Sentenza n. 969/2026
Depositata il 23/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di NAPOLI Sezione 12, riunita in udienza il 04/12/2025 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
GENOVESE ANTONIETTA, Presidente
CI FR, RE
DI VITA GIANLUCA, Giudice
in data 04/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 11909/2025 depositato il 23/06/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Napoli-Territorio - Via Fabio Filzi 2 80133 Napoli NA
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 0358336 RENDITE CAT.LI 2025
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 21439/2025 depositato il
04/12/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: si riporta agli atti ed insiste per l'accoglimento del ricorso.
Resistente/Appellato: si riporta agli atti ed insiste per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso ritualmente notificato la parte impugnava l'AVVISO DI ACCERTAMENTO CATASTALE N.
NA0358336/2024 emesso dall'Agenzia Entrate Ufficio Provinciale di Napoli – Territorio notificato al ricorrente a mezzo raccomandata n. 78646013041-5 ricevuta in data 18/4/25, avente a oggetto beni di sua proprietà
(in quota) individuati nel NCEU del Comune di AC nel seguente modo:
- Comune di AC, Foglio 6, P.lla 414, Sub 3 - Cat. A/4 cl. 2, cons. 4,5 vani - R.C. € 499,67;
- Comune di AC, Foglio 6, P.lla 414, Sub 4 - Cat. A/4 cl. 2, cons. 4 vani - R.C. € 444,15.
Evidenziava che in data 29/08/2025 il funzionario dell'ufficio, incaricato del controllo di merito Docfa, variava, ai sensi del D.M. 701/94, i classamenti proposti dalla parte nel seguente modo:
- Comune di AC, Foglio 6, P.lla 414, Sub 3 - Cat. A/7 cl. 5, cons. 4,5 vani - R.C. € 1.336,33;
- Comune di AC, Foglio 6, P.lla 414, Sub 4 - Cat. A/7 cl. 5, cons. 4 vani - R.C. € 1.118785.
Impugnava tale atto innanzitutto eccependo il difetto di motivazione avendo l'ente, senza effettuare nessun tipo di sopraluogo, effettuato una comparazione con n. 3 unità immobiliari limitrofe adducendo che le stesse presentavano le identiche caratteristiche delle unità immobiliari accertate.
Nel merito, premesso che al fine dell'attribuzione della classe bisogna esaminare tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche delle unità immobiliari influenti sia sul reddito lordo unitario sia sulle spese relative, evidenziava che, nel caso di specie, gli immobili erano localizzati in località “Li Campi” ossia in un' area periferica, posta all'esterno del perimetro urbano, mal collegata, con assenza di opere di urbanizzazione secondaria (assenza di negozi, edifici di uso pubblico etc.); inoltre, le due unità erano costituite da un piano seminterrato dove si trovava un piccolo appartamento della superficie complessiva di mq. 41, soggetto a problemi significativi di umidità, e da un piano terra dove si trovava un appartamento della superficie complessiva di mq. 64, entrambi le abitazioni erano di vecchia costruzione e prive di qualsiasi rifinitura di pregio con esterni precari e in stato di quasi abbandono. Tanto premesso, sul piano dei raffronti catastali, deduceva che effettuando la verifica dei valori catastali relativi ad altri immobili ricadenti nella stessa area, si rilevava che tutti gli immobili analizzati presentavano condizioni ambientali migliori (in termini di accessibilità, salubrità in ragione della posizione rispetto al piano campagna degli alloggi etc.) e cionondimeno avevano valori catastali notevolmente inferiori rispetto a quelli accertati;
di contro, le unità prese a campione dall'Ufficio rappresentavano una rarità nella zona, atteso che esaminando l'intera Indirizzo_1 su circa 70 immobili presenti la quasi totalità sono classate in A3 classe 1 e 2.
Rassegnava infine le seguenti conclusioni: “Accogliere il ricorso e per effetto annullare l'avviso di accertamento n. NA0358336/2024 in quanto la valutazione effettuata dall'AGENZIA ENTRATE UFFICIO PROVINCIALE DI NAPOLI -TERRITORIO è errata e non risponde all'effettiva valutazione degli immobili del ricorrente e quindi si chiede altresì di attribuire agli stessi i seguenti dati: A) categoria A/7, classe 1 e identici vani;
B) in subordine ridurre significativamente la classe attribuita (rimanendo la stessa categoria e gli stessi vani); C)Condannare l'AGENZIA ENTRATE UFFICIO PROVINCIALE DI NAPOLI -TERRITORIO al pagamento delle spese processuali”.
Si costituiva l'Agenzia delle Entrate Dip. Provinciale di Napoli, deducendo che l'atto era compiutamente motivato anche alla luce della nota del tecnico e, nel merito, evidenziando che le caratteristiche intrinseche ed estrinseche possedute dalle unità in oggetto erano cambiate dopo i lavori di divisione, fusione, ampliamento e diversa distribuzione interna dichiarate con il Docfa n° NA0295773/2023, pertanto le unità non erano più in possesso delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche riconducibili alla categoria A/4 precedentemente assegnata e proposta con il suddetto Docfa. Sosteneva l'Ufficio che era di contro evidente che la categoria più rappresentativa delle caratteristiche delle unità era la categoria A/7( con la quale si identificano le abitazioni in villini, ovvero fabbricati con caratteristiche di tipo civile o economico, spesso suddivisi in più unità immobiliari, dotati di aree scoperte o giardini ad uso esclusivo), atteso che le unità in oggetto presentano entrambe spazi aperti a loro uso esclusivo.
Concludeva pertanto per il rigetto del ricorso perché infondato in fatto ed in diritto con vittoria di spese.
Il Collegio, letti gli atti ed esaminata la documentazione depositata, decideva come dalla presente sentenza.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è fondato e va accolto per quanto di ragione.
Va in limine rilevato che, come emerge dalla lettura delle conclusioni del ricorso in cui la parte chiede accertarsi il diritto alla attribuzione della categoria A/7, classe 1, l'oggetto del decidere è da intendersi limitato alla solo determinazione della corretta classe all'interno della categoria A7.
Tanto premesso, quanto al vizio di difetto di motivazione denunciato dalla parte, lo stesso non appare sussistere alla luce della giurisprudenza di legittimità, dalla quale si ritiene non vi sia motivo di discostarsi, che ha ripetutamente precisato che in tema di estimo catastale, l'obbligo di motivazione a carico dell'Amministrazione finanziaria si atteggia diversamente, a seconda che la stessa operi d'iniziativa o su sollecitazione del contribuente, atteso che, in tale secondo caso, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall'ufficio e l'eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, l'obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita (tra le tante: Cass. n.25682/2023; Cass. n. 25144/2024).
Cionondimeno, nel merito, il ricorso deve essere accolto, alla luce delle difese articolate dalla stessa parte resistente.
Occorre muovere dal dato trascritto in ricorso e non contestato dall'Ufficio avente a oggetto l'elencazione dei fabbricati presenti in Indirizzo_1, tratta dai tabulati dell'Agenzia delle Entrate di Napoli e Provincia, da cui emerge che delle unità in categoria A7, che già in sé rappresentano una minoranza, solo quattro sono in quinta classe, essendo tutte le altre in classi significativamente inferiori.
Tanto premesso, a fronte delle censure della parte volte a evidenziare le caratteristiche delle unità immobiliari oggetto di accertamento che, a suo dire, sarebbero tali da diminuirne il valore (scomodità dell'accesso, stato manutentivo, ecc.), l'Ufficio ha argomentato in ordine alla correttezza della attribuzione della classe 5 sulla scorta della seguente motivazione “Questo perché dal prospetto delle classi ordinarie per il Comune di
AC (fornito in allegato) si evince che per il Foglio 6 e la Categoria A/7, la classe ordinaria è la 7. L'ufficio ha, quindi, già tenuto conto di situazioni penalizzanti assegnando la classe 5. Questa scelta è rafforzata dalla presenza dell'unità adiacente, identificata con Fg. 6, Part. 413, Subalterno 1, a cui è assegnata la classe 5”.
In sostanza, l'ufficio dopo avere ammesso la fondatezza della tesi attorea in merito all'inapplicabilità alle unità immobiliari in oggetto della classe più elevata nell'ambito della categoria A7 in considerazione delle evidenziate caratteristiche "penalizzanti" atte a diminuirne il valore, ha inteso dimostrare di averne tenuto debitamente conto, avendo applicato la classe quinta a fronte di quella ordinaria che sarebbe la settima, come da prospetto delle classi ordinarie per il Comune di AC allegato alle proprie controdeduzioni Va allora rilevato come, a fronte di siffatta dichiarazione dal contenuto lato sensu confessorio in ordine alla non sussumibilità delle unità immobiliari in contestazione nell'ambito della classe più elevata della categoria
A7, per cui l'Ufficio aveva proceduto ad assegnare loro la classe 5 e dunque una classe di due gradi inferiore rispetto a quella ordinaria (la settima), dalla documentazione prodotta dall'Agenzia delle Entrate è rimasta del tutto indimostrata la premessa su cui poggia il ragionamento dell'Ufficio e cioè che la classe ordinaria per il Foglio 6 e la Categoria A7 sarebbe la settima, atteso che dal documento depositato e all'uopo richiamato emergono solo unità della categoria A7 in classe 5 (tale essendo il filtro di ricerca impostato).
In conclusione, avendo lo stesso Ufficio chiarito che le unità presentano delle carttersistiche alla luce delle quali non può essere attribuita la classe più elevata della categoria alle stesse riconosciuta ed essendo emerso che nessuna delle unità site in Indirizzo_1 in categoria A7 è posta in classe 7 (dalla documentazione depositata da entrambe le parti la classe 5 appare essere la più elevata), l'atto va annullato nella parte in cui ha attribuito alle unità la classe 5 e, ferma la correttezza dell'operato dell'amministrazione finanziaria nell'individuazione della categoria in A7 (oltre che del numero di vani), va accertata quale classe rappresentativa delle unità in oggetto la classe 4, che peraltro è quella prevalente per unità della medesima categoria nella zona di riferimento.
Il ricorso va entro tali limiti accolto con annullamento dell'atto in parte qua e, ferma la categoria A7, la classe delle unità in contestazione (id. come segue: Foglio 6, P.lla 414, Sub 3 di 4,5 vani e foglio 6, p.lla 414, sub
4 di 4 vani) va rideterminata nella classe 4.
Il tenore compelssivo delle pronuncia induce a compensare le spese di lite.

P.Q.M.

accoglie il ricorso ed annulla l'atto impugnato. Spese compensate.