Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GAETANO GAROFALO - Presidente -
Dott. GIANDONATO NAPOLETANO - rel. Consigliere -
Dott. ROBERTO MICHELE TRIOLA - Consigliere -
Dott. FRANCESCO PAOLO FIORE - Consigliere -
Dott. VINCENZO MAZZACANE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
LB EL, titolare della omonima ditta, elettivamente domiciliato in ROMA V.LE MAZZINI 4, presso lo studio dell'avvocato DEMETRIO TOCCI, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
LE OS, elettivamente domiciliata in ROMA VIA OTTORINO LAZZARINI 19, presso lo studio dell'avvocato GIULIO PIZZUTI, difesa dall'avvocato DOMENICO VENTURA, giusta delega in atti;

- resistente -
avverso la sentenza n. 360/98 della Corte d'Appello di SALERNO, depositata il 29/07/98;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/11/00 dal Consigliere Dott. Giandonato NAPOLETANO;

udito l'Avvocato VENTURA Domenico, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Libertino Alberto RUSSO che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
OS IC, con atto di citazione notificato il 21 maggio 1984, convenne EL AN, titolare dell'omonima impresa edile corrente in Salerno, innanzi al Tribunale di detta città per ottenere l'esatto adempimento del contratto preliminare di compravendita concluso dalle parti il 22 aprile 1981, in virtù del quale il convenuto aveva promesso di venderle un miniappartamento con giardino, facente parte di un complesso residenziale in via di ultimazione in quel di Palinuro. Chiese, in via subordinata, la riduzione del prezzo pattuito nonché il risarcimento dei danni subiti.
A fondamento della domanda, l'attrice pose la mancata realizzazione di talune opere di finitura e l'esistenza di vizi, che riducevano in modo apprezzabile il valore dell'immobile. Il convenuto si costituì per resistere alla domanda ed, a sua volta, propose domanda riconvenzionale volta alla risoluzione per inadempimento grave dell'attrice nonché all'incameramento della caparra, oltre al risarcimento dei danni.
L'adito Tribunale, accogliendo la domanda principale e rigettando quella riconvenzionale, trasferì in capo alla IC la proprietà dell'immobile, ridusse di L.

3.000.000 il prezzo dell'immobile e condannò l'AN a risarcire all'attrice i danni cagionatile nella misura di L. 1.500.000.
Propose appello l'AN ma la Corte d'Appello di Salerno, con sentenza resa in data 28 luglio 1998, ha rigettato il gravame. Il giudice d'appello ha, in primo luogo, ritenuto infondate le eccezioni di decadenza dall'azione di garanzia e di prescrizione del relativo diritto sollevato dall'AN sul rilievo che esse erano state proposte ai sensi dell'art. 1667 cod. civ., anziché ai sensi dell'art. 1495 stesso codice, vertendosi, non già in tema di appalto, bensì in tema di vendita di cosa futura. E, peraltro, la rettifica operata con la memoria di replica all'avversa conclusionale risultava tardiva.
Comunque - ha precisato la Corte d'Appello - l'espletata consulenza tecnica d'ufficio metteva in luce la rilevanza delle denuncie operate dalla promissoria acquirente.
In ordine, ai reciproci addebiti d'inadempimento mossisi dalle parti, la corte di merito, rilevato che risultava accertata in atti la mancata esecuzione, da parte del promittente venditore, di finiture per un importo complessivamente ammontante ad un terzo del prezzo pattuito e la presenza nell'immobile di vizi di natura strutturale, non esistenti prima del 1992 e tali da determinare un deprezzamento del bene pari a L. 3.000.000, ha ritenuto conseguentemente giustificato il mancato pagamento del residuo prezzo da parte della IC.
Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso l'AN, affidandosi a tre motivi. La IC, con atto depositato il 28 novembre 1999, si è costituita nel giudizio.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, deve rilevarsi che l'intimata IC non ha proposto un controricorso, avendo depositato, peraltro ben oltre il termine fissato dall'art. 370, co. 1^, cod. proc. civ., un "atto di costituzione e deposito documenti" non notificato al ricorrente, che non può essere qualificato come controricorso ai sensi della citata norma. Pertanto, in forza di altro mandato speciale conferito in calce alla copia notificata del ricorso, ha potuto solo svolgere validamente la discussione (cfr. Cass., 3 luglio 1980, n. 4222). Col primo motivo il ricorrente censura l'impugnata sentenza per violazione e falsa applicazione dell'art. 184 cod. proc. civ., nel testo previgente alla novella del 1990, in relazione all'art. 1495 (o 1667) cod. civ., nonché per omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su di un punto decisivo della controversia, adducendo che erroneamente la Corte d'Appello ha ritenuto che le eccezioni di decadenza e prescrizione fossero state da lui proposte solo con la memoria di replica del 5 settembre 1994 e, quindi, tardivamente, perché, in realtà, esse erano state sollevate già con la comparsa di risposta e precisate il 26 maggio 1993 in sede di precisazione delle conclusioni.
D'altro canto, soggiunge il ricorrente, tali eccezioni non furono mai contrastate dall'attrice, che nulla, in concreto, avrebbe potuto opporre, avendo denunciato all'atto della consegna solo la mancata esecuzione di modeste finiture, mentre solo dopo avere a lungo utilizzato l'immobile denunciò vizi che, essendo apparenti, avrebbe potuto denunciare all'atto, stesso della, consegna. Sicché, comunque, quando furono operate le denuncie con le lettere del 26 febbraio 1982 e del 18 ottobre 1983 la decadenza dell'azione si era verificata.
La censura va accolta per le ragioni che seguono.
Costituisce principio fondamentale dell'esercizio della giurisdizione che spetti al giudice attribuire ai fatti prospettati dalle parti la qualificazione giuridica ritenuta più corretta, essendo, egli, vincolato solo dalla prospettazione dei fatti data dalle parti, non anche dalla qualificazione giuridica che le stesse abbiano, esplicitamente od implicitamente, attribuito ai quei fatti. Tale principio, solitamente invocato per il nome iuris da attribuire alla domanda, deve trovare applicazione anche con riferimento alle eccezioni delle parti, poiché salva sempre l'aderenza della valutazione ai fatti posti dalle parti a fondamento delle eccezioni opposte e verificata, comunque, la compatibilità di tali eccezioni con la disciplina giuridica del rapporto dedotto in giudizio, secondo la qualificazione datane dal giudice, è compito dello stesso giudice definire esattamente sotto il profilo giuridico, in conseguenza della qualificazione giuridica data al rapporto ed alla domanda, le eccezioni sollevate dalle parti.
Tale principio è stato disapplicato dal giudice d'appello, che, pur avendo colto che l'erronea qualificazione giuridica delle eccezioni di decadenza dalla domanda di garanzia e di descrizione del relativo diritto sollevate dall'AN e non come compravendita di cosa futura data dallo stesso appellante al rapporto dedotto in giudizio, da tale erronea qualificazione ha tratto motivo per rigettare come infondate tali eccezioni.
Al contrario, il potere correttivo legittimamente esercitato in ordine alla qualificazione del rapporto avrebbe dovuto indurre la Corte d'Appello a ricondurre le eccezioni nell'ambito della disciplina dettata dall'art. 1495 cod. civ., ritenuta applicabile al caso in esame (sul punto non sono formulate censure, per cui si è costituito il giudicato interno) disciplina che prevede, con norma parallela a quella posta dall'art. 1667 cod. civ. per l'appalto, ma più favorevole al venditore per la maggiore brevità dei termini, le stesse eccezioni di decadenza e di prescrizione.
Sicché, l'erroneo giudizio di infondatezza di dette eccezioni ha impedito alla corte di merito di verificare se, ai sensi dell'art. 1495 cod. civ., la OL avesse tempestivamente denunciato i vizi e le difformità e proposto la domanda di garanzia.
Ovviamente, le ragioni esposte esimono dal verificare se correttamente e tempestivamente l'appellante rettificò il nomen iuris attribuito alle eccezioni proposte.
L'accoglimento del primo motivo impone di ritenere assorbiti gli altri due motivi, che censurano l'impugnata sentenza in ordine alla riduzione del prezzo ed alla liquidazione del danno nonché in ordine al rigetto della domanda riconvenzionale.
Conclusivamente, la sentenza va annullata in relazione al motivo accolto, con assorbimento degli altri motivi, e la causa va rinviata anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte d'Appello di Napoli, all'uopo designata, che giudicherà, uniformandosi al principio di diritto affermato da questa Suprema Corte.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo del ricorso e dichiara assorbiti gli altri;
cassa, in relazione al motivo accolto, l'impugnata sentenza e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte d'Appello di Napoli.
Così deciso in Roma, in camera di consiglio della 2^ Sezione Civile, il 22 novembre 2000. Depositato in Cancelleria il 15 marzo 2001