Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CORONA Rafaele - Presidente -
Dott. ELEFANTE Antonino - Consigliere -
Dott. NAPOLETANO Giandonato - Consigliere -
Dott. TRIOLA Roberto Michele - Consigliere -
Dott. TROMBETTA Francesca - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
TA OR, TA VA, elettivamente domiciliati in ROMA VIA C A RACCHIA 2, presso lo studio dell'avvocato MICHELE C DEL RE, che li difende, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
CONDOMINIO VIALE REGINA MARGHERITA 175 ROMA, in persona dell'Amm.re pro tempore FERRANTINO ANGELO, elettivamente domiciliato in ROMA VLE DI VILLA MASSIMO 36, presso lo studio dell'avvocato RENATO DELLA BELLA, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 4809/00 del Tribunale di ROMA, depositata il 19/02/00;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 2/02/03 dal Consigliere Dott. Francesca TROMBETTA;

udito l'Avvocato DEL RE Michele, difensore dei ricorrenti che ha chiesto accoglimento del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Umberto APICE che ha concluso per rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 10.X.97 TT ed EV LI convenivano in giudizio davanti al Pretore di Roma il condominio dell'immobile sito in viale Regina Margherita n. 175, Roma perché fosse annullata la delibera adottata dall'assemblea del predetto condominio in data 15.9.97, con il dissenso di essi attori, avente ad oggetto la nomina dell'amministratore condominiale nella persona di PI NO e l'approvazione del preventivo relativo alla gestione 97/98.
Deducevano l'invalidità della delibera, dalla mancanza di poteri rappresentativi del condominio da parte di AN MA IA, che aveva convocato l'assemblea, in quanto la stessa, nominata amministratrice in una precedente assemblea, non aveva accettato l'incarico. Deducevano, inoltre, in relazione al preventivo approvato, di non aver potuto prendere visione dei documenti contabili relativi alla gestione del condominio.
Costituitosi, il condominio contestava la domanda assumendo che la IA era munita dei poteri rappresentativi in quanto l'amministratore dimissionario resta in carica in regime di prorogatio;
e quanto alla mancata presa in visione dei documenti contabili da parte degli attori affermava che la suddetta facoltà può essere esercitata da condomino in sede di approvazione del rendiconto e non del preventivo.
Il pretore, con sentenza rigettava la domanda, con condanna degli attori al pagamento delle spese del giudizio.
Su impugnazione degli LI, in Tribunale di Roma con sentenza 19 febbraio 2000 rigettava l'appello con condanna degli appellanti al pagamento delle spese del grado.
Afferma il Tribunale che l'aver la IA, nominata con delibera 28.7.97 amministratrice del condominio, ricevuto, in seguito alla nomina, le consegne dell'amministratore uscente, come risultava dal verbale allegato agli atti del condominio, dimostrava che vi era stata da parte della stessa accettazione dell'incarico, non potendosi attribuire rilievo all'argomento lessicale derivante dalla lettera di convocazione dell'assemblea del 15.9.97 inviata dalla IA, in quanto all'impossibilità di assumere la gestione del condominio dalla stessa enunciata, non poteva attribuirsi il contenuto tecnico - giuridico sostenuto dagli appellanti, smentito, del resto, dalla utilizzazione del termine "dimissioni", fatta nella stessa lettera dalla IA, che presuppone l'accettazione dell'incarico. Privo di prova era, poi l'assunto che il passaggio delle consegne tra la IA ed il nuovo amministratore, pur recando la data dell'1.8.97, fosse avvenuto posteriormente all'assemblea del 15.9.97.
Quanto al mancato esame della documentazione contabile da parte degli appellanti, afferma il Tribunale l'ininfluenza della circostanza, rispetto all'invalidità dedotta relativa all'approvazione del preventivo, sussistendo l'obbligo dell'amministratore di mettere a disposizione dei condomini la documentazione contabile solo per l'approvazione del rendiconto ed avendo dedotto solo in sede di gravame e quindi tardivamente, l'inesattezza dei conteggi del piano di riparto che non avrebbero tenuto conto di versamenti eseguiti in precedenza dagli appellanti. Avverso tale sentenza ricorrono in Cassazione gli LI. Resiste con controricorso il condominio.
Entrambe le parti hanno depositato memorie.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Deducono i ricorrenti a motivi di impugnazione:
1) - la mancata applicazione delle norme di interpretazione (art. 1362 c.c.) e la motivazione illogica e contraddittoria - per avere il Tribunale, nel ritenere che la IA, nominata amministratrice con delibera 28.7.97, avesse accettato l'incarico e godesse, quindi, dei poteri rappresentativi del condominio quando convocò l'assemblea del 15.9.97 (nella quale fu nominato il nuovo amministratore ed approvato il preventivo), erroneamente desunto la volontà della medesima di accettazione dell'incarico conferitole, dal tenore della lettera di convocazione dell'assemblea del 15.9.97 (con la quale spiegava di trovarsi nell'impossibilità di assumere la gestione del condominio e di essere costretta a rassegnare le dimissioni), traendo, con violazione del criterio logico - deduttivo, dal termine "dimissioni", e dalla circostanza relativa all'avvenuto passaggio delle consegne, il senso di una previa accettazione, mentre "l'impossibilità di assumere la gestione" ha il chiaro significato di non accettazione ed il passaggio di consegne avvenuto dopo l'assemblea del 15.9.97 datato anteriormente e non comunicato non prova l'accettazione e viola il principio dell'affidamento;
2) - la violazione dell'art. 1129 e ss. e. civ. - per avere il Tribunale, nel ritenere irrilevante l'omessa presa visione dei documenti contabili, sui quali era stato formato il preventivo, nonché del verbale di consegna, erroneamente disatteso il principio secondo il quale, in forza del rapporto di mandato che lega l'amministratore al condominio e del potere di vigilanza e controllo riconosciuto dalla legge ai mandanti, il condominio ha facoltà di chiedere l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo e senza l'onere di specificare le ragioni della richiesta, purché l'esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all'attività di amministrazione, ne' sia contraria ai principi di correttezza o comporti onere economico per il condominio.
3) - La violazione dell'art. 345 c.p.c. - per avere il Tribunale erroneamente respinto, perché tardivi e nuovi, i mezzi di prova richiesti in appello dai condomini (mezzi che vengono riproposti), rilevando come la richiesta di esame dei documenti non fosse sostenuta da uno specifico interesse degli appellanti, mentre tale interesse emergeva dal verbale dell'assemblea 15.9.97 nel quale risultava documentato l'avvenuto versamento da parte dei ricorrenti della somma di L. 10.605.852 nell'anno 93, per lavori di rifacimento del terrazzo condominiale, somma che veniva richiesta una seconda volta dal condominio.
Il ricorso è infondato.
Quanto al primo motivo, nessuna censura merita la decisione del Tribunale che ha ravvisato nella IA la sussistenza dei poteri rappresentativi del condominio per aver accettato la nomina di amministratore, desumendo tale sua volontà dal comportamento concludente dalla stessa tenuto nel prendere in consegna dal precedente amministratore la documentazione relativa al condominio, correttamente traendo conferma di tale sua volontà dal contenuto della lettera di convocazione dell'assemblea 15.9.97 con la quale la IA nel comunicare le sue dimissioni dall'incarico conferitole giustificava la sua decisione per "sopraggiunte" ragioni di carattere personale.
Il Tribunale, nel ritenere la presa in consegna della documentazione, espressione della volontà di accettare l'incarico, e nel desumere, dalle offerte dimissioni, l'esistenza di una previa accettazione dello stesso, negando rilievo alla rappresentata impossibilità di assumere la gestione del condominio "posta dalla stessa IA a giustificare le contestuali "dimissioni", ha pienamente rispettato i canoni interpretativi di cui all'art. 1362 c.c., non limitandosi al senso letterale di alcune delle parole usate, ma desumendo la volontà della IA di accettare l'incarico, dalla complessiva valutazione del suo comportamento, così come richiede la norma;

tutto ciò nell'ambito di una situazione probatoria che, come evidenziato nella sentenza impugnata, lascia immutata la data (1.8.97) del verbale delle consegne tra il precedente amministratore e la IA.
Non sussiste la violazione di legge dedotta con il 2^ motivo. È noto, infatti, che, in virtù del mandato ex lege che disciplina i rapporti tra l'amministratore ed i condomini, i poteri di vigilanza e controllo attribuiti a questi ultimi sulla attività del primo, sono strettamente collegati all'obbligo del rendiconto che il primo deve rendere ai condomini, in ordine alla gestione delle cose comuni da lui effettuata.
Ora, poiché l'obbligo del mandatario di rendere il conto diventa attuale al momento in cui il mandato viene eseguito, e per l'amministratore del condominio l'attualità dello stesso obbligo, ex art. 1130 c. civ. si verifica per legge alla fine di ciascun anno, è a questo momento che il potere di controllo dei condomini finalizzato all'approvazione del rendiconto consuntivo, deve avere la massima estrinsecazione, realizzandosi attraverso la concreta possibilità di verifica della documentazione, il controllo su tutta l'attività gestoria dell'amministratore nel periodo considerato. Ne consegue che il non rendere disponibile, all'esame dei condomini, che lo richiedano, la documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo, comporta la violazione da parte dell'amministratore dell'obbligo di rendiconto e l'invalidità della delibera di approvazione.
Ciò non si verifica quando, la disponibilità della documentazione contabile manca in sede di approvazione del preventivo, dove, normalmente la previsione di spesa viene fatta sulla base della gestione dell'anno precedente, e dove, soprattutto la documentazione sulle spese potrà essere conseguita una volta che esse siano state effettuate e non in via preventiva.
Quanto detto non contrasta con il generale potere, riconosciuto al condominio dalla giurisprudenza di questa corte (v. sent. 8460/98), di visionare i documenti contabili in ogni tempo senza l'onere di specificare i motivi della richiesta e sempreché non vi sia intralcio per l'attività amministrativa e vengano rispettati i principi di correttezza.
Il riconoscimento di tale potere, infatti, viene effettuato in funzione del ricorso che condominio può sempre fare alla stessa assemblea contro i provvedimenti dell'amministratore o per richiedere la revoca della nomina dello stesso;
ma non per invocare l'omessa visione dei documenti contabili quale causa di invalidità della delibera di approvazione del preventivo, in quanto è in presenza di un consuntivo che la validità del consenso espresso dal condominio per la sua approvazione non può prescindere dall'esame della documentazione, ove richiesta, realizzandosi solo così il controllo effettivo sulla gestione dell'amministratore. Deve, pertanto, ritenersi corretta la decisione del Tribunale che ha considerato ininfluente ai fini della validità della delibera impugnata, il mancato esame della documentazione contabile da parte dei ricorrenti, trattandosi di delibera di approvazione di un preventivo.
Infondato è anche il terzo motivo di ricorso risultando dalla sentenza impugnata che la prova richiesta era già preclusa in appello, essendo gli attori già decaduti dalla stessa in primo grado per averla dedotta solo con la comparsa conclusionale. Il ricorso va, quindi, respinto ed i ricorrenti stante la loro soccombenza, vanno condannati al pagamento delle spese del presente giudizio in favore del condominio, nella misura che si liquida in dispositivo.

P.Q.M.

La corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese del presente giudizio in favore del condominio, spese che liquida in euro 45 oltre agli onorari in euro 1000 più accessori di legge.
Così deciso in Roma, il 12 febbraio 2003.
Depositato in Cancelleria il 8 agosto 2003