Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Michele ANNUNZIATA - Presidente -
Dott. Giovanni LOSAVIO - rel. Consigliere -
Dott. Mario ADAMO - Consigliere -
Dott. Giuseppe Maria BERRUTI - Consigliere -
Dott. Bruno SPAGNA MUSSO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
IA TT, LO IG, elettivamente domiciliati in ROMA VIA A. BERTOLONI 26/B, presso l'avvocato PETRONI MASSIMO, che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato RULLI MARIA GRAZIA, giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrenti -

contro
FALLIMENTO ANDROMEDA COSTRUZIONI 83 Srl, in persona del Curatore pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA PIAZZA AUGUSTO IMPERATORE 22, presso l'avvocato CUCCIA ANDREA, che lo rappresenta e difende, giusta procura a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 407/98 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 16/02/98;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 31/05/2000 dal Consigliere Dott. Giovanni LOSAVIO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Antonio MARTONE che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Rigettando l'impugnazione proposta da TT NC e GI LO, la Corte d'appello di Roma - con sentenza 18 febbraio 1998 - confermava la sentenza del Tribunale di Roma che aveva accolto la domanda del curatore del fallimento della società a r.l., "Andromeda Costruzioni 83" e aveva revocato la compravendita immobiliare conclusa il 18 maggio 1988 tra i coniugi NC-LO e la stessa società (dichiarata poi fallita il 23 marzo 1989). Premesso che l'azione revocatoria era stata proposta dal curatore - e accolta dal Tribunale - sul fondamento dell'art. 67, primo comma, n. 1, legge fallimentare, la Corte di merito condivideva l'apprezzamento del Tribunale che aveva negato efficacia traslativa al contratto concluso tra le parti "asseritamente" il 13 marzo 1984 (e dunque privo di data certa) perché le espressioni usate dalla promittente venditrice, univoche nel senso della non definitività della vendita, erano confermate dal concreto regolamento negoziale (al momento della pattuizione neppure sussistevano tutti gli elementi essenziali per la stessa identificazione del bene, ancora in corso di realizzazione;
il possesso era differito al momento della stipula notarile, essendo prevista a favore dei promissari acquirenti la "concessione" della detenzione, a titolo precario, al termine dei lavori eseguiti secondo progetto;
il pagamento integrale del prezzo prima del definitivo non contraddiceva la natura di contratto preliminare e trovava "logica spiegazione" nella considerazione dell'interesse rispettivo delle parti e cioè il finanziamento del progetto edificatorio e il beneficio di evitare la Lievitazione dei prezzi).
Sicché, ritenuta la natura di contratto preliminare nella pattuizione del 1984, ai fini della revocatoria, fallimentare ex art. 67, primo comma, l.f. doveva essere considerata la stipulazione del 18 maggio 1988 pure con riguardo alla valutazione comparativa delle rispettive prestazioni e sul punto la indagine tecnica disposta in primo grado aveva accertato una vistosa differenza tra il valore del "villino" stimato al momento del trasferimento del bene e il prezzo pagato. Infine la Corte di merito rilevava che gli acquirenti neppure si erano offerti di provare la inscientia decoctionis al momento del contratto definitivo, sicché era rimasta ferma a loro carico la presunzione posta dall'art. 67, primo comma, l.f..
Contro questa decisione hanno proposto ricorso per cassazione TT NC ed GI LO con un unico motivo di impugnazione.
Resiste il curatore del fallimento con controricorso e memoria ex art. 378 c.p.c.. MOTIVI DELLA DECISIONE
Con l'unico motivo di impugnazione i ricorrenti denunciano "violazione degli artt. 1321, 1326 e 2704 C.C.; violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e ss. C.C.; omessa e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia" e criticano la decisione impugnata per avere la Corte di merito: a) affermato, senza argomentare al riguardo, che la scrittura 13 marzo 1984 era priva di data certa, mentre il sicuro riferimento temporale era rinvenibile negli assegni con i quali era stato pagato il corrispettivo della compravendita, essendo l'importo complessivo di essi pari al prezzo determinato in quella scrittura - per altro non contestato dalla stessa difesa del fallimento;
b) attribuito significato decisivo alla circostanza che la stessa scrittura fosse priva della sottoscrizione degli acquirenti, quando alla mancata firma aveva sopperito la produzione in giudizio del contratto da parte dei convenuti;
c) violato la regola (alla cui osservanza si era detta in premessa tenuta) secondo cui la indagine sulla comune intenzione dei contraenti non può fondarsi esclusivamente sul senso letterale delle parole da essi usate, e qualificato perciò il contratto secondo le espressioni testuali con le qua li le parti avevano definito l'atto ("preliminare di vendita") e il rispettivo ruolo ("parte promittente venditrice" "parte promissaria acquirente"), mentre dal regolamento in concreto del rapporto e dal comportamento successivo delle parti stesse doveva ricavarsi il proposito di operare l'immediato trasferimento del bene, con impegno di riprodurre il consenso nell'atto in forma pubblica (pagamento integrale del prezzo entro il 1985, "l'allaccio delle utenze ENEL, SIP e Gas" a nome degli acquirenti, etc.).
Il motivo così formulato è infondato.
Si deve innanzitutto rilevare che i profili della censura enunciati su a) e b) colgono due annotazioni della sentenza impugnata, meramente descrittive della fattispecie, sulle quali la Corte di merito non ha fondato alcun argomento in funzione della sua decisione, che presuppone - anzi - il perfezionamento del contratto 13 marzo 1984 e la sua validità, essendo in discussione appunto la qualificazione di tale contratto come promessa. di vendita ovvero negozio con efficacia traslativa del diritto di proprietà. Con il terzo profilo di censura i ricorrenti genericamente prospettano l'inosservanza del criterio di ermeneutica contrattuale secondo cui la indagine sulla intenzione delle parti non è vincolata al "senso letterale delle parole" impiegate, ma poi totalmente prescindono dall'esame in concreto della diffusa e articolata discussione del tema contenuta nelle pagine da 15 a 19 della sentenza. dove la Corte di merito ha argomentato le molteplici ragioni per cui le espressioni lessicali di significato inequivoco ("la parte promittente venditrice promette di vendere alla parte promissaria acquirente che promette di acquistare per sè,...") trovavano conferma nel regolamento del rapporto e in particolare nella natura del bene oggetto del contratto, un edificio (un "villino" compreso in un vasto "complesso residenziale" con organizzazione di servizi comuni su aree di comune proprietà) in corso di costruzione, sicché all'atto della scrittura dalle parti definita "preliminare di compravendita" non sussistevano "tutti gli elementi essenziali per il trasferimento del bene al momento ancora non realizzato" e trovava giustificazione "rinviare il regolamento definitivo degli interessi in gioco al momento della edificazione definitiva".
Nè a qualificare il contratto come definitivo poteva valere la clausola secondo cui il prezzo sarebbe stato integralmente pagato "anteriormente alla stipula del rogito" (entro l'anno 1985) e il trasferimento del possesso sarebbe avvenuto, ma a titolo "precario", prima del verificarsi delle condizioni cui era subordinato "l'atto definitivo", poiché, come ancora argomenta sul punto la sentenza impugnata, secondo le "usuali pattuizioni delle compravendite immobiliari con le ditte costruttrici", un simile regolamento registra la convergenza degli interessi delle parti, acquisendo il venditore le disponibilità finanziarie necessarie per portare a conclusione il progetto edificatorio e ponendosi l'acquirente al riparo dalla "lievitazione dei prezzi dell'immobile di futuro acquisto" (fenomeno che nella specie si era verificato in misura macroscopica, come era stato verificato attraverso la indagine tecnica che aveva posto a confronto i valori di mercato del 1984 e del 1988).
Il convincimento dei giudici di appello è dunque sostenuto da analitica, compiuta motivazione che i ricorrenti non fanno oggetto di specifici rilievi-critici, rimproverando alla Corte di merito di avere trascurato "circostanze quali il pagamento dell'intero prezzo entro il 1985" (invece, come si è constatato, esplicitamente considerate) e di avere "interpretato letteralmente il contratto in esame": come se l'operazione ermeneutica dovesse totalmente prescindere dalle espressioni lessicali impiegate dalle parti (con il capovolgimento della regola posta dall'art. 1362, primo comma, c.c.) e non invece da esse muoverè per pervenire alla necessaria verifica attraverso doverosi riscontri sugli altri elementi sintomatici della "comune intenzione delle parti". Riscontri che la Corte di merito ha scrupolosamente compiuto, trovando nella applicazione delle regole di interpretazione globale, funzionale e sistematica la sicura conferma del significato pregnante di espressioni testuali (come "contratto preliminare"; "la parte promittente venditrice promette di vendere alla parte promissaria acquirente che promette di acquistare"). Infondato essendo - per le ragioni fin qui indicate - l'unico motivo di impugnazione, il ricorso deve essere rigettato, con la conseguente condanna di TT NC ed GI LO - in via solidale tra loro - al rimborso delle spese di questa fase del giudizio a favore del fallimento resistente.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti - in solido tra loro - al rimborso delle spese di questa fase del giudizio a favore del fallimento resistente, liquidate in complessive lire 8.309.300, delle quali lire 8 milioni per onorari di avvocato. Così deciso in Roma, 31 maggio 2000.
Depositato in Cancelleria il 17 gennaio 2001