Sentenza n. 64/2026
Depositata il 20/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di TARANTO Sezione 1, riunita in udienza il 14/01/2026 alle ore 11:00 in composizione monocratica:
CAMPAGNA NC PIETRO PAOLO, Giudice monocratico in data 14/01/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 1212/2025 depositato il 22/09/2025
proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Comune di Pulsano - Via Degli Orti 37 74026 Pulsano TA
elettivamente domiciliato presso Email_2
1 Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 3617 IMU 2019
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 1224 TASI 2019
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 34/2026 depositato il 16/01/2026
Richieste delle parti:
l'Avv. Nominativo_1 si riporta.


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il Comune di Pulsano notificava a mezzo Pec in data 19/06/2025 al signor Ricorrente_1 distinti avvisi di accertamento esecutivi ai fini IMU e TASI, emessi entrambi il 18/06/2025, recanti rispettivamente i numeri 3617 e 1224. Con detti atti l'ente comunale richiedeva al ricorrente il pagamento di complessivi € 6.285,00 quanto all'IMU e di € 419,43 per la TASI, ciò a titolo di differenza di imposta, sanzioni e interessi per l'anno 2019, in relazione ad immobili meglio descritti negli atti impugnati. Avverso detti accertamenti ha proposto ricorso (depositato telematicamente in data 22/09/2025) avanti la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Taranto, il medesimo signor Ricorrente_1
deducendone l'illegittimità per:

1- illogica applicazione del UG;

2- errata determinazione dell'area fabbricabile e dei valori di riferimento. Ha allegato documentazione e ha chiesto l'annullamento degli atti opposti, con condanna alle spese di giustizia. Il Comune di Pulsano, pur ritualmente convenuto in giudizio, è rimasto contumace. Alla udienza di trattazione del 14 gennaio 2026, la causa è stata riservata per la decisione.


MOTIVI DELLA DECISIONE


1- Non è condivisibile la doglianza che attiene alla illogica applicazione del UG, che il Comune di Pulsano ha ritenuto di porre a fondamento degli avvisi impugnati, ai fini della tassazione IMU e TASI, per 11 mesi del 2019.
2 Asserisce parte ricorrente che l'intero anno 2019 debba invece essere regolamentato, quanto alla disciplina urbanistica dell'area in contestazione, dalle previsioni del PdF, essendo venuta meno l'efficacia del UG (adottato con delibera del CC n. 23 del 17/05/2005) per la definitiva decisione caducatoria del menzionato strumento urbanistico generale, resa dal Consiglio di Stato con sentenza n. 7913/2019 che spiegherebbe, nella fattispecie, efficacia ex tunc. Trattasi di posizione che è stata già oggetto di attento esame da parte di questa CGT (v. sentenze n. 1613/2024 e n. 802/2025 aventi ad oggetto IMU e TASI 2018), che ha escluso che possa esserci reviviscenza del previgente Programma di Fabbricazione per il periodo antecedente alla sopra indicata sentenza del Consiglio di Stato. Tale conclusione, pienamente condivisibile, non può che portare al rigetto della censura scrutinata e al riconoscimento della legittimità dei parametri urbanistici utilizzati dall'ente civico in merito all'aspetto tributario con il frazionamento dell'anno 2019 in due distinti periodi, di cui il primo (01/01/2019 - 30/11/2019) soggetto al UG e l'altro (01/12/2019 - 31/12/2019) ricadente sotto le regole del PdF.

2- Detto questo, resta da esaminare l'eccezione che ha ad oggetto l'attendibilità del valore venale in comune commercio, attribuito dal Comune di Pulsano al terreno (foglio 9, particelle 1263) Nominativo_2posseduto dal signor in funzione della sua asserita edificabilità. Sul punto appare opportuno rammentare, che l'art. 11-quaterdecies, comma 16, del DL n. 203/2005, e l'art. 36, comma 2, del DL n. 223/ 2006, che hanno fornito l'interpretazione autentica dell'art. 2, comma 1, lettera b), del DLgs. n. 504 del 1992, stabiliscono che, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale in comune commercio del bene, l'edificabilità di un'area deve essere desunta dalla qualificazione che essa riceve dal piano regolatore generale adottato dal Comune, a prescindere dalla eventuale approvazione dello stesso ad opera della competente Regione e dall'eventuale esistenza di strumenti attuativi. Puntualizza la giurisprudenza di legittimità che “L'inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è infatti sufficiente a far lievitare il valore venale dell'immobile, le cui eventuali oscillazioni, in dipendenza dell'andamento del mercato, dello stato di attuazione delle procedure incidenti sullo "ius aedificandi" o di modifiche del piano regolatore che si traducano in una diversa classificazione del suolo, possono giustificare soltanto una variazione del prelievo nel periodo d'imposta, conformemente alla natura periodica del tributo in questione, senza che ciò comporti il diritto al rimborso per gli anni pregressi, a meno che il Comune non ritenga di riconoscerlo, ai sensi dell'art. 59, comma 1, lettera f), del d.lgs. n. 446 del 1997. L'inapplicabilità del criterio fondato sul valore catastale dell'immobile impone, peraltro, di tener conto, nella determinazione della base imponibile, della maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, nonché della possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione sul valore dello stesso in comune commercio” (per tutte Cass. 6702/2020).
3 Sempre in tema, deve però doverosamente annotarsi che le delibere comunali con le quali vengono determinati i valori delle aree, a seconda della loro qualificazione urbanistica, costituiscono fonte di presunzione che può essere vinta ove il contribuente fornisca la prova che il valore venale in comune commercio diverge da quello per tal modo individuato. Costituisce quello appena enunciato, un principio di diritto ormai consolidato presso il Supremo Collegio, il quale ha più volte affermato che “In tema di ICI, le delibere con le quali il consiglio comunale, ex art. 52 del d.lgs. n. 446 del 1997, determina periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili hanno la finalità di limitare il potere di accertamento dell'ente territoriale qualora l'imposta sia versata sulla base di un valore non inferiore a quello indicato in dette delibere che, pertanto, sono fonti di presunzione analoghe al cd. redditometro, sicché ammettono la prova contraria, con l'ulteriore conseguenza che, se il giudice ritiene dimostrato che ad un'area edificabile non può essere attribuito il valore individuato dal Comune, può disattenderlo e procedere ad un'autonoma stima utilizzando i parametri di legge” (Cass. 15994/2025). Nello stesso senso anche Cass. 4590/2025: “In tema di imposta comunale sugli immobili ICI, l'avviso di accertamento che fa riferimento alla delibera della giunta comunale contenente la determinazione dei valori minimi delle aree edificabili, comprensiva di quella oggetto di imposizione, è sufficientemente motivato, poiché richiama un atto di contenuto generale avente valore presuntivo, da ritenersi conosciuto, o conoscibile, dal contribuente, sul quale grava l'onere di fornire elementi oggettivi, anche mediante una perizia di parte, sul minor valore dell'area rispetto a quello accertato dall'ufficio”. Ora venendo al caso di specie, risulta dagli atti impugnati che il terreno del ricorrente di mq. 76795, secondo le previsioni del UG (periodo 01/01/2019 - 30/11/2019), rientra integralmente nella zona denominata “comparti n. 1A, n. 1B e n. 2”, mentre per le indicazioni del PdF (periodo 01/12/2019 - 31/12/2019) esso è compreso per mq. 11.500 nella zona “semiestensiva” (o di espansione) e per il residuo nella zona E agricola. Alle aree ritenute edificabili, il Comune di Pulsano ha attribuito il valore di €/mq 12,65 (comparti n. 1A, n. 1B e n. 2) e di €/mq 50,83 (zona semiestensiva) per il calcolo della base imponibile ai fini IMU e TASI. Precisato quanto innanzi, non può non annotarsi che la stima operata dalla nominata Amministrazione comunale susciti più di una perplessità, facendo essa riferimento alla laconica tabella allegata alla DGM n. 37/2019, nella quale manca una descrizione più trasparente ed analitica del procedimento di calcolo utilizzato che dia conto -sul piano logico-fattuale- dell'applicazione concreta dei criteri legali in materia (art. 5, comma 5, del DLgs. n. 504/1992). A fronte di tanto, il ricorrente ha fornito concreti e concordanti elementi (rimasti non confutati dall'ente impositore), i quali inducono fondatamente a ritenere che il valore reale delle aree sia sensibilmente divergente -poiché inferiore- rispetto a quello determinato in base alla sopra riferita ubicazione UG e PdF.
4 Secondo questa Corte il giudizio di esorbitanza dei valori utilizzati dall'ente civico trova puntuale Nominativo_3conferma nell'approfondito e condivisibile elaborato peritale di stima dell'Arch. allegato dal ricorrente, i cui valori esposti tengono conto di tutti gli elementi oggettivi integranti il più probabile valore di mercato delle aree tassate. In esso il tecnico incaricato dalla proprietà ha tenuto conto, da un lato, della corretta destinazione urbanista dell'intera area (ripartita, secondo le previsioni del UG, in zona 167, con i comparti n. 1A, n. 1B e n. 2, e in zona E agricola e, per il PdF, in zona C2, C5 ed E agricola), nonché del suo modesto indice di fabbricabilità (oscillante tra 0,01 mc/mq e 1,5 mc/mq), dall'altro, dell'assenza di compravendita comparabili. Ciò fatto, ha proceduto (dopo aver motivatamente escluso l'applicazione del metodo comparativo e di quello sul “valore di trasformazione”) alla determinazione del valore dell'area attraverso l'utilizzo del “metodo dell'incidenza percentuale che consiste nel determinare il valore dell'area edificabile attraverso l'applicazione di una “percentuale” sul valore complessivo degli edifici, calcolato quest'ultimo con riferimento ai dati contenuti nella scheda O.M.I. relativa all'anno 2019 per le abitazioni di tipo economico (zona 167) e per le abitazioni di tipo civile (zona C2) in normale stato di conservazione e manutenzione” (a pag. 3 della CTP). In virtù di tale apprezzabile e appropriata metodologia lo stesso CTP è arrivato alla condivisibile conclusione di stimare l'area di interesse, secondo la sua giusta perimetrazione e destinazione urbanistica per come indicata negli stralci planimetrici acclusi alla relazione di stima, in €/mq 8,43 per i comparti della zona 167, in €/mq 28,90 per la zona C2, in €/mq 0,91 per la zona C5 e, infine, in €/mq 0,92 per la zona E agricola. E' appena il caso di evidenziare che questa dettagliata e attenta ricostruzione dei valori di mercato si contrappone a quella -assai stringata- della citata tabella (DGM n. 37/2019), sviluppata dall'amministrazione comunale attraverso l'applicazione di criteri di valutazione del tutto apodittici e autoreferenziali (andamento del mercato, forte rallentamento dell'attività edilizia), concepiti come se si trattasse di terreni con potenzialità edificatoria concreta e attuale, senza considerare che gli stessi sono notoriamente inseriti in un comprensorio per il quale sono del tutto sconosciuti i tempi di attuazione di ipotetici interventi urbanistici esecutivi, ove rimosse le tutte le limitazioni di piano. Non risultando che siano intervenute variazioni tali da far ritenere non più attuali i valori indicati dal tecnico di parte ricorrente, questa Corte reputa di far proprie le conclusioni raggiunte nella CTP e così ridurre i valori unitari del terreno oggetto di tassazione (foglio 9, particella 1263), secondo la sua effettiva destinazione urbanistica, a quelli innanzi indicati che prevedono €/mq 8,43 per i comparti della zona 167, €/mq 28,90 per la zona C2, €/mq 0,91 per la zona C5 e, infine,
€/mq 0,92 per la zona E agricola, mandando al Comune di Pulsano di sviluppare su tale base il valore di mercato dell'area in esame e così determinare l'esatto ammontare del tributo dovuto dal ricorrente, con esclusione di ogni sanzione stante il legittimo contenzioso determinato dall'accertamento opposto che reca valori imponibili ben superiori a quelli reali.
5 Per quanto precede il ricorso va accolto nei limiti di cui innanzi;
restano assorbite eventuali altre questioni poste dalle parti. Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.



P.Q.M.


La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Taranto, in composizione monocratica, accoglie per quanto di ragione il ricorso proposto dal signor Ricorrente_1 e, per l'effetto, ridetermina il valore venale in comune commercio dell'area fabbricabile di cui agli avvisi di accertamento impugnati, identificata in Catasto al foglio 9, particella 1263, nella misura indicata in motivazione. Condanna il Comune di Pulsano al pagamento dei compensi di giudizio che liquida in complessivi € 700,00, oltre il costo del contributo unificato e gli accessori di legge se dovuti. Così deciso in Taranto il 14 gennaio 2026
Il Giudice
AN TR PA MP
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