TRIBUNALE ORDINARIO DI LUCCA Sezione unica Civile
Verbale con sentenza in udienza ex art. 281 sexies c.p.c.
Udienza del 22 maggio 2026
Alle ore 11:42 davanti al Giudice, dott.ssa Silvia Morelli, sono comparsi per l'attore [...]
Parte_1 l'Avv. MARCO VINCI in sostituzione dell'Avv. FABRIZIO LUCCHESI e per i convenuti Controparte_1 e CP_2 l'Avv. FRANCESCO SALVATORE PITTALUGA.
Il Giudice, ritenuta la causa matura per la decisione, visto l'art. 281 sexies c.p.c., invita le parti a discutere la causa.
I procuratori delle parti, previa discussione orale della causa, si riportano alle deduzioni, eccezioni e conclusioni svolte nei rispettivi atti e nelle note conclusive.
I procuratori delle parti dichiarano che al collegamento non sono presenti soggetti terzi sprovvisti di legittimazione a partecipare all'udienza.
I procuratori delle parti dichiarano altresì che l'udienza, alla quale hanno partecipato effettivamente nel rispetto del contraddittorio, si è svolta regolarmente.
Il Giudice all'esito della discussione orale della causa indica le ore 17:00 per la lettura della sentenza. I procuratori delle parti rinunciano a comparire e si disconnettono. Il giudice si ritira in camera di consiglio.
Il Giudice procede alla lettura della sentenza in assenza, concordata, dei procuratori delle parti.
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Silvia Morelli pronuncia la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 3019/2024 R.G. promossa da:
Parte_1 C.F. C.F._1 elettivamente domiciliato in Lucca presso lo studio dell'Avv. Fabrizio Lucchesi, che lo rappresenta e difende come da procura rilasciata su separato supporto cartaceo allegato all'atto di citazione mediante copia informatica in formato PDF autenticata con firma digitale attore
1 e
Controparte_1 C.F. C.F._2 e CP_2 C.F. e P.IVA
P.IVA_1 , in persona della legale rappresentante pro tempore Parte_2 elettivamente domiciliati in Lucca presso lo studio dell'Avv. Francesco Salvatore Pittaluga, che li rappresenta e difende come da procura rilasciata su separato supporto cartaceo allegato alla comparsa di costituzione mediante copia informatica in formato PDF autenticata con firma digitale convenuti
* * * * * *
Posizione delle parti
Parte_1 ha convenuto in giudizio Controparte_1 e la società CP_2 chiedendo che questo Tribunale voglia:
“- accertare e dichiarare la nullità, ai sensi dell'art. 1418 c.c., per le ragioni indicate nell'atto di citazione, dell'atto di compravendita stipulato il 18/09/2023 ai rogiti del Notaio
Persona_1 di Lastra a Signa, repertorio n. 18.064, raccolta n. 12.659, trascritto a
Lucca il 04/10/2023 al Reg. Gen. 16849, al Reg. Part. 12608, con cui Controparte_1 ha venduto a CP_2 il diritto di piena ed esclusiva proprietà su porzione del più ampio fabbricato nel Comune di Lucca tra via del Fosso e via Michele Rosi, identificato al Catasto
Fabbricati del detto Comune, al giusto conto, nel foglio 131 particella 114 sub. 501 via del
Fosso categoria C/2 classe 6^ consistenza mq. 74 superficie catastale mq.86 R.C. Euro
160,51;
- con ordine al Conservatore del Registro immobiliare competente di procedere alle formalità conseguenti e con ogni consequenziale pronuncia di legge;

- con vittoria di spese e compensi professionali di causa”.
A fondamento della domanda l'attore ha allegato che:
- con atto pubblico del 23.6.1983 a rogito del Notaio Persona_2 rep. n. 14524 e fasc. n.
8563, trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Lucca il 14.7.1983, Controparte_1 ha acquistato l'immobile per civile abitazione posto al piano secondo del più ampio fabbricato sito a Lucca, Via dei Borghi n. 132, rappresentato al Catasto Fabbricati del predetto Comune nel foglio 131, particella 114;
- dopo la rettifica di alcuni errori contenuti nel succitato atto pubblico, detto immobile è stato rappresentato al Catasto Fabbricati del Comune di Lucca nel foglio 131, particella 114 sub. 10
(l'appartamento) e sub. 501 (la soffitta);
- successivamente, Controparte_1 ha ristrutturato il suddetto immobile, ottenendo dal
Comune di Lucca il rilascio dell'autorizzazione n. 632 del 15/5/1991 per l'esecuzione di lavori di straordinaria manutenzione, nonché il rinnovo dell'autorizzazione in data 4/5/1993
2 per lavori di straordinaria manutenzione, la D.I.A. Prot. n. 28423 del 24/5/1996 per la
“ristrutturazione interna con nuova distribuzione degli ambienti rifacimento completo dei servizi igienici, degli impianti tecnologici, nonché delle rifiniture interne quali pavimenti e rivestimenti” e, infine, la concessione edilizia in sanatoria n. 1882 del 30/5/2007;
- la suddetta ristrutturazione ha comportato, tra gli altri, la demolizione del solaio che divideva il sottostante appartamento dalla soffitta e, al posto di quest'ultima, è stato realizzato un soppalco, senza che presso il Catasto del Comune di Lucca sia stata soppressa la particella
114 sub. 501 del foglio 131 identificante la soffitta, non più esistente in natura;

- con decreto di trasferimento emesso dal Tribunale di Lucca in data 2.3.2015 l'immobile, composto dall'appartamento del secondo piano e dal soprastante piano soppalcato, è stato trasferito all'attore quale aggiudicatario in sede di vendita all'asta disposta nella procedura esecutiva immobiliare n. 145/2012 REI, promossa contro il debitore Controparte_1
- con contratto di comodato del 10.3.2015, registrato all'Agenzia delle Entrate il 22.03.2024,
l'attore ha concesso l'immobile de quo in comodato al fratello Controparte_1 per assicurare a lui e alla moglie Parte_2 una sistemazione abitativa transitoria in attesa del reperimento di un altro alloggio;

- con contratto di compravendita stipulato il 18.9.2023 a rogito del Notaio Persona_1 di Lastra a Signa, repertorio n. 18.064 e raccolta n. 12.659, Controparte_1 ha veduto a
CP_2 “il diritto di piena ed esclusiva proprietà su porzione del più ampio fabbricato nel
Comune di Lucca tra via del Fosso e via Michele Rosi e precisamente: = unità immobiliare ad uso soffitta, al 3 piano terzo, composta da un unico vano di forma irregolare, alla quale si accede da sempre esclusivamente da via Michele Rosi n. 132 mediante ingresso e vano scala condominiale transitando dall'appartamento ubicato al piano secondo (di proprietà di terzi) giusta servitù creatasi ai sensi dell'art. 1062 c.c.. Confini: via del Fosso, via dei Borghi, proprietà Parte_3 Quanto sopra risulta identificato al Catasto Fabbricati del detto Comune, al giusto conto, nel foglio 131 particella 114 sub. 501 via del Fosso categoria C/2 classe 6^ consistenza mq. 74 superficie catastale mq.86 R.C. Euro 160,51; come risulta dalla planimetria allegata alla variazione del 18/09/1992 prot.n.3315 che si allega sotto la lettera A”;
- la planimetria allegata dal venditore nel suddetto contratto di compravendita è quella a suo tempo allegata alla denuncia di variazione presentata il 18.9.1992, non più rappresentante lo stato attuale dell'immobile de quo, in quanto superata da quella allegata alla denuncia di variazione catastale n. 34821 del 10.5.2007;
- la CP_2 è una società della famiglia di Controparte_1 , in quanto la figlia [...]
Parte_4 è il socio unico e la moglie Parte_2 è l'amministratore e legale rappresentante della stessa.
3 Sul piano giuridico l'attore ha dedotto la nullità, ex art. 1418 c.c., del contratto di compravendita del 18.9.2023 a rogito del Notaio Per_1
1) per impossibilità materiale dell'oggetto, poiché al momento della vendita la soffitta non esisteva più in natura, in quanto incorporata al sottostante appartamento a seguito dei lavori di ristrutturazione di cui alla D.I.A. del 1996, divenendo un unico immobile, trasferito all'attore con decreto di trasferimento del Tribunale di Lucca del 2.3.2015;
2) per difetto della causa del contratto, poiché l'inesistenza del bene oggetto dell'atto di compravendita comporta la mancanza dell'interesse concreto che l'operazione contrattuale deve soddisfare;

3) per violazione della disposizione di cui all'art. 46, DPR n. 380/2001, poiché il venditore ha dichiarato che “la costruzione originaria di quanto in oggetto è avvenuta in data anteriore al
1 Settembre 1967” e che “quanto trasferito non è stato oggetto di ulteriori interventi edilizi che avrebbero richiesto autorizzazioni o permessi, né di mutamenti di destinazione d'uso non autorizzati”, mentre invece il medesimo ha richiesto quattro permessi per interventi edilizi di ristrutturazione sull'immobile, a seguito dei quali la soffitta, prima del rilascio della concessione edilizia in sanatoria del 2007, è stata materialmente soppressa e incorporata nell'appartamento del piano secondo per formare un unico immobile.
Radicatosi il contraddittorio, si sono costituiti in giudizio Controparte_1 e la CP_2 i quali hanno eccepito, in rito, la carenza di interesse ad agire e la mancanza di legittimazione attiva, assumendo che l'attore non ha subito alcun nocumento dell'atto di compravendita di cui trattasi, sia perché l'immobile de quo è stato rilasciato a seguito della convalida dello sfratto per finito comodato, sia perché l'attore, in relazione al credito vantato a titolo di corrispettivo dell'opzione di acquisto dell'immobile, ha ottenuto nei confronti della figlia del convenuto, in favore della quale è stato pattuito il diritto di opzione all'acquisto, un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo (benché opposto e attualmente sub judice).
Quanto al merito della controversia, i convenuti hanno controdedotto che la soffitta, in quanto catastalmente rappresentata e mai formalmente soppressa, è un bene giuridicamente esistente e come tale è stata validamente ceduta da Controparte_1 alla CP_2 tant'è che la particella 114 sub. 501 del foglio 131 del Catasto Fabbricati del Comune di Lucca non è stata alienata all'attore con il decreto di trasferimento di immobile emesso dal Tribunale di Lucca in data 2.3.2015.
I resistenti hanno, pertanto, concluso chiedendo il rigetto della domanda attorea.
Motivi della decisione
§ 1. - Sull'interesse ad agire e sulla legittimazione attiva
In rito va disattesa, in quanto palesemente infondata, l'eccezione di carenza di interesse ad agire sollevata dai convenuti.
4 Al riguardo occorre premettere che, secondo il consolidato orientamento della Suprema Corte, la legittimazione generale all'azione di nullità prevista dall'art. 1421 c.c., in virtù della quale la nullità del negozio può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse ed essere rilevata anche d'ufficio del giudice, non esime l'attore dal dimostrare la sussistenza di un proprio concreto interesse ad agire secondo le norme generali e con riferimento all'art. 100 c.p.c., non potendo tale azione essere proposta sotto la specie di un fine generale di attuazione della legge e non potendo il giudice rilevare d'ufficio la nullità ove la pronunzia di questa non sia rilevante per la decisione della lite (cfr., ex multis, Cass. civ. 1/08/2025, n. 22266; Cass. civ.
11/01/2001, n. 338).
Quanto poi all'interesse ad agire del terzo, la giurisprudenza ha costantemente affermato il principio secondo cui, con riferimento alla domanda (o all'eventuale eccezione) di nullità di un contratto, mentre per le parti contraenti l'interesse ad agire è in re ipsa, in dipendenza dell'attitudine del contratto di cui si invoca la nullità ad incidere nella loro sfera giuridica, il terzo che agisca ai sensi dell'articolo 1421 c.c. deve dimostrare la sussistenza di un proprio concreto interesse alla declaratoria di nullità, ossia la necessità di ricorrere al giudice per evitare una lesione attuale del proprio diritto e il conseguente danno alla propria sfera giuridica (cfr., ex multis, Cass. civ. 23/01/2023, n. 1897).
Nel caso di specie è certamente ravvisabile l'interesse ad agire dell'attore, in quanto l'impugnato atto di compravendita ha ad oggetto la soffitta che, secondo l'assunto attoreo, è divenuta giuridicamente inesistente per effetto della sua materiale soppressione a seguito degli interventi (risalenti agli anni '90) di ristrutturazione, comportanti la demolizione del solaio che separava la soffitta dal sottostante appartamento e la creazione di un soppalco collegato direttamente all'appartamento, interventi che hanno fatto sì che la soffitta venisse integralmente incorporata al sottostante appartamento per formare un unico immobile, che come tale è stato trasferito all'attore con decreto di trasferimento emesso da questo Tribunale in data 2.3.2015.
Parte_1 vanta, dunque, un interesse concreto ad agire inteso quale interesse a conseguire un risultato utile e giuridicamente apprezzabile, poiché volto ad evitare un vulnus alla propria sfera giuridica, sub specie costituito dalla eliminazione di una situazione di incertezza relativa alla piena ed esclusiva proprietà dell'immobile formatosi dalla soppressione materiale della soffitta e dalla realizzazione di un soppalco costituente un tutt'uno con l'appartamento del piano secondo, che incide all'evidenza sulla sua sfera patrimoniale. Prova ne sia il fatto che Parte_4 (figlia del convenuto) abbia proposto opposizione al decreto ingiuntivo, ottenuto dall'attore per il pagamento del corrispettivo del diritto di opzione pattuito nella proposta di vendita dell'immobile de quo, eccependo l'annullamento del diritto di opzione perché (asseritamente) sottoscritto in virtù di
5 una rappresentazione alterata della realtà, che ha viziato il processo formativo della sua volontà, in quanto l'immobile avrebbe un minor valore di quello indicato nella proposta di acquisto, poiché (asseritamente) privo della soffitta posta al piano terzo, nonché gravato da una servitù di passaggio per accedere alla stessa.
Va parimenti disattesa, poiché destituita di fondamento, anche l'eccezione di carenza di legittimazione attiva, atteso che, ai sensi dell'art. 1421 c.c., la nullità può essere fatta valere da chiunque vi ha interesse, nel caso di specie da ritenersi, senza alcun dubbio, sussistente per le considerazioni sopra esposte.
§ 2. - La domanda di nullità dell'atto di compravendita
La domanda attorea tesa a ottenere la declaratoria di nullità del contratto di compravendita del
18.9.2023 a rogito del Notaio Per_1 è fondata per le ragioni di cui infra.
La causa è stata istruita con prova documentale ed è stata disposta una consulenza d'ufficio volta ad accertare se il bene oggetto del contratto di compravendita e la sua descrizione contrattuale sia corrispondente all'effettiva situazione di fatto e, pertanto, se la soffitta sia stata nel tempo trasformata in soppalco, indicando i titoli abilitativi in base ai quali è avvenuta la trasformazione e se quest'ultima ne abbia determinato l'accorpamento materiale, quale soppalco, al piano inferiore.
Stanti le conclusioni in via istruttoria dell'attore, ritiene questo giudice condivisibili le argomentazioni svolte dal precedente istruttore nell'ordinanza del 7.7.2025, confermando l'inammissibilità di tutti i capitoli di prova articolati dalla parte attrice, in quanto irrilevanti e valutativi, nonché la superfluità dell'ordine di esibizione richiesto.
Ciò posto, sotto il profilo giuridico occorre premettere che, ai sensi dell'art. 1418, comma 2
c.c., il contratto è nullo se manca uno dei requisiti indicati dall'art. 1325 c.c., costituiti dall'accordo delle parti, dalla causa, dall'oggetto e dalla forma, quando risulta prescritta dalla legge a pena di nullità.
Va ulteriormente osservato che un contratto di compravendita, per essere valido ed efficace, deve avere un oggetto determinato o determinabile ed esistente, riferendosi quest'ultimo requisito all'effettiva esistenza in natura del bene, in quanto la materiale inesistenza dell'immobile comporta la nullità del contratto di compravendita ipso facto, a prescindere dagli ulteriori profili afferenti alla rappresentazione catastale del bene e alla sua conformità edilizio – urbanistica – catastale, i quali attengono al diverso e ulteriore profilo della commerciabilità dell'immobile in ottemperanza alle norme edilizie aventi natura imperativa.
In altre parole, affinché un immobile possa essere oggetto di compravendita deve, innanzitutto, esistere materialmente.
Non colgono, pertanto, nel segno le argomentazioni giuridiche svolte dai convenuti, secondo le quali la rappresentazione catastale della soffitta antecedente ai lavori di demolizione del
6 solaio divisorio della stessa soffitta dal sottostante appartamento, con realizzazione e accorpamento del soppalco al piano inferiore formando un unico immobile, sarebbe di per sé idonea e sufficiente a ritenere la soffitta formalmente esistente in natura come volume e vano, in quanto la particella identificativa non è mai soppressa al Catasto. In sostanza, la difesa dei convenuti assume che il bene esiste in natura se è rappresentato catastalmente, a prescindere dalla situazione di fatto che ne abbia determinato la materiale soppressione. Così ragionando si arriverebbe a sostenere che un fabbricato integralmente demolito può essere oggetto di compravendita e, quindi, di trasferimento della proprietà come edificio, purché sia rimasto catastalmente rappresentato anche dopo la sua demolizione. L'infondatezza e la illogicità giuridica di tale assunto sono di tutta evidenza.
Chiarito, dunque, che per stabilire l'esistenza o meno dell'oggetto di un contratto di compravendita immobiliare è necessario, innanzitutto, accertare se quel bene esiste in natura,
a tal fine intendendosi, non la formale rappresentazione catastale, bensì la materiale sussistenza del bene al momento della vendita, si osserva che dall'espletata istruttoria è emerso incontrovertibilmente che la soffitta al momento della stipula del rogito notarile impugnato non era più esistente da molti anni e ben prima dell'acquisto dell'immobile da parte dell'attore.
L'accertamento tecnico è stato affidato al CTU geom. Persona_3 il quale, all'esito di un'approfondita indagine svolta sui luoghi e nel pieno contraddittorio delle parti, riguardo ai titoli abilitativi dei lavori di ristrutturazione ha accertato, per quanto di interesse, che: “i beni di proprietà di Controparte_1 erano oggetto di una serie di interventi edilizi e in particolare: - autorizzazione edilizia n. 632 del 16/05/1991 con la quale venivano autorizzati lavori di straordinaria manutenzione inerenti impianti tecnologici e finiture interne […]; - rinnovo della medesima autorizzazione 632/1991 rilasciata in data 17/05/1993 […]; - DIA prot. n. 28423 del 24/05/1996 per “ristrutturazione interna con nuova distribuzione degli ambienti, rifacimento completo dei servizi igienici, degli impianti tecnologici e delle rifiniture interne” […]. - Concessione edilizia in sanatoria n. 1882 del 30/05/2007 rilasciata a seguito di istruttoria di Domanda di Condono n.70612 p.g., presentata al Comune di Lucca in data
10/12/2004 con la quale veniva sanata la realizzazione di un soppalco all'interno di un appartamento di civile abitazione e scala di collegamento, eseguite in difformità alla D.I.A.
28.423/1996. In particolare il solaio del soggiorno di ingresso che separava l'appartamento dalla soffitta sovrastante veniva demolito e, al suo posto, veniva realizzato un soppalco interno lasciando parte del soggiorno a tutta altezza. Di fatto l'intero volume della soffitta veniva accorpato all'unità abitativa sottostante unitamente ai vani accessori realizzati con la ristrutturazione della soffitta stessa determinando la creazione di un'unica unità immobiliare
(come risulta dagli elaborati progettuali allegati alla predetta C.E.S. […]; In conseguenza a
7 tale intervento di ristrutturazione, veniva presentata la Variazione Catastale del 10/05/2007
Pratica n. LU0098855 in atti dal 10/05/2007, per Controparte_3
[...] (n. 6801.1/2007) con la quale veniva soppresso il subalterno
10 (foglio 131, particella 114) e costituito il subalterno 14 […] la cui planimetria catastale recepiva le modifiche apportate a seguito dei lavori di ristrutturazione eseguiti ivi compreso
l'accorpamento dell'appartamento al piano secondo con i locali (ex soffitta) del piano terzo già rappresentati dal subalterno 501 Il tecnico redattore di detta variazione ometteva però di procedere alla contestuale soppressione del detto subalterno 501, che rappresentava catastalmente la soffitta anteriormente ai lavori di ristrutturazione e che, dopo i lavori di ristrutturazione, non esisteva più come unità immobiliare autonoma ma che rimaneva erroneamente iscritta nei registri catastali.” (v. pagg. 14 e 15 della relazione peritale).
Pertanto, dalla documentazione edilizia e catastale e dagli elaborati grafici allegati alla concessione edilizia in sanatoria n. 1882 del 30/05/2007 e alla denuncia di variazione catastale del 10/05/2007 emerge che:
- il solaio che originariamente separava l'appartamento posto al piano secondo dalla sovrastante soffitta è stato pressoché completamente demolito e al suo posto è stata realizzata una struttura a soppalco collegata, mediante scala interna, al sottostante appartamento;

- il volume precedentemente identificato come soffitta è stato inglobato materialmente e funzionalmente nell'unità abitativa sottostante, la quale, da tale data, risulta composta dal piano secondo e piano soppalcato;

- sotto il profilo catastale, la variazione del 2007 ha comportato per l'unità abitativa l'istituzione del subalterno 14, in luogo del precedente subalterno 10, mentre il subalterno
501, originariamente riferito alla soffitta, non è stato contestualmente soppresso, nonostante la perdita della sua autonomia fisica e funzionale.
Quanto poi al decreto di trasferimento del Tribunale di Lucca del 2.3.2015, i beni trasferiti all'attore rappresentati dalla particella 114 sub. 14 sono stati così descritti: “Diritti della piena proprietà dell'intero su un'unità immobiliare ad uso civile abitazione, posta al piano secondo
e piano soppalcato di una palazzina nel centro storico di Lucca, in via Michele Rosi, già via dei Borghi, n. civico 132. Dalla loggia comune con le altre unità immobiliari si accede alle scale, le quali, nel tratto terminale, risultano accessibili dopo un cancelletto in ferro. Al piano secondo l'unità immobiliare è composta da ampio ingresso-soggiorno pranzo, cucina con piccolo ripostiglio, disimpegno, camera, antibagno e bagno, disimpegno sottoscala. Al piano soppalcato si perviene per mezzo di scala in marmo posta a lato del soggiorno del piano secondo e si compone di camera, disimpegno, bagno, ripostiglio e soffitta-ripostiglio. La superficie utile del piano secondo è di circa mq 85, mentre quella del piano soppalcato è di circa mq 63 […] con l'ultima variazione catastale sono andate a fondersi, con migliore
8 rappresentazione, in un unico subalterno, l'unità abitativa e la soffitta, come indicata nel precedente atto di rettifica del 1993 a rogito notaio simi. La soffitta risulta tuttavia ancora catastalmente intestata ai danti causa del debitore”.
All'esito degli accertamenti eseguiti, il CTU ha quindi concluso, affermando che: “- almeno a decorrere dal 2004, data di presentazione della Domanda di Condono, il vano identificato catastalmente come soffitta sub. 501 non risulta più esistente come ambiente autonomo in natura;
- il relativo volume risulta stabilmente e materialmente accorpato all'unità immobiliare sottostante, costituendo un'unica unità immobiliare;
- la persistenza del subalterno 501 nei registri catastali è riconducibile a una mancata soppressione catastale di tale subalterno che determina un'erronea rappresentazione dei luoghi non corrispondente allo stato reale;
- Ne consegue che, alla data del contratto di compravendita del 18/09/2023, il bene descritto come soffitta autonoma non risultava riscontrabile in natura, né risultava fisicamente separabile dall'unità immobiliare oggetto del decreto di trasferimento del 2015”
(v. pag. 17 della relazione peritale).
Le conclusioni del consulente contenute nella relazione peritale sono prive di omissioni, esenti da vizi logici, complete, esaurienti, perfettamente motivate, prive di ogni considerazione aprioristica e ampiamente suffragate dagli accertamenti effettuati e dalle risultanze delle indagini ordinate, per cui ritiene il giudice non doversene discostare.
Non ostano a tale approdo i rilievi critici sollevati dalla difesa dei convenuti, sostanzialmente riproducenti le osservazioni del proprio consulente di parte analiticamente riscontrate dal
CTU con condivisibili argomenti in replica, che qui si richiamano integralmente.
Al riguardo deve unicamente soggiungersi che le doglianze sollevate dai convenuti all'elaborato peritale del CTU non attengono, invero, all'accertamento della situazione di fatto e dei titoli edilizi, sulla cui correttezza gli stessi convenuti convergono, bensì all'asserita
“invasione di campo” del consulente sulle questioni giuridiche di spettanza del giudice, assunto questo da ritenersi palesemente infondato.
Infatti, il CTU non ha espresso valutazioni giuridiche che non gli competono, bensì ha esaurientemente svolto gli accertamenti demandatigli, rimanendo strettamente aderente all'ambito tecnico di sua competenza, fornendo al giudicante tutti gli elementi utili per poter affermare, senza alcuna incertezza, che al momento dell'impugnato contratto di compravendita la soffitta non era più esistente in natura, quantomeno fin dal 2004, poiché la stessa è stata materialmente soppressa per effetto della demolizione del solaio che originariamente separava l'appartamento posto al piano secondo dalla sovrastante soffitta, integralmente sostituita dalla realizzazione del soppalco collegato mediante scala interna al sottostante appartamento. Pertanto, il volume precedentemente identificato come soffitta, a far data dal 2004, è stato inglobato materialmente e funzionalmente nell'unità abitativa
9 sottostante, che da tale momento risulta composta dal piano secondo e piano soppalcato e come tale è stata trasferita all'attore con decreto di trasferimento del Tribunale di Lucca del
2.3.2015.
Dalle suesposte evidenze emerge, quindi, che il contratto di compravendita del 18.9.2023 a rogito del Notaio Per_1 repertorio n. 18.064 e raccolta n. 12.659, ha ad oggetto un bene – la soffitta – inesistente in natura, non assumendo alcuna rilevanza giuridica, per le ragioni precedentemente esposte, il mantenimento della relativa rappresentazione catastale.
Alla luce delle considerazioni che precedono va dunque dichiarata, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 1418 e 1325, comma 1 n. 3, c.c., la nullità dell'atto in esame per mancanza dell'oggetto.
La domanda attorea merita, pertanto, integrale accoglimento.
§ 3. - Le spese di lite
Le spese di lite seguono il principio della soccombenza, per cui fanno integralmente carico ai convenuti in via solidale.
Dette spese vengono liquidate in dispositivo con applicazione dei criteri stabiliti dal vigente
D.M. n. 147/2022, e la determinazione del compenso viene effettuata in misura parametrale media, tenuto conto del valore della controversia (scaglione da € 5.200,01 ad € 26.000,00), dell'opera prestata e della complessità delle questioni giuridiche dedotte.
Per lo stesso principio, le spese della consulenza tecnica d'ufficio, già liquidate con separato decreto, vanno poste definitivamente a carico dei convenuti.
Deve altresì essere disposto il rimborso, pari ad € 1.262,10, delle spese della consulenza tecnica di parte richiesto dall'attore, somma che, in assenza del deposito di una notula del perito, stimasi congrua in relazione alle vigenti tariffe professionali. Sul punto si richiama la recente pronuncia della Suprema Corte, secondo la quale “La nomina di un consulente di parte fa presumere de facto che la parte abbia assunto l'obbligazione di remunerarlo, ai sensi dell'art. 1709 c.c. Pertanto, la relativa spesa, in quanto rientrante nelle spese di lite di cui all'art. 91 c.p.c., va liquidata ex officio a prescindere dall'avvenuta dimostrazione del relativo esborso, salvo che l'altra parte dimostri che la prestazione sia avvenuta a titolo gratuito o il debito sia altrimenti estinto” (Cass. civ. 23.3.2026 n. 6949).

P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione respinta:
1) dichiara la nullità, ai sensi dell'art. 1418 cod. civ., dell'atto di compravendita stipulato il
18/09/2023 a rogito del Notaio Persona_1 di Lastra a Signa, repertorio n. 18.064 e raccolta n. 12.659, trascritto all'Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Lucca –
Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare, il 4/10/2023 al Reg. Gen. n. 16849 e al Reg.
10 Part. n. 12608, con cui Controparte_1 ha venduto a CP_2 il diritto di piena ed esclusiva proprietà su porzione del più ampio fabbricato nel Comune di Lucca tra via del
Fosso e via Michele Rosi, identificato al Catasto Fabbricati del detto Comune nel foglio 131, particella 114 sub. 501;
2) ordina al direttore dell'Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Lucca – Territorio,
Servizio di Pubblicità Immobiliare, con esonero di sue responsabilità al riguardo, di provvedere alle trascrizioni e annotazioni di legge;

3) condanna i convenuti Controparte_1 e CP_2 in persona del legale rappresentante pro tempore, a rimborsare, in via solidale, all'attore le spese del consulente tecnico di parte, pari a complessivi € 1.262,10;
4) condanna i convenuti Controparte_1 e CP_2 in persona del legale rappresentante pro tempore, a rimborsare, in via solidale, all'attore le spese di lite, liquidandole in complessivi € 6.102,55, di cui € 5.077,00 per compenso, € 761,55 per rimborso spese generali ed € 264,00 per anticipazioni, oltre CAP e IVA come per legge;

5) pone definitivamente le spese della consulenza tecnica d'ufficio, già liquidate con separato decreto, a carico dei convenuti.
Lucca, 22 maggio 2026
Il Giudice
dott.ssa Silvia Morelli
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