REPUBBLIC ANA IN ME DEL POPOLO ITA MANO CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE Richiesta copia studi dai Sig. Sol SEZIONE SECONDA CIVILE per diritti 1.55 # 1.6 GEN. 2002 Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati IL CANCELLIERE Ud. 24/10/07 Dott. Mario SPADONE - Presidente - Consigliere rel. Cron 880 Dott. Francesco CRISTARELLA ORESTANO k Rep. 129 Dott. Alfredo MENSITIERI L 2002 Dott. Rosario DE JULIO GE 6 1 Dott. Olindo SCHETTINO ha pronunciato la seguente SENTENZA OGGETTO sul ricorso iscritto al n. 16145/99 R.G. proposto ADEMPIMENTO CONTRATTUALE. da OS TR e TR TO, elettivamente domiciliati in Roma presso la Cancelleria della Corte di Cassazione, difesi dall'Avv. Vittorio D'Angelo in virtù di procura speciale a margine del ricorso, ricorrenti

contro

UT OL e NU AL, elettivamente domiciliati in Roma, Via Merulana n. 234, presso lo studio dell'Avv. Giuliano Bologna, EVA 1415101 difesi dall'Avv. Adria Stella Infrasca in virtù di procura speciale a margine del controricorso, controricorrenti per la cassazione della sentenza 22 aprile-13 giugno 1998 N. 236/98 della Corte d'appello di Ancona. Udita la relazione della causa svolta, nella pubblica udienza del 24 ottobre 2001, dal Cons. Cristarella Orestano;
Sentito, per i ricorrenti, l'Avv. Vittorio D'Angelo che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;
Sentito il Pubblico Ministero, in persona del Sost. Proc. Gen. Dott. Raffaele Ceniccola, che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Nel gennaio del 1994 TR CO e TO Trebaldi convennero in giudizio, avanti il Tribunale di Ascoli Piceno, OL SA e AL NU, esponendo: che con rogito del 3.5.1978 avevano acquistato da costoro una porzione di un fabbricato di civile abitazione nella Via Napoli n. 9 di Ascoli Piceno, costituito da un appartamento al secondo piano e da una porzione del portico al piano terra, confinante a nord con il portico condominiale e ad ovest con residua proprietà dei venditori;
che contestualmente era stata costituita, a favore della porzione di portico da essi acquistata, una servitù di passaggio carrabile a carico della particella 570, in modo che dall'estremità sud di Via Bari si potesse raggiungere il fronte est del 2 portico stesso;
che con scrittura privata in pari data si era convenuto che il possesso dell'immobile venduto con il rogito suddetto sarebbe stato trasferito ad essi compratori entro il 30.4.1979, con previsione di una penale in caso di ritardo;
che con la stessa scrittura essi attori avevano avuto promesso in vendita dai SA-Nizzi un locale ad uso fondaco al piano terra, da realizzarsi in aderenza al lato ovest del portico venduto;
che i convenuti avevano costruito una recinzione che impediva ad essi attori l'esercizio e il godimento della costituita servitù e non avevano ancora adempiuto né l'obbligo di consegna di quanto vendutogli con il rogito né quello di vendergli il locale ad uso fondaco. Chiesero, pertanto, la condanna dei SA-NU ad eseguire le opere necessarie per permettere l'esercizio della suddetta servitù di passo, al pagamento della pattuita penale e alla realizzazione e trasferimento del fondaco. I convenuti, nel resistere alle pretese attoree, dedussero: che la servitù di passaggio era stata costituita sul presupposto che l'adiacente Via Bari fosse di proprietà comunale, mentre, in realtà, si era accertato trattarsi di uno spazio privato sul quale era impossibile aprire una strada, che il possesso dell'immobile compravenduto era stato trasferito alla prevista data del 30.4.1979 e che la promessa di vendita era stata esplicitamente condizionata al rilascio della necessaria autorizzazione comunale, evento non verificatosi per essere stata respinta la relativa domanda. 3 All'esito dell'istruttoria, con acquisizione di documenti ed espletamento di c.t.u., l'adito Tribunale, con sentenza 3.5.1995, accolse le domande dei CO-Trebaldi, ad esclusione di quella concernente la penale. Proposto gravame dai SA-NU, al quale controparti resistettero proponendo a loro volta gravame incidentale, la Corte d'appello di Ancona, con la sentenza precisata in epigrafe, in parziale accoglimento dell'impugnazione principale, ha rigettato la domanda concernente la promessa di vendita del fondaco e quella connessa di risarcimento del danno, confermando nel resto la decisione di prime cure. Mentre il Tribunale ascolano, nell'accogliere la domanda suddetta, aveva dato rilievo alla accertata circostanza dell'intervenuta realizzazione del fondaco ad opera degli stessi attori, la Corte marchigiana, invece, nel respingerla, ha ritenuto decisivo il non avveramento della condizione cui era espressamente subordinata la promessa di vendita, cioè il mancato rilascio della concessione edilizia prevista al punto 2) della scrittura privata 3.5.1978. Nell'espungere, poi, la condanna al risarcimento del danno nella misura di £ 3.000.000, la Corte territoriale ha osservato che solo formalmente essa era ancorata alla mancata fruizione del passaggio, tanto che il Tribunale aveva enunciato quale criterio di liquidazione lo scarto di valore tra il portico alienato con il rogito ed il locale, destinato 4 a posto macchina, da realizzare ad opera dei convenuti, sicché, una volta respinta la domanda riguardante la promessa di vendita, rimaneva travolta anche la suddetta condanna. Nel rigettare, infine, l'appello incidentale, il giudice d'appello ha ribadito che la pattuita penale si riferiva soltanto al ritardo nella consegna dell'appartamento e della porzione di portico venduto con il rogito, e non alla servitù che, del resto, non postulava alcun trasferimento di possesso. Ricorrono per cassazione TR CO e TO Trebaldi sulla base di tre motivi ai quali OL SA e AL NU replicano con controricorso. MOTIVI DELLA DECISIONE Con il primo motivo di ricorso, intitolato "L'avveramento della condizione", si denunzia "la violazione di cui all'art. 360 n. 3, anche sotto l'aspetto del chiarissimo e macroscopico travisamento dei fatti", lamentandosi l'erroneità del ragionamento della Corte di merito là dove ha rimproverato al Tribunale di aver accolto la domanda concernente la promessa di vendita "con il mero dato della avvenuta realizzazione dell'opera", mentre, in realtà, era pacifico in causa che a tale realizzazione, pur avvenuta abusivamente subito dopo la notifica dell'atto di citazione in primo grado, era seguita la richiesta di condono edilizio, inoltrata al Comune dagli attuali ricorrenti per conto dei promittenti, ed era altrettanto pacifico che il condono era stato ottenuto, 5 sicché la condizione del rilascio della concessione, sia pure in sanatoria, doveva ritenersi verificata. La censura non può trovare ingresso in questa sede. Essa, infatti, introduce qui per la prima volta, oltre tutto genericamente, una questione che non risulta aver fatto in alcun modo parte dei temi di indagine trattati in sede di merito. Sta di fatto che di tale questione la Corte anconetana, al pari del Tribunale, non fa il benché minimo accenno, neppure nella parte narrativa della sentenza, né i ricorrenti deducono di averla in qualche maniera prospettata in primo grado o nel corso del giudizio d'appello, limitandosi ad asserire che la circostanza della presentazione della domanda di condono e del suo accoglimento, di cui, per altro, non forniscono alcuna precisazione di ordine cronologico, era pacifica ed incontestata, per averla riferita gli stessi SA-NU nell'impugnare la prima decisione a loro sfavorevole, ed astenendosi dal formulare una qualsiasi censura di omessa pronunzia e di omessa motivazione di fronte all'assoluto silenzio della gravata sentenza sul punto. E' del tutto arbitrario, poi, sostenere che il primo giudice, nell'accogliere la domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di trasferire il fondaco, aveva implicitamente tenuto presente il dato del condono come equivalente alla regolare concessione edilizia al cui rilascio era condizionata sospensivamente l'efficacia del contratto. Ed invero, come riconoscono gli stessi ricorrenti, il Tribunale ascolano si 6 limitò a prendere atto della avvenuta realizzazione di quel locale, ignorando completamente l'esistenza di detta condizione e non facendo neppure il più labile accenno ad una richiesta o ad un provvedimento di condono edilizio, segno evidente che neppure in quella sede la questione aveva fatto parte del thema decidendum Con il secondo motivo, intitolato "Avveramento condizione- Mancanza di interesse", si lamenta, in subordine, che il giudice d'appello non abbia ritenuto sufficiente, ai fini dell'accoglimento della domanda di cui sopra, l'avvenuta realizzazione, pur se abusiva, del locale ad uso fondaco, dal momento che la condizione del rilascio della concessione edilizia doveva ritenersi evidentemente apposta e voluta ad esclusivo vantaggio della parte acquirente la quale ben poteva rinunciare a farla valere. Valgono per questa censura considerazioni analoghe a quelle svolte con riguardo alla precedente, dovendosi constatare che nemmeno la questione della unilateralità della condizione ovviamente non rilevabile d'ufficio ma che era onere dei CO-Trebaldi proporre di fronte alla insistente deduzione avversaria di mancato avveramento di quella condizione - risulta essere stata mai prospettata e discussa nel corso dei giudizi di merito, tanto che non se ne trova traccia nelle relative sentenze e che i ricorrenti si guardano bene dal formulare una doglianza di omessa pronuncia o di mancanza di motivazione sul punto. 7 Con il terzo motivo, intitolato "Della penale”, si lamenta che la Corte anconetana, nel respingere la domanda risarcitoria connessa alla domanda riguardante la promessa di vendita, abbia ritenuto che la penale, liquidata dal Tribunale per via dell'inadempimento, “fosse da correlazionare al solo...fondaco" e che l'espressione "tutto quanto venduto" andasse riferita all'appartamento ed al fondaco, e non alla servitù, mentre, al contrario, essa riguardava anche il passaggio. Si lamenta, poi, la limitatezza della liquidazione operata dal Tribunale. Neppure questo motivo è meritevole di accoglimento. Deve innanzitutto rilevarsi che, contrariamente a quanto affermato dai ricorrenti, ciò che la Corte marchigiana ha escluso, rispetto alla precedente sentenza, non è la condanna alla penale - già totalmente negata dal Tribunale -, bensì quella al risarcimento del danno per il mancato esercizio della servitù, quantificata dal primo giudice in £ 3.000.000 quale differenza di valore tra spazio porticato e portico utilizzabile come posto macchina. Occorre allora prendere atto che sul punto relativo al rigetto in appello della domanda risarcitoria non vi è alcuna doglianza - a parte quella di esiguità della somma liquidata, in realtà rivolta contro la sentenza di primo grado e quindi inammissibile -, poiché la censura, così come formulata, investe soltanto il ragionamento svolto nella 0 0 gravata sentenza per confermare l'esclusione della condanna al pagamento della penale. Tale censura manca di pregio. La Corte marchigiana, infatti, nel respingere l'appello incidentale degli attuali ricorrenti, ha ribadito che la clausola penale contenuta nella scrittura privata 3.5.1978, considerato il suo chiaro tenore letterale e l'entità della penale stessa, riguardava esclusivamente il ritardo, rispetto alla data del 30.4.1979, nell'adempimento dell'obbligazione principale (invece puntualmente adempiuta) di trasferimento del possesso "di quanto venduto con l'atto Flaiano", cioé dell'appartamento e della porzione di portico oggetto di tale vendita, escludendo conseguentemente che essa si riferisse alla costituita servitù la quale, per altro, non postulava alcun trasferimento di possesso. In tal modo il giudice di merito, ha risolto, con ogni evidenza, una quaestio voluntatis, sicché la decisione sul punto era censurabile soltanto sotto i profili della violazione delle regole di ermenutivca contrattuale dettate dagli artt. 1362 e segg. cod. civ. o del vizio di motivazione, profili che i ricorrenti non prospettano affatto 0 prospettano con estrema genericità, limitandosi a parlare di "ragionamento inspiegabilmente errato” e a dire che "il senso italiano del fraseggio è chiarissimo”, ossia a proporre una diversa interpretazione secondo cui l'espressione “tutto quanto venduto" comprendeva anche la costituita servitù di passaggio. Alla stregua delle osservazioni che precedono il ricorso deve essere rigettato. Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo.

P. Q. M.

LA CORTE Rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido, a rifondere ai resistenti le spese del giudizio di legittimità che liquida in £ 3.250.000 ivi comprese £ 3.000.000 (tre milioni) per onorario. € 1549,37 Così deciso in Roma il 24 ottobre 2001. ↳ € 1.678,48 IL PRESIDENTE Spontane 11) CONSIGLIERE ESTENSORE - 109T129,11 456T 30,919 IL CANCELLIERE C1 Dott.ssa Donatella D'Anna тот. 160, 10 CONSELLERIA 10 Roma AGENZIA DELLE ENTRATE ROMA 2 Rec20825 10