Sentenza n. 26/2026
Depositata il 15/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di BOLOGNA Sezione 3, riunita in udienza il 04/04/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
FREGNANI LORELLA, Presidente
LF UC, RE
BALLARDINI BARBARA, Giudice
in data 04/04/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 327/2024 depositato il 15/03/2024

proposto da

Ricorrente_1 S.r.l. - P.IVA_1
Difeso da
Geom. Difensore_1 - CF_Difensore_1
Dott. Difensore_2 - CF_Difensore_2
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Geom. Difensore_1 - CF_Difensore_1
Dott. Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Bologna
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2023BO0116683 CATASTO-RENDITA CATASTALE
a seguito di discussione in camera di consiglio Richieste delle parti:

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La società Agrivar Societa' Ricorrente_1 S.r.l. ricorre contro l'Agenzia delle Entrate - Direzione Provinciale di Bologna – Ufficio Provinciale - Territorio per l'annullamento dell'avviso di accertamento n.
2023BO0116683 con il quale l'Ufficio, riconoscendo corretta la classificazione catastale D/10 proposta dalla parte, ha ritenuto di rettificare la rendita catastale da euro 15.424,10 ad euro 22.513,67.
Premette la parte che la ricorrente, con procedura Do.C.Fa., presentata all'Agenzia delle Entrate
Direzione Provinciale di Bologna in data 13 ottobre 2022, ha proceduto ad effettuare la dichiarazione di variazione per l'aggiornamento del Catasto Edilizio Urbano di una autonoma unità immobiliare distribuita su tre livelli.
Il tecnico incaricato dell'accatastamento, geometra Difensore_1, ha proposto la Categoria catastale D/10 con rendita di euro 15.424,10, in ossequio ai caratteri di ruralità del bene, nonché, in applicazione del principio cardine della comparabilità, con riferimento ai valori di unità immobiliari situate nella medesima zona omogenea di Società_2 S.r.l.
In diritto la parte rileva l'illegittimità dell'atto impugnato per violazione e falsa applicazione dell'art. 10 del
R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652, degli artt. 8, 27, 28 e 30 del Reg. 1° dicembre 1942, n. 1142, nonché dell'Istruzione III del 28 giugno 1942.
Osserva la parte, come è stato segnalato dalla stessa Agenzia del Territorio, con la Circ. 30 novembre
2012, n. 6, che la “stima diretta” è quella effettuata in maniera puntuale sugli immobili a destinazione speciale o particolare, in quanto, tenuto conto delle peculiarità di tali immobili, non è possibile fare riferimento al sistema delle tariffe.
In applicazione della metodologia della “stima diretta”, la rendita catastale può essere determinata con
“procedimento diretto” o con “procedimento indiretto”.
Precisa la parte che la normativa, ai fini della valorizzazione della rendita mediante determinazione del valore venale di un bene ad uso speciale o particolare, prevede delle metodologie, determinazione diretta o determinazione indiretta, non tra di loro alternative, ma tra le stesse subordinate, facendo riferimento al biennio 1988/1989.
L'Ufficio, rileva la parte, con l'avviso di accertamento impugnato, ha violato la richiamata normativa in ordine sia alla scelta della metodologia applicata (costo di ricostruzione), sia, quantunque inapplicabile, all'utilizzo nell'ambito della determinazione del costo di ricostruzione di valori incoerenti, con ciò determinando un valore del bene, e quindi della rendita, errato.
Inoltre la società ricorrente rileva l'illegittimità dell'atto per violazione e falsa applicazione della richiamata normativa in relazione alla scelta della metodologia valutativa adottata. L'unità immobiliare in questione, per la quale la Direzione Provinciale di Bologna ne ha rideterminato la rendita, è l'esito della ristrutturazione e del recupero architettonico di una vecchia residenza di campagna, che rientra in un ambito già esistente che presenta strutture e unità del tutto similari e assimilabili.
Circostanza questa che giustifica la determinazione di una rendita basata sul metodo comparativo, metodo per l'appunto utilizzato dalla Società per la quantificazione della rendita contestata dall'Ufficio.
Esistendo nel territorio di riferimento delle unità immobiliari ad uso alberghiero già accatastate e con rendite accettate e definitive, il Geom. Difensore_1, con la procedura Do.C.Fa. richiamata, ha provveduto a determinare la rendita dell'unità in oggetto, tenendo conto dei valori esistenti e riferibili a unità in precedenza censite.
Per tali motivi la parte ritiene corretta l'applicazione di un costo unitario coerente con quello utilizzato per la determinazione della rendita della struttura principale di Società_2 Il Do.C.Fa., infatti, si è basato sui valori riportati nell'accordo conciliativo del 2014 delle altre strutture del Resort censite al Dati catastali_1.
Infine la parte rileva l'illegittimità dell'atto impugnato per violazione e falsa applicazione della normativa in relazione all'utilizzo di dati non coerenti.
Anche laddove fosse possibile accettare la metodologia usata dall'Ufficio, osserva la parte, è opportuno che l'applicazione del metodo del costo di ricostruzione deprezzato sia effettuata utilizzando come riferimento la tipologia edilizia dell'albergo a 4 stelle e non quella della villa residenziale di pregio.
Il riferimento alla tipologia DEI di Villa residenziale di pregio A6 non è infatti coerente con la classificazione catastale D/10, che è stata ritenuta congrua dalla stessa Agenzia.
Pertanto la società ricorrente chiede di dichiarare nullo o annullare l'atto impugnato in quanto illegittimo o infondato, con conferma della rendita catastale proposta dalla parte, con ogni conseguenza di legge;
in subordine di rideterminare la rendita in Euro 17.400,00, applicando la tipologia D23 Complesso alberghiero a 4 stelle del Manuale DEI 2014, con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio.
In data 2-05-2024 controdeduce l'Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di Bologna, la quale chiede il rigetto del ricorso e la condanna del ricorrente alle spese del giudizio.
Precisa l'Ufficio che l'unità immobiliare in esame è parte di un articolato insediamento sviluppatosi negli anni, trattandosi, in particolare, di un contesto immobiliare in cui sono compresenti attività agricole e ricettive.
Non si è di fronte ad un segmento immobiliare omogeneo quale dovrebbe essere quello della categoria
D/10 (fabbricati di servizio all'agricoltura, es. fienili) bensì, sotto la medesima categoria catastale D/10, si è di fronte ad un immobile di qualità edilizia con funzioni e caratteristiche pari a quelle presenti nelle Ville
a servizio del contiguo resort.
L'unità in trattazione non è direttamente parte del resort, ma è comparabile allo stesso.
In relazione all'eccezione dell'illegittimità dell'atto per violazione e falsa applicazione dell'art. 10 del R.D.L.
13 aprile 1939, n. 652, degli artt. 8, 27, 28 e 30 del Reg. 1° dicembre 1942, n. 1142, nonché dell'Istruzione III del 28 giugno 1942, l'Ufficio ritiene che sia stato correttamente utilizzato l'approccio estimativo di costo, non esistendo immobili assimilabili già oggetto di compravendite.
Per quanto riguarda l'eccezione di illegittimità dell'atto per violazione e falsa applicazione della normativa in relazione alla scelta della metodologia valutativa adottata e utilizzo di dati non coerenti, l'Ufficio ha riconosciuto la destinazione funzionale in base ai requisiti dichiarati nel rispetto della disciplina vigente, verificando la coerenza e i contenuti dell'approccio valutativo adottato per il calcolo della rendita catastale.
Nel caso in esame l'Ufficio, non rilevando beni di pari categoria con caratteristiche e funzioni utili alla comparazione, nel rispetto della Circolare 6/2012, ha seguito l'approccio valutativo residuale del “costo di ricostruzione”.
Nella fattispecie l'Ufficio ha rilevato più consona e comparabile all'immobile oggetto del presente ricorso la tipologia DEI di Villa residenziale di pregio A6 – in quanto dimensionalmente (analoga superficie) e di qualità costruttiva (finiture) similare.
L'Ufficio, dovendo rilevare un valore di costo, si è riferito correttamente alla tipologia edilizia che, più appropriatamente, era ed è rappresentativa dell'immobile in contestazione.
In data 24-03-2025 la società ricorrente deposita memorie illustrative con le quali insiste nel confermare le istanze formulate nel ricorso principale.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La Corte, esaminata la documentazione agli atti, tenuto conto delle controdeduzioni dell'Ufficio rileva quanto segue.
L'immobile oggetto di contenzioso ha caratteristiche intrinseche non ordinarie e dalla documentazione agli atti non esistono immobili assimilabili già oggetto di compravendite .
Come risulta dalla relazione di stima dell'Ufficio “La struttura ricettiva ha una sua autonomia funzionale e reddituale e naturalmente, seppur inquadrata nell'alvea delle varie attività facenti capo alla proprietà del
Palazzo di Varignana Resort, da quest'ultimo è distante logisticamente e funzionalmente. Per come e' stata concepita l'unita' e per le caratteristiche intrinseche, sarebbe da allibrare nella categoria D/2, ma la richiesta di ruralita', proposta e accettata dall'Ufficio, fa si che la stessa sia inquadrata nella categoria
D/10.”
La Corte ritiene corretta la metodologia usata dall'Ufficio.
A parere del Collegio, l'applicazione della metodologia del costo di ricostruzione deprezzato, se ritenuta legittima nella fattispecie, avrebbe dovuto essere applicata utilizzando come riferimento la tipologia edilizia dell'albergo a 4 stelle e non quella della villa residenziale di pregio, in ragione della struttura interna e destinazione funzionale dell'immobile.
Il riferimento effettuato dall'Ufficio alla tipologia DEI di Villa residenziale di pregio A6 non è infatti coerente con la classificazione catastale D/10, che è stata ritenuta congrua dalla stessa Agenzia.
Corretta è stata quindi la metodologia di valutazione indiretta della rendita adottata dall'Ufficio tramite il calcolo del valore venale dell'immobile mediante il metodo del costo di ricostruzione, rapportandone il valore effettivo al biennio 1988/1989, ed applicando il saggio di fruttuosità del 2% .
Appare corretto anche il ricorso ai valori di riferimento riportati nel manuale DEI , ma non si ritiene coerente con la destinazione alberghiera dell'immobile di cui trattasi l'assunzione di costo di ricostruzione pertinente alle ville residenziali ( categoria A6 ), mentre la classificazione catastale dello stesso è in D/10.
Infatti, a conferma di detta constatazione, la Corte osserva che distribuzione interna dei vani e degli spazi ai vari piani dell'immobile è del tutto consona ad un struttura alberghiera con autonomia funzionale, ma avulsa dalla struttura che deve caratterizzare una destinazione prettamente residenziale quale è quella di una villa.
Nel caso di cui trattasi, il Collegio condivide la soluzione prospettata in subordine dalla parte ricorrente nel ricorso in base alla quale “i costi della struttura a cui poter far riferimento, applicando tale principio, sarebbero quelli della tipologia D23 Complesso alberghiero a 4 stelle del Manuale DEI 2014, con un costo di costruzione unitario della struttura pari a € 1.046,00, che rapportato alla consistenza dell'immobile di 962 mq, con gli incrementi degli oneri e costi accessori, comporta una valutazione del valore di mercato di Euro 873.000,00 corrispondente a una rendita di Euro 17.400,00;…”.
Pertanto il Collegio concorda con la valutazione effettuata da parte ricorrente in via subordinata nelle conclusioni del ricorso che conduce a determinare, in applicazione del metodo di valutazione a costo di ricostruzione deprezzato, la rendita catastale pari ad Euro 17.400,00, applicando la tipologia D23
Complesso alberghiero a 4 stelle del Manuale DEI 2014.
Infine la Corte prende atto che tale linea interpretativa è stata accolta, con riferimento a procedimenti del tutto similari a quello in contestazione, da codesta spettabile Corte di Giustizia Tributaria di primo grado con le seguenti sentenze: sentenza della sez. 2, n. 22/2024 depositata il 04/01/2024 e sentenza della sez. 1, n. 373/2024 depositata il 24/07/2024.
Il ricorso va quindi accolto parzialmente e stante l'accoglimento parziale esistono giusti motivi per la compensazione delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Bologna, sezione 3, accoglie parzialmente il ricorso determinando la rendita catastale dell'immobile oggetto di ricorso in € 17.400,00.
Spese compensate.