Sentenza n. 6/2026
Depositata il 05/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di PESARO Sezione 1, riunita in udienza il 17/11/2025 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
GASPARINI GIACOMO, Presidente e Relatore
BELLITTI GIUSEPPE, Giudice
GIUBILARO SIMONETTA, Giudice
in data 17/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 266/2024 depositato il 26/06/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale AR-Urbino
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. 2024PS0023450 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2023
- sul ricorso n. 425/2024 depositato il 18/12/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1 Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale AR-Urbino
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. 2024PS0074460 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E
CLASSAMENTO 2023
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 342/2025 depositato il
19/11/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente annullamento dell'atto e condanna alle spese.
Resistente rigetto del ricorso e condanna alle spese.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

L'atto impugnato attiene alla riclassificazione catastale di immobile (divenuto di proprietà degli Eredi Ricorr_1 nel corso del processo) operata dall'Ufficio a seguito di esame della Docfa del 2024.
Per la parte pubblica il bene sorge in una zona di pregio della città di AR, ha caratteristiche architettoniche e finiture del tutto sovrapponibili ad altri villini che sorgono nelle vicinanze a cui è stata attribuita la categoria
A7.
Di diverso avviso è la ricostruzione della parte privata che, affidandosi anche alla relazione di un proprio esperto, insiste per la riconduzione della classe a quella delle normali abitazioni.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente la completezza delle prove documentali offerte dalle parti rende superfluo il ricorso alla prova orale cui ha fatto riferimento la Difesa anche perché si sarebbe trattato di escutere il tecnico che ha redatto la relazione scritta già acquisita. L'obbligo di motivazione di un avviso di classamento che risolva una discrasia tra rendita attribuita dal contribuente e quella calcolata dalla proposta provvisoria operando una valutazione tecnica dei beni classati
è più pregnante per gli uffici tributari nel senso che deve specificare le differenze riscontrate in maniera così chiara da consentire alla parte privata di potersi difendere e delimitare l'oggetto del contenzioso.
Si è parlato di motivazione di tipo funzionale nel senso che una rettifica di una proposta che conduca alla riclassificazione del bene immobile deve fornire dati ed argomenti idonei a spiegare perchè i parametri del passato non siano più idonei a rappresentare il tipo di capacità contributiva che il bene esprime a favore di chi ne è titolare (a titolo esemplificativo si può fare riferimento agli esiti di modifiche strutturali sopravvenute).
Nel caso concreto è agevole constatare che il bene, eretto nel 1970 e ristrutturato nel 1980, ha subito nel tempo solo variazioni interne che lo hanno smembrato affidandone la fruizione a più nuclei esclusivi.
Continua a contare su un numero di vani non marginale (16,5) ma a fronte di questo dato numerico è egualmente evidente (e non contestato dall'Agenzia) che si tratta di un fabbricato che da decenni non ha visto interventi manutentivi e migliorativi (l'aspetto esterno dal punto di vista estetico è particolarmente deludente), non dispone di aree scoperte verdi nè di giardini autonomi, ha finiture molto scarse, modalità di accesso ordinarie e poco curate, ospita altri soggetti che vi esercitano anche attività professionali.
A fronte di ciò non è condivisibile la tesi secondo cui la Docfa non avrebbe potuto variare il classamento per difetto di eventi sopravvenuti (la parte aveva sempre accettato l'attribuzione in A7) proprio per la considerazione inizialmente svolta in questo provvedimento circa la tipologia dell'onere motivazionale che si richiede all'Agenzia che voglia disattendere una Docfa.
Ed allora, riducendo all'essenziale il cuore della controversia, questa Corte non considera adeguatamente provato che il fabbricato di Ricorr_1 debba essere considerato "villino" per... tipologia edilizia, schema distributivo, impianti e servizi, aree comuni... come ha affermato l'Agenzia.
Si tratta di formule di stile mentre invece la valutazione avrebbe necessitato di un giudizio di valore molto più coeso e strutturato perchè il bene non assomiglia fortemente ad altri villini che sorgono poco distante, offerti in visione comparativa, questi sì dotati di caratteristiche strutturali e finiture di livello superiore all'ordinario (ordinanza Corte di Cassazione n. 116 del 4.1.2025)
Si aggiunga poi che il concetto di zona mare riferito alla città di AR è troppo vasto e vago, ospitando essa immobili quanto mai diversi tra loro già sotto il profilo edilizio;
i tre immobili di cui sono stati forniti i dati catastali e le fotografie hanno una ben più marcata connotazione di villino rispetto al fabbricato Ricorr_1 per l'eleganza della stile architettonico reso esplicito dalle finiture, dagli infissi e dagli ornamenti, godono di giardini autonomi, non risultano frazionati e scomposti in plurime unità abitative.
Ne deriva che la variazione proposta dalla parte non si sarebbe potuta rigettare senza una motivazione pregnante e puntuale.
L'estrema difficoltà della operazione interpretativa connotata da margini di incertezza che il legislatore ha volutamente introdotto nella disciplina primaria giustifica la compensazione delle spese.

P.Q.M.

La Corte di giustizia tributaria di primo grado di AR accoglie il ricorso e compensa le spese. AR
17.11.2025 Presidente relatore ed estensore Giacomo Gasparini