Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VINCENZO CALFAPIETRA - Presidente -
Dott. ANTONIO VELLA - rel. Consigliere -
Dott. ANTONINO ELEFANTE - Consigliere -
Dott. GIANDONATO NAPOLETANO - Consigliere -
Dott. GIOVANNI SETTIMJ - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
PI LU, VO RA, elettivamente domiciliati in ROMA VIA BENACO 15 SC D INT 3, presso lo studio dell'avvocato VINCENZO VECCHIONI, che li difende unitamente ALavvocato NR BURCHIELLI, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
CO US GI, quale erede di CO NR, TI LI, elettivamente domiciliati in ROMA VIA US PISANELLI 4, presso lo studio dell'avvocato VINCENZO SCORSONE, che li difende unitamente ALavvocato DORA BRIGUORI SPINA, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 405/99 della Corte d'Appello di GENOVA, depositata il 22/05/99;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/03/02 dal Consigliere Dott. Antonio VELLA;

udito l'Avvocato Vincenzo VECCHIONI, difensore dei ricorrenti che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito l'Avvocato Vincenzo SCORSONE, difensore dei resistenti che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Aurelio GOLIA che ha concluso per l'accoglimento del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
I coniugi IC OS e LI ER, assumendo di essere gli unici proprietari esclusivi dei cortili esterni al fabbricato, sito in via Poirè n. 179 di Sant'Olcese, citarono, davanti al Tribunale di Genova, con atto notificato il 27 novembre 1992, i coniugi CI PI e ZI LI, ai quali apparteneva un'unità dello stesso stabile, per la deliberazione di una sentenza di accertamento del proprio diritto reale sui cortili e di condanna dei convenuti a rimuovere da essi l'autovettura parcheggiata e ogni altra cosa depositata.
Questi ultimi, costituitisi in giudizio, contestarono la pretesa, eccependo di avere il diritto a un posto macchina nei cortili in questione, per averlo acquistato come pertinenza dell'appartamento loro venduto dagli attori con contratto, per notaio Ansaldo, del 30 novembre 1983.
Il Tribunale, con sentenza dell'undici dicembre 1995, rigettò la domanda, avendo ritenuto che i cortili rientravano tra le cose comuni, ai sensi dell'art. 1117 n. 1 del codice civile, perché gli attori, originari proprietari unici dell'intero fabbricato, nel costituire il condominio vendendo un appartamento ai coniugi LA ZZ con il diritto a un posto auto sui cortili, non si erano riservata la proprietà esclusiva su di essi.
I soccombenti proposero impugnazione, cui resistettero i convenuti, e la Corte d'appello di Genova, con sentenza del 22 maggio 1999, in riforma della decisione di primo grado, ha accolto la domanda, avendo ritenuto che il OS e la ER avevano conservato la proprietà esclusiva dei cortili, in quanto con il contratto per notaio Ansaldo del 7 giugno 1983 avevano venduto un appartamento dell'edificio, di cui fino a quel momento erano gli unici ed esclusivi proprietari, e un posto per parcheggio autovettura, adoperando un'espressione che rivelava la volontà di riserva della proprietà su detti spazi;
b) - i convenuti non avevano alcun diritto al posto auto nei cortili, avendo acquistato con il contratto per notaio Ansaldo del 30 novembre 1983, soltanto la proprietà di un appartamento del fabbricato. L'PI e la LI ricorrono per cassazione con tre motivi. Il OS e la TI resistono con controricorso.
Le parti hanno depositato memorie.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con Il primo motivo del ricorso si censura la sentenza impugnata sostenendosi che la Corte d'appello ha interpretato erroneamente il contratto per notaio Ansaldo del 7 giugno 1983 - con il quale il OS e la ER avevano venduto l'appartamento con il posto auto al LA e alla ZZ - nel senso che con esso gli alienanti si erano riservato il diritto di proprietà sulla residua parte dei cortili, perché ha conferito valore determinante ad una singola espressione contenuta in tale atto ("restante terreno dei venditori"). Sennonché, da essa soltanto non si sarebbe potuta desumere una chiara manifestazione dell'intenzione delle parti di conservare la proprietà esclusiva dei cortili, ad eccezione della porzione ceduta al LA e alla ZZ, in quanto nello stesso contratto erano contenute altre disposizioni dalle quali risultava in modo chiaro e preciso l'opposta volontà dei venditori di cedere tutti gli inerenti diritti, dipendenze, pertinenze dell'immobile e, soprattutto, "la proporzionale comproprietà di tutte le cose che per legge, uso e consuetudine sono comuni fra i condomini della casa, nulla esclusa od eccettuata per la parte venditrice". Si soggiunge che la volontà del OS e della ER di non riservarsi la proprietà esclusiva dei cortili (ad eccezione dello spazio ceduto al LA e alla ZZ), ma di considerarli condominiali, era confermato, sia dALassenza di qualsiasi riferimento ai cortili nel successivo contratto con cui avevano trasferito l'altro appartamento ai ricorrenti (in esso si erano limitati a dichiarare che l'immobile veniva venduto "con tutti gli inerenti diritti... dipendenze, pertinenze e comproprietà"), sia dal contenuto del documento da cui risultava che gli stessi ricorrenti invitati a contribuire al pagamento delle spese di "pulizia del muraglione delimitante il cortile e di potatura dell'albero ivi esistente".
Con il secondo motivo si censura la sentenza impugnata per non avere la Corte d'appello considerato che la presunzione di condominialità dei cortili, sancita dALart. 1117 n. 1 cod. civ. può essere vinta soltanto da una chiara e univoca volontà contraria, nella specie mancante, perché tra i documenti prodotti in giudizio non vi era un titolo attestante che i cortili erano di proprietà esclusiva del OS e della ER.
Infine, con il terzo motivo si denunzia il difetto di motivazione della sentenza d'appello per non avere la Corte del merito valutato alcune decisive risultanze del contratto di vendita dell'appartamento e del posto auto al LA e alla Frezza, costitutivo del condominio, (in tale atto era prevista la cessione della proporzionale comproprietà di tutte le cose che per legge, uso e consuetudine sono comuni fra i condomini della casa, nulla esclusa od eccettuata") e per avere omesso l'esame del documento attestante che l'PI e la LI erano obbligati a contribuire "alle spese relative al cortile esterno del fabbricato", il che rivelava, sia pure per implicito, che erano comproprietari di esso.
Il ricorso è fondato.
Ai sensi dell'art. 1117 n. 1 del codice civile "i cortili sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo", che è l'atto posto in essere da colui o da coloro che hanno costituito il condominio, e che rappresenta la fonte dei diritti dei vari partecipanti alla comunione, perché ne determina l'estensione e le reciproche limitazioni.
Nella specie, la Corte d'appello ha accertato che il condominio era stato costituito con lo atto per notaio Ansaldo del 7 giugno 1983, perché con esso il OS e la ER, originari unici proprietari dell'edificio, avevano venduto la proprietà di un appartamento ai coniugi LA - ZZ, insieme con parte dell'area di un cortile per uso parcheggio di autovettura;
e ha ritenuto che gli alienanti si erano con tale atto riservata la proprietà esclusiva delle altre parti dei cortili per l'uso dell'espressione in essa contenuta ("Sono ammessi e compresi nella vendita: uno spazio adibito a parcheggio auto esterno, sito nel distacco della casa e distinto con il n. 5, confinante con spazio adibito ad accesso e restante terreno dei venditori"). Da ciò ha desunto che con il successivo contratto del 30 novembre 1983 ali attori avevano venduto ALPI e alla LI la proprietà di un appartamento senza alcun diritto sui cortili, che erano rimasti di loro proprietà esclusiva.
Secondo la giurisprudenza della Corte di cassazione, per accertare se sussista o non un titolo contrario alla comunione dei cortili, sancita dALart. 1117 n. 1 del codice civile, deve farsi riferimento ALatto costitutivo del condominio, che s'identifica con il primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare del fabbricato dALoriginario unico proprietario ad altro soggetto (sent. nn. 1859 del 1988, 6103 del 1993, 9062 del 1994, 11844 del 1997). Da questo stesso atto devono, però, risultare in modo chiaro e inequivocabile elementi rivelatori dell'esclusione della condominialità del cortile. Ora è proprio su questo punto che la sentenza impugnata risulta insufficientemente motivata, avendo la Corte d'appello tratto il convincimento della riserva di proprietà dei cortili da parte del OS e della ER, non ALesito di una valutazione completa ed esauriente del contratto di vendita del 7 giugno 1983, costitutivo del condominio, ma sulla base di una sua singola espressione, il cui contenuto letterale ha esaminato in modo superficiale e incompleto, non avendo chiarito se "il restante terreno, di cui i venditori si erano riservata la proprietà", s'identificasse o meno con l'area cortilizia oggetto della controversia, ne' spiegato il significato della clausola dello stesso atto del 7 giugno 1983, con la quale era stata ceduta agli acquirenti la comproprietà "di tutte le cose che per legge, uso e consuetudine sono comuni tra i proprietari delle unità immobiliari dell'edificio".
Pertanto deve accogliersi il ricorso, cassarsi la sentenza impugnata e rinviarsi la causa, per un nuovo più approfondito esame, ad altra sezione della stessa Corte d'appello, la quale provvederà anche sulle spese di questo giudizio.

P.T.M.
la Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte d'appello di Genova.
Così deciso in Roma, il 27 marzo 2002.
Depositato in Cancelleria il 7 agosto 2002