Sentenza n. 52/2026
Depositata il 09/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di RAVENNA Sezione 1, riunita in udienza il 23/01/2026 alle ore 12:00 con la seguente composizione collegiale:
NOVELLI PAOLO, Presidente e Relatore FABBRI RICCARDO, Giudice MORETTI PIETRO, Giudice
in data 23/01/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 442/2024 depositato il 23/12/2024
proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1 Difensore_2 CF_Difensore_2 -
Email_1ed elettivamente domiciliato presso
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Ravenna
Email_2elettivamente domiciliato presso
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. 2024RA0074235 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E CLASSAMENTO
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 5/2026 depositato il 26/01/2026 Svolgimento del processo Ricorrente_1 impugna l'avviso di accertamento catastale per nuova determinazione di classamento e rendita catastale – atto n. 2024RA0074235 – avviso di accertamento n. 2024RA0073999 – notificato dall'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Ravenna – Ufficio Provinciale Territorio – il 23 settembre 2024 con il quale l'Ufficio ha proceduto a nuova determinazione del classamento e della rendita catastale in rettifica della DOCFA presentata in data 05/09/2023, relativamente ad una unità Indirizzo_1immobiliare in Comune di Ravenna, frazione Marina di Ravenna, , piano terreno, censita al Catasto Edilizio Urbano del Comune di Ravenna, foglio RA/1, particella 205, subalterno 38, con la quale è stata proposta la categoria C/2 classe 2 e rendita catastale euro 88,62. Espone la ricorrente che la DOCFA deriva dal cambio di destinazione d'uso dell'unità immobiliare da C/1 (negozio) a C/2 (deposito) in conformità alla pratica edilizia presentata al Comune di Ravenna ed individuata dal numero di P.G. 162888/2023 del 31/07/2023, risultando anche un incremento di superficie da 30 mq a 33 mq. L'Agenzia delle Entrate ha accertato nuovamente la precedente categoria catastale C/1 quale negozio, di classe 5, consistenza 30 mq, e con rendita catastale euro 1.533,88, “… trattandosi di locale con vetrina su due lati, accessibile direttamente dalla strada, su un marciapiede di passaggio, sul quale insistono diverse piccole attività commerciali (botteghe di quartiere) che allo stesso modo dell'unità accertata dispongono generalmente di una singola vetrina, in parte fissa ed in parte dotata di porta finestra per l'ingresso al locale ordinariamente si configura appunto come negozio. […]”. Il classamento attribuito nell'avviso d'accertamento “… risulta coerente con quello attribuito ad altre unità immobiliari limitrofe, simili per caratteristiche intrinseche ed estrinseche …” La ricorrente si duole della mancata considerazione dell'uso effettivo del bene e dei titoli edilizi che ne fissano la destinazione d'uso in conformità agli strumenti urbanistici ed edilizi comunali e che ne avrebbero imposto la modifica, per adeguarvi sia la destinazione effettiva che effettiva consistenza. Evidenzia che, nel caso di specie, trattasi di unità immobiliare di conformazione semplice e che si presta a più utilizzi, anche in considerazione delle ridotte dimensioni. Di fatto si tratterebbe di una stanza e di un servizio igienico, ai quali oggi non avrebbe più senso imprimere una destinazione d'uso commerciale quale negozio perché non esiste domanda di acquisto o locazione di simili beni nella zona. Obietta che la zona dove insiste in realtà ha perduto la originaria vocazione commerciale, che la stessa u.i. non è più utilizzata per attività commerciale da una quindicina d'anni ed è rimasta vuota, così come tanti negozi nella zona hanno cessato la propria attività, che gli strumenti urbanistici del Comune di Ravenna non comprendono l'area nel c.d. “asse di valorizzazione commerciale e turistica prioritaria” e, proprio per questo, è stato possibile il cambio di destinazione d'uso. Specificamente, espone che:
- la vetrina principale sulla strada, che un tempo era dotata di infisso apribile, oggi ne è priva e rimane solo la saracinesca, come rilevabile dalla documentazione fotografica allegata;
la seconda vetrina, a lato dell'ingresso condominiale che porta agli appartamenti soprastanti, è fissa e non apribile;

- l'accesso diretto dalla strada è caratteristica comune anche ai garage adiacenti e, in particolare, evidenzia la ricorrente che, a fianco dell'unità immobiliare in questione, si trova l'accesso condominiale alle autorimesse al piano terreno del fabbricato. Conclude chiedendo:
− in via principale: riconoscere l'infondatezza dell'avviso di accertamento catastale qui impugnato, con ciò confermando il classamento dell'unità immobiliare quale deposito e la rendita catastali proposti dal tecnico;

− in via meramente subordinata: riformare l'atto impugnato e rideterminare in diminuzione i parametri catastali accertati. Si è costituita l'Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di Ravenna. Espone che la variazione proposta determinava una consistente diminuzione della rendita da 1533.88 euro a 88.62 euro, con il conseguente mutamento del valore catastale dell'immobile da euro 84.363 (1533.88 x 55 moltiplicatore per le categorie C/1) a euro 14.179 (88.62 x 160 moltiplicatore per le categorie C/2). Obietta, richiamando vari arresti di giurisprudenza, che la classificazione catastale, che ha rilevanza per il fisco, sia indipendente da ogni vincolo amministrativo o legislativo che non detti disposizioni in materia di catasto. Osserva che a nessuno è vietato utilizzare come deposito bici/motocicli un negozio, ma a nessuno è consentito attribuire la categoria C/2 (deposito) ad un negozio (C/1) quando esso continui a mantenere le caratteristiche peculiari di negozio. Il fatto che venga utilizzato come deposito non vorrebbe dire che catastalmente lo sia. Espone che la ricorrente ha lasciato inalterate le caratteristiche tipiche del negozio (vetrine con accesso diretto da strada pubblica) per cui la pratica docfa non aveva motivo di essere presentata. Evidenzia che nella zona ricorrono altre uu.ii. censite come negozi, che l'unità immobiliare oggetto del presente contenzioso è ubicata a Marina di Ravenna a pochi metri dal Porto Turistico Marinara (uno dei porti più moderni e attrezzati dell'Adriatico), inserita in un contesto urbano con una prevalenza di attività destinate alla vendita. Inoltre, espone che l'uiu in questione è inserita all'interno di un edificio con presenza di unità a destinazione negozio (subalterno 13 censito in categoria C/1 di classe 5 di mq 24 e subalterno 33 censito in categoria C/1 di classe 5 di mq. 65, quest'ultimo con accesso anche da Indirizzo_1), con significative somiglianze. Conclude chiedendo di dichiarare infondato il presente ricorso e condannare parte ricorrente alle spese di giudizio. Con successiva memoria difensiva parte ricorrente ha obiettato che in realtà la denuncia DOCFA doveva essere presentata in quanto:
- vi è stato un cambio di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante;

- è stata presentata una nuova planimetria conforme allo stato dei luoghi;
- la normativa catastale impone l'aggiornamento in presenza di mutamenti funzionali stabili. Evidenzia inoltre la sproporzione manifesta della rendita attribuita (€ 1.533,88), oltre 17 volte superiore a quella proposta (€ 88,62), senza che vi sia stata alcuna trasformazione reale dell'immobile, e senza che sia stata adeguatamente motivata. All'udienza odierna sono comparsi i rappresentanti delle parti che, dopo aver discusso la causa hanno confermato le rispettive conclusioni. Al termine il giudizio è stato trattenuto in decisione. Motivi della decisione Non pare in discussione la validità del principio richiamato dall'Agenzia secondo il quale si ribadisce «l'indipendenza del classamento da ogni vincolo amministrativo o legislativo non dettante disposizioni in materia di catasto». Invero l'aspetto principale da esaminare, al fine di dirimere la controversia, è la verifica della corrispondenza tra lo stato di fatto dell'unità immobiliare ed i relativi dati catastali. Nel caso di specie, pur non obliterandosi la distinzione in linea di principio degli immobili rientranti nella categoria C/1 (nella quale rientrano negozi e botteghe) rispetto a quelli ascrivibili alla categoria C/2 (depositi e magazzini) in genere di piccole dimensioni, l'esame deve procedere ad individuare l'effettivo stato d'uso. Tanto vale specialmente per il caso di specie, che pare potersi collocare in linea di principio al confine tra le due tipologie. Infatti, l'u.i. in questione, presenta indubbiamente ancora alcune caratteristiche tipiche degli immobili destinati a negozio o bottega (vetrina, accesso al piano terra, serranda, locale di servizio retrostante) ma, altresì, l'esame della eloquente documentazione fotografica espongono uno stato di fatto che renderebbero inidoneo a tale uso l'u.i., stante la mancanza di una delle vetrine e di ogni accessorio che lo rendano adatto alla vendita e, inoltre, le caratteristiche suddette (serranda, posizionamento al piano terreno), d'altro canto non sono incompatibili con la destinazione a deposito, ma, anzi, in certa misura la agevolano. Tali aspetti confortano quanto riferito da parte ricorrente sull'uso consolidato da tempo di tali ambienti, evidentemente in via del tutto residuale, come mero deposito, stante la perdurante perdita di interesse per le possibilità di impiego quale locale destinato alla vendita. Ulteriormente, si osserva che, se da un canto parte ricorrente con il cambio di destinazione e la proposta della nuova rendita ha conseguito anche una riduzione del valore catastale, nondimeno, non deve essere obliterato che laddove fosse stato possibile effettivamente mantenere la destinazione dell'u.i. come negozio, il reddito ritraibile ed il conseguente valore commerciale di tale immobile sarebbe stato sicuramente maggiore. Quanto poi alle uu.ii. indicate dall'Ufficio e che evidenzierebbero altri casi comparabili a quello oggetto del presente contenzioso, queste non possono essere prese in considerazione in quanto, in ragione della necessità di valutare la loro comparabilità rapportata anche allo stato di fatto, in difetto di ogni ulteriore allegazione e documentazione, non consentono a questa Corte di esprimere alcun giudizio in proposito. Peraltro, stante anche la zona residenziale ove si colloca la u.i. oggetto del presente contenzioso, costituisce elemento ambivalente la presenza promiscua di locali situati al piano terra destinati sia a magazzino, come a negozio od a autorimessa. Quanto poi alla attribuzione della rendita, anche tale aspetto, che non deriva da una mera correzione dei dati inseriti dalla ricorrente, ma dal ripristino della destinazione precedente, essa segue le sorti dell'atto impugnato, ovvero anch'essa resta travolta. Per tali motivi il ricorso deve essere accolto e l'atto annullato. Trattandosi di questione caratterizzata da indubbia particolarità e necessitante di un esame esteso in fatto, le spese possono essere compensate.


P.Q.M.


La Corte accoglie il ricorso. Spese compensate. Così deciso in Ravenna, li 23 gennaio 2026. Il Presidente – estensore dott. P. Novelli