Sentenza n. 552/2026
Depositata il 09/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di MILANO Sezione 3, riunita in udienza il 29/09/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
MARCELLINI ADELE, Presidente
GIUFFRE' SANTI, Relatore
BOTTERI GIACOMO LORENZO, Giudice
in data 29/09/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 2440/2025 depositato il 26/05/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Milano-Territorio - Via Iginio Ugo Tarchetti 6
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2025MI0136592 CATASTALE
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 3545/2025 depositato il
08/10/2025
Richieste delle parti:
Come in atti.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il geom. Ricorrente_1, in data 5 marzo 2025, in qualità di tecnico redattore dell'aggiornamento catastale presentato in data 29/02/2024, prot. n. MI0077051, nonché proprietario dell'immobile, propone ricorso avverso l'avviso d'accertamento prot. n. MI0136592 del 04/03/2025, emesso dall'Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale–Territorio di Milano, avente a oggetto la rideterminazione della rendita catastale dell'unità immobiliare, sita nel Comune di
RHO, Dato_catastale_1.
Il ricorrente eccepisce la nullità dell'accertamento per difetto di motivazione. Altresì, contesta che l'Agenzia, non ha sviluppato una valutazione eseguita in modo ragionato, motivato, documentato e comparato avendo cura di giustificare i criteri e le procedure seguite per esprimere il valore del nuovo classamento e della nuova categoria dell'immobile.

MOTIVI DELLA DECISIONE

In merito alla doglianza di cui primo punto, questa Corte la ritiene dilatoria e infondata, in quanto,
l'Ufficio ha correttamente adempiuto al proprio obbligo motivazionale.
La Corte di Cassazione ha più volte ribadito che l'assolvimento dell'obbligo motivazionale non può prescindere dal presupposto normativo e fattuale in virtù del quale è stata effettuata la rettifica, confermando che, qualora essa scaturisca da un DOCFA proposto (come nel nostro caso), l'onere motivazionale risulta assolto con la semplice indicazione del nuovo classamento, comunicando “una differente valutazione” espressa relativa alla proposta avanzata dalla parte mediante la dichiarazione
DOCFA.
In senso conforme si è pronunciata la Suprema Corte con la recentissima Ordinanza n. 8730 del
17/03/2022: “in tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, l'obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita solo se gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall'Ufficio e l'eventuale discrasia tra rendita proposta e rendita attribuita derivi da una valutazione tecnica sul valore economico dei beni, mentre nel caso in cui vi sia una divergente valutazione degli elementi di fatto indicati dal contribuente, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente, sia per delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso (tra le tante: Cass., 12777/2018; Cass., 31809/2018); che, nella specie, la CTR si è discostata da tale principio, ritenendo che la motivazione dell'atto impositivo fosse inadeguata nonostante l'attribuzione della classificazione catastale sulla base di una mera valutazione degli elementi di fatto prospettati dai contribuenti;
che, altresì, è inconferente il richiamo della gravata sentenza alla pronuncia della Consulta n. 249/2017, atteso che si occupa della diversa questione relativa al classamento delle c.d. "microzone"”.
Nel merito dell'accertamento, sulla categoria dell'unità immobiliare non esiste una norma, né di rango primario, né di rango secondario, che subordini il classamento alla verifica dell'osservanza di una regola urbanistica: il classamento va eseguito, infatti, anche per gli immobili abusivamente costruiti, anche se, in quanto tali, vadano demoliti. Un immobile, anche se “illecito”, infatti, determina un'”utilità” e quindi una rendita, fino al momento della sua demolizione.
L' Ufficio ha effettuato il nuovo classamento tenendo conto dei caratteri tipologici e costruttivi specifici dell'immobile, delle sue caratteristiche edilizie e del fabbricato che lo comprende, anche attraverso un esame delle mutate capacità reddituali degli immobili ricadenti nella stessa zona aventi analoghe caratteristiche tipologiche, costruttive e funzionali, facendo un generico riferimento alla normativa, senza tuttavia specificare quali siano state le caratteristiche che hanno indotto al una rideterminazione della rendita.
Pertanto, l'Ufficio, nella determinazione del nuovo classamento e quindi del maggiore valore, doveva indicare non solo il criterio astratto in base al quale ha determinato tali nuovi valori, ma anche le eventuali illustrazioni e specificazioni perché l'atto risulti idoneo allo scopo. Infatti, per riconsiderare un nuovo classamento e una nuova categoria, sulla base dei principi generali dell'estimo, era necessario che l'Ufficio eseguisse una valutazione eseguita in modo ragionato, motivato, documentato e comparato avendo cura di giustificare i criteri e le procedure seguite per esprimere il valore del nuovo classamento e della nuova categoria dell'immobile, cosa tra l'altro non dimostrata.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricoso e compensa le spese del giudizio.