Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Manfredo GROSSI - Presidente -
Dott. Giovanni Silvio COCO - Consigliere -
Dott. Ugo FAVARA - rel. Consigliere -
Dott. Renato PERCONTE LICATESE - Consigliere -
Dott. Antonio LIMONGELLI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
AN RT, elettivamente domiciliato in ROMA VIA CRESCENZIO 25, presso lo studio dell'avvocato MARIO NUZZO, che lo difende anche disgiuntamente agli avvocati PAOLO DELL'ANNO, GIUSEPPE DI GIOVINE, il primo per procura speciale Notar Giovanni Antonio BONARDI di SALÒ del 09/12/98 n. 91881 di rep. e gli altri due giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
SP RA, SP LB, elettivamente domiciliati in ROMA VIA PIERLUIGI DA PALESTRINA 19, presso lo studio dell'avvocato DETTORI MASALA GIOVANNA ANGELA, che li difende anche disgiuntamente all'avvocato EPICOCO OBERDAN, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 26/97 della Corte d'Appello di BRESCIA, emessa il 06/11/96 e depositata il 23/01/97 (R.G. 775/93);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/12/98 dal Consigliere Dott. Ugo FAVARA;

udito l'Avvocato Mario NUZZO;

udito l'Avvocato Epicoco OBERDAN;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Giovanni GIACALONE che ha concluso per la inammissibilità ed in subordine il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione notificata in data 5.6.1985 ON RA ed LB convenivano dinanzi il Tribunale di Brescia ZZ DY RE e SP IA per sentire dichiarare la inefficacia nei loro confronti del contratto del 21.1.1983 con il quale la ZZ aveva concesso in affitto per anni dodici a SP IA il Campeggio IO sito in Maderno sul Garda con obbligo di non mutarne la destinazione e la capacità produttiva. Alla morte (15.1.1979) del sig. ON RA, originario locatore, la nuda proprietà del campeggio era stata destinata ai nipoti mentre usufruttuaria dello stesso era divenuta la vedova signora ZZ. Quest'ultima aveva stipulato, alla scadenza, con la SP un nuovo contratto di affitto riproducendo in buona sostanza il contenuto del precedente contratto. Assumevano, ancora, gli attori di avere appreso che, in seguito, la ZZ aveva concluso in data 21.1.1983 un altro contratto che regolava diversamente i rapporti fra i contraenti con la cessione dell'azienda alla conduttrice che veniva autorizzata, tra l'altro, ad eseguire tutte le opere per ottenere una classificazione diversa e più elevata, oltre il riconoscimento di una indennità di avviamento alla scadenza del contratto. Di tale contratto si chiedeva che fosse dichiarata la inefficacia sul rilievo dell'appartenenza ad essi attori quali nudi proprietari dell'azienda "Campeggio IO".
Radicatosi il contraddittorio si costituiva la sola SP assumendo di avere acquistato nel 1971 il complesso "azienda" da tale ON IO precedente gestore e che con il contratto stipulato il 14.1.1976 con ON RA si era costituito un rapporto di locazione di immobile e non già di affitto di azienda essendo riconosciuta la sua proprietà sulle attrezzature. Concludeva perché il Tribunale riconosciuta la validità del contratto del 21.1.1983 in riconvenzionale dichiarasse di sua proprietà l'azienda denominata "Campeggio IO" con condanna degli stessi attori a corrisponderle il valore delle opere al momento del rilascio. Il Tribunale con sentenza dell'8.10.1992 dichiarava che la nuda proprietà dell'azienda denominata Campeggio IO appartiene agli attori ON. Rigettava le altre domande. Avverso detta sentenza proponeva appello VA LB, erede di SP IA, al quale resistevano i ON. La Corte d'Appello di Brescia con sentenza del 23.1.1997 dichiarava la inefficacia del contratto 21.1.1983 tra la ZZ e la SP nei confronti dei ON nelle parti contenenti atti di disposizione dell'azienda appartenente in nuda proprietà ai ON stessi.
Osservava, tra l'altro, la Corte che le parti avevano dato luogo ad un rapporto inquadrabile nello schema giuridico dell'affitto di azienda, come poteva desumersi dalla espressione con la quale il "Campeggio IO" veniva identificato quale oggetto della contrattazione, in esso riconoscendosi una entità materiale ed economica distinta dalla mera componente immobiliare. Tale contratto di data 1.4.1972 veniva seguito da altro contratto del 12.3.1979 nel quale veniva riconfermata la natura di vera e propria azienda del campeggio. La proprietà del complesso aziendale non poteva essere, quindi, fondatamente rivendicata dalla SP che con i contratti sottoscritti ha riconosciuto la qualità di proprietario in capo al locatore ON. Erroneamente, perciò, la SP ha ritenuto di potere acquistare diritti sull'azienda negoziando "a non domino" con il precedente conduttore IO ON, acquisto, pertanto, non opponibile al proprietario effettivo ed ai suoi successori. Il contratto predetto veniva così, dichiarato inefficace nelle parti riguardanti atti dispositivi di azienda di proprietà ON. Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione l'VA affidandolo ad unico motivo sostenuto da memoria. Hanno resistito con controricorso ON RA ed LB.
Il ricorrente ha depositato note di udienza.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, deve essere disattesa la eccezione di inammissibilità del ricorso proposta dai controricorrenti, perché non chiare le conclusioni del ricorso stesso, e ciò in quanto la inammissibilità della impugnazione può essere pronunziata nei soli casi in cui sia impedita la completa comprensione delle ragioni addotte dalla parte impugnante, circostanza questa non verificatasi nella specie essendo ben intellegibili le ragioni esposte nel gravame dall'VA miranti ad ottenere l'annullamento della sentenza della corte bresciana.
Con l'unico mezzo di impugnazione l'VA censura la sentenza impugnata per violazione dell'art. 360 n. 5 c.p.c., in particolare per contraddittoria ed insufficiente motivazione sul punto di diritto riguardante la distinzione e separazione tra affitto di immobile ed affitto di azienda.
Assume, tra l'altro, il ricorrente che la Corte territoriale si contraddice perché oblitera il prevalente e dimostrato rapporto di affitto di fondo agricolo facendolo assurgere a complesso produttivo, così contraddicendo evidenti risultanze sulla pregressa realtà di scissione tra la proprietà del terreno agricolo e l'attività delle diverse persone, e per ultima della SP, che realizzarono con ingenti spese tutti gli adempimenti di legge. Lamenta, quindi, il ricorrente che la Corte del merito abbia fatto assurgere un fondo agricolo a complesso produttivo organizzato.
Il motivo è destituito di fondamento.
È nota la distinzione tra locazione di immobile adibito a campeggio e quello di azienda para - alberghiera (campeggio) . Nella prima ipotesi è dedotto in contratto un terreno destinato all'attendamento ed al parcheggio delle roulottes corredato di attrezzature solo indispensabili per tale destinazione, mentre nella seconda ipotesi oggetto del contratto è un complesso organico preesistente alla pattuizione delle parti, del quale oltre al detto immobile siano elementi integranti una serie di servizi di attrezzature e di impianti organizzati per l'esercizio di una impresa turistica ricettiva già funzionante con una sua precisa denominazione e dotata delle relative scritture contabili. Ciò premesso, va evidenziato che, in concreto, la corte distrettuale ha accertato che l'azienda denominata Campeggio IO sita in Maderno sul Garda non era di proprietà SP - VA ma dei ON ed ha, per conseguenza, rigettato la domanda dell'VA, erede della SP, dichiarando inefficace nei confronti dei ON stessi il contratto stipulato dalla ZZ con la SP il 21.1.1983 sul rilievo che, essendo l'azienda di proprietà ON, la ZZ avesse compiuto atti comportanti disposizione di diritti di proprietà sull'azienda stessa quale usufruttuaria, atti come tali non opponibili ai nudi proprietari. Con il proposto ricorso l'VA non deduce, ora, violazioni di legge, ma unicamente vizi di motivazione che, nella specie, non sussistono essendo del tutto congrue e razionali le argomentazioni adottate a sostegno della decisione.
E così sotto tale aspetto, adottando il criterio del riferimento al senso letterale delle parole adoperate dai contraenti nelle esaminate convenzioni, criterio che deve considerarsi a carattere primario rispetto gli altri aventi carattere sussidiario, i secondi giudici sono giunti alla conclusione che nei precedenti contratti, con esclusione di quello datato 21.1.1983, oggetto per la sua difformità dai precedenti, del giudizio in esame, le parti abbiano inteso dare vita ad un rapporto inquadrabile nello schema giuridico dell'affitto di azienda. A detta conclusione i giudici di seconde cure sono pervenuti attraverso le espressioni chiare ed ineccepibili contenute nell'originario contratto del 1.4.1972, nel quale oggetto della contrattazione era il Campeggio IO insistente sul terreno di cui al mappale 907 con relativo fabbricato rustico, con ciò, in pratica, le parti riconoscendo nel campeggio una entità materiale ed economica distinta dalla mera componente immobiliare. Di poi, i giudici di appello hanno esaminato la clausola settima del predetto contratto con la quale il conduttore riconosce che il campeggio affidato è da considerarsi bene organizzato con un nome ed un avviamento oramai consolidato, attesa la sua decennale esistenza. La Corte distrettuale è, quindi, passata all'esame del contratto datato 14.1.1976 intercorso tra il ON ed i conduttori SP - VA nonché di quello successivo datata 10.7.1976 nei quali sostanzialmente, ha affermato la Corte, si deduceva una "universitas rerum" costituita da un insieme organizzato di beni, unificati dalla comune destinazione a campeggio. Da ultimo, la Corte bresciana ha portato il suo esame sulla convenzione del 12.3.1979 nella quale si riconfermava la natura di vera e propria azienda del campeggio dedotto in contratto.
Pertanto doveva, sulla base dei documenti in atti, ritenersi non contestabile che la volontà delle parti fosse quella di sottoporre a contrattazione un complesso di beni organizzati e non già il solo terreno sul quale l'attività di campeggio doveva esercitarsi e, vertendosi in tema di affitto di azienda, ne derivava quale corollario che la proprietà del complesso aziendale non potesse essere rivendicata dalla SP che sottoscrivendo i diversi contratti di affitto aveva riconosciuto la qualità di proprietario del locatore ON.
La motivazione della sentenza sul punto riguardante la qualificazione giuridica del contratto, con cui è stato concesso il godimento del campeggio, come affitto di azienda è corretta ed esaustiva non risultando, peraltro, oggetto di specifiche censure i criteri interpretativi adottati dai secondi giudici, (violazione dei canoni ermeneutici) nonché la omessa considerazione dei titoli attributivi della proprietà dei beni controversi, questione ritenuta risolta attraverso il solo esame dei contratti di locazione o di affitto, censure, invece, introdotte con la memoria di difesa e, pertanto, irritualmente.
Conclusivamente, la sentenza della Corte bresciana che, considerando la comune intenzione delle parti contraenti e la obiettiva consistenza dei beni dedotti nei contratti, ha ritenuto che fosse stato concluso un contratto di affitto di azienda, non merita la censura ad essa rivolta.
Le spese processuali vanno liquidate come in dispositivo e poste a carico del ricorrente seguendosi la regola della soccombenza.

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso.
Condanna il ricorrente al pagamento delle spese che liquida in lire 129.000= e degli onorari che liquida in lire 3.000.000 (tremilioni).
Così deciso in Roma, il 17 dicembre 1998.
Depositato in Cancelleria il 23 aprile 1999