Sentenza n. 1974/2026
Depositata il 10/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 21, riunita in udienza il 17/12/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
PICOZZI OTTAVIO, Presidente
DI BENEDETTO GIUSEPPE, Relatore
TATO' GAETANO, Giudice
in data 17/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 15952/2024 depositato il 23/10/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Nominativo_1 Difensore_2 - CF_Difensore_1
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_2 - CF_Ricorrente_2
Difeso da
Nominativo_1 Difensore_2 - CF_Difensore_1
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Roma-Territorio
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. RM03167092024 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E CLASSAMENTO
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 13399/2025 depositato il
29/12/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1.Con ricorso depositato in data 23/10/2024, i ricorrenti -avv. Ricorrente_1 e la DOTT.
Ricorrente_2 - hanno impugnato l'avviso di accertamento catastale n. RM0316709/2024, notificato a mezzo posta in data 25.06.2024, avente ad oggetto la nuova determinazione di classamento e rendita catastale in relazione all'unità immobiliare ubicata in Roma alla Indirizzo_1, censita al foglio 539, p.lla 37 sub 501, contro l'Agenzia delle Entrate-Ufficio Provinciale Territorio di Roma.
I ricorrenti hanno preliminarmente rappresentato che:
· sono proprietari di un immobile ubicato in Roma alla Indirizzo_1, censito in catastato edilizio urbano al foglio dati catastali, costituito da un appartamento destinato ad uso abitativo e sottoposto ad alcuni lavori di ristrutturazione edilizia;

· in data 31 marzo 2023 l'Ing. Nominativo_2, su incarico dei ricorrenti ha presentato la dichiarazione di variazione per l'aggiornamento del Catasto Edilizio Urbano (c.d. procedura DOCFA), contenente la proposta di classamento delle unità immobiliari oggetto di ristrutturazione;

· in data 22.06.2024 i ricorrenti hanno ricevuto la notificazione dell'avviso di accertamento in epigrafe, con il quale l'Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Roma - Territorio ha rettificato il classamento proposto. In particolare, l'Ufficio ha inteso rettificare i dati di classamento e di rendita proposti dagli istanti, procedendo alla determinazione di una maggiore e definitiva rendita catastale ed attribuendo all'immobile de quo, all'esito di tale procedimento, la categoria A/1, classe 3° (cui corrisponde una rendita catastale di
€ 7.313,03 ), in luogo della categoria A/2, classe 3° di cui alla predetta DOCFA presentata il 31.03.2023.
Nel merito ha dedotto:
· il difetto di motivazione [violazione art. 7, l. n. 212/2000, art.3 l. 241/90] assenza di contraddittorio preventivo
[violazione art.

6-bis d. lgs n. 212/2000;
· la decadenza per violazione dell'art. 1 comma 3 d.m. n.701/94, in quanto l'avviso di accertamento è stato notificato in data 25.06.2024, cioè dopo che era scaduto il termine di 12 mesi dalla presentazione della
DOCFA (datata 31.03.2023);
· infondatezza della pretesa, erroneità del classamento operato. erroneità dei criteri estimativi impiegati, falsa applicazione art. 1 comma 3 d.m. 701/94, inesistenza dei presupposti dell'accertamento, travisamento dei fatti.

2. L'Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale Territorio di Roma si è costituita in giudizio con memoria con la quale ha dedotto che: - l'avviso di accertamento contestato in questa sede è stato emesso ai sensi del D.M. 19 aprile 1994, n.
701, Regolamento recante norme per l'automazione delle procedure di aggiornamento degli archivi catastali e delle conservatorie dei registri immobiliari;

- l'infondatezza dell'eccezione di difetto di motivazione, l'atto impugnato reca l'espressa indicazione delle caratteristiche dell'unità immobiliare oggetto di accertamento nonché la esplicita menzione dell'unità di riferimento utilizzata quale parametro di raffronto per l'attribuzione del classamento. Sono state esplicitate in modo puntuale ed esaustivo le motivazioni sulla scorta delle quali è stato necessario provvedere alla rettifica. Tali motivazioni si riportano pedissequamente per l'Unità oggetto del ricorso: sub.501 “In considerazione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'immobile (fabbricato di tipo signorile ubicato in una zona di particolare pregio con ottima esposizione prevalente e affaccio su quattro lati;
dotato di doppio ingresso, scala di servizio e dimensione dei vani superiore alla media), si ripristina la categoria A/1 di classe 3^, propria dell'u.i.u. nello stadio precedente e già oggetto di revisione parziale del classamento microzona 19 ai sensi dell'art. 1 comma 335 legge 311/2004 e come stabilito da sentenza n. 5694 della CGT del Lazio sez.8, depositata il 03/10/2016, passata in giudicato, emessa sul ricorso id. KK23001927 notificato il 09/02/2016. Si conferma la consistenza proposta di 16 vani.”;
- la rendita catastale è stata accertata nel rispetto delle normative vigenti che regolano la materia del classamento d'immobili di categoria ordinaria, ovverosia è stata definita con stima sintetico-comparativa attraverso il criterio per classi e tariffe, con riferimento a unità immobiliari similari ubicate nella stessa zona.
La Categoria e la classe di merito sono state accertate in considerazione delle specifiche caratteristiche estrinseche ed intrinseche della UI , con espresso riferimento al numero totale di classi previste per la categoria dal quadro di qualificazione della zona censuaria del comune di appartenenza, e alla classe ordinaria più rappresentativa nella specifica zona di ubicazione;

- per ciò che concerne la contestazione inerente la mancanza di sopralluogo e contraddittorio , che la verifica è stata eseguita ai sensi del D.M. 19 aprile 1994, n.701, (regolamento recante norme per l'automazione delle procedure di aggiornamento degli archivi catastali e delle conservatorie dei registri immobiliari), e che in funzione delle disposizioni dettate dall'art. 1 comma 2 l'ufficio non ha l'obbligo di eseguire il sopralluogo in sede di verifica del classamento proposto, poiché “le dichiarazioni di nuova costruzione o di variazione delle unità immobiliari urbane redatte mediante la procedura do.c.fa., contengono dati e notizie tali da consentire l'iscrizione in catasto con attribuzione di rendita catastale senza visita di sopralluogo.” L'obbligo del contraddittorio obbligatorio per gli accertamenti catastali è escluso proprio in considerazione della struttura fortemente partecipativa che caratterizza la procedura della Variazione DoCFa
e i conseguenti accertamenti;

- quanto alla tardività dell'avviso di accertamento dell'Agenzia delle Entrate, tale termine ha natura meramente ordinatoria e non perentoria,
- è infondata anche la contestazione della categoria e della classe applicati. Le caratteristiche tipologiche e costruttive del fabbricato, il suo valore architettonico, la posizione centrale e di pregio all'interno del tessuto urbano cittadino, nel quartiere Parioli, le finiture architettoniche non sono mutate a seguito dell'intervenuto atto di aggiornamento e pertanto la categoria A/1 risulta essere quella corretta. La categoria A/1 (abitazione di tipo signorile) è da ritenersi corretta e meritevole di conferma per le seguenti caratteristiche la zona di ubicazione al centro del quartiere “Parioli” può essere sicuramente considerata una zona signorile, di pregio nonché una delle zone più appetibili della città;
le caratteristiche costruttive e di finitura sono superiori a quelle riscontrabili nelle abitazioni censite in categoria A/2. Lo stato manutentivo è da considerarsi buono;

i vani presentano altezze nette di interpiano superiori quella riscontrabili negli immobili censiti in categoria A/2. scala e ingresso di servizio;

all'interno dello stesso fabbricato le abitazioni sono censite in categoria A/1.

3.Con successiva memoria Parte attrice ha dedotto in replica confermando le conclusioni poste con l'atto introduttivo.

4.A conclusione dell'udienza il ricorso è syttato trattenuto in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è infondato.

1.Va disattesa le censura di difetto di motivazione. Al riguardo giova richiamare autorevole giurisprudenza
(Corte di Cassazione sentenza n. 1060 del 21/01/2010 ) che in ordine alla motivazione degli accertamenti catastali si è espressa nel senso che “In tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale abbia luogo attraverso la procedura DOCFA (come il caso in esame) ed in base ad una stima diretta eseguita dall'ufficio, tale stima, la quale integra il presupposto ed il fondamento motivazionale dell'avviso di classamento, costituisce un atto conosciuto e comunque prontamente e facilmente conoscibile dal contribuente, essendo l'atto medesimo posto in essere nell'ambito di un procedimento a struttura fortemente partecipativa;
da ciò consegue che la mancata riproduzione o allegazione di tale stima all'avviso di classamento non si traduce in un difetto di motivazioni”.

2.Pari negativo apprezzamento deve esprimersi anche per la censura di merito di assenza di contraddittorio preventivo. In merito si evidenzia che qualora per la determinazione della rendita catastale il contribuente si sia avvalso della c.d. procedura Docfa, l'Amministrazione finanziaria, che intenda discostarsi dalla relativa proposta, non è tenuta, in assenza di disposizioni in tal senso, ad attivare preventivamente il contraddittorio endo-procedimentale, senza che ciò contrasti con gli artt. 41, 47 e 48 della Carta dei diritti fondamentali dell'Unione europea, posto che un tale obbligo sussiste soltanto per i tributi armonizzati, ma non anche per quelli non armonizzati, per i quali non è rinvenibile, nella legislazione nazionale, un analogo vincolo generalizzato, sicché esso ricorre soltanto per le ipotesi per le quali risulti specificamente sancito (CORTE di CASSAZIONE – Sentenza n. 5245/2023).

3. Non meritevole di accoglimento anche l'eccezione di maturata decadenza avendo il termine di 12 mesi di cui all'art. 1, comma 3 del D.M. n.701/94 natura meramente ordinatoria e non perentoria, e "non si può ammettere un regime decadenziale dell'esercizio di un potere amministrativo del tutto privo di base legislativa”
(Corte Costituzionale - sentenza n. 162/2008).

4. Infondata, infine si reputa anche la censura di erroneità del classamento per le ragioni illustrate dalla resistente Agenzia delle Entrate e nella parte in fatto riportate.
Ne consegue la reiezione del ricorso.

5.Le spese di lite vanno compensate in ragione della particolarità della questione posta che involge anche aspetti valutativi.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso. Compensa le spese di lite.
Così deciso in Roma, il 17.12.2025
Il Relatore Il Presidente
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