Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Camera di consiglio
Dott. MORELLI Francesco - Presidente - del 23/04/2008
Dott. CARMENINI Secondo Libero - Consigliere - SENTENZA
Dott. NUZZO Laurenza - Consigliere - N. 644
Dott. ZAPPIA Pietro - Consigliere - REGISTRO GENERALE
Dott. MELIADÒ Giuseppe - Consigliere - N. 006747/2008
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
PUBBLICO MINISTERO PRESSO TRIBUNALE di SANREMO;

avverso ORDINANZA del 12/02/2008 TRIB. LIBERTÀ di GENOVA;

pronunciata nei confronti di;

SI IC;

sentita la relazione fatta dal Consigliere DR. MELIADÒ GIUSEPPE;

sentite le conclusioni del P.G. Dr. Febbraio G.;
udito il difensore Avv. GIANGARÈ F..
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ordinanza in data 23.1 2008 il GIP presso il Tribunale di Sanremo applicava nei confronti di IC SS, indagato per il reato di tentata estorsione, la misura cautelare della custodia in carcere. In particolare, veniva contestato al SS, nella qualità di amministratore della società Biancorosa & PI srl, costruttrice di immobili in regime di edilizia convenzionata, di aver richiesto a potenziali acquirenti somme aggiuntive non previste nella convenzione stipulata col Comune di Sanremo, con la minaccia di non concludere la negoziazione in corso, con l'accettazione delle proposte irrevocabili di acquisto formulate dagli aspiranti acquirenti e, in un caso, di non stipulare il contratto preliminare, ove tali somme non fossero state corrisposte, non riuscendo nell'intento per cause indipendenti dalla sua volontà. Proposto ricorso per riesame dall'indagato, il Tribunale di Genova, con ordinanza del 12.2.2008, annullava il provvedimento impugnato ritenendo inconfigurabile il reato di estorsione (consumata o tentata) atteso che, trattandosi di edilizia convenzionata (e non di edilizia economica popolare), non sussisteva per il costruttore un obbligo a contrarre;
che tale obbligo non poteva farsi derivare dalla violazione dei principi che presiedono alla responsabilità precontrattuale ex art. 1337 c.c.; che la richiesta di somme "in nero" era stata formulata da subito agli aspiranti acquirenti (sicché "l'autonomia delle parti era ancora intonsa in ordine alla decisione se contrarre o non").
Avverso tale ordinanza propone ricorso per cassazione il Procuratore della Repubblica di Sanremo lamentando vizio di motivazione e violazione della legge penale (art. 606 c.p.p., lett. b) ed e)). In particolare, con un unico motivo, si duole il PM ricorrente che il giudice del riesame avesse ritenuto insussistente la fattispecie contestata non considerando che, ove il prezzo di compravendita non sia liberamente determinabile dai contraenti, l'obbligo di portare a conclusione il contratto sussiste sia ove un contratto sia stato concluso sia nel caso in cui le trattative siano pervenute ad una fase avanzata, creando una legittima aspettativa al perfezionamento del contratto: la cui lesione è fonte per la parte interessata di un danno ingiusto.
Osservava, altresì, che i contraenti avevano già sottoscritto una proposta irrevocabile di acquisto, che in un caso era stata anche accettata, e che, se in un primo momento le somme aggiuntive erano state richieste per il pagamento "a parte" dei box e dei giardini, successivamente, a fronte delle contestazioni dei clienti, erano state giustificate come "guadagno del costruttore", minacciando la mancata accettazione delle proposte fino al pagamento di 20.000,00 Euro a testa.
Il ricorso è meritevole di accoglimento.
Giova, al riguardo, premettere come, sin dalle sue prime manifestazioni (della L. n. 10 del 1977, art. 7), il legislatore ha perseguito, con il regime dell'edilizia convenzionata, l'obiettivo di affermare una logica di governo del mercato edilizio, incentivando gli operatori economici a perseguire, attraverso lo strumento del contratto, scelte conformi al pubblico interesse, promuovendo un settore che, specie nella fase di avvio di tale esperienza, sembrava prefigurare un mercato alternativo sia all'edilizia privata (libera), sia all'edilizia pubblica.
In tal contesto, la convenzione edilizia tende a differenziarsi dalle convenzioni urbanistiche in senso stretto in quanto, più che disciplinare l'assetto del territorio a scopo edificatorio, è funzionale a modellare l'attività edilizia, nonché le modalità di godimento diretto o indiretto dei beni in tal modo realizzati. Ed, in realtà, tale disciplina della proprietà edilizia è stata in concreto utilizzata (nell'ambito di un composito intreccio di agevolazioni finanziarie ed urbanistiche) per perseguire interventi di segno molteplice (ad esempio, per garantire l'immissione sul mercato di alloggi a prezzo di cessione o a canone di locazione controllati, per favorire l'accesso alla prima abitazione, per mantenere le destinazioni d'uso residenziali, facilitando gli interventi di restauro conservativo), ma tutti caratterizzati dal perseguimento - con il contratto - di fini di pubblico interesse propri dell'azione amministrativa, attraverso la contrattazione con i privati di aspetti significativi del regime di circolazione del bene- casa.
Considerazioni che portano, fra l'altro, a ritenere che - anche ove non sussista uno specifico obbligo a contrarre in capo all'operatore economico - ciò non determina un affievolimento degli scopi di pubblico interesse perseguiti con la convenzione e che le violazioni della stessa non possano determinare per il soggetto che se ne avvantaggia un profitto qualificabile come ingiusto, alla luce delle diverse forme di reazione previste dall'ordinamento. Tanto chiarito, è da rammentare come, per costante insegnamento di questa Corte, l'oggetto della tutela giuridica nel reato di estorsione è duplice, in quanto la norma incriminatrice persegue sia l'interesse alla inviolabilità del patrimonio, sia la libertà di autodeterminazione, in quanto l'evento finale proviene dalla stessa vittima ed è il risultato di una situazione di costrizione determinata dalla violenza o dalla minaccia del soggetto agente. In particolare, il potere di autodeterminazione della vittima non è del tutto annullato, ma è limitato in maniera considerevole per essere posto il soggetto passivo nell'alternativa di far conseguire all'agente il vantaggio ingiusto perseguito o di subire il pregiudizio conseguente all'azione di quest'ultimo (v. ad es. da ultimo Cass. sez. 2^. 21.9.2007 Levanti ed altri).
In questo contesto, come noto,la minaccia può assumere forme molteplici (e non necessariamente violente), in quanto può essere esplicita o larvata, determinata o indiretta, e può rappresentarsi anche come mera esortazione o consiglio. Dal momento che quel che rileva, al di là delle forme esteriori della condotta, è il proposito perseguito dal soggetto agente, volto a conseguire un ingiusto profitto, e la coartazione della libertà di autodeterminazione del soggetto passivo.
Situazione quest'ultima che può ravvisarsi, rispetto al perfezionamento di un rapporto contrattuale, ove la condotta abbia ad oggetto un comportamento omissivo (di non attivarsi per concludere o per eseguire il contratto), che pregiudica, per la finalità illecita perseguita dall'agente, il diritto del soggetto passivo alla esecuzione del contratto già concluso o la legittima aspettativa al perfezionamento delle avanzate trattative in corso. In entrambi i casi, infatti, quel che rileva non è tanto l'esistenza di un obbligo a contrarre, quanto la coartazione della libertà di autodeterminazione dell'acquirente, posto nell'alternativa di far conseguire all'agente un profitto illecito o di rinunciare alla conclusione del contratto per effetto della volontà determinante dell'agente di conseguire un profitto vietato dall'ordinamento. Nè può ritenersi che a tal fine risulti esaustiva ed assorbente la tutela prevista dall'art. 1337 c.c., dal momento che non può ritenersi esente da disvalore penale la violazione del dovere di buona fede contrattuale allorché l'interruzione delle trattative e il conseguente sacrificio imposto al legittimo affidamento della controparte alla conclusione del contratto non derivino solo dalla generica mancanza di una ragionevole giustificazione nel comportamento dell'agente, ma dal perseguimento da parte di questo di un vantaggio ingiusto, e cioè dallo scopo contemplato nella previsione incriminatrice dell'art. 629 c.p.. Soluzione che è conforme all'orientamento interpretativo già elaborato da questa Corte con riferimento alla (mancata) locazione di immobili ad "equo canone" in presenza di situazioni volte ad alterare la libertà contrattuale, per il conseguimento di utilità vietate dal modello legale, e che, al pari di quella per cui è processo, pregiudicano il regime di circolazione del bene-casa voluto dal legislatore (v. Cass. sez. 2^, n. 11641/1989; Cass. sez. 2^, n. 8751/1986; Cass. sez. 2^, n. 1295/1984). Va, pertanto, ritenuto che è ravvisabile il delitto, consumato o tentato, di estorsione, qualora il venditore di immobili in regime di edilizia convenzionata richieda somme ulteriori non previste dalla convenzione, minacciando di non eseguire il contratto già concluso o di non portare a conclusione le avanzate trattative in corso. Spetta al giudice di merito accertare, sulla base di tale principio, se le trattative instaurate fra le parti potevano qualificarsi, anche in relazione agli atti giuridici adottati, come avanzate, sì da legittimare una legittima aspettativa alla conclusione del contratto, verificando, rispetto alla mancata realizzazione di tale esito, la rilevanza assunta dalla richiesta di pagamento di somme ulteriori a quelle previste dalla convenzione, anche in relazione alla loro progressiva giustificazione.
L'impugnata ordinanza va, pertanto, annullata con rinvio al giudice a quo per nuovo esame.

P.Q.M.

Annulla l'impugnata ordinanza con rinvio al Tribunale di Genova per nuovo esame.
Così deciso in Roma, il 24 aprile 2008.
Depositato in Cancelleria il 16 maggio 2008