REPUB0 3 8 88 / 03 IN NOME EL PO LO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto SEZIONE SECONDA CIVILE RISOLUZIONE PRELIMINARE COMPRAVENDITA Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. Antonio VELLA Presidente R.G.N. 12212/00 Cron. 8926 Dott. Alfredo MENSITIERI - Rel. Consigliere Rep. 1082 Dott. SArio DE JULIO Consigliere Dott. Olindo SCHETTINO Consigliere Ud. 18/12/02 - ConsigliereDott. Carlo CIOFFI ha pronunciato la seguente SE NTENZA sul ricorso proposto da: AT NO, PI AN, elettivamente domiciliati this in ROMA VIA AQUILEIA 12, presso lo studio dell'avvocato ANDREA MORSILLO, che li difende unitamente all'avvocato GIACOMO BETTONI, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

-

contro

OS, LI ZI AN MARINA, SPARACINO domiciliate in ROMA, VIA P DA PALESTRINA elettivamente 19, presso lo studio dell'avvocato GIOVAN DETTORI MASALA, che le difende unitamente all'avvocato AN 2002 1674 CARNEVALE, giusta delega in atti;
-1- - controricorrenti avverso la sentenza n. 213/00 della Corte d'Appello di BRESCIA, depositata il 23/03/00; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/12/02 dal Consigliere Dott. Alfredo MENSITIERI;
udito l'Avvocato DETTORI MASALA Giovanna, difensore delle resistenti che ha chiesto rigetto;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Elisabetta Maria CESQUI che ha concluso per l'inammissibilità of rigetto del ricorso. 地 -2- SVOLGIMENTO DEL PROCESSO notificato il 30 luglio 1996 SA Con atto IN e ZI LI esponevano di aver visionato, in quanto alla ricerca di una villetta costituita da due distinte unità immobiliari in provincia di Brescia, una villetta in Roncadelle proposta da un annuncio economico della srl Immobiliare Bieffe, di proprietà di SE RU e UP LU, che presentava i locali del seminterrato luminosi e ben rifiniti, distinti in cucina, soggiorno, camera atrio;
di- aver t s u stipulato, in data 25 ottobre 1995, dopo essere state A rassicurate sulla abitabilità del seminterrato sia dall'agenzia immobiliare che dai proprietari, un contratto preliminare di compravendita per £. successivamente accertato, in 540.000.000;di aver 1995, che le reali misure data 3 novembre dell'immobile erano inferiori a quelle indicate dai proprietari;
di aver allora pattuito con i promittenti venditori di incaricare l'agenzia Bieffe per la vendita a terzi della villetta per il 490.000.000; di avere quindi saputo, daprezzo di £. altra persona incaricata di reperire acquirenti, che la villa poteva valere al massimo £. 380.000.000 in quanto il seminterrato non era abitabile perchè 3 privo dei requisiti igienico-sanitari. Tanto premesso le attrici convenivano in giudizio, dinanzi al Tribunale di Brescia, i coniugi SE-UP e la srl Immobiliare Bieffe per del preliminare,la ottenere la risoluzione restituzione delle somme già versate e la condanna anche dell'agenzia immobiliare al risarcimento dei danni subiti. SE - UP Costituitisi, i convenuti, i SE-UP negavano di aver mai promesso affermato l'esistenza di abitabilità autonome per ogni piano e di aver b A offerto in vendita una villa singola. Chiedevano pertanto il rigetto delle domande attoree e, in via riconvenzionale, accertato l'inadempimento delle attrici all'obbligazione di pagamento del prezzo, la risoluzione del preliminare per loro colpa con ritenzione della caparra. La srl Bieffe a sua volta instava per il rigetto della domanda avversaria essendosi comportata in modo corretto ed imparziale. Con sentenza del 4 maggio 1998 il Tribunale , in veste monocratica, sul rilievo che gli annunci economici inducevano a ritenere la possibilità di adibire l'immobile ad abitazione di due distinti nuclei familiari;
che anche in sede di preliminare 4 le parti si erano riferite ad un immobile dotato di seminterrato abitabile con conseguente possibilità abitazioni, che pertanto di due distinte promittenti venditori che inadempienti erano i avevano fornito un bene diverso da quello risolto il preliminare perpromesso, dichiarava colpa dei convenuti e li condannava а restituire la somma di £. 80.000.000 ricevuta a titolo di caparra e acconto prezzo, nonchè al pagamento, a titolo di risarcimento danni, della somma di £. dalle8.000.000 pari alla mediazione corrisposta y M attrici. Respingeva quel giudice la domanda riconvenzionale quella formulata dai coniugi convenuti, nonché della risarcitoria proposta nei confronti Bieffe, ritenendo correttamante svolta l'attività mediatoria e non tenuta l'agenzia immobiliare, che non aveva garantito il buon fine dell'affare, a particolari indagini prima della pubblicazione di annunci di vendita. Proposto gravame dai SE-UP la Corte d'appello di Brescia rigettava l'impugnazione condannando gli appellanti alle maggiori spese del grado. Avverso tale decisione hanno proposto ricorso per cassazione RU SE e LU UP sulla base 5 di due motivi. Resistono con controricorso SA SP e ZI LI. MOTIVI DELLA DECISIONE Con i due motivi di ricorso, da esaminarsi congiuntamente stante la loro stretta connessione, si denunzia, in riferimento all'art. 360 n. ri 3 e 5 cpc, violazione 0 falsa applicazione di norme di e contraddittoria diritto ed omessa motivazione circa un punto decisivo della controversia. Osservano i ricorrenti che, avendo le parti fatto riferimento nel contratto, proprio per escludere qualsiasi incertezza о dubbio interpretativo del suo oggetto, all'atto notarile di provenienza della proprietà dell'immobile in capo ai promittenti venditori in cui esso era identificato come "villetta in via Santuario n.21, composta da quattro locali, cucina, servizio in piano rialzato e vani accessori nel seminterrato, con annessa piccola area pertinenziale........" di fronte al chiaro significato letterale di tali espressioni, nessun ricorso era consentito ai criteri interpretativi sussidiari che invece la Corte del merito aveva posto a base della 6 sua decisione. Il ricorso è infondato. Censurano i SE-UP il ricorso da parte del giudice d'appello a criteri ermeneutici sussidiari per confermare la statuizione del Tribunale che li aveva ritenuti inadempienti per aver fornito alle acquirenti a fronte di quanto promesso con il preliminare, una villetta dotata di un contratto seminterrato non abitabile in quanto sprovvisto di un'autonoma licenza di abitabilità, sul rilievo che nessuna incertezza ○ dubbio interpretativo autorizzava il discostarsi dall'elemento letterale costituito dal richiamo, nel preliminare medesimo, all'atto notarile di provenienza della саро ai promittenti proprietà dell'immobile in venditori nel quale lo stesso era identificato come "villetta in via Santuario 21, composta di quattro locali, cucina, servizio in piano rialzato e vani accessori nel seminterrato....." Senonchè di tale riferimento all'atto notarile di provenienza, decisivo ai fini dell'interpretazione della volontà delle parti contraenti, e di cui i ricorrenti lamentano l'omessa considerazione da parte della Corte bresciana, non vi è menzione alcuna nell'atto di appello e nelle difese dei 7 predetti nelle pregresse fasi di merito, tal che inammissibilmente in questa sede la denunciata omissione è stata dedotta quale vizio motivazionale 5 cpc. ai sensi dell'art. 360 n. contrario, che con motivazione Vero è, al adeguata, esente da vizi logici e da errori giuridici e pertanto incensurabile nella attuale legittimità, posto che dalla semplice sede di lettura degli annunzi pubblicitari relativi all'immobile "de quo" si evinceva che l'attenzione del potenziale acquirente veniva fatta convogliare ь к н sulle caratteristiche del seminterrato, che era е espressamente indicato come abitabile e del quale si precisavano le condizioni di luminosità e di finitura, fino all'esplicitazione finale della idoneità dell'immobile medesimo ad accogliere due distinti nuclei familiari ed avendo le parti indicato nel preliminare le caratteristiche del seminterrato in questione come composto da quattro stanze, lavanderia e ripostiglio proprio con enunciato negli riferimento а ciò che era stato economici e verificato "de visu" dai annunci potenziali acquirenti allorché avevano visto un immobile prediposto, rifinito ed arredato in modo da servire per due unità abitative indipendenti il 8 giudice del gravame di merito ha tratto il convincimento che, ricavandosi dalla valutazione complessiva di tali elementi che l'oggetto contrattuale voluto dalle parti era una villetta singola, nel caso specifico peraltro "adatta a due nuclei familiari" in quanto il piano seminterrato era "abitabile" "1 luminoso" finito come il piano rialzato", chiaramente emergeva l'inadempimento degli attuali ricorrenti per aver fornito, a fronte di quanto promesso con il preliminare, una villetta dotata di un seminterrato non abitabile per mancanza delle condizioni igienico sanitarie per l'ottenimento dell'abitabilità. Alla stregua delle svolte argomentazioni il proposto ricorso va respinto nella sua integralità, con la condanna dei ricorrenti, in solido, alle spese di questo giudizio, liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte, rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido, al pagamento, in favore di SA SP e ZI LI , delle spese del presente 21 2,00 oltre ad giudizio che liquida in euro euro 4.000,00 per onorari. Roma 18 diccurtre 2002.- 9 Dott.ssa Donatella D'Anna Roma 17 MAR. 2003 Alfado Maurition est. DEPOSITAT IL CANCELLIERE C1 IL CANCELLIERE C1