Sentenza n. 12/2026
Depositata il 07/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di GENOVA Sezione 1, riunita in udienza il 25/11/2025 alle ore 11:30 con la seguente composizione collegiale:
, Presidente BOLOGNESI MAURO PARENTINI MIRKO, Relatore
, CE CA ANGELO
in data 25/11/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 499/2025 depositato il 16/05/2025
proposto da
Ricorrente_1 S.p.a. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1 Rappresentato da
1 Email_1 ed elettivamente domiciliato presso
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Genova
Email_2 elettivamente domiciliato presso
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2025GE0032319 CATASTO-RENDITA CATASTALE
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 1062/2025 depositato il 26/11/2025
La Ricorrente_1 S.P.A. ha impugnato l'Avviso di accertamento catastale n. 2025GE0032319, emesso il 24-2-2025 chiedendone l'annullamento e ripristinando, quindi, la rendita di € 2.788,80 in luogo di quella di € 37.029,06 ritenuta nell'avviso impugnato. Premette in fatto che: la società ricorrente, principale produttore italiano di calce calcica, dolomitica e prodotti derivati, opera in 12 stabilimenti, dislocati sull'intero territorio nazionale e per quanto attiene l'oggetto di causa la cava di Genova è iscritta al Catasto Edilizio Urbano come opificio industriale (categoria D/1), nella Sezione Fabbricati, al Foglio SEP/50, Particella 409, Subalterno 1; con riferimento a tale unità immobiliare, la Società, in ossequio all'orientamento della giurisprudenza di legittimità che ritiene che i terreni adibiti ad attività estrattiva debbano essere accatastati al Casto Edilizio Urbano come opifici industriali, ha presentato in data 12-2-2024 apposito Docfa (Doc. 2) con il quale ha accatasto la cava come fabbricato di categoria catastale D/1 determinandone la rendita in € 2.788,80;
2 in data 24-2-2025, l'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Genova ha notificato l'avviso di accertamento qui impugnato, mediante il quale ha rideterminato la rendita catastale della cava di Genova in € 37.029,06; Con il primo motivo di ricorso deduce che: la violazione dell'art. 10 del R.D.L. 652 del 13-4-1939, dell'art. 28, comma 2, del Regolamento n. 1142/1949 e del Prontuario per la determinazione della rendita catastale delle categorie speciali (Gruppo D) e particolari (Gruppo E) del 2019 emanato dall'Agenzia delle entrate – Direzione provinciale di Genova, per aver l'Ufficio erroneamente rettificato la rendita catastale della cava sita in Luogo 1 Luogo 1 mediante erronea applicazione della metodologia di stima denominata
“Approccio di Costo”; in relazione a tale motivo di ricorso fa presente che: a) al fine di determinare correttamente la rendita catastale la Società, per il tramite del professionista incaricato Geom. Nominativo_1 , ha pedissequamente seguito le prescrizioni del Prontuario per la determinazione della rendita catastale delle categorie speciali (Gruppo D) emanato, nell'anno 2019 dall'Agenzia delle entrate – Direzione provinciale di Genova;
b) sia la ricorrente sia l'Agenzia delle Entrate hanno quantificato la rendita facendo applicazione della metodologia di costo (metodologia che viene utilizzata quando non sia possibile valorizzare l'unità immobiliare attraverso l'analisi di mercato delle compravendite (chiaramente inesistenti nel caso di una cava) con la conseguenza che il valore venale dell'unità immobiliare si stabilisce con riguardo al costo di costruzione deprezzato;
c) gli “aggiustamenti” apportati dall'Agenzia delle Entrate, tali da determinare la maggior rendita applicata nell'avviso, non sono corretti poiché: c.1) l'Ufficio, con riferimento al Valore della Cava (VC), valorizza il terreno di cava ad 11,00 € al mq al posto di 1,00 € al mq in totale disallineamento e incongruenza con i valori accertati con lo schema d'atto sopra indicato (Doc. 7) avente ad oggetto terreni limitrofi e aventi analoghe caratteristiche e con quanto prescritto dal Prontuario e dagli altri documenti di prassi sopra richiamati (Nota Prot. n. 139387 del 9-9-2016 e Circolari dell'Agenzia delle entrate n. 2/E del 2016 e n. 6/T del 2012), che impongono l'attribuzione alle aree destinate all'attività estrattiva di cava del valore agricolo delle colture precedenti l'inizio dell'attività estrattiva;

3 c.2) l'Ufficio applica, nella percentuale forfettariamente stabilita (5%) dal Prontuario a pag. 42, sia le “spese tecniche” per la costruzione di edifici e gli “oneri di urbanizzazione”, che però non sono logicamente applicabili a semplici terreni adibiti all'attività estrattiva, censibili come opifici industriali di cat. D/1 sulla scorta del recente orientamento della Suprema Corte di Cassazione, ma che non presentano minimamente le caratteristiche di un edificio;
c.3) con riferimento agli “oneri finanziari” e al “profitto” poi non si comprende come mai le percentuali applicate si discostino in modo così significativo rispetto a quelle forfettariamente determinate dal proprio Prontuario (55% in luogo di 13% e 20% in luogo di 12,44%), peraltro senza nemmeno una riga di motivazione in merito;
c.4) per quanto riguarda, infine, il Valore del Suolo (VS) l'Ufficio valorizza il terreno a 5,00 € al mq e dunque ad un valore in assenza di continuità con quello di 11,00 € al mq attribuito per la determinazione del Valore della Cava (VC), decisione anch'essa priva di qualsivoglia motivazione, e senza peraltro l'applicazione di alcuna percentuale di incidenza. Con ulteriore motivo di ricorso deduce l'omessa motivazione dell'avviso di accertamento con riferimento al valore attribuito ai terreni adibiti a cava. In relazione a tale motivo asserisce che l'ufficio avrebbe contravvenuto all'art. 7 dello Statuto del contribuente poiché l'Ufficio attribuisce alle aree di cava un valore al metro quadrato di 11,00 e 5,00 € al mq, assumendo che esso rappresenti il valore venale dei terreni ma non spiega da quali fonti tragga tale stima limitandosi a richiamare il “prezziario categorie speciali vigente, distribuito a tutti gli ordini professionali” senza specificamente indicare a quale prezziario abbia inteso riferirsi, in quanto non allegato all'avviso di accertamento, né indicato tramite dei dati identificativi che consentano al contribuente di reperire il prezziario a cui l'Ufficio si riferisce. A fronte dell'incerta motivazione addotta a sostegno della stima dall'ufficio la ricorrente ha dedotto a fondamento della rendita catastale proposta con la DOCFA apposita perizia di stima giurata che ha commissionato ad un tecnico qualificato in data 12-1-2024 ( ), di atto di cessione di particelle di terreno limitrofe all'area di cava Doc. 4 a soggetti terzi (atto rogito Notaio Nominativo_2 Rep. 101.827 / racc. 32.416 – prezzo di 0,5 € al mq – ) e dello schema d'atto n. 2023 1T 010534 000 del Doc. 5 2025 in materia di imposta di registro che attribuisce alle menzionate particelle valori attorno ai 0,4 € e ai 0,7 € al mq ( ) Doc. 6
4 Nelle controdeduzioni l'Agenzia delle Entrate chiede il rigetto del ricorso. Espone che per gli accertamenti catastali sugli immobili iscritti nelle categorie speciali e particolari l'Agenzia del Territorio, con Circolare n. 8 del 14/08/2001, raccomandava agli Uffici Provinciali che, per la determinazione del valore dei beni, fosse reso evidente il processo logico e metodologico seguito, allegando alla notifica copia della stima censuaria, con tutti gli elementi dimensionali ed estimali utilizzati per la determinazione della rendita. Anche la Procedura operativa n. 24, avente ad oggetto l'attività di notifica degli atti catastali, ha precisato che, per immobili rientranti nelle categorie D ed E, l'accertamento catastale oggetto di notifica, deve contenere gli elementi propri iscritti negli atti del catasto (quali la categoria, l'identificativo dell'oggetto, la rendita etc.) e riportare in allegato una sintetica relazione in cui siano descritti gli elementi dimensionali ed estimali utilizzati per la determinazione della rendita del bene. L'obbligo di motivazione s'intende quindi assolto tutte le volte che alla notifica sia allegata copia della stima censuaria, con tutti gli elementi dimensionali ed estimali utilizzati per la determinazione della rendita, compreso il saggio di fruttuosità, applicato al valore globale dell'immobile per determinarne la rendita catastale. Fa presente che in questo caso la stima è stata correttamente allegata, ed essa contiene tutti i valori ed i riferimenti necessari per comprenderne il significato tecnico ed eventualmente contestarla. Asserisce di essersi attenuta alla Circolare 6/2012 sulla determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari a destinazione speciale e particolare censite nelle categorie catastali dei gruppi D ed E (circolare che fornisce chiarimenti di natura preminentemente tecnico-estimale per la corretta individuazione delle componenti immobiliari oggetto della stima, in conformità alla normativa di settore e in coerenza con gli indirizzi giurisprudenziali sul tema). In coerenza con quanto sopra l'Agenzia espone di aver recentemente presentato le linee guida per la determinazione delle rendite catastali relative alle categorie speciali e particolari, incontrando i professionisti ed illustrando loro la legislazione corrente, le normative e le circolari interpretative inerenti la delicata questione valutativa. Tale
“prezziario” inviato successivamente a tutti gli Ordini Professionali, essendo pertanto conoscibile a tutti i tecnici professionisti che si occupano della redazione di pratiche catastali, è strutturato con le indicazioni sulle categorie da attribuire alle varie tipologie di fabbricati e dei relativi valori unitari. Il prezziario è pertanto uno strumento di riferimento, è un documento tecnico estimativo dell'Ufficio per
5 l'accertamento delle categorie cd speciali e particolari e l'utilizzo dello stesso non è un fatto eccezionale, il suo fine è l'omogeneità di valutazione, anche, è soprattutto a garanzia del Contribuente. Fa presente che la valutazione di controparte nel docfa perviene ad una rendita che si discosta in maniera rilevante da quella determinata dall'Ufficio, in quanto non applica correttamente la metodologia indicata dalla circolare 6/2012, omettendo di considerare alcune voci previste dalla circolare, non computa infatti nel conteggio le seguenti voci: spese tecniche, oneri concessori di urbanizzazione, oneri finanziari, profitto. La ricorrente depositava memorie illustrative con le quali sviluppava e ribadiva le proprie difese.

2. Motivazione. In relazione alla dedotta carenza di motivazione il collegio osserva che, secondo costante insegnato della giurisprudenza di legittimità, in tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall'Ufficio e l'eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, l'obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita (cfr. Sez. 5 - , Ordinanza n. 29754 del 19/11/2024). Sicché, essendo dipendente la difformità tra le stime solo da valutazioni tecniche riguardanti il valore economico dei beni, l'obbligo di motivazione deve ritenersi adempiuto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita (cfr. Sez. 5 - , Ordinanza n. 29754 del 19/11/2024). Nel merito il ricorso va rigettato. Occorre rilevare che la stima dell'ufficio si è attenuta ai criteri enunciati nella circolare 6/2012 che, al fine di assicurare una omogeneità di valutazione di beni appartenenti alle stesse categorie catastali, ha indicato i criteri tecnici di natura preminentemente tecnico-estimale per la corretta individuazione delle componenti immobiliari oggetto della stima recepiti peraltro anche nel prezziario inviato dall'Agenzia delle Entrate a tutti gli ordini professionali. Sicché la pretesa della contribuente di procedere ad una stima del bene prescindendo dall'applicazione di criteri che assicurino uniformità di applicazione pare priva di fondamento. In considerazione della particolare natura della materia, contrassegnata da un elevato
6 grado di opinabilità tecnica, sussistono giusti motivi per compensare le spese di lite.

P.Q.M.

La Corte respinge il ricorso. Spese compensate. Genova 25.11.2025
Il CE relatore Il Presidente (dr. Mirko Parentini) (dr. Mauro Bolognesi)
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