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Sentenza 5 dicembre 2025
Sentenza 5 dicembre 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Corte d'Appello Roma, sentenza 05/12/2025, n. 7365 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte d'Appello Roma |
| Numero : | 7365 |
| Data del deposito : | 5 dicembre 2025 |
Testo completo
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
S E Z I O N E V I I I
r i u n i t a i n c a m e r a d i c o n s i g l i o n e l l a s e g u e n t e c o m p o s i z i o n e :
D o t t . s s a G i s e l l a D e d a t o P r e s i d e n t e
D o t t . A d o l f o C e c c a r i n i C o n s i g l i e r e r e l .
D o t t . s s a B i a n c a M a r i a D ' A g o s t i n o G i u d i c e a u s i l i a r i o h a p r o n u n c i a t o l a s e g u e n t e
S E N T E N Z A
n e l l a c a u s a c i v i l e d i a p p e l l o i s c r i t t a a l n . 6 8 0 4 d e l r u o l o g e n e r a l e p e r g l i a f f a r i c o n t e n z i o s i d e l l ' a n n o 2 0 2 0 , v e r t e n t e
T R A
M a u r o E R C O L A N I e F a b i o E R C O L A N I ,
e l e t t i v a m e n t e d o m i c i l i a t i p r e s s o l ' A v v . A l e s s a n d r o P a o l a c c i c h e l i r a p p r e s e n t a e d i f e n d e i n v i r t ù d i p r o c u r a i n c a l c e a l l ' a t t o d i c i t a z i o n e i n a p p e l l o;
- a p p e l l a n t i -
E
A n d r e a S P A G N O L I e F u l v i a C R E S T I N I ,
e l e t t i v a m e n t e d o m i c i l i a t i p r e s s o l ' A v v . F r a n c a M a d d a l e n a c h e l i r a p p r e s e n t a e d i f e n d e i n v i r t ù d i p r o c u r a a m a r g i n e d e l l a c o m p a r s a d i c o s t i t u z i o n e e r i s p o s t a;
- a p p e l l a t i / a p p e l l a n t i i n c i d e n t a l i –
O g g e t t o : a p p e l l o a v v e r s o l a s e n t e n z a d e l T r i b u n a l e d i V e l l e t r i d e l 2 1 . 0 4 . 2 0 2 0 , n . 6 5 4 / 2 0 2 0 , e n o n n o t i f i c a t a .
C O N C L U S I O N I
P e r g l i a p p e l l a n t i : “V o g l i a l a C o r t e d ' A p p e l l o d i R o m a , c o n t r a r i i s r e i e c t i s
a c c o g l i e r e l ' a p p e l l o p r o p o s t o … e p e r l ' e f f e t t o i n r i f o r m a d e l l a s e n t e n z a
i m p u g n a t a c o s ì d i s p o r r e :
1 ) a c c e r t a t o c h e l a c o m p r a v e n d i t a i m m o b i l i a r e a m e z z o a t t o p u b b l i c o d e l
1 3 / 1 0 / 1 9 9 9 a r o g i t o N o t a i o P a l m i e r i r e p . 1 0 0 8 9 0 r a c c . 6 3 8 8 , c o n l a q u a l e i
S i g . r i S p a g n o l i A n d r e a e C r e s t i n i F u l v i a a c q u i s t a v a n o d a l S i g . E r c o l a ni
G i o v a n n i l ' i m m o b i l e s i t o i n A r d e a ( R o m a ) v i a L u n g o m a r e d e g l i A r d e a t i n i n .
1 8 5 d i s t i n t o i n c a t a s t o a l l a p a r t i t a 5 0 2 1 8 , f o g l i o 4 6 p a r t . 6 4 6 / 2 , f u f a t t a a i
s e n s i d e l l ' a r t . 1 4 8 8 c . c . , p r e v i o e s a m e d e l l a d o m a n d a d i s a n a t o r i a e d i l i z i a , a
r i s c h i o e p e r i c o l o d e l c o m p r a t o r e i n q u a n t o i l b e n e r i s u l t a v a e d i f i c a t o i n
a s s e n z a d i l i c e n z a e d i l i z i a e o g g e t t o d i r i c h i e s t a d i s a n a t o r i a p r e s e n t a t a a l
C o m u n e d i A r d e a i l 2 5 / 0 3 / 1 9 8 6 c o m e d i c h i a r a t o d a l v e n d i t o r e;
2 ) d i c h i a r a r e p e r l ' e f f e t t o c h e a l c u n a e v i z i o n e i n r e l a z i o n e a l l ' a c q u i s t o d i c ui
a l p r e c e d e n t e p u n t o 1 h a n n o s u b i t o i S i g . r i S p a g n o l i A n d r e a e C r e s t i n i F u l v i a;
3 ) d i c h i a r a r e , q u i n d i , c h e a l c u n a s o m m a , a s e g u i t o d e l l a a v v e n u t a d e m o l i z i o n e
d e l l ' i m m o b i l e a d o p e r a d e l C o m u n e d i A r d e a , è d o v u t a d a i S i g . r i E r c o l a n i
M a u r o , E r c o l a n i L u i g i e d E r c o l a n i F a b i o , q u a l i e r e d i d i E r c o l a n i G i o v a n n i n é
p e r r e s t i t u z i o n e d e l p r e z z o d i a c q u i s t o , n é p e r r i m b o r s o d e l l e s p e s e n o t a r i l i ,
n é p e r r i m b o r s o d e l l e s p e s e d i r i s t r u t t u r a z i o n e , n é p e r o n e r i d i d e m o l i z i o n e .
C o n v i t t o r i a d e l l e s p e s e e c o m p e n s i p r o f e s s i o n a l i d e i d u e g r a d i d i g i u d i z i o” .
P e r g l i a p p e l l a t i : “P i a c c i a a l l ' E c c . m a C o r t e d i A p p e l l o a d i t a , o g ni
c o n t r a r i a i s t a n z a o e c c e z i o n e d i s a t t e s a :
• r i g e t t a r e l ' a p p e l l o e x a d v e r s o p r o p o s t o i n q u a n t o i n a m m i s s i b i l e e c o m u n q u e
i n f o n d a t o i n f a t t o e d i n d i r i t t o p e r t u t t i i m o t i v i i n n a n z i e s p o s t i;
• i n a c c o g l i m e n t o d e l l o s p i e g a t o a p p e l l o i n c i d e n t a l e , i n p a r z i a l e r i f o r m a
d e l l ' i m p u g n a t a s e n- t e n z a , c o n d a n n a r e E r c o l a n i L u i g i , E r c o l a n i M a u r o e d
E r c o l a n i F a b i o , n . q . d i e r e d i d i E r c o l a n i G i o v a n n i o l t r e a l p a g a m e n t o d e l l e
s o m m e p e r l e q u a l i g i à è s t a t a d i s p o s t a l a c o n d a n n a c o n l a s e n t e n z a i m p u g n a t a
( … ) , a n c h e a l l a r e s t i t u z i o n e i n f a v o r e d e g l i i s t a n t i d e l e f f e t t i v o e r e a l e p r e z z o
d i c o m p r a v e n d i t a c o r r i s p o s t o p a r i … a d € 2 9 . 4 3 8 , 0 0 ( … ) , n o n c h é al
r i s a r c i m e n t o d e i d a n n i n e s s u n o e s c l u s o , i l t u t t o o l t r e i n t e r e s s i e r i v a l u t a z i o n e
c o m e p e r l e g g e , i n t a l e s e n s o i n s i s t e n d o s i n e l l e d o m a n d e f o r m u l a t e i n p r i m o
g r a d o e p e r l e q u a l i s i c h i e d e l ' i n t e g r a l e a c c o g l i m e n t o ( … ) ;
• C o n d a n n a r e l a p a r t e c o n v e n u t a a l p a g a m e n t o d e l l e s p e s e p r o c e s s u a l i , d a
d i s t r a r s i i n f a v o r e d e l p r o c u r a t o r e c h e s i d i c h i a r a a n t i s t a t a r i o” .
F A T T O
C o n a t t o d i c i t a z i o n e d e l 2 8 . 1 2 . 2 0 1 6 , i c o n i u g i A n d r e a S p a g n o l i e F u l v i a
C r e s t i n i c o n v e n i v a n o i n g i u d i z i o , d i n a n z i a l T r i b u n a l e d i V e l l e t r i , M a u r o ,
L u i g i e F a b i o E r c o l a n i , q u a l i e r e d i d i G i o v a n n i E r c o l a n i , p r e m e t t e n d o : 1 ) c h e ,
c o n a t t o p u b b l i c o d i c o m p r a v e n d i t a d e l 1 3 . 1 0 . 1 9 9 9 , e s s i a c q u i s t a v a n o , i n r e g i m e d i c o m u n i o n e l e g a l e , d a G i o v a n n i E r c o l a n i , l ' u n i t à i m m o b i l i a r e f a c e n t e p a r t e d e l f a b b r i c a t o i n C o m u n e d i A r d e a , v i a L u n g o m a r e d e g l i A r d e a t i n i 1 8 5 ,
c e n s i t a i n c a t a s t o a l f o g l i o 4 6 , c o n p a r t . 6 4 6 / 2 , a l p r e z z o d i L i r e 5 7 . 0 0 0 . 0 0 0
c o m e r i s u l t a d a l “ c o m p r o m e s s o ” s t i p u l a t o i n t e r p a r t e s i n d a t a 0 3 . 0 2 . 1 9 9 9,
b e n c h é n e l c i t a t o a t t o d e f i n i t i v o d i v e n d i t a l e p a r t i d a v a n o a t t o d i u n p r e z z o g i à p a g a t o d i L i r e 3 8 . 0 0 0 . 0 0 0 ; 2 ) c h e , i n s e d e d i s t i p u l a , i l v e n d i t o r e a v e v a d i c h i a r a t o c h e l ' i m m o b i l e e r a s t a t o c o s t r u i t o a n t e c e d e n t e m e n t e a l 1 . 0 9 . 1 9 6 7 i n a s s e n z a d i l i c e n z a e d i l i z i a e c h e , t u t t a v i a , i n d a t a 2 5 . 0 3 . 1 9 8 6 , e r a s t a t a p r e s e n t a t a i s t a n z a d i s a n a t o r i a a l C o m u n e d i A r d e a , a n c o r a i n c o r s o , c on p a g a m e n t o d e l l e r a t e s c a d u t e d e l l a r e l a t i v a o b l a z i o n e;
3 ) c h e i l C o m u n e d i A r d e a , c o n o r d i n a n z a n . 2 2 7 / 2 0 1 0 , d e n e g a t a l a c o n c e s s i o n e e d i l i z i a i n s a n a t o r i a , i n g i u n g e v a l a d e m o l i z i o n e d e l l ' i n t e r o f a b b r i c a t o d i c u i f a c e v a p a r t e l ' u n i t à i m m o b i l i a r e c o m p r a v e n d u t a e i l r i p r i s t i n o d e l l o s t a t o d e i l u o g h i;
4 )
c h e , a s e g u i t o a l l ' i n o t t e m p e r a n z a d e l s u d d e t t o o r d i n e , i l C o m u n e e s e g u i v a l a d e m o l i z i o n e d ' u f f i c i o a d d e b i t a n d o n e i c o s t i a d e s s i a t t o r i p e r c o m p l e s s i v i €
Pers 1 6 . 3 3 4 , 1 9 ; 5 ) c h e i l v e n d i t o r e v a n n i E r c o l a n i è d e c e d u t o i l 1 6 . 1 0 . 2 0 1 3
l a s c i a n d o - q u a l i e r e d i l e g i t t i m i - i f i g l i M a u r o , L u i g i e F a b i o , e s s e n d o a d e s s o p r e m o r t a l a m o g l i e R o s a S a v i a n o;
6 ) c h e e s s i a t t o r i d o m a n d a v a n o a g l i e r e d i d e l v e n d i t o r e l a r e s t i t u z i o n e d e l p r e z z o d e l l a c o m p r a v e n d i t a e d e l l e s p e s e s o s t e n u t e , n o n c h é i l r i s a r c i m e n t o d e i d a n n i s u b i t i , s e n z a o t t e n e r e r i s c o n t r o .
A l l a l u c e d e l l e s u d d e t t e p r e m e s s e , g l i a t t o r i c o n c l u d e v a n o c h i e d e n d o a l
T r i b u n a l e d i V e l l e t r i d i a c c e r t a r e l ' o b b l i g o d e i c o n v e n u t i - q u a l i e r e d i di
G i o v a n n i E r c o l a n i - d i p r e s t a r e l a g a r a n z i a p e r e v i z i o n e , e d i c o n d a n n a r e g l i s t e s s i a l l a r e s t i t u z i o n e : d e l p r e z z o d i c o m p r a v e n d i t a p a r i a d € 2 9 . 4 3 8 , 0 0 , d e l l e s p e s e n o t a r i l i p a r i a d € 3 5 1 1 , 9 0 , d e l l e s o m m e p a g a t e p e r l a r i s t r u t t u r a z i o n e d e l l ' i m m o b i l e p a r i a a d € 2 2 . 0 0 0 , 0 0 e d e l l e s p e s e d i d e m o l i z i o n e v e r s a t e a l
C o m u n e d i A r d e a p a r i a d € 1 4 . 7 0 0 , 7 8 , i l t u t t o o l t r e i n t e r e s s i e r i v a l u t a z i o n e c o m e p e r l e g g e .
I c o n v e n u t i M a u r o , L u i g i e F a b i o E r c o l a n i s i c o s t i t u i v a n o i n g i u d i z i o e ,
o l t r e a d e c c e p i r e l ' i m p r o c e d i b i l i t à d e l l a d o m a n d a , p e r m a n c a t o e s p e r i m e n t o d e l t e n t a t i v o o b b l i g a t o r i o d i c o n c i l i a z i o n e , n e i n v o c a v a n o i l r i g e t t o , d e d u c e n d o l ' i n s u s s i s t e n z a d e l l a r e s p o n s a b i l i t à d e l v e n d i t o r e , l o r o d a n t e c a u s a , p e r a v e r e e g l i d i c h i a r a t o a i c o m p r a t o r i , i n s e d e d i s t i p u l a , i n m o d o e s p r e s s o , c h i a r o e d i n c o n t r o v e r t i b i l e , c h e l ' i m m o b i l e e r a s t a t o e d i f i c a t o a n t e r i o r m e n t e al
1 . 0 9 . 1 9 6 7 i n a s s e n z a d i l i c e n z a e d i l i z i a e c h e , p e r t a l e c a r e n z a , e r a s t a t a p r e s e n t a t a d o m a n d a d i s a n a t o r i a , i n c o r s o d i d e f i n i z i o n e , e d e r a s t a t a p a g a t a l a r e l a t i v a o b l a z i o n e;
n o n c h é p e r a v e r e i c o m p r a t o r i d i c h i a r a t o , a l l ' a r t . 8
d e l l ' a t t o p u b b l i c o , d i a v e r e p i e n a c o n o s c e n z a d i t a l e c i r c o s t a n z a e d i a v e r f a t t o c o n t r o l l a r e l a d o m a n d a d i s a n a t o r i a d a u n p r o p r i o t e c n i c o d i f i d u c i a ,
r i c o n o s c e n d o c o s ì i m p l i c i t a m e n t e d i a v e r e c o n c l u s o l a c o m p r a v e n d i t a a p r o p r i o r i s c h i o e p e r i c o l o e x a r t . 1 4 8 8 c . c .
C o n r i f e r i m e n t o a l c r e d i t o r i s a r c i t o r i o v a n t a t o d a g l i a t t o r i , g l i E r c o l a n i d e d u c e v a n o : c h e i l “ c o m p r o m e s s o ” p r o d o t t o d a g l i a t t o r i , o l t r e a d e s s e r e d a e s s i d i s c o n o s c i u t o , e r a p r i v o d i v a l o r e , e s s e n d o s t a t o s u p e r a t o d a l l e p a t t u i z i o n i c o n t e n u t e n e l l ' a t t o p u b b l i c o d i c o m p r a v e n d i t a d e l 1 3 . 1 0 . 1 9 9 9 ; c h e l ' a s s e g n o di
L i r e 5 0 . 0 0 0 . 0 0 0 p r o d o t t o d a g l i a t t o r i n o n e r a s t a t o e f f e t t i v a m e n t e r i c e v u t o d a l l o r o g e n i t o r e c o m e p r e z z o d e l l a c o m p r a v e n d i t a;
c h e l ' i m p o r t o d i € 1 4 . 7 0 0 , 19
p e r l e s p e s e d i d e m o l i z i o n e s o s t e n u t e d a l C o m u n e d i A r d e a n o n e r a s t a t o e f f e t t i v a m e n t e p a g a t o e , i n o g n i c a s o , d o v e v a e s s e r e d i v i s o p r o q u o t a f r a i q u a t t r o p r o p r i e t a r i d e l f a b b r i c a t o e d e s s e r e c a l c o l a t o s e c o n d o q u a n t o s t a b i l i t o d a l l a D e l i b e r a n . 4 1 2 d e l 0 6 / 0 8 / 1 2 d e l l a R e g i o n e L a z i o .
I c o n v e n u t i c o n t e s t a v a n o , i n o l t r e , l ' e f f e t t i v a e s e c u z i o n e d e l l e o p e r e d i r i s t r u t t u r a z i o n e c h e g l i a t t o r i a s s u m e v a n o d i a v e r e e s e g u i t o a l l ' i n t e r n o d e l l ' i m m o b i l e s u c c e s s i v a m e n t e a l l ' a c q u i s t o , n o n c h é i c o s t i s o s t e n u t i p e r l a l o r o r e a l i z z a z i o n e c o s ì c o m e q u a n t i f i c a t i d a l l a p e r i z i a d i p a r t e d e p o s i t a t a i n a t t i e , s o p r a t t u t t o , c h e t a l i o p e r e s i a n o i n d e n n i z z a b i l i , i n q u a n t o a n c h ' e s s e a b u s i v e .
A l l ' e s i t o d e l g i u d i z i o , i s t r u i t o c o n l ' a c q u i s i z i o n e d e i d o c u m e n t i p r o d o t t i d a l l e p a r t i , l ' e s p l e t a m e n t o d i p r o v e t e s t i m o n i a l i e l ' a f f i d a m e n t o d i u n a C T U , i l
T r i b u n a l e d i V e l l e t r i h a p r o n u n c i a t o l a s e n t e n z a d e l 2 1 . 0 4 . 2 0 2 0 , n . 6 5 4 / 2 0 2 0 ,
f o r m a n t e o g g e t t o d e l l a p r e s e n t e i m p u g n a z i o n e , c o n l a q u a l e h a r i g e t t a t o l ' e c c e z i o n e p r e l i m i n a r e d i i m p r o c e d i b i l i t à s o l l e v a t a d a i c o n v e n u t i , h a a c c o l t o l a d o m a n d a d i g a r a n z i a e c o n d a n n a t o i c o n v e n u t i , i n s o l i d o , a l p a g a m e n t o , i n f a v o r e d e g l i a t t o r i , d e l l a s o m m a d i € 3 . 5 1 1 , 9 0 p e r r i m b o r s o d e l l e s p e s e n o t a r i l i , d i € 1 9 . 1 0 8 , 9 2 o l t r e i n t e r e s s i p e r r i m b o r s o d e l p r e z z o d i a c q u i s t o d e l l ' i m m o b i l e , d e l l a s o m m a d i € 1 9 . 0 0 0 , 0 0 o l t r e i n t e r e s s i p e r r i m b o r s o d e i c o s t i s o s t e n u t i p e r l a r i s t r u t t u r a z i o n e d e l l ' i m m o b i l e , e d e l l a s o m m a d i €
1 3 . 0 6 8 , 5 3 o l t r e i n t e r e s s i l e g a l i p e r r i m b o r s o d e i c o s t i d i d e m o l i z i o n e d e l l ' i m m o b i l e r i c h i e s t i d a l C o m u n e d i A r d e a .
C o n a t t o d i c i t a z i o n e i n a p p e l l o t e m p e s t i v a m e n t e n o t i f i c a t o i n d a t a
1 1 . 1 2 . 2 0 2 0 , M a u r o E r c o l a n i e F a b i o E r c o l a n i h a n n o i m p u g n a t o l a d e c i s i o n e e n e h a n n o i n v o c a t o l a r i f o r m a i n c o n f o r m i t à a l l e c o n c l u s i o n i s o p r a r i p o r t a t e ,
d e d u c e n d o p l u r i m i m o t i v i d i g r a v a m e n o n s p e c i f i c a m e n t e c a p i t o l a t i , m a c h e p o s s o n o e s s e r e c o s ì r i a s s u n t i :
1 . e r r o n e o i n q u a d r a m e n t o d e l l a v i c e n d a d e d o t t a i n g i u d i z i o n e l l a f a t t i s p e c i e d e l l ' e v i z i o n e t o t a l e d e l l a c o s a e x a r t . 1 4 8 3 c . c . , i n a s s e n z a d e i r e l a t i v i p r e s u p p o s t i , n o n e s s e n d o s t a t a p r o s p e t t a t a l a p e r d i t a d e l l a p r o p r i e t à
d e l l ' i m m o b i l e a c q u i s t a t o d a g l i a t t o r i a c a u s a d e l l a p r e e s i s t e n z a d i d i r i t t i d i t e r z i g r a v a n t i s u l l ' i m m o b i l e s t e s s o;
2 . e r r o n e o r i c o n o s c i m e n t o , i n f a v o r e d e g l i a t t o r i , d e l l a t u t e l a r i s a r c i t o r i a e x a r t . 1 4 8 3 c . c . b e n c h é , a l m o m e n t o d e l l a s t i p u l a d e l l a c o m p r a v e n d i t a , e s si f o s s e r o p i e n a m e n t e c o n s a p e v o l i d e l l a r e a l i z z a z i o n e d e l l ' i m m o b i l e i n a s s e n z a di l i c e n z a e d i l i z i a e d e l l a p r e s e n t a z i o n e d i u n a d o m a n d a d i s a n a t o r i a a n c o r a a l v a g l i o d e g l i o r g a n i c o m p e t e n t i , e s s e n d o s t a t i c h i a r a m e n t e i n f o r m a t i d i t a l i c i r c o s t a n z e d a l v e n d i t o r e e d e s s e n d o s i e s s i s t e s s i p r e c e d e n t e m e n t e a v v a l s i d e l l a c o n s u l e n z a d i u n l o r o t e c n i c o d i f i d u c i a;
3 . e r r o n e o r i c o n o s c i m e n t o , i n f a v o r e d e g l i a t t o r i , d e l l a t u t e l a d e r i v a n t e d a l l a g a r a n z i a p e r e v i z i o n e , p e r c h é l a v e n d i t a s a r e b b e s t a t a s t i p u l a t a a l o r o r i s c h i o e p e r i c o l o d e l c o m p r a t o r e;
4 . e r r o n e o r i c o n o s c i m e n t o d e l c r e d i t o r i s a r c i t o r i o v a n t a t o d a g l i a t t o r i p e r s p e s e d i r i s t r u t t u r a z i o n e s u l l a b a s e d i u n a C T U d e l l a q u a l e e s s i a v e v a n o e c c e p i t o l ' i n a m m i s s i b i l i t à , i n q u a n t o m e r a m e n t e e s p l o r a t i v a , i c u i r i s u l t a t i a v r e b b e r o d o v u t o , c o m u n q u e , e s s e r e d i s a t t e s i , p o i c h é r i c a v a t i d a l l a d o c u m e n t a z i o n e p r o d o t t a d a g l i a t t o r i c h e e s s i a v e v a n o c o n t e s t a t o .
G l i a p p e l l a t i s i s o n o t e m p e s t i v a m e n t e c o s t i t u i t i i n g i u d i z i o e , i n v i a p r e l i m i n a r e , h a n n o e c c e p i t o l ' i n a m m i s s i b i l i t à d e l l ' a p p e l l o e x a r t . 3 4 8 b i s c . p . c .
m e n t r e , i n s u b o r d i n e , n e h a n n o i n v o c a t o i l r i g e t t o , p e r i n f o n d a t e z z a i n f a t t o e d i n d i r i t t o d i t u t t i i m o t i v i d i i m p u g n a z i o n e .
C o n l a c o m p a r s a d i r i s p o s t a , g l i s t e s s i h a n n o i n o l t r e p r o p o s t o a p p e l l o i n c i d e n t a l e , p e r s e n t i r c o n d a n n a r e L u i g i , M a u r o e F a b i o E r c o l a n i , n e l l a q u a l i t à
d i e r e d i d i G i o v a n n i E r c o l a n i , a l l a r e s t i t u z i o n e , o l t r e c h e d e l l e s o m m e l i q u i d a t e d a l T r i b u n a l e p e r s p e s e n o t a r i l i , s p e s e d i r i s t r u t t u r a z i o n e d e l l ' i m m o b i l e e c o s t i d i d e m o l i z i o n e , a n c h e d e l l a s o m m a d i € 2 9 . 4 3 8 , 8 0 p e r i l p r e z z o d e l l a c o m p r a v e n d i t a r i s u l t a n t e d a l p r e l i m i n a r e d i v e n d i t a , i n r i f o r m a d e l l a s e n t e n z a d i p r i m o g r a d o c h e , p e r i l s u d d e t t o t i t o l o , h a c o n d a n n a t o i p r e d e t t i a l p a g a m e n t o d e l l a m i n o r s o m m a d i € 1 9 . 1 0 8 , 9 2 .
A s e g u i t o d e l l ' o r d i n e i m p a r t i t o d a q u e s t a C o r t e c o n o r d i n a n z a e x a r t . 3 3 2
c . p . c . d e l 2 6 . 0 3 . 2 0 2 5 , g l i a p p e l l a t i h a n n o c o m u n i c a t o l a p e n d e n z a d e l l ' i m p u g n a z i o n e i n c i d e n t a l e a L u i g i E r c o l a n i , i l q u a l e n o n s i è c o s t i t u i t o .
L a c a u s a è s t a t a t r a t t e n u t a i n d e c i s i o n e a l l ' u d i e n z a d e l 2 0 . 1 1 . 2 0 2 5 s e n z a a s s e g n a z i o n e d i t e r m i n i p e r i l d e p o s i t o d i c o n c l u s i o n a l i e r e p l i c h e , a v e n d o n e l e p a r t i g i à p r e c e d e n t e m e n t e u s u f r u i t o d i d e t t o t e r m i n e .
M O T I V I D E L L A D E C I S I O N E
L ' e c c e z i o n e d i i n a m m i s s i b i l i t à d e l l ' a p p e l l o e x a r t . 3 4 8 b i s c . p . c . s o l l e v a t a d a g l i a p p e l l a t i , i n v i a p r e l i m i n a r e , d e v e e s s e r e d i s a t t e s a , p o i c h é i l c i t a t o a r t i c o l o n o n s a n c i s c e a l c u n o s p e c i f i c o e d u l t e r i o r e m o t i v o d i i n a m m i s s i b i l i t à ,
m a h a i n t r o d o t t o n e l n o s t r o o r d i n a m e n t o u n o s t r u m e n t o p r o c e s s u a l e ( i l c . d.
f i l t r o i n a p p e l l o ) f i n a l i z z a t o a l c o n t e n i m e n t o d e l l a d u r a t a d e i g i u d i z i d i a p p e l l o n e l c a s o i n c u i r i c o r r a n o , a d a v v i s o d e l g i u d i c a n t e , i p r e s u p p o s t i d e l l ' i n a m m i s s i b i l i t à o d e l l a m a n i f e s t a i n f o n d a t e z z a d e i m o t i v i .
I m o t i v i d i a p p e l l o d e d o t t i d a M a u r o e F a b i o E r c o l a n i s o n o i n f o n d a t i e d e v o n o e s s e r e r i g e t t a t i .
E d i n v e r o , c o n r i g u a r d o a l p r i m o m o t i v o , è s u f f i c i e n t e r i l e v a r e c h e , n e l c a s o i n c u i l ' i m m o b i l e c o m p r a v e n d u t o s i a d e m o l i t o p e r o r d i n e d e l l ' A m m i n i s t r a z i o n e a s e g u i t o d e l l ' a c c e r t a m e n t o d e l l a m a n c a n z a d e l t i t o l o e d i l i z i o o d e l l a d i f f o r m i t à d e l l a c o s t r u z i o n e r i s p e t t o a l p r o g e t t o a p p r o v a t o , s i p r o d u c o n o g l i e f f e t t i s o s t a n z i a l i d e l l ' e v i z i o n e e , q u i n d i , i l v e n d i t o r e , c o n v e n u t o i n g i u d i z i o d a l c o m p r a t o r e a i s e n s i d e g l i a r t t . 1 4 8 3 o 1 4 8 4 c . c . , è o b b l i g a t o a r i s a r c i r g l i i l d a n n o ( i n q u e s t o s e n s o , c f r . : C a s s . 6 . . 1 2 . 1 9 8 4 , n . 6 3 9 9 ; C a s s . 2 3 . 1 0 . 1 9 9 1 , n.
1 1 2 1 8 ) .
C o n r i g u a r d o a l s e c o n d o m o t i v o , è s u f f i c i e n t e r i c h i a m a r e i l r i p e t u t o i n s e g n a m e n t o d e l l a S u p r e m a C o r t e , s e c o n d o i l q u a l e , n e i c o n t r a t t i d i c o m p r a v e n d i t a , l a g a r a n z i a p e r e v i z i o n e o p e r a i n d i p e n d e n t e m e n t e d a l l a s u s s i s t e n z a d e l l a c o l p a d e l v e n d i t o r e o d a l l a b u o n a f e d e d e l l ' a c q u i r e n t e e ,
q u i n d i , n o n è e s c l u s a d a l l a c o n o s c e n z a , d a p a r t e d e l c o m p r a t o r e , d e l l a p o s s i b i l e c a u s a d i f u t u r a e v i z i o n e , o v e l a s t e s s a s i v e r i f i c h i . L a g a r a n z i a è
i n f a t t i p r e v i s t a i n c o n s i d e r a z i o n e e p e r e f f e t t o d e l m e r o f a t t o o b i e t t i v o d e l l a p e r d i t a d e l d i r i t t o a c q u i s t a t o d a l c o m p r a t o r e , t a l e d a c o m p o r t a r e l ' a l t e r a z i o n e d e l s i n a l l a g m a c o n t r a t t u a l e ( c o s ì , d a u l t i m o : C a s s . 2 0 . 0 7 . 2 0 2 5 , n . 2 0 3 1 6 ; n e l l o s t e s s o s e n s o , i n p r e c e d e n z a : C a s s . 1 0 . 1 0 . 2 0 1 1 , n . 2 0 8 7 7 ; C a s s . 1 9 . 0 3 . 2 0 1 5 , n . 5 5 6 1 ; ) .
C o n r i g u a r d o a l t e r z o m o t i v o , è o p p o r t u n o r i c o r d a r e c h e l a g a r a n z i a p e r e v i z i o n e e x a r t t . 1 4 8 3 e 1 4 8 4 c . c . , e s s e n d o u n e l e m e n t o n a t u r a l e d e l l a c o m p r a v e n d i t a , p o s t o a t u t e l a - c o m e s i è a p p e n a d e t t o – d e l s i n a l l a g m a c o n t r a t t u a l e , p u ò e s s e r e m o d i f i c a t a o e s c l u s a c o n v e n z i o n a l m e n t e s o l t a n t o m e d i a n t e u n a c l a u s o l a e s p r e s s a e d i n e q u i v o c a ( i n q u e s t o s e n s o , C a s s . n .
4 0 0 7 / 1 9 6 8 e C a s s . n . 6 8 6 / 1 9 6 1 , r i c h i a m a t e d a l T r i b u n a l e d i V e l l e t r i , m a a n c h e
C a s s . n . 3 4 0 0 / 1 9 8 0 ) .
N e l l a s p e c i e , l ' a t t o p u b b l i c o d e l 1 3 . 1 0 . 1 9 9 9 n o n c o n t i e n e a l c u n a c l a u s o l a e s p r e s s a d i l i m i t a z i o n e o e s c l u s i o n e d e l l a g a r a n z i a p e r e v i z i o n e . A l c o n t r a r i o,
i l v e n d i t o r e a v e v a o f f e r t o a i c o m p r a t o r i o g n i p i ù a m p i a g a r a n z i a “ p e r o g n i
Part G i o n i Parte_1
E r c o l a n i , d o p o a v e r e d i c h i a r a t o c h e l ' i m m o b i l e e r a s t a t o e d i f i c a t o i n a s s e n z a d i l i c e n z a e d i l i z i a i n e p o c a a n t e c e d e n t e a l 1 ^ s e t t e m b r e 1 9 6 7 , e c h e p e r t a l e a b u s o e r a s t a t a p r e s e n t a t a d o m a n d a d i s a n a t o r i a e v e r s a t a l a r e l a t i v a o b l a z i o n e ,
a v e v a e s p r e s s a m e n t e g a r a n t i t o “l a p i e n a r e g o l a r i t à d e l l a d o c u m e n t a z i o n e d i
c o n d o n o” ; c h e l a s a n a t o r i a e r a “p i e n a m e n t e a m m i s s i b i l e i n c o n f o r m i t à a l l a
l e g g e” ; e c h e l a d o m a n d a d i s a n a t o r i a e r a i n c o r s o d i d e f i n i z i o n e , m a c h e s u s s i s t e v a n o “t u t t i i p r e s u p p o s t i p e r i l r i l a s c i o d e l l a c o n c e s s i o n e ” ( a r t . 8 ) .
A l l a l u c e d e i c i t a t i p r i n c i p i g i u r i s p r u d e n z i a l i , p u n t u a l m e n t e r i c h i a m a t i d a i c o n i u g i S p a g n o l i e C r e s t i n i n e l l ' a t t o i n t r o d u t t i v o d e l g i u d i z i o d i p r i m o g r a d o,
e d e l l e c l a u s o l e d i c u i a g l i a r t t . 5 e 8 d e l c o n t r a t t o , q u e s t a C o r t e n o n p u ò c h e c o n d i v i d e r e e c o n f e r m a r e l a s e n t e n z a d e l T r i b u n a l e n e l l a p a r t e i n c u i h a e s c l u s o c h e l a c o m p r a v e n d i t a d e l 1 3 . 0 9 . 1 9 9 9 s i a s t a t a c o n c l u s a a r i s c h i o e p e r i c o l o d e i c o m p r a t o r i , i n v i r t ù d e l l a i n v o c a t a i n a p p l i c a b i l i t à o e s p r e s s a e s c l u s i o n e d e l l a g a r a n z i a p e r e v i z i o n e d o v u t a d a l v e n d i t o r e . C o n i l q u a r t o m o t i v o d i i m p u g n a z i o n e , g l i a p p e l l a n t i c e n s u r a n o l a s e n t e n z a d i p r i m o g r a d o p e r a v e r e i l T r i b u n a l e r i c o n o s c i u t o e l i q u i d a t o i l r i m b o r s o d e l l e s p e s e p e r r i s t r u t t u r a z i o n e d e l l ' i m m o b i l e c o m p r a v e n d u t o s u l l a b a s e d i u n a C T U c h e , s e c o n d o l a t e s i p r o s p e t t a t a , n o n p o t e v a e s s e r e a m m e s s a,
p e r c h é f i n a l i z z a t a a d u n a i n d a g i n e m e r a m e n t e e s p l o r a t i v a , e l e c u i c o n c l u s i o n i n o n p o t e v a n o e s s e r e r e c e p i t e d a l g i u d i c a n t e , p o i c h é f o n d a t e s u l l a s o l a d o c u m e n t a z i o n e p r o d o t t a d a g l i a t t o r i c h e e s s i a v e v a n o c o n t e s t a t o .
L a c e n s u r a n o n h a p r e g i o , p o i c h é , s t a n t e l a c o n t e s t a z i o n e d e i c o n v e n u t i ,
l ' a m m o n t a r e d e l l e s p e s e d a r i m b o r s a r e d o v e v a e s s e r e n e c e s s a r i a m e n t e l i q u i d a t o d a l g i u d i c a n t e c o n l ' a u s i l i o d i u n a c o n s u l e n z a t e c n i c a c h e t e n e s s e c o n t o –
c o m e a v v e n u t o n e l l a f a t t i s p e c i e - d e l t a r i f f a r i o r e g i o n a l e r i f e r i b i l e a l l ' e p o c a d e l l a e s e c u z i o n e d e i L a v o r i .
I n o l t r e , n e l l a m o t i v a z i o n e , i l T r i b u n a l e h a e v i d e n z i a t o c h e i t e s t i e s c u s s i n e l l a f a s e i s t r u t t o r i a h a n n o t u t t i c o n f e r m a t o d i a v e r e e s e g u i t o i l a v o r i d e s c r i t t i n e i c a p i t o l i d i p r o v a a r t i c o l a t i d a g l i a t t o r i ( s i t r a t t a i n p a r t i c o l a r e d e i c a p i t o l i
1 1 e 1 2 d i c u i a l l a m e m o r i a e x a r t . 1 8 3 , V I c o m m a , n . 2 c . p . c . d e l 6 . 0 7 . 2 0 1 7 ) ,
c h e i l C T U h a r i t e n u t o n e c e s s a r i i n q u a n d o d e s t i n a t i a r e n d e r e l ' a b i t a z i o n e i g i e n i c a m e n t e a b i t a b i l e . A f r o n t e d i t a l i e l e m e n t i , l a c o n t e s t a z i o n e d e g l i o d i e r n i a p p e l l a n t i r i s u l t a g e n e r i c a , i n q u a n t o p r i v a d i s p e c i f i c i r i f e r i m e n t i a g l i e r r o r i o a l l e o m i s s i o n i c h e a v r e b b e r o i n f i c i a t o l e v a l u t a z i o n i d e l C T U , c h e i l
T r i b u n a l e h a m o t i v a t a m e n t e r e c e p i t o .
L ' a p p e l l o i n c i d e n t a l e p r o p o s t o d a A n d r e a S p a g n o l i e F u l v i a C r e s t i n i n e i c o n f r o n t i d e g l i a p p e l l a n t i p r i n c i p a l i , M a u r o E r c o l a n i e F a b i o E r c o l a n i è
f o n d a t o e d e v e e s s e r e a c c o l t o .
E ' b e n v e r o , i n f a t t i , c h e , s e c o n d o u n p r i n c i p i o a m p i a m e n t e c o n s o l i d a t o ,
q u a l o r a l e p a r t i , d o p o a v e r s t i p u l a t o u n c o n t r a t t o p r e l i m i n a r e , c o n c l u d a n o i l c o n t r a t t o d e f i n i t i v o , q u e s t ' u l t i m o c o s t i t u i s c e l ' u n i c a f o n t e d e i d i r i t t i e d e l l e o b b l i g a z i o n i i n e r e n t i a l n e g o z i o , i n q u a n t o i l c o n t r a t t o p r e l i m i n a r e r e s t a s u p e r a t o d a l c o n t r a t t o d e f i n i t i v o , l a c u i d i s c i p l i n a p u ò a n c h e n o n c o n f o r m a r s i a q u e l l a d e l p r e l i m i n a r e ( c f r . , t r a l e m o l t e : C a s s . 2 9 . 0 4 . 1 9 9 8 , n . 4 3 5 4 ; C a s s .
5 . 0 6 . 2 0 1 2 , n . 9 0 6 3 ; C a s s . 2 5 . 0 2 . 2 0 0 3 , n . 2 8 2 4 ; C a s s . 1 8 . 0 4 . 2 0 0 2 , n . 5 6 3 5 ) ,
t u t t a v i a , c o n l ' a t t o i n t r o d u t t i v o d e l g i u d i z i o d i p r i m o g r a d o , i c o n i u g i S p a g n o l i e C r e s t i n i ( d o p o a v e r e r i c h i a m a t o l a p r a s s i n e g o z i a l e a l l ' e p o c a v i g e n t e , di d i c h i a r a r e n e g l i a t t i d i c o m p r a v e n d i t a u n p r e z z o i n f e r i o r e a q u e l l o e f f e t t i v a m e n t e p a t t u i t o , p e r r a g i o n i f i s c a l i ) a v e v a n o d e d o t t o e d i m o s t r a t o ( i n v i r t ù d e l l a q u i e t a n z a l i b e r a t o r i a p e r £ 7 . 0 0 0 , 0 0 r i l a s c i a t a d a G i o v a n n i E r c o l a n i c o n l a s o t t o s c r i z i o n e d e l c o n t r a t t o p r e l i m i n a r e e d e l l ' a s s e g n o c i r c o l a r e n o n t r a s f e r i b i l e d e l 1 0 . 1 0 . 1 9 9 9 , n . 3 7 2 4 9 1 3 6 0 2 , e m e s s o d a I C C R E A S . p . a . p e r l ' i m p o r t o d i £ 5 0 . 0 0 0 . 0 0 0 , v e r s a t o i n a t t i ) c h e l a d i c h i a r a z i o n e r e l a t i v a a l p r e z z o d i £ 3 8 . 5 0 0 . 0 0 0 ( p a r i a d € 1 9 . 8 8 3 , 5 9 ) , c o n t e n u t a n e l c o n t r a t t o d e f i n i t i v o d e l 1 3 . 1 0 . 1 9 9 9 , e r a s i m u l a t a , a v e n d o e s s i g i à p r e c e d e n t e m e n t e p a g a t o a l v e n d i t o r e l a s o m m a d i £ 5 7 . 0 0 0 . 0 0 0 ( p a r i a a d € 2 9 . 4 3 8 , 0 4 ) p a t t u i t a c o n i l c o n t r a t t o p r e l i m i n a r e d e l 3 . 0 2 . 1 9 9 9 . D ' a l t r a p a r t e , n e l r e s i s t e r e a l l a d o m a n d a d i r i p e t i z i o n e , g l i E r c o l a n i n o n h a n n o d e d o t t o , n é h a n n o s o d d i s f a t t o l ' o n e r e d i d i m o s t r a r e i l d i v e r s o t i t o l o c h e g i u s t i f i c h e r e b b e l a m a g g i o r e s o m m a d i £ 1 8 . 5 0 0 . 0 0 0 ( p a r i a d € 9 . 5 5 4 , 4 5 ) r i c e v u t a d a l v e n d i t o r e .
L a C o r t e r i t i e n e , p e r t a n t o , d i d o v e r r i f o r m a r e l a s e n t e n z a d i p r i m o g r a d o n e l l a p a r t e i n c u i i l T r i b u n a l e d i V e l l e t r i , p u r r i t e n e n d o d o c u m e n t a t o i l p a g a m e n t o d e l l a m a g g i o r e s o m m a d a p a r t e d e i c o n i u g i S p a g n o l i e C r e s t i n i , h a c o n d a n n a t o i c o n v e n u t i a l l a r e s t i t u z i o n e d e l l a s o m m a r i s u l t a n t e d a l c o n t r a t t o d e f i n i t i v o d e l 1 3 . 1 0 . 1 9 9 9 s u l r i l i e v o c h e p a r t e a t t r i c e n o n a v r e b b e d o m a n d a t o l ' a c c e r t a m e n t o d e l l a n a t u r a s i m u l a t a e x a r t . 1 4 1 4 c . c . d e l p r e z z o d i c u i al c o n t r a t t o d e f i n i t i v o , d o v e n d o s i a l c o n t r a r i o r i t e n e r e c h e , a g e n d o i n g i u d i z i o n e i c o n f r o n t i d e g l i e r e d i d e l v e n d i t o r e , g l i a c q u i r e n t i h a n n o d e d o t t o e d i m o s t r a t o l a s u d d e t t a s i m u l a z i o n e , m e n t r e i l m a n c a t o r i c h i a m o e s p r e s s o a l l a n o r m a c o d i c i s t i c a c h e d i s c i p l i n a g l i e f f e t t i d e l l a s i m u l a z i o n e t r a i c o n t r a e n t i n o n r i v e s t e a l c u n v a l o r e , g i a c c h é , c o m ' è n o t o , n e l l ' i n d a g i n e d i r e t t a a l l ' i n d i v i d u a z i o n e d e l c o n t e n u t o e d e l l a p o r t a t a d e l l e d o m a n d e s o t t o p o s t e a l l a s u a c o g n i z i o n e , i l g i u d i c e n o n è t e n u t o a d u n i f o r m a r s i a l t e n o r e l e t t e r a l e d e g l i a t t i n e i q u a l i e s s e s o n o c o n t e n u t e , m a d e v e , p e r c o n v e r s o , a v e r e r i g u a r d o a l c o n t e n u t o s o s t a n z i a l e d e l l a p r e t e s a f a t t a v a l e r e , c o m e d e s u m i b i l e d a l l a n a t u r a d e l l e v i c e n d e d e d o t t e e r a p p r e s e n t a t e d a l l a p a r t e i s t a n t e ( c o s ì , d a u l t i m o , C a s s.
1 6 . 0 4 . 2 0 2 5 , n . 9 9 0 9 ) .
L ' a p p e l l o p r o p o s t o d a A n d r e a S p a g n o l i e F u l v i a C r e s t i n i n e i c o n f r o n t i d i
L u i g i E r c o l a n i è i n v e c e i n a m m i s s i b i l e , p o i c h é , q u e s t ' u l t i m o n o n h a i m p u g n a t o l a s e n t e n z a d e l T r i b u n a l e d i V e l l e t r i n . 6 5 4 / 2 0 2 0 e , d u n q u e , a l f i n e d i s e n t i r l o c o n d a n n a r e a l p a g a m e n t o d i u n a s o m m a m a g g i o r e d i q u e l l a l i q u i d a t a d a l g i u d i c e d i p r i m o g r a d o , g l i a p p e l l a t i n o n p o t e v a n o p r o p o r r e a p p e l l o i n c i d e n t a l e , a v v a l e n d o s i d e l l e f o r m e e d e i t e r m i n i p r e v i s t i d a g l i a r t t . 3 3 3 e 3 4 3
c . p . c . , m a a v r e b b e r o d o v u t o p r o p o r r e , n e i s u o i c o n f r o n t i , u n a p p e l l o p r i n c i p a l e n e i t e r m i n i e c o n l e f o r m e p r e v i s t e d a g l i a r t t . 3 2 5 , 3 2 7 e 3 4 2 c . p . c . , l a c u i i n o s s e r v a n z a h a d e t e r m i n a t o i l p a s s a g g i o i n g i u d i c a t o e , q u i n d i , l a i m m o d i f i c a b i l i t à d e l l a s e n t e n z a d i p r i m o g r a d o r i s p e t t o a L u i g i E r c o l a n i ( c f r .
C a s s . 4 . 0 3 . 2 0 2 0 , n . 5 9 8 9 ; C a s s . 2 1 . 0 7 . 2 0 1 5 , n . 1 5 2 9 2 ) . D ' a l t r a p a r t e , c o m ' è
e v i d e n t e , i l v i z i o d e r i v a n t e d a l l a m a n c a t a n o t i f i c a , n e l t e r m i n e d i l e g g e,
d e l l ' a t t o d i c i t a z i o n e i n a p p e l l o , a i s e n s i d e l l ' a r t . 3 4 3 c . p . c . , n o n p u ò r i t e n e r s i s a n a t o d a l l a n o t i f i c a d e l l a l i t i s d e n u n t i a t i o e x a r t . 3 3 2 c . p . c . d i s p o s t a c o n o r d i n a n z a d e l 2 4 . 0 3 . 2 0 2 5 , a n c h e p e r c h é , a l l a d a t a i n c u i è s t a t a e s e g u i t a , n e i c o n f r o n t i d i L u i g i E r c o l a n i l a s e n t e n z a d i p r i m o g r a d o e r a g i à p a s s a t a i n g i u d i c a t o ( c f r . C a s s . 1 8 . 0 5 . 2 0 1 6 , n . 1 0 2 6 3 ) .
I n c o n c l u s i o n e , a l l a l u c e d e l l e c o n s i d e r a z i o n i c h e p r e c e d o n o , l ' a p p e l l o p r o p o s t o d a M a u r o e F a b i o E r c o l a n i d e v e e s s e r e r i g e t t a t o . L ' a p p e l l o i n c i d e n t a l e p r o p o s t o d a A n d r e a l i e F u l v i a C r e s t i n i n e i c o n f r o n t i d e g l i Pt_3
a p p e l l a n t i p r i n c i p a l i r i s u l t a i n v e c e f o n d a t o e d e v e e s s e r e a c c o l t o . I n f i n e ,
l ' a p p e l l o p r o p o s t o d a g l i a p p e l l a t i n e i c o n f r o n t i d i L u i g i E r c o l a n i d e v ' e s s e r e d i c h i a r a t o i n a m m i s s i b i l e .
L e s p e s e d e l g r a d o s e g u o n o l a s o c c o m b e n z a e d e v o n o l i q u i d a r s i , i n f a v o r e d e l d i f e n s o r e d e g l i a p p e l l a t i , d i c h i a r a t o s i a n t i s t a t a r i o , c o m e i n d i s p o s i t i v o ,
t e n u t o c o n t o d e i p a r a m e t r i m e d i p r e v i s t i d a l d . m . 5 5 / 1 4 , a g g i o r n a t i a l l ' a t t u a l i t à
a i s e n s i d e l d . m . 1 4 7 / 2 0 2 2 , p e r i c o m p e n s i d i a v v o c a t o n e i g i u d i z i d i n a n z i a l l a
C o r t e d i A p p e l l o d i n o r m a l e c o m p l e s s i t à e d i v a l o r e c o m p r e s o n e l l o s c a g l i o n e d i r i f e r i m e n t o ( f i n o a d € 2 6 0 . 0 0 0 , 0 0 ) .
I n o l t r e , d e v e d a r s i a t t o d e l l a r i c o r r e n z a d e i p r e s u p p o s t i p e r i l v e r s a m e n t o , d a p a r t e d e g l i a p p e l l a n t i p r i n c i p a l i d e l l a s o m m a p r e v i s t a d a l l ' a r t .
1 3 , c o m m a 1 q u a t e r , d e l D . P . R . n . 1 1 5 / 2 0 0 2 , i n t r o d o t t o d a l l ' a r t . 1 , c o m m a 1 7 ,
d e l l a L . 2 2 8 / 1 2 .
P . Q . M .
L a C o r t e , d e f i n i t i v a m e n t e p r o n u n c i a n d o n e l l a c a u s a c i v i l e d i s e c o n d o g r a d o
R . G . n . 6 8 0 4 / 2 0 2 0 a v e n t e a d o g g e t t o g l i a p p e l l i p r i n c i p a l e e i n c i d e n t a l e p r o p o s t i a v v e r s o l a s e n t e n z a d e l T r i b u n a l e d i V e l l e t r i d e l 2 1 . 0 4 . 2 0 2 0 , n . 6 5 4 ,
o g n i d i v e r s a i s t a n z a , e c c e z i o n e e d e d u z i o n e d i s a t t e s a , c o s ì d i s p o n e :
1 . r i g e t t a l ' a p p e l l o p r o p o s t o d a M a u r o E r c o l a n i e F a b i o E r c o l a n i;
2 . a c c o g l i e l ' a p p e l l o i n c i d e n t a l e p r o p o s t o d a A n d r e a S p a g n o l i e F u l v i a C r e s t i n i n e i c o n f r o n t i d i M a u r o E r c o l a n i e F a b i o E r c o l a n i e , p e r l ' e f f e t t o , i n r i f o r m a d e l l a s e n t e n z a d i p r i m o g r a d o , c o n d a n n a q u e s t i u l t i m i , i n s o l i d o , a r i m b o r s a r e a g l i a c q u i r e n t i d e l l ' i m m o b i l e , o l t r e a l l e s o m m e l i q u i d a t e d a l T r i b u n a l e d i
V e l l e t r i c o n l a s e n t e n z a i m p u g n a t a , a n c h e l a s o m m a d i € 9 . 5 5 4 , 4 5 p e r i l m a g g i o r p r e z z o p a g a t o p e r l ' a c q u i s t o d e l l ' i m m o b i l e s i t o n e l C o m u n e d i A r d e a ,
i n V i a L u n g o m a r e d e g l i A r d e a t i n i n . 1 8 5 , o l t r e i n t e r e s s i l e g a l i c o r r e n t i d al p a g a m e n t o a l s a l d o;
3 . d i c h i a r a i n a m m i s s i b i l e l ' a p p e l l o i n c i d e n t a l e p r o p o s t o d a A n d r e a S p a g n o l i e
F u l v i a C r e s t i n i n e i c o n f r o n t i d i L u i g i E r c o l a n i;
4 . c o n d a n n a M a u r o E r c o l a n i e F a b i o E r c o l a n i , i n s o l i d o , r i f o n d e r e a l d i f e n s o r e d e g l i a p p e l l a t i , A v v . F r a n c a M a d d a l e n a , c h e s i è d i c h i a r a t a a n t i s t a t a r i a , l e s p e s e d e l g r a d o , c h e l i q u i d a i n c o m p l e s s i v i € 1 4 . 3 1 7 , 0 0 o l t r e s p e s e g e n e r a l i e d a c c e s s o r i d i l e g g e;
4 . d à a t t o c h e , a i s e n s i d e l l ' a r t i c o l o 1 3 , c o m m a 1 q u a t e r , d e l D . P . R . n .
1 1 5 / 2 0 0 2 , i n t r o d o t t o d a l l ' a r t . 1 , c o m m a 1 7 , d e l l a L . 2 2 8 / 1 2 , r i c o r r o n o i p r e s u p p o s t i p e r i l v e r s a m e n t o , d a p a r t e d e g l i a p p e l l a n t i p r i n c i p a l i ,
d e l l ' u l t e r i o r e i m p o r t o i n d i c a t o n e l l a c i t a t a d i s p o s i z i o n e a t i t o l o d i c o n t r i b u t o u n i f i c a t o .
C o s ì d e c i s o i n R o m a , i l 3 . 1 2 . 2 0 2 5
I l C o n s i g l i e r e e s t . I l P r e s i d e n t e
D o t t . A d o l f o C e c c a r i n i D o t t . s s a G i s e l l a D e d a t o
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
S E Z I O N E V I I I
r i u n i t a i n c a m e r a d i c o n s i g l i o n e l l a s e g u e n t e c o m p o s i z i o n e :
D o t t . s s a G i s e l l a D e d a t o P r e s i d e n t e
D o t t . A d o l f o C e c c a r i n i C o n s i g l i e r e r e l .
D o t t . s s a B i a n c a M a r i a D ' A g o s t i n o G i u d i c e a u s i l i a r i o h a p r o n u n c i a t o l a s e g u e n t e
S E N T E N Z A
n e l l a c a u s a c i v i l e d i a p p e l l o i s c r i t t a a l n . 6 8 0 4 d e l r u o l o g e n e r a l e p e r g l i a f f a r i c o n t e n z i o s i d e l l ' a n n o 2 0 2 0 , v e r t e n t e
T R A
M a u r o E R C O L A N I e F a b i o E R C O L A N I ,
e l e t t i v a m e n t e d o m i c i l i a t i p r e s s o l ' A v v . A l e s s a n d r o P a o l a c c i c h e l i r a p p r e s e n t a e d i f e n d e i n v i r t ù d i p r o c u r a i n c a l c e a l l ' a t t o d i c i t a z i o n e i n a p p e l l o;
- a p p e l l a n t i -
E
A n d r e a S P A G N O L I e F u l v i a C R E S T I N I ,
e l e t t i v a m e n t e d o m i c i l i a t i p r e s s o l ' A v v . F r a n c a M a d d a l e n a c h e l i r a p p r e s e n t a e d i f e n d e i n v i r t ù d i p r o c u r a a m a r g i n e d e l l a c o m p a r s a d i c o s t i t u z i o n e e r i s p o s t a;
- a p p e l l a t i / a p p e l l a n t i i n c i d e n t a l i –
O g g e t t o : a p p e l l o a v v e r s o l a s e n t e n z a d e l T r i b u n a l e d i V e l l e t r i d e l 2 1 . 0 4 . 2 0 2 0 , n . 6 5 4 / 2 0 2 0 , e n o n n o t i f i c a t a .
C O N C L U S I O N I
P e r g l i a p p e l l a n t i : “V o g l i a l a C o r t e d ' A p p e l l o d i R o m a , c o n t r a r i i s r e i e c t i s
a c c o g l i e r e l ' a p p e l l o p r o p o s t o … e p e r l ' e f f e t t o i n r i f o r m a d e l l a s e n t e n z a
i m p u g n a t a c o s ì d i s p o r r e :
1 ) a c c e r t a t o c h e l a c o m p r a v e n d i t a i m m o b i l i a r e a m e z z o a t t o p u b b l i c o d e l
1 3 / 1 0 / 1 9 9 9 a r o g i t o N o t a i o P a l m i e r i r e p . 1 0 0 8 9 0 r a c c . 6 3 8 8 , c o n l a q u a l e i
S i g . r i S p a g n o l i A n d r e a e C r e s t i n i F u l v i a a c q u i s t a v a n o d a l S i g . E r c o l a ni
G i o v a n n i l ' i m m o b i l e s i t o i n A r d e a ( R o m a ) v i a L u n g o m a r e d e g l i A r d e a t i n i n .
1 8 5 d i s t i n t o i n c a t a s t o a l l a p a r t i t a 5 0 2 1 8 , f o g l i o 4 6 p a r t . 6 4 6 / 2 , f u f a t t a a i
s e n s i d e l l ' a r t . 1 4 8 8 c . c . , p r e v i o e s a m e d e l l a d o m a n d a d i s a n a t o r i a e d i l i z i a , a
r i s c h i o e p e r i c o l o d e l c o m p r a t o r e i n q u a n t o i l b e n e r i s u l t a v a e d i f i c a t o i n
a s s e n z a d i l i c e n z a e d i l i z i a e o g g e t t o d i r i c h i e s t a d i s a n a t o r i a p r e s e n t a t a a l
C o m u n e d i A r d e a i l 2 5 / 0 3 / 1 9 8 6 c o m e d i c h i a r a t o d a l v e n d i t o r e;
2 ) d i c h i a r a r e p e r l ' e f f e t t o c h e a l c u n a e v i z i o n e i n r e l a z i o n e a l l ' a c q u i s t o d i c ui
a l p r e c e d e n t e p u n t o 1 h a n n o s u b i t o i S i g . r i S p a g n o l i A n d r e a e C r e s t i n i F u l v i a;
3 ) d i c h i a r a r e , q u i n d i , c h e a l c u n a s o m m a , a s e g u i t o d e l l a a v v e n u t a d e m o l i z i o n e
d e l l ' i m m o b i l e a d o p e r a d e l C o m u n e d i A r d e a , è d o v u t a d a i S i g . r i E r c o l a n i
M a u r o , E r c o l a n i L u i g i e d E r c o l a n i F a b i o , q u a l i e r e d i d i E r c o l a n i G i o v a n n i n é
p e r r e s t i t u z i o n e d e l p r e z z o d i a c q u i s t o , n é p e r r i m b o r s o d e l l e s p e s e n o t a r i l i ,
n é p e r r i m b o r s o d e l l e s p e s e d i r i s t r u t t u r a z i o n e , n é p e r o n e r i d i d e m o l i z i o n e .
C o n v i t t o r i a d e l l e s p e s e e c o m p e n s i p r o f e s s i o n a l i d e i d u e g r a d i d i g i u d i z i o” .
P e r g l i a p p e l l a t i : “P i a c c i a a l l ' E c c . m a C o r t e d i A p p e l l o a d i t a , o g ni
c o n t r a r i a i s t a n z a o e c c e z i o n e d i s a t t e s a :
• r i g e t t a r e l ' a p p e l l o e x a d v e r s o p r o p o s t o i n q u a n t o i n a m m i s s i b i l e e c o m u n q u e
i n f o n d a t o i n f a t t o e d i n d i r i t t o p e r t u t t i i m o t i v i i n n a n z i e s p o s t i;
• i n a c c o g l i m e n t o d e l l o s p i e g a t o a p p e l l o i n c i d e n t a l e , i n p a r z i a l e r i f o r m a
d e l l ' i m p u g n a t a s e n- t e n z a , c o n d a n n a r e E r c o l a n i L u i g i , E r c o l a n i M a u r o e d
E r c o l a n i F a b i o , n . q . d i e r e d i d i E r c o l a n i G i o v a n n i o l t r e a l p a g a m e n t o d e l l e
s o m m e p e r l e q u a l i g i à è s t a t a d i s p o s t a l a c o n d a n n a c o n l a s e n t e n z a i m p u g n a t a
( … ) , a n c h e a l l a r e s t i t u z i o n e i n f a v o r e d e g l i i s t a n t i d e l e f f e t t i v o e r e a l e p r e z z o
d i c o m p r a v e n d i t a c o r r i s p o s t o p a r i … a d € 2 9 . 4 3 8 , 0 0 ( … ) , n o n c h é al
r i s a r c i m e n t o d e i d a n n i n e s s u n o e s c l u s o , i l t u t t o o l t r e i n t e r e s s i e r i v a l u t a z i o n e
c o m e p e r l e g g e , i n t a l e s e n s o i n s i s t e n d o s i n e l l e d o m a n d e f o r m u l a t e i n p r i m o
g r a d o e p e r l e q u a l i s i c h i e d e l ' i n t e g r a l e a c c o g l i m e n t o ( … ) ;
• C o n d a n n a r e l a p a r t e c o n v e n u t a a l p a g a m e n t o d e l l e s p e s e p r o c e s s u a l i , d a
d i s t r a r s i i n f a v o r e d e l p r o c u r a t o r e c h e s i d i c h i a r a a n t i s t a t a r i o” .
F A T T O
C o n a t t o d i c i t a z i o n e d e l 2 8 . 1 2 . 2 0 1 6 , i c o n i u g i A n d r e a S p a g n o l i e F u l v i a
C r e s t i n i c o n v e n i v a n o i n g i u d i z i o , d i n a n z i a l T r i b u n a l e d i V e l l e t r i , M a u r o ,
L u i g i e F a b i o E r c o l a n i , q u a l i e r e d i d i G i o v a n n i E r c o l a n i , p r e m e t t e n d o : 1 ) c h e ,
c o n a t t o p u b b l i c o d i c o m p r a v e n d i t a d e l 1 3 . 1 0 . 1 9 9 9 , e s s i a c q u i s t a v a n o , i n r e g i m e d i c o m u n i o n e l e g a l e , d a G i o v a n n i E r c o l a n i , l ' u n i t à i m m o b i l i a r e f a c e n t e p a r t e d e l f a b b r i c a t o i n C o m u n e d i A r d e a , v i a L u n g o m a r e d e g l i A r d e a t i n i 1 8 5 ,
c e n s i t a i n c a t a s t o a l f o g l i o 4 6 , c o n p a r t . 6 4 6 / 2 , a l p r e z z o d i L i r e 5 7 . 0 0 0 . 0 0 0
c o m e r i s u l t a d a l “ c o m p r o m e s s o ” s t i p u l a t o i n t e r p a r t e s i n d a t a 0 3 . 0 2 . 1 9 9 9,
b e n c h é n e l c i t a t o a t t o d e f i n i t i v o d i v e n d i t a l e p a r t i d a v a n o a t t o d i u n p r e z z o g i à p a g a t o d i L i r e 3 8 . 0 0 0 . 0 0 0 ; 2 ) c h e , i n s e d e d i s t i p u l a , i l v e n d i t o r e a v e v a d i c h i a r a t o c h e l ' i m m o b i l e e r a s t a t o c o s t r u i t o a n t e c e d e n t e m e n t e a l 1 . 0 9 . 1 9 6 7 i n a s s e n z a d i l i c e n z a e d i l i z i a e c h e , t u t t a v i a , i n d a t a 2 5 . 0 3 . 1 9 8 6 , e r a s t a t a p r e s e n t a t a i s t a n z a d i s a n a t o r i a a l C o m u n e d i A r d e a , a n c o r a i n c o r s o , c on p a g a m e n t o d e l l e r a t e s c a d u t e d e l l a r e l a t i v a o b l a z i o n e;
3 ) c h e i l C o m u n e d i A r d e a , c o n o r d i n a n z a n . 2 2 7 / 2 0 1 0 , d e n e g a t a l a c o n c e s s i o n e e d i l i z i a i n s a n a t o r i a , i n g i u n g e v a l a d e m o l i z i o n e d e l l ' i n t e r o f a b b r i c a t o d i c u i f a c e v a p a r t e l ' u n i t à i m m o b i l i a r e c o m p r a v e n d u t a e i l r i p r i s t i n o d e l l o s t a t o d e i l u o g h i;
4 )
c h e , a s e g u i t o a l l ' i n o t t e m p e r a n z a d e l s u d d e t t o o r d i n e , i l C o m u n e e s e g u i v a l a d e m o l i z i o n e d ' u f f i c i o a d d e b i t a n d o n e i c o s t i a d e s s i a t t o r i p e r c o m p l e s s i v i €
Pers 1 6 . 3 3 4 , 1 9 ; 5 ) c h e i l v e n d i t o r e v a n n i E r c o l a n i è d e c e d u t o i l 1 6 . 1 0 . 2 0 1 3
l a s c i a n d o - q u a l i e r e d i l e g i t t i m i - i f i g l i M a u r o , L u i g i e F a b i o , e s s e n d o a d e s s o p r e m o r t a l a m o g l i e R o s a S a v i a n o;
6 ) c h e e s s i a t t o r i d o m a n d a v a n o a g l i e r e d i d e l v e n d i t o r e l a r e s t i t u z i o n e d e l p r e z z o d e l l a c o m p r a v e n d i t a e d e l l e s p e s e s o s t e n u t e , n o n c h é i l r i s a r c i m e n t o d e i d a n n i s u b i t i , s e n z a o t t e n e r e r i s c o n t r o .
A l l a l u c e d e l l e s u d d e t t e p r e m e s s e , g l i a t t o r i c o n c l u d e v a n o c h i e d e n d o a l
T r i b u n a l e d i V e l l e t r i d i a c c e r t a r e l ' o b b l i g o d e i c o n v e n u t i - q u a l i e r e d i di
G i o v a n n i E r c o l a n i - d i p r e s t a r e l a g a r a n z i a p e r e v i z i o n e , e d i c o n d a n n a r e g l i s t e s s i a l l a r e s t i t u z i o n e : d e l p r e z z o d i c o m p r a v e n d i t a p a r i a d € 2 9 . 4 3 8 , 0 0 , d e l l e s p e s e n o t a r i l i p a r i a d € 3 5 1 1 , 9 0 , d e l l e s o m m e p a g a t e p e r l a r i s t r u t t u r a z i o n e d e l l ' i m m o b i l e p a r i a a d € 2 2 . 0 0 0 , 0 0 e d e l l e s p e s e d i d e m o l i z i o n e v e r s a t e a l
C o m u n e d i A r d e a p a r i a d € 1 4 . 7 0 0 , 7 8 , i l t u t t o o l t r e i n t e r e s s i e r i v a l u t a z i o n e c o m e p e r l e g g e .
I c o n v e n u t i M a u r o , L u i g i e F a b i o E r c o l a n i s i c o s t i t u i v a n o i n g i u d i z i o e ,
o l t r e a d e c c e p i r e l ' i m p r o c e d i b i l i t à d e l l a d o m a n d a , p e r m a n c a t o e s p e r i m e n t o d e l t e n t a t i v o o b b l i g a t o r i o d i c o n c i l i a z i o n e , n e i n v o c a v a n o i l r i g e t t o , d e d u c e n d o l ' i n s u s s i s t e n z a d e l l a r e s p o n s a b i l i t à d e l v e n d i t o r e , l o r o d a n t e c a u s a , p e r a v e r e e g l i d i c h i a r a t o a i c o m p r a t o r i , i n s e d e d i s t i p u l a , i n m o d o e s p r e s s o , c h i a r o e d i n c o n t r o v e r t i b i l e , c h e l ' i m m o b i l e e r a s t a t o e d i f i c a t o a n t e r i o r m e n t e al
1 . 0 9 . 1 9 6 7 i n a s s e n z a d i l i c e n z a e d i l i z i a e c h e , p e r t a l e c a r e n z a , e r a s t a t a p r e s e n t a t a d o m a n d a d i s a n a t o r i a , i n c o r s o d i d e f i n i z i o n e , e d e r a s t a t a p a g a t a l a r e l a t i v a o b l a z i o n e;
n o n c h é p e r a v e r e i c o m p r a t o r i d i c h i a r a t o , a l l ' a r t . 8
d e l l ' a t t o p u b b l i c o , d i a v e r e p i e n a c o n o s c e n z a d i t a l e c i r c o s t a n z a e d i a v e r f a t t o c o n t r o l l a r e l a d o m a n d a d i s a n a t o r i a d a u n p r o p r i o t e c n i c o d i f i d u c i a ,
r i c o n o s c e n d o c o s ì i m p l i c i t a m e n t e d i a v e r e c o n c l u s o l a c o m p r a v e n d i t a a p r o p r i o r i s c h i o e p e r i c o l o e x a r t . 1 4 8 8 c . c .
C o n r i f e r i m e n t o a l c r e d i t o r i s a r c i t o r i o v a n t a t o d a g l i a t t o r i , g l i E r c o l a n i d e d u c e v a n o : c h e i l “ c o m p r o m e s s o ” p r o d o t t o d a g l i a t t o r i , o l t r e a d e s s e r e d a e s s i d i s c o n o s c i u t o , e r a p r i v o d i v a l o r e , e s s e n d o s t a t o s u p e r a t o d a l l e p a t t u i z i o n i c o n t e n u t e n e l l ' a t t o p u b b l i c o d i c o m p r a v e n d i t a d e l 1 3 . 1 0 . 1 9 9 9 ; c h e l ' a s s e g n o di
L i r e 5 0 . 0 0 0 . 0 0 0 p r o d o t t o d a g l i a t t o r i n o n e r a s t a t o e f f e t t i v a m e n t e r i c e v u t o d a l l o r o g e n i t o r e c o m e p r e z z o d e l l a c o m p r a v e n d i t a;
c h e l ' i m p o r t o d i € 1 4 . 7 0 0 , 19
p e r l e s p e s e d i d e m o l i z i o n e s o s t e n u t e d a l C o m u n e d i A r d e a n o n e r a s t a t o e f f e t t i v a m e n t e p a g a t o e , i n o g n i c a s o , d o v e v a e s s e r e d i v i s o p r o q u o t a f r a i q u a t t r o p r o p r i e t a r i d e l f a b b r i c a t o e d e s s e r e c a l c o l a t o s e c o n d o q u a n t o s t a b i l i t o d a l l a D e l i b e r a n . 4 1 2 d e l 0 6 / 0 8 / 1 2 d e l l a R e g i o n e L a z i o .
I c o n v e n u t i c o n t e s t a v a n o , i n o l t r e , l ' e f f e t t i v a e s e c u z i o n e d e l l e o p e r e d i r i s t r u t t u r a z i o n e c h e g l i a t t o r i a s s u m e v a n o d i a v e r e e s e g u i t o a l l ' i n t e r n o d e l l ' i m m o b i l e s u c c e s s i v a m e n t e a l l ' a c q u i s t o , n o n c h é i c o s t i s o s t e n u t i p e r l a l o r o r e a l i z z a z i o n e c o s ì c o m e q u a n t i f i c a t i d a l l a p e r i z i a d i p a r t e d e p o s i t a t a i n a t t i e , s o p r a t t u t t o , c h e t a l i o p e r e s i a n o i n d e n n i z z a b i l i , i n q u a n t o a n c h ' e s s e a b u s i v e .
A l l ' e s i t o d e l g i u d i z i o , i s t r u i t o c o n l ' a c q u i s i z i o n e d e i d o c u m e n t i p r o d o t t i d a l l e p a r t i , l ' e s p l e t a m e n t o d i p r o v e t e s t i m o n i a l i e l ' a f f i d a m e n t o d i u n a C T U , i l
T r i b u n a l e d i V e l l e t r i h a p r o n u n c i a t o l a s e n t e n z a d e l 2 1 . 0 4 . 2 0 2 0 , n . 6 5 4 / 2 0 2 0 ,
f o r m a n t e o g g e t t o d e l l a p r e s e n t e i m p u g n a z i o n e , c o n l a q u a l e h a r i g e t t a t o l ' e c c e z i o n e p r e l i m i n a r e d i i m p r o c e d i b i l i t à s o l l e v a t a d a i c o n v e n u t i , h a a c c o l t o l a d o m a n d a d i g a r a n z i a e c o n d a n n a t o i c o n v e n u t i , i n s o l i d o , a l p a g a m e n t o , i n f a v o r e d e g l i a t t o r i , d e l l a s o m m a d i € 3 . 5 1 1 , 9 0 p e r r i m b o r s o d e l l e s p e s e n o t a r i l i , d i € 1 9 . 1 0 8 , 9 2 o l t r e i n t e r e s s i p e r r i m b o r s o d e l p r e z z o d i a c q u i s t o d e l l ' i m m o b i l e , d e l l a s o m m a d i € 1 9 . 0 0 0 , 0 0 o l t r e i n t e r e s s i p e r r i m b o r s o d e i c o s t i s o s t e n u t i p e r l a r i s t r u t t u r a z i o n e d e l l ' i m m o b i l e , e d e l l a s o m m a d i €
1 3 . 0 6 8 , 5 3 o l t r e i n t e r e s s i l e g a l i p e r r i m b o r s o d e i c o s t i d i d e m o l i z i o n e d e l l ' i m m o b i l e r i c h i e s t i d a l C o m u n e d i A r d e a .
C o n a t t o d i c i t a z i o n e i n a p p e l l o t e m p e s t i v a m e n t e n o t i f i c a t o i n d a t a
1 1 . 1 2 . 2 0 2 0 , M a u r o E r c o l a n i e F a b i o E r c o l a n i h a n n o i m p u g n a t o l a d e c i s i o n e e n e h a n n o i n v o c a t o l a r i f o r m a i n c o n f o r m i t à a l l e c o n c l u s i o n i s o p r a r i p o r t a t e ,
d e d u c e n d o p l u r i m i m o t i v i d i g r a v a m e n o n s p e c i f i c a m e n t e c a p i t o l a t i , m a c h e p o s s o n o e s s e r e c o s ì r i a s s u n t i :
1 . e r r o n e o i n q u a d r a m e n t o d e l l a v i c e n d a d e d o t t a i n g i u d i z i o n e l l a f a t t i s p e c i e d e l l ' e v i z i o n e t o t a l e d e l l a c o s a e x a r t . 1 4 8 3 c . c . , i n a s s e n z a d e i r e l a t i v i p r e s u p p o s t i , n o n e s s e n d o s t a t a p r o s p e t t a t a l a p e r d i t a d e l l a p r o p r i e t à
d e l l ' i m m o b i l e a c q u i s t a t o d a g l i a t t o r i a c a u s a d e l l a p r e e s i s t e n z a d i d i r i t t i d i t e r z i g r a v a n t i s u l l ' i m m o b i l e s t e s s o;
2 . e r r o n e o r i c o n o s c i m e n t o , i n f a v o r e d e g l i a t t o r i , d e l l a t u t e l a r i s a r c i t o r i a e x a r t . 1 4 8 3 c . c . b e n c h é , a l m o m e n t o d e l l a s t i p u l a d e l l a c o m p r a v e n d i t a , e s si f o s s e r o p i e n a m e n t e c o n s a p e v o l i d e l l a r e a l i z z a z i o n e d e l l ' i m m o b i l e i n a s s e n z a di l i c e n z a e d i l i z i a e d e l l a p r e s e n t a z i o n e d i u n a d o m a n d a d i s a n a t o r i a a n c o r a a l v a g l i o d e g l i o r g a n i c o m p e t e n t i , e s s e n d o s t a t i c h i a r a m e n t e i n f o r m a t i d i t a l i c i r c o s t a n z e d a l v e n d i t o r e e d e s s e n d o s i e s s i s t e s s i p r e c e d e n t e m e n t e a v v a l s i d e l l a c o n s u l e n z a d i u n l o r o t e c n i c o d i f i d u c i a;
3 . e r r o n e o r i c o n o s c i m e n t o , i n f a v o r e d e g l i a t t o r i , d e l l a t u t e l a d e r i v a n t e d a l l a g a r a n z i a p e r e v i z i o n e , p e r c h é l a v e n d i t a s a r e b b e s t a t a s t i p u l a t a a l o r o r i s c h i o e p e r i c o l o d e l c o m p r a t o r e;
4 . e r r o n e o r i c o n o s c i m e n t o d e l c r e d i t o r i s a r c i t o r i o v a n t a t o d a g l i a t t o r i p e r s p e s e d i r i s t r u t t u r a z i o n e s u l l a b a s e d i u n a C T U d e l l a q u a l e e s s i a v e v a n o e c c e p i t o l ' i n a m m i s s i b i l i t à , i n q u a n t o m e r a m e n t e e s p l o r a t i v a , i c u i r i s u l t a t i a v r e b b e r o d o v u t o , c o m u n q u e , e s s e r e d i s a t t e s i , p o i c h é r i c a v a t i d a l l a d o c u m e n t a z i o n e p r o d o t t a d a g l i a t t o r i c h e e s s i a v e v a n o c o n t e s t a t o .
G l i a p p e l l a t i s i s o n o t e m p e s t i v a m e n t e c o s t i t u i t i i n g i u d i z i o e , i n v i a p r e l i m i n a r e , h a n n o e c c e p i t o l ' i n a m m i s s i b i l i t à d e l l ' a p p e l l o e x a r t . 3 4 8 b i s c . p . c .
m e n t r e , i n s u b o r d i n e , n e h a n n o i n v o c a t o i l r i g e t t o , p e r i n f o n d a t e z z a i n f a t t o e d i n d i r i t t o d i t u t t i i m o t i v i d i i m p u g n a z i o n e .
C o n l a c o m p a r s a d i r i s p o s t a , g l i s t e s s i h a n n o i n o l t r e p r o p o s t o a p p e l l o i n c i d e n t a l e , p e r s e n t i r c o n d a n n a r e L u i g i , M a u r o e F a b i o E r c o l a n i , n e l l a q u a l i t à
d i e r e d i d i G i o v a n n i E r c o l a n i , a l l a r e s t i t u z i o n e , o l t r e c h e d e l l e s o m m e l i q u i d a t e d a l T r i b u n a l e p e r s p e s e n o t a r i l i , s p e s e d i r i s t r u t t u r a z i o n e d e l l ' i m m o b i l e e c o s t i d i d e m o l i z i o n e , a n c h e d e l l a s o m m a d i € 2 9 . 4 3 8 , 8 0 p e r i l p r e z z o d e l l a c o m p r a v e n d i t a r i s u l t a n t e d a l p r e l i m i n a r e d i v e n d i t a , i n r i f o r m a d e l l a s e n t e n z a d i p r i m o g r a d o c h e , p e r i l s u d d e t t o t i t o l o , h a c o n d a n n a t o i p r e d e t t i a l p a g a m e n t o d e l l a m i n o r s o m m a d i € 1 9 . 1 0 8 , 9 2 .
A s e g u i t o d e l l ' o r d i n e i m p a r t i t o d a q u e s t a C o r t e c o n o r d i n a n z a e x a r t . 3 3 2
c . p . c . d e l 2 6 . 0 3 . 2 0 2 5 , g l i a p p e l l a t i h a n n o c o m u n i c a t o l a p e n d e n z a d e l l ' i m p u g n a z i o n e i n c i d e n t a l e a L u i g i E r c o l a n i , i l q u a l e n o n s i è c o s t i t u i t o .
L a c a u s a è s t a t a t r a t t e n u t a i n d e c i s i o n e a l l ' u d i e n z a d e l 2 0 . 1 1 . 2 0 2 5 s e n z a a s s e g n a z i o n e d i t e r m i n i p e r i l d e p o s i t o d i c o n c l u s i o n a l i e r e p l i c h e , a v e n d o n e l e p a r t i g i à p r e c e d e n t e m e n t e u s u f r u i t o d i d e t t o t e r m i n e .
M O T I V I D E L L A D E C I S I O N E
L ' e c c e z i o n e d i i n a m m i s s i b i l i t à d e l l ' a p p e l l o e x a r t . 3 4 8 b i s c . p . c . s o l l e v a t a d a g l i a p p e l l a t i , i n v i a p r e l i m i n a r e , d e v e e s s e r e d i s a t t e s a , p o i c h é i l c i t a t o a r t i c o l o n o n s a n c i s c e a l c u n o s p e c i f i c o e d u l t e r i o r e m o t i v o d i i n a m m i s s i b i l i t à ,
m a h a i n t r o d o t t o n e l n o s t r o o r d i n a m e n t o u n o s t r u m e n t o p r o c e s s u a l e ( i l c . d.
f i l t r o i n a p p e l l o ) f i n a l i z z a t o a l c o n t e n i m e n t o d e l l a d u r a t a d e i g i u d i z i d i a p p e l l o n e l c a s o i n c u i r i c o r r a n o , a d a v v i s o d e l g i u d i c a n t e , i p r e s u p p o s t i d e l l ' i n a m m i s s i b i l i t à o d e l l a m a n i f e s t a i n f o n d a t e z z a d e i m o t i v i .
I m o t i v i d i a p p e l l o d e d o t t i d a M a u r o e F a b i o E r c o l a n i s o n o i n f o n d a t i e d e v o n o e s s e r e r i g e t t a t i .
E d i n v e r o , c o n r i g u a r d o a l p r i m o m o t i v o , è s u f f i c i e n t e r i l e v a r e c h e , n e l c a s o i n c u i l ' i m m o b i l e c o m p r a v e n d u t o s i a d e m o l i t o p e r o r d i n e d e l l ' A m m i n i s t r a z i o n e a s e g u i t o d e l l ' a c c e r t a m e n t o d e l l a m a n c a n z a d e l t i t o l o e d i l i z i o o d e l l a d i f f o r m i t à d e l l a c o s t r u z i o n e r i s p e t t o a l p r o g e t t o a p p r o v a t o , s i p r o d u c o n o g l i e f f e t t i s o s t a n z i a l i d e l l ' e v i z i o n e e , q u i n d i , i l v e n d i t o r e , c o n v e n u t o i n g i u d i z i o d a l c o m p r a t o r e a i s e n s i d e g l i a r t t . 1 4 8 3 o 1 4 8 4 c . c . , è o b b l i g a t o a r i s a r c i r g l i i l d a n n o ( i n q u e s t o s e n s o , c f r . : C a s s . 6 . . 1 2 . 1 9 8 4 , n . 6 3 9 9 ; C a s s . 2 3 . 1 0 . 1 9 9 1 , n.
1 1 2 1 8 ) .
C o n r i g u a r d o a l s e c o n d o m o t i v o , è s u f f i c i e n t e r i c h i a m a r e i l r i p e t u t o i n s e g n a m e n t o d e l l a S u p r e m a C o r t e , s e c o n d o i l q u a l e , n e i c o n t r a t t i d i c o m p r a v e n d i t a , l a g a r a n z i a p e r e v i z i o n e o p e r a i n d i p e n d e n t e m e n t e d a l l a s u s s i s t e n z a d e l l a c o l p a d e l v e n d i t o r e o d a l l a b u o n a f e d e d e l l ' a c q u i r e n t e e ,
q u i n d i , n o n è e s c l u s a d a l l a c o n o s c e n z a , d a p a r t e d e l c o m p r a t o r e , d e l l a p o s s i b i l e c a u s a d i f u t u r a e v i z i o n e , o v e l a s t e s s a s i v e r i f i c h i . L a g a r a n z i a è
i n f a t t i p r e v i s t a i n c o n s i d e r a z i o n e e p e r e f f e t t o d e l m e r o f a t t o o b i e t t i v o d e l l a p e r d i t a d e l d i r i t t o a c q u i s t a t o d a l c o m p r a t o r e , t a l e d a c o m p o r t a r e l ' a l t e r a z i o n e d e l s i n a l l a g m a c o n t r a t t u a l e ( c o s ì , d a u l t i m o : C a s s . 2 0 . 0 7 . 2 0 2 5 , n . 2 0 3 1 6 ; n e l l o s t e s s o s e n s o , i n p r e c e d e n z a : C a s s . 1 0 . 1 0 . 2 0 1 1 , n . 2 0 8 7 7 ; C a s s . 1 9 . 0 3 . 2 0 1 5 , n . 5 5 6 1 ; ) .
C o n r i g u a r d o a l t e r z o m o t i v o , è o p p o r t u n o r i c o r d a r e c h e l a g a r a n z i a p e r e v i z i o n e e x a r t t . 1 4 8 3 e 1 4 8 4 c . c . , e s s e n d o u n e l e m e n t o n a t u r a l e d e l l a c o m p r a v e n d i t a , p o s t o a t u t e l a - c o m e s i è a p p e n a d e t t o – d e l s i n a l l a g m a c o n t r a t t u a l e , p u ò e s s e r e m o d i f i c a t a o e s c l u s a c o n v e n z i o n a l m e n t e s o l t a n t o m e d i a n t e u n a c l a u s o l a e s p r e s s a e d i n e q u i v o c a ( i n q u e s t o s e n s o , C a s s . n .
4 0 0 7 / 1 9 6 8 e C a s s . n . 6 8 6 / 1 9 6 1 , r i c h i a m a t e d a l T r i b u n a l e d i V e l l e t r i , m a a n c h e
C a s s . n . 3 4 0 0 / 1 9 8 0 ) .
N e l l a s p e c i e , l ' a t t o p u b b l i c o d e l 1 3 . 1 0 . 1 9 9 9 n o n c o n t i e n e a l c u n a c l a u s o l a e s p r e s s a d i l i m i t a z i o n e o e s c l u s i o n e d e l l a g a r a n z i a p e r e v i z i o n e . A l c o n t r a r i o,
i l v e n d i t o r e a v e v a o f f e r t o a i c o m p r a t o r i o g n i p i ù a m p i a g a r a n z i a “ p e r o g n i
Part G i o n i Parte_1
E r c o l a n i , d o p o a v e r e d i c h i a r a t o c h e l ' i m m o b i l e e r a s t a t o e d i f i c a t o i n a s s e n z a d i l i c e n z a e d i l i z i a i n e p o c a a n t e c e d e n t e a l 1 ^ s e t t e m b r e 1 9 6 7 , e c h e p e r t a l e a b u s o e r a s t a t a p r e s e n t a t a d o m a n d a d i s a n a t o r i a e v e r s a t a l a r e l a t i v a o b l a z i o n e ,
a v e v a e s p r e s s a m e n t e g a r a n t i t o “l a p i e n a r e g o l a r i t à d e l l a d o c u m e n t a z i o n e d i
c o n d o n o” ; c h e l a s a n a t o r i a e r a “p i e n a m e n t e a m m i s s i b i l e i n c o n f o r m i t à a l l a
l e g g e” ; e c h e l a d o m a n d a d i s a n a t o r i a e r a i n c o r s o d i d e f i n i z i o n e , m a c h e s u s s i s t e v a n o “t u t t i i p r e s u p p o s t i p e r i l r i l a s c i o d e l l a c o n c e s s i o n e ” ( a r t . 8 ) .
A l l a l u c e d e i c i t a t i p r i n c i p i g i u r i s p r u d e n z i a l i , p u n t u a l m e n t e r i c h i a m a t i d a i c o n i u g i S p a g n o l i e C r e s t i n i n e l l ' a t t o i n t r o d u t t i v o d e l g i u d i z i o d i p r i m o g r a d o,
e d e l l e c l a u s o l e d i c u i a g l i a r t t . 5 e 8 d e l c o n t r a t t o , q u e s t a C o r t e n o n p u ò c h e c o n d i v i d e r e e c o n f e r m a r e l a s e n t e n z a d e l T r i b u n a l e n e l l a p a r t e i n c u i h a e s c l u s o c h e l a c o m p r a v e n d i t a d e l 1 3 . 0 9 . 1 9 9 9 s i a s t a t a c o n c l u s a a r i s c h i o e p e r i c o l o d e i c o m p r a t o r i , i n v i r t ù d e l l a i n v o c a t a i n a p p l i c a b i l i t à o e s p r e s s a e s c l u s i o n e d e l l a g a r a n z i a p e r e v i z i o n e d o v u t a d a l v e n d i t o r e . C o n i l q u a r t o m o t i v o d i i m p u g n a z i o n e , g l i a p p e l l a n t i c e n s u r a n o l a s e n t e n z a d i p r i m o g r a d o p e r a v e r e i l T r i b u n a l e r i c o n o s c i u t o e l i q u i d a t o i l r i m b o r s o d e l l e s p e s e p e r r i s t r u t t u r a z i o n e d e l l ' i m m o b i l e c o m p r a v e n d u t o s u l l a b a s e d i u n a C T U c h e , s e c o n d o l a t e s i p r o s p e t t a t a , n o n p o t e v a e s s e r e a m m e s s a,
p e r c h é f i n a l i z z a t a a d u n a i n d a g i n e m e r a m e n t e e s p l o r a t i v a , e l e c u i c o n c l u s i o n i n o n p o t e v a n o e s s e r e r e c e p i t e d a l g i u d i c a n t e , p o i c h é f o n d a t e s u l l a s o l a d o c u m e n t a z i o n e p r o d o t t a d a g l i a t t o r i c h e e s s i a v e v a n o c o n t e s t a t o .
L a c e n s u r a n o n h a p r e g i o , p o i c h é , s t a n t e l a c o n t e s t a z i o n e d e i c o n v e n u t i ,
l ' a m m o n t a r e d e l l e s p e s e d a r i m b o r s a r e d o v e v a e s s e r e n e c e s s a r i a m e n t e l i q u i d a t o d a l g i u d i c a n t e c o n l ' a u s i l i o d i u n a c o n s u l e n z a t e c n i c a c h e t e n e s s e c o n t o –
c o m e a v v e n u t o n e l l a f a t t i s p e c i e - d e l t a r i f f a r i o r e g i o n a l e r i f e r i b i l e a l l ' e p o c a d e l l a e s e c u z i o n e d e i L a v o r i .
I n o l t r e , n e l l a m o t i v a z i o n e , i l T r i b u n a l e h a e v i d e n z i a t o c h e i t e s t i e s c u s s i n e l l a f a s e i s t r u t t o r i a h a n n o t u t t i c o n f e r m a t o d i a v e r e e s e g u i t o i l a v o r i d e s c r i t t i n e i c a p i t o l i d i p r o v a a r t i c o l a t i d a g l i a t t o r i ( s i t r a t t a i n p a r t i c o l a r e d e i c a p i t o l i
1 1 e 1 2 d i c u i a l l a m e m o r i a e x a r t . 1 8 3 , V I c o m m a , n . 2 c . p . c . d e l 6 . 0 7 . 2 0 1 7 ) ,
c h e i l C T U h a r i t e n u t o n e c e s s a r i i n q u a n d o d e s t i n a t i a r e n d e r e l ' a b i t a z i o n e i g i e n i c a m e n t e a b i t a b i l e . A f r o n t e d i t a l i e l e m e n t i , l a c o n t e s t a z i o n e d e g l i o d i e r n i a p p e l l a n t i r i s u l t a g e n e r i c a , i n q u a n t o p r i v a d i s p e c i f i c i r i f e r i m e n t i a g l i e r r o r i o a l l e o m i s s i o n i c h e a v r e b b e r o i n f i c i a t o l e v a l u t a z i o n i d e l C T U , c h e i l
T r i b u n a l e h a m o t i v a t a m e n t e r e c e p i t o .
L ' a p p e l l o i n c i d e n t a l e p r o p o s t o d a A n d r e a S p a g n o l i e F u l v i a C r e s t i n i n e i c o n f r o n t i d e g l i a p p e l l a n t i p r i n c i p a l i , M a u r o E r c o l a n i e F a b i o E r c o l a n i è
f o n d a t o e d e v e e s s e r e a c c o l t o .
E ' b e n v e r o , i n f a t t i , c h e , s e c o n d o u n p r i n c i p i o a m p i a m e n t e c o n s o l i d a t o ,
q u a l o r a l e p a r t i , d o p o a v e r s t i p u l a t o u n c o n t r a t t o p r e l i m i n a r e , c o n c l u d a n o i l c o n t r a t t o d e f i n i t i v o , q u e s t ' u l t i m o c o s t i t u i s c e l ' u n i c a f o n t e d e i d i r i t t i e d e l l e o b b l i g a z i o n i i n e r e n t i a l n e g o z i o , i n q u a n t o i l c o n t r a t t o p r e l i m i n a r e r e s t a s u p e r a t o d a l c o n t r a t t o d e f i n i t i v o , l a c u i d i s c i p l i n a p u ò a n c h e n o n c o n f o r m a r s i a q u e l l a d e l p r e l i m i n a r e ( c f r . , t r a l e m o l t e : C a s s . 2 9 . 0 4 . 1 9 9 8 , n . 4 3 5 4 ; C a s s .
5 . 0 6 . 2 0 1 2 , n . 9 0 6 3 ; C a s s . 2 5 . 0 2 . 2 0 0 3 , n . 2 8 2 4 ; C a s s . 1 8 . 0 4 . 2 0 0 2 , n . 5 6 3 5 ) ,
t u t t a v i a , c o n l ' a t t o i n t r o d u t t i v o d e l g i u d i z i o d i p r i m o g r a d o , i c o n i u g i S p a g n o l i e C r e s t i n i ( d o p o a v e r e r i c h i a m a t o l a p r a s s i n e g o z i a l e a l l ' e p o c a v i g e n t e , di d i c h i a r a r e n e g l i a t t i d i c o m p r a v e n d i t a u n p r e z z o i n f e r i o r e a q u e l l o e f f e t t i v a m e n t e p a t t u i t o , p e r r a g i o n i f i s c a l i ) a v e v a n o d e d o t t o e d i m o s t r a t o ( i n v i r t ù d e l l a q u i e t a n z a l i b e r a t o r i a p e r £ 7 . 0 0 0 , 0 0 r i l a s c i a t a d a G i o v a n n i E r c o l a n i c o n l a s o t t o s c r i z i o n e d e l c o n t r a t t o p r e l i m i n a r e e d e l l ' a s s e g n o c i r c o l a r e n o n t r a s f e r i b i l e d e l 1 0 . 1 0 . 1 9 9 9 , n . 3 7 2 4 9 1 3 6 0 2 , e m e s s o d a I C C R E A S . p . a . p e r l ' i m p o r t o d i £ 5 0 . 0 0 0 . 0 0 0 , v e r s a t o i n a t t i ) c h e l a d i c h i a r a z i o n e r e l a t i v a a l p r e z z o d i £ 3 8 . 5 0 0 . 0 0 0 ( p a r i a d € 1 9 . 8 8 3 , 5 9 ) , c o n t e n u t a n e l c o n t r a t t o d e f i n i t i v o d e l 1 3 . 1 0 . 1 9 9 9 , e r a s i m u l a t a , a v e n d o e s s i g i à p r e c e d e n t e m e n t e p a g a t o a l v e n d i t o r e l a s o m m a d i £ 5 7 . 0 0 0 . 0 0 0 ( p a r i a a d € 2 9 . 4 3 8 , 0 4 ) p a t t u i t a c o n i l c o n t r a t t o p r e l i m i n a r e d e l 3 . 0 2 . 1 9 9 9 . D ' a l t r a p a r t e , n e l r e s i s t e r e a l l a d o m a n d a d i r i p e t i z i o n e , g l i E r c o l a n i n o n h a n n o d e d o t t o , n é h a n n o s o d d i s f a t t o l ' o n e r e d i d i m o s t r a r e i l d i v e r s o t i t o l o c h e g i u s t i f i c h e r e b b e l a m a g g i o r e s o m m a d i £ 1 8 . 5 0 0 . 0 0 0 ( p a r i a d € 9 . 5 5 4 , 4 5 ) r i c e v u t a d a l v e n d i t o r e .
L a C o r t e r i t i e n e , p e r t a n t o , d i d o v e r r i f o r m a r e l a s e n t e n z a d i p r i m o g r a d o n e l l a p a r t e i n c u i i l T r i b u n a l e d i V e l l e t r i , p u r r i t e n e n d o d o c u m e n t a t o i l p a g a m e n t o d e l l a m a g g i o r e s o m m a d a p a r t e d e i c o n i u g i S p a g n o l i e C r e s t i n i , h a c o n d a n n a t o i c o n v e n u t i a l l a r e s t i t u z i o n e d e l l a s o m m a r i s u l t a n t e d a l c o n t r a t t o d e f i n i t i v o d e l 1 3 . 1 0 . 1 9 9 9 s u l r i l i e v o c h e p a r t e a t t r i c e n o n a v r e b b e d o m a n d a t o l ' a c c e r t a m e n t o d e l l a n a t u r a s i m u l a t a e x a r t . 1 4 1 4 c . c . d e l p r e z z o d i c u i al c o n t r a t t o d e f i n i t i v o , d o v e n d o s i a l c o n t r a r i o r i t e n e r e c h e , a g e n d o i n g i u d i z i o n e i c o n f r o n t i d e g l i e r e d i d e l v e n d i t o r e , g l i a c q u i r e n t i h a n n o d e d o t t o e d i m o s t r a t o l a s u d d e t t a s i m u l a z i o n e , m e n t r e i l m a n c a t o r i c h i a m o e s p r e s s o a l l a n o r m a c o d i c i s t i c a c h e d i s c i p l i n a g l i e f f e t t i d e l l a s i m u l a z i o n e t r a i c o n t r a e n t i n o n r i v e s t e a l c u n v a l o r e , g i a c c h é , c o m ' è n o t o , n e l l ' i n d a g i n e d i r e t t a a l l ' i n d i v i d u a z i o n e d e l c o n t e n u t o e d e l l a p o r t a t a d e l l e d o m a n d e s o t t o p o s t e a l l a s u a c o g n i z i o n e , i l g i u d i c e n o n è t e n u t o a d u n i f o r m a r s i a l t e n o r e l e t t e r a l e d e g l i a t t i n e i q u a l i e s s e s o n o c o n t e n u t e , m a d e v e , p e r c o n v e r s o , a v e r e r i g u a r d o a l c o n t e n u t o s o s t a n z i a l e d e l l a p r e t e s a f a t t a v a l e r e , c o m e d e s u m i b i l e d a l l a n a t u r a d e l l e v i c e n d e d e d o t t e e r a p p r e s e n t a t e d a l l a p a r t e i s t a n t e ( c o s ì , d a u l t i m o , C a s s.
1 6 . 0 4 . 2 0 2 5 , n . 9 9 0 9 ) .
L ' a p p e l l o p r o p o s t o d a A n d r e a S p a g n o l i e F u l v i a C r e s t i n i n e i c o n f r o n t i d i
L u i g i E r c o l a n i è i n v e c e i n a m m i s s i b i l e , p o i c h é , q u e s t ' u l t i m o n o n h a i m p u g n a t o l a s e n t e n z a d e l T r i b u n a l e d i V e l l e t r i n . 6 5 4 / 2 0 2 0 e , d u n q u e , a l f i n e d i s e n t i r l o c o n d a n n a r e a l p a g a m e n t o d i u n a s o m m a m a g g i o r e d i q u e l l a l i q u i d a t a d a l g i u d i c e d i p r i m o g r a d o , g l i a p p e l l a t i n o n p o t e v a n o p r o p o r r e a p p e l l o i n c i d e n t a l e , a v v a l e n d o s i d e l l e f o r m e e d e i t e r m i n i p r e v i s t i d a g l i a r t t . 3 3 3 e 3 4 3
c . p . c . , m a a v r e b b e r o d o v u t o p r o p o r r e , n e i s u o i c o n f r o n t i , u n a p p e l l o p r i n c i p a l e n e i t e r m i n i e c o n l e f o r m e p r e v i s t e d a g l i a r t t . 3 2 5 , 3 2 7 e 3 4 2 c . p . c . , l a c u i i n o s s e r v a n z a h a d e t e r m i n a t o i l p a s s a g g i o i n g i u d i c a t o e , q u i n d i , l a i m m o d i f i c a b i l i t à d e l l a s e n t e n z a d i p r i m o g r a d o r i s p e t t o a L u i g i E r c o l a n i ( c f r .
C a s s . 4 . 0 3 . 2 0 2 0 , n . 5 9 8 9 ; C a s s . 2 1 . 0 7 . 2 0 1 5 , n . 1 5 2 9 2 ) . D ' a l t r a p a r t e , c o m ' è
e v i d e n t e , i l v i z i o d e r i v a n t e d a l l a m a n c a t a n o t i f i c a , n e l t e r m i n e d i l e g g e,
d e l l ' a t t o d i c i t a z i o n e i n a p p e l l o , a i s e n s i d e l l ' a r t . 3 4 3 c . p . c . , n o n p u ò r i t e n e r s i s a n a t o d a l l a n o t i f i c a d e l l a l i t i s d e n u n t i a t i o e x a r t . 3 3 2 c . p . c . d i s p o s t a c o n o r d i n a n z a d e l 2 4 . 0 3 . 2 0 2 5 , a n c h e p e r c h é , a l l a d a t a i n c u i è s t a t a e s e g u i t a , n e i c o n f r o n t i d i L u i g i E r c o l a n i l a s e n t e n z a d i p r i m o g r a d o e r a g i à p a s s a t a i n g i u d i c a t o ( c f r . C a s s . 1 8 . 0 5 . 2 0 1 6 , n . 1 0 2 6 3 ) .
I n c o n c l u s i o n e , a l l a l u c e d e l l e c o n s i d e r a z i o n i c h e p r e c e d o n o , l ' a p p e l l o p r o p o s t o d a M a u r o e F a b i o E r c o l a n i d e v e e s s e r e r i g e t t a t o . L ' a p p e l l o i n c i d e n t a l e p r o p o s t o d a A n d r e a l i e F u l v i a C r e s t i n i n e i c o n f r o n t i d e g l i Pt_3
a p p e l l a n t i p r i n c i p a l i r i s u l t a i n v e c e f o n d a t o e d e v e e s s e r e a c c o l t o . I n f i n e ,
l ' a p p e l l o p r o p o s t o d a g l i a p p e l l a t i n e i c o n f r o n t i d i L u i g i E r c o l a n i d e v ' e s s e r e d i c h i a r a t o i n a m m i s s i b i l e .
L e s p e s e d e l g r a d o s e g u o n o l a s o c c o m b e n z a e d e v o n o l i q u i d a r s i , i n f a v o r e d e l d i f e n s o r e d e g l i a p p e l l a t i , d i c h i a r a t o s i a n t i s t a t a r i o , c o m e i n d i s p o s i t i v o ,
t e n u t o c o n t o d e i p a r a m e t r i m e d i p r e v i s t i d a l d . m . 5 5 / 1 4 , a g g i o r n a t i a l l ' a t t u a l i t à
a i s e n s i d e l d . m . 1 4 7 / 2 0 2 2 , p e r i c o m p e n s i d i a v v o c a t o n e i g i u d i z i d i n a n z i a l l a
C o r t e d i A p p e l l o d i n o r m a l e c o m p l e s s i t à e d i v a l o r e c o m p r e s o n e l l o s c a g l i o n e d i r i f e r i m e n t o ( f i n o a d € 2 6 0 . 0 0 0 , 0 0 ) .
I n o l t r e , d e v e d a r s i a t t o d e l l a r i c o r r e n z a d e i p r e s u p p o s t i p e r i l v e r s a m e n t o , d a p a r t e d e g l i a p p e l l a n t i p r i n c i p a l i d e l l a s o m m a p r e v i s t a d a l l ' a r t .
1 3 , c o m m a 1 q u a t e r , d e l D . P . R . n . 1 1 5 / 2 0 0 2 , i n t r o d o t t o d a l l ' a r t . 1 , c o m m a 1 7 ,
d e l l a L . 2 2 8 / 1 2 .
P . Q . M .
L a C o r t e , d e f i n i t i v a m e n t e p r o n u n c i a n d o n e l l a c a u s a c i v i l e d i s e c o n d o g r a d o
R . G . n . 6 8 0 4 / 2 0 2 0 a v e n t e a d o g g e t t o g l i a p p e l l i p r i n c i p a l e e i n c i d e n t a l e p r o p o s t i a v v e r s o l a s e n t e n z a d e l T r i b u n a l e d i V e l l e t r i d e l 2 1 . 0 4 . 2 0 2 0 , n . 6 5 4 ,
o g n i d i v e r s a i s t a n z a , e c c e z i o n e e d e d u z i o n e d i s a t t e s a , c o s ì d i s p o n e :
1 . r i g e t t a l ' a p p e l l o p r o p o s t o d a M a u r o E r c o l a n i e F a b i o E r c o l a n i;
2 . a c c o g l i e l ' a p p e l l o i n c i d e n t a l e p r o p o s t o d a A n d r e a S p a g n o l i e F u l v i a C r e s t i n i n e i c o n f r o n t i d i M a u r o E r c o l a n i e F a b i o E r c o l a n i e , p e r l ' e f f e t t o , i n r i f o r m a d e l l a s e n t e n z a d i p r i m o g r a d o , c o n d a n n a q u e s t i u l t i m i , i n s o l i d o , a r i m b o r s a r e a g l i a c q u i r e n t i d e l l ' i m m o b i l e , o l t r e a l l e s o m m e l i q u i d a t e d a l T r i b u n a l e d i
V e l l e t r i c o n l a s e n t e n z a i m p u g n a t a , a n c h e l a s o m m a d i € 9 . 5 5 4 , 4 5 p e r i l m a g g i o r p r e z z o p a g a t o p e r l ' a c q u i s t o d e l l ' i m m o b i l e s i t o n e l C o m u n e d i A r d e a ,
i n V i a L u n g o m a r e d e g l i A r d e a t i n i n . 1 8 5 , o l t r e i n t e r e s s i l e g a l i c o r r e n t i d al p a g a m e n t o a l s a l d o;
3 . d i c h i a r a i n a m m i s s i b i l e l ' a p p e l l o i n c i d e n t a l e p r o p o s t o d a A n d r e a S p a g n o l i e
F u l v i a C r e s t i n i n e i c o n f r o n t i d i L u i g i E r c o l a n i;
4 . c o n d a n n a M a u r o E r c o l a n i e F a b i o E r c o l a n i , i n s o l i d o , r i f o n d e r e a l d i f e n s o r e d e g l i a p p e l l a t i , A v v . F r a n c a M a d d a l e n a , c h e s i è d i c h i a r a t a a n t i s t a t a r i a , l e s p e s e d e l g r a d o , c h e l i q u i d a i n c o m p l e s s i v i € 1 4 . 3 1 7 , 0 0 o l t r e s p e s e g e n e r a l i e d a c c e s s o r i d i l e g g e;
4 . d à a t t o c h e , a i s e n s i d e l l ' a r t i c o l o 1 3 , c o m m a 1 q u a t e r , d e l D . P . R . n .
1 1 5 / 2 0 0 2 , i n t r o d o t t o d a l l ' a r t . 1 , c o m m a 1 7 , d e l l a L . 2 2 8 / 1 2 , r i c o r r o n o i p r e s u p p o s t i p e r i l v e r s a m e n t o , d a p a r t e d e g l i a p p e l l a n t i p r i n c i p a l i ,
d e l l ' u l t e r i o r e i m p o r t o i n d i c a t o n e l l a c i t a t a d i s p o s i z i o n e a t i t o l o d i c o n t r i b u t o u n i f i c a t o .
C o s ì d e c i s o i n R o m a , i l 3 . 1 2 . 2 0 2 5
I l C o n s i g l i e r e e s t . I l P r e s i d e n t e
D o t t . A d o l f o C e c c a r i n i D o t t . s s a G i s e l l a D e d a t o