N. R.G. 60764/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
X SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Raffaele Miele, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 60764 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020, trattenuta in decisione all'udienza del 13/12/2023, svolta mediante trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., con assegnazione dei termini di legge per lo scambio delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, e vertente
TRA
(C.F. ) Parte_1 C.F._1
elettivamente domiciliato a Roma, Via Principe Umberto n. 35, presso lo studio dell'avv. Giorgio
Lombardi che la rappresenta e difende per procura in atti
ATTRICE
E
(C.F. ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1
rappresentante p.t. elettivamente domiciliata a Roma, Viale Libia n. 4, presso lo studio dell'avv. Antonio Stellato che la rappresenta e difende congiuntamente e disgiuntamente dall'avv. Antonietta Monaco per procura in atti
CONVENUTA
OGGETTO: contratto preliminare
CONCLUSIONI
Le parti concludevano come da note di trattazione scritta in atti da intendersi integralmente riportate.
pagina 1 di 11 MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, va evidenziato che la presente sentenza viene estesa senza l'esposizione dello
“svolgimento del processo”, ai sensi delle indicazioni di cui al secondo comma dell'art. 132 c.p.c., come modificato per effetto dell'entrata in vigore dell'art. 45, comma 17, della Legge 18 giugno 2009,
n. 69, e in maniera sintetica a norma dell'art. 16 bis, comma 9 octies del D.L. 18 ottobre 2012 n. 179, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 dicembre 2012 n. 221 (comma aggiunto dall'art. 19, comma 1, lett. a), n. 2 ter) del D.L. 27 giugno 2015 n. 83, convertito, con modificazioni, dalla L. 6 agosto 2015 n. 132).
Devono, pertanto, considerarsi integralmente richiamati dalla presente pronuncia gli atti introduttivi e di costituzione delle parti, le memorie ex art. 183, VI comma, c.p.c. e i verbali di causa, compresi quelli ove è trascritta l'assunzione delle prove orali.
Appare comunque opportuno riportare, per comodità espositiva, le conclusioni delle parti e, sia pure brevemente, le rispettive deduzioni ed eccezioni.
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., ha agito in giudizio nei confronti della Parte_1 [...]
(di seguito, per brevità, ) al fine di sentire accogliere le Controparte_1 Controparte_1
seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Tribunale di Roma, in accoglimento del ricorso, ordinare e condannare la società resistente […], in via principale, al Controparte_1 pagamento della somma pari al doppio della caparra versata e quindi in complessivi € 750.000,00 oltre interessi legali dell'inadempimento, in via subordinata la somma di € 525.000,00 di cui €
400.000,00 per restituzione doppia caparra versata inizialmente al complessivo di € 200.000,00 oltre alla somma successivamente versata di € 125.000,00 con gli interessi legali o altra somma che verrà ritenuto congruo e di giustizia;
con gli interessi legali e la rivalutazione monetaria recando gli indici
ISTAT dalla data dell'avvenuto inadempimento. Con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio”.
A sostegno delle proprie pretese, la ricorrente ha sostanzialmente rappresentato: 1) che, con contratto preliminare del 14/12/2010, si era impegnata ad acquistare un fabbricato a uso pensione sito a
Ventotene (Lt), Via degli Olivi n. 115 (meglio descritto in atti), di proprietà della Controparte_1
2) che il prezzo di vendita era stato pattuito in complessivi € 900.000,00 di cui: i) €
[...]
200.000,00 dovuti a titolo di caparra confirmatoria, erano stati versati alla promittente venditrice – la quale ne aveva rilasciato quietanza – anteriormente alla firma del citato preliminare a mezzo bonifico bancario n. 70854834801, eseguito in favore dell'Aspera Finance Spa, al fine di rendere più agevole l'estinzione del mutuo originariamente concesso alla dalla (cui era Controparte_1 CP_2
pagina 2 di 11 succeduta l'Aspera Spa), e la conseguente cancellazione delle trascrizioni pregiudizievoli gravanti sull'immobile de quo, rappresentate dall'ipoteca del 25/9/1997 e dai pignoramenti del 26/9/2005 e del
20/9/2007; ii) il saldo di € 700.000,00 avrebbe dovuto essere corrisposto contestualmente alla stipula del definitivo, prevista per il 31/12/2012, in parte a mezzo assegni circolari non trasferibili e in parte mediante accensione di un mutuo presso un proprio istituto di Credito di riferimento;
3) di aver versato alla resistente, in forza di una scrittura privata integrativa del 20/6/2011, dapprima la somma di €
35.000,00 e, in data 14/2/2012, quella di € 90.000,00 – entrambe corrisposte a titolo di ulteriore caparra confirmatoria – per un totale di € 325.000,00; 4) di aver rilevato con comunicazione a mezzo pec del
19/6/2019 – mai riscontrata o contestata dalla – l'inadempimento di quest'ultima al Controparte_1
contratto preliminare, con conseguente diritto a ottenere la restituzione del doppio della caparra versata;

5) la pendenza, a carico della resistente, di molteplici posizioni debitorie.
Si è costituita in giudizio la chiedendo di sentire accogliere le Controparte_1 seguenti conclusioni: “a) in via pregiudiziale di rito, dichiarare inammissibile il ricorso proposto dalla dott.ssa ex art. 702 bis c.p.c. per vizi attinenti all'edictio actionis e, Parte_1
segnatamente, per la violazione dell'art. 163 nn. 3 e 4 c.p.c.; b) nel merito, respingere la domanda proposta dalla ricorrente siccome infondata e non provata in fatto ed in diritto;
c) in via riconvenzionale, dichiarare legittimo il recesso esercitato in tale sede, dalla Controparte_1
dal contratto preliminare di compravendita sottoscritto inter partes in data 14.12.2010 e
[...]
della successiva scrittura privata di integrazione del 20.06.2011, con conseguente loro risoluzione e diritto della convenuta a trattenere la caparra confirmatoria versata dalla dott.ssa Parte_1
per l'importo pari ad € 325.000,00. Con vittoria di spese e compensi di lite, oltre rimborso
[...] forfettario ed accessori come per legge dovuti”.
A tal fine, la resistente, in sintesi, ha eccepito: 1) la nullità del ricorso proposto dalla stante Parte_1
l'indeterminatezza degli elementi essenziali di cui ai nn. 3 e 4 dell'art. 163 c.p.c., con particolare riferimento al petitum e all'esposizione dei fatti e degli elementi di diritto costituenti le ragioni della domanda, difettando altresì una chiara qualificazione della stessa;
2) di aver promesso in vendita alla ricorrente, con contratto preliminare del 14/12/2010, un fabbricato a uso pensione sito a Ventotene (Lt),
Via degli Olivi n. 115 (meglio descritto in atti), al prezzo di € 900.000,00; 3) che la Parte_1
anteriormente alla stipula del citato contratto, aveva versato l'importo di € 200.000,00, a titolo di caparra confirmatoria, in favore della Aspera Finance Spa al fine di consentire l'estinzione del mutuo gravante sull'immobile de quo – originariamente concesso dalla – e la cancellazione di CP_2
un'ipoteca del 25/9/1997 e dei pignoramenti del 26/9/2005 e del 20/9/2007 che l'esponente si era impegnata a ottenere entro il termine di sessanta giorni dalla stipula del predetto accordo;
4) che la pagina 3 di 11 ricorrente si era obbligata a procedere al pagamento del saldo del prezzo, pari a € 700.000,00, contestualmente alla sottoscrizione del definitivo, in data 31/12/2012; 5) che le parti di comune accordo, in data 20/6/2011, erano addivenute alla stipula di una scrittura privata di integrazione del preliminare per mezzo della quale – al fine di prevenire l'insorgenza di eventuali controversie, stante l'imminenza della scadenza delle reciproche obbligazioni – si erano fatte delle reciproche concessioni, ristabilendo i termini del contratto, il contenuto dei propri accordi e delle rispettive obbligazioni;
5a) che, pertanto, a fronte dell'avvenuta cancellazione delle sole ipoteche di cui alle lettere a) e b) del citato preliminare, aveva ottenuto il nuovo termine del 15/6/2013 per provvedere alla ulteriore cancellazione dei pignoramenti, poiché, pur essendo stato estinto il debito a fronte del quale i medesimi erano stati trascritti, non si era ancora provveduto al ritiro dell'ordinanza del Tribunale di Latina, idonea alla richiesta cancellazione;
5b) di aver concesso alla – la quale aveva manifestato le difficoltà Parte_1
incontrate nel tentativo di accedere a un mutuo ai fini del pagamento del saldo del prezzo – di adempiere le proprie obbligazioni entro il nuovo termine del 30/6/2013, a fronte del versamento da parte della stessa, in data 20/6/2011, della ulteriore somma di € 35.000,00 a integrazione della caparra confirmatoria già corrisposta;
5c) che le parti avevano pertanto convenuto che i nuovi accordi dovessero avere efficacia novativa del precedente contratto preliminare, ferma restando la sola caparra già versata;
6) che la ricorrente aveva infine provveduto a corrisponderle, con bonifico effettuato in data 14/2/2012, l'ulteriore importo di € 90.000,00 a titolo di integrazione della caparra confirmatoria;
7) che, solo con comunicazione pec del 13/6/2018 – e, dunque, a distanza di sette anni dalla sottoscrizione della citata scrittura integrativa e di cinque anni dalla scadenza del termine individuato per la stipula del definitivo – la aveva lamentato l'inadempimento alle obbligazioni assunte dall'esponente, Parte_1
con particolare riferimento alla cancellazione dei due pignoramenti gravanti sull'immobile per cui è causa, invocando la risoluzione del citato preliminare, con conseguente diritto a ottenere, entro il termine di quindici giorni, la restituzione del doppio della caparra versata, pari a € 230.000,00, oltre interessi, danni emergenti e lucro cessante, per un importo complessivamente pari a € 520.000,00; 8) che, in data 18/6/2018, la ricorrente aveva inviato un'ulteriore comunicazione a mezzo pec, con la quale la somma oggetto della richiesta di restituzione dalla stessa avanzata, era stata indicata in €
720.000,00, pari al doppio della caparra versata di € 325.000,00, oltre interessi, danni emergenti e lucro cessante;
9) che, da ultimo, con una ulteriore pec del 29/7/2020, la richiesta avanzata dalla Parte_1
era stata circoscritta alla corresponsione della somma pari al doppio di quelle versate in proprio favore, per la causale in oggetto relativa alla promessa di vendita di cui al preliminare del 14/12/2010, trascritto il 20/12/2010; 10) che era pertanto evidente l'ambigua quantificazione degli importi effettuata dalla ricorrente, indicati nelle predette missive in misura di volta in volta sempre superiore, fino alla pagina 4 di 11 somma di € 750.000,00 richiesta in sede giudiziale;
11) che, dalla scrittura integrativa del 20/6/2011, era emersa la chiara volontà delle parti di derogare agli eventuali termini essenziali o perentori di cui al citato preliminare, individuando nel 15/6/2013 il nuovo termine entro il quale provvedere alla cancellazione dei pignoramenti immobiliari, in concreto concordato con specifico riferimento a quello del 30/6/2013, fissato per la stipula del definitivo;
12) che era pacifico che i debiti relativi alle suddette trascrizioni pregiudizievoli fossero stati già estinti, come risultante dalle relative ordinanze del
Tribunale di Latina del 2011, e che tale circostanza non solo era stata espressamente menzionata nella scrittura integrativa del 2011, ma era stata altresì comunicata alla stessa ricorrente, con missiva del
16/11/2011; 12a) che le predette trascrizioni dovevano pertanto essere considerate prive di effetti sostanziali, essendo la dichiarata estinzione giudiziale, atto idoneo a garantire la promissaria acquirente da qualsivoglia ipotesi – in ogni caso insussistente – di evizione del bene compravenduto;
13) che la non aveva mai manifestato la propria disponibilità ad addivenire al rogito alla data Parte_1
concordata del 30/6/2013 – o a diversa data, laddove quest'ultima non fosse stata intesa quale termine essenziale – non avendo mai avanzato nei propri confronti alcuna richiesta di adempimento o lamentato, quale circostanza ostativa alla stipula, l'omessa cancellazione delle trascrizioni, essendo peraltro certamente a conoscenza degli effetti e delle conseguenze derivanti dall'esecuzione o meno delle clausole contrattuali in relazione alla loro rilevanza, data la professione di notaio dalla stessa esercitata;
14) che l'inadempimento ascrittole doveva essere considerato di scarsa importanza – e, dunque, inidoneo a costituire motivo di risoluzione, o recesso, del contratto preliminare e a legittimare la richiesta di restituzione del doppio della caparra versata – a fronte invece del grave inadempimento imputabile alla ricorrente, la quale non aveva inteso stipulare il contratto definitivo – senza tuttavia manifestare altrimenti la perdita di interesse alla regolare esecuzione del negozio – salvo poi attivarsi giudizialmente solo a distanza di dieci anni dalla sottoscrizione del preliminare;
15) di aver perso interesse alla stipula, allo stato e in considerazione del grave inadempimento della con Parte_1
conseguente diritto a recedere dal preliminare del 14/12/2010 e dalla scrittura privata integrativa del
20/6/2011 e a trattenere la caparra confirmatoria dalla stessa versata, pari a € 325.000,00.
Il Giudice, ritenuto che le difese svolte dalle parti richiedessero un'istruzione non sommaria, all'udienza del 13/7/2021 ha disposto il mutamento del rito.
In via istruttoria è stata esperita l'interrogatorio formale di parte convenuta, e, all'esito, la causa è stata trattenuta in decisione sulle conclusioni di cui in epigrafe, con l'assegnazione dei termini di legge per conclusionali e repliche.
***
pagina 5 di 11 Tanto premesso in fatto, occorre preliminarmente ribadire il rigetto dell'eccezione di nullità del ricorso formulata da parte convenuta, già espresso all'udienza del 13/7/2021.
infatti, ha indicato nel ricorso introduttivo sia il petitum (avendo chiesto la Parte_1
condanna della convenuta alla corresponsione del doppio della caparra) sia i fatti costituenti le ragioni della domanda (l'inadempimento del promittente venditore).
Del resto, la minuziosa attività difensiva dispiegata dalla rende Controparte_1 evidente che alcun dubbio poteva sussistere in ordine alla “editio actionis”, con conseguente esclusione di qualsivoglia compromissione delle garanzie difensive della predetta parte processuale.
Passando alla qualificazione della domanda avanzata dall'attrice, deve evidenziarsi che dal complessivo tenore delle sue conclusioni, è palese l'intenzione della stessa di avvalersi, nella sostanza, della facoltà di recesso, ex art. 1385, co. 2, c.c., avendo proposto la richiesta di condanna al pagamento del doppio della caparra versata alla convenuta.
Ciò posto, la ha dedotto, in particolare, l'inadempimento del contratto preliminare stipulato Parte_1
dalle parti ad opera della convenuta, non avendo quest'ultima provveduto alla cancellazione delle trascrizioni pregiudizievoli iscritte sull'immobile promesso in vendita – rappresentate dai pignoramenti n. 28890 del 26/9/2005 e n. 30906 del 20/9/2007 – contravvenendo dunque all'obbligazione contrattualmente assunta.
La ha eccepito la scarsa importanza dell'inadempimento ascrittole Controparte_1 dall'attrice – stante, in ogni caso, l'intervenuta estinzione dei debiti relativi alle suddette trascrizioni pregiudizievoli, come risultante dalle ordinanze del Tribunale di Latina del 2011 – controeccependo il grave inadempimento della stessa per non essere addivenuti al rogito entro la data del Parte_1
30/6/2013, concordata in forza della scrittura privata integrativa del 27/12/2012, non avendo l'attrice mai manifestato la propria disponibilità a procedere in qualsivoglia data alla conclusione del definitivo, in alcun modo richiesto l'adempimento o lamentato l'omessa cancellazione dei citati gravami quale circostanza ostativa alla stipula;
in via riconvenzionale, ha dunque chiesto di accertare la legittimità del proprio recesso.
Va premesso in diritto che, addebitandosi le parti inadempimenti reciproci in relazione a un contratto a prestazioni corrispettive, occorre procedere a una valutazione unitaria e comparativa dei comportamenti dei contraenti, onde valutare se tali adempimenti siano effettivamente esistenti e se vi sia una prevalente inadempienza a carico di una delle parti.
Detta indagine appare essenziale in quanto nei contratti con prestazioni corrispettive non è consentito al giudice di merito di pronunciare la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1453 c.c., o di ritenere la legittimità del rifiuto di adempiere a norma dell'art.1460 c.c., in favore di entrambe le parti, perché la pagina 6 di 11 valutazione della colpa nell'inadempimento ha carattere unitario e l'inadempimento deve essere addebitato esclusivamente a quel contraente che, con il proprio comportamento colpevole prevalente, abbia alterato il nesso di reciprocità che lega le obbligazioni assunte con il contratto, dando causa al giustificato inadempimento dell'altra parte (cfr. Cass. Civ. n. 25847/2008; Cass. Civ. n. 13208/10).
Ne consegue che nei contratti suddetti, ai fini della pronuncia di risoluzione per inadempimento in caso di sussistenza di inadempienze reciproche, occorre procedere ad un giudizio di comparazione in merito al comportamento complessivo delle parti, onde stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi e all'oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte e della conseguente alterazione del sinallagma. Va aggiunto che nel suddetto giudizio di comparazione il giudice dovrà tener conto non solo dell'elemento cronologico, ma anche e soprattutto degli apporti di causalità e proporzionalità esistenti tra le prestazioni inadempiute, e della incidenza di queste sulla funzione economico - sociale del contratto (cfr. Cass. Civ. n. 2992/04).
La necessità della valutazione comparativa del comportamento delle parti non muta in considerazione del fatto che, nel caso di specie, occorre accertare la legittimità dei recessi dalle stesse rispettivamente esercitati.
Va ricordato, infatti, che il recesso previsto dal comma 2 dell'art. 1385 c.c., presupponendo l'inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri dell'inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale, configura uno strumento speciale di risoluzione di diritto del contratto, da affiancare a quelle di cui agli art. 1454,
1456 e 1457 c.c., collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria, intesa come determinazione convenzionale del danno risarcibile. Al fenomeno risolutivo, infatti, lo collegano sia i presupposti, rappresentati dall'inadempimento dell'altro contraente, che deve essere gravemente colpevole e di non scarsa importanza, sia le conseguenze, ravvisabili nella caducazione ex tunc degli effetti del contratto
(v. Cass. Civ. Sez. II 06 settembre 2011 n. 18266).
Ebbene, costituisce circostanza pacifica e documentalmente provata che le parti avevano sottoscritto, in data 14/12/2010, un contratto preliminare avente a oggetto la vendita dell'immobile sito a Ventotene
(Lt), in Via degli Olivi n. 115, al prezzo di € 900.000,00 – di cui € 200.000,00 versati dalla a Parte_1
titolo di caparra confirmatoria anteriormente alla stipula, nonché € 35.000,00 ed € 90.000,00 successivamente corrisposti, a integrazione della stessa, rispettivamente in data 20/6/2011 e 14/2/2012
– con il quale avevano pattuito di addivenire al rogito entro il termine del 31/12/2012, poi prorogato al
30/6/2013 in forza della scrittura privata integrativa del preliminare, sottoscritta dalle parti in data pagina 7 di 11 27/12/2012 (cfr. contratto preliminare, pagamenti e nuovi accordi sul preliminare acclusi al fascicolo di parte attrice).
Risulta inoltre dagli atti che con missiva del 13/6/2018, dopo aver rilevato Parte_1
l'inadempimento della – e, in particolare, l'omessa cancellazione da Controparte_1 parte della stessa dei due pignoramenti gravanti sull'immobile de quo – aveva manifestato la propria volontà di risolvere il contratto e di ottenere la restituzione delle somme pari al doppio della caparra versata, così sostanzialmente comunicando il proprio recesso (cfr. pec 13/6/2018 acclusa al fascicolo di parte attrice).
La convenuta – a giustificazione della propria condotta – ha eccepito l'intervenuta estinzione dei debiti relativi alle trascrizioni pregiudizievoli gravanti sull'immobile de quo, nonché l'omessa manifestazione, da parte della della propria intenzione di addivenire al rogito, non avendo Parte_1
la stessa mai lamentato, prima del recesso esercitato in data 13/6/2018, alcun inadempimento o avanzato nei propri confronti richiesta di provvedere alla cancellazione dei suddetti gravami.
Osserva il Giudicante che tali assunti difensivi non colgono nel segno.
Invero, dalla documentazione versata in atti risulta che, in forza del contratto preliminare del
14/12/2010 stipulato con la si era impegnata a Parte_1 Controparte_1
cancellare le trascrizioni pregiudizievoli gravanti sull'immobile de quo – rappresentate da due ipoteche, rispettivamente iscritte nel 1992 e nel 1997, nonchè dai pignoramenti n. 28890 del 2005 e n. 30906 del
2007 – e che aveva successivamente rinnovato tale impegno all'atto di sottoscrizione della scrittura privata integrativa del 27/12/2012, nella quale, preso atto dell'avvenuta cancellazione delle sole ipoteche, le era stata accordata una proroga del termine al 15/6/2013 al fine di provvedere all'ulteriore adempimento (cfr. doc. nn. 1 e 2 acclusi al fascicolo di parte convenuta).
Pertanto, a nulla rileva il fatto che, come eccepito dalla convenuta, i debiti relativi ai pignoramenti iscritti sull'immobile per cui è causa fossero stati estinti, trattandosi di una circostanza evidentemente insufficiente ai fini dell'adempimento dell'obbligazione di cancellazione sulla stessa gravante, come anche evincibile dal tenore della suddetta scrittura privata del 27/12/2012 dalla stessa sottoscritta, con la quale era stato espressamente previsto che “risultano ancora iscritti i pignoramenti, poiché, pure essendo stato estinto il debito a fronte dei quali i medesimi venivano trascritti, la società non ha ancora provveduto al ritiro dell'ordinanza del Tribunale di Latina, Sezione distaccata di Gaeta, idonea alla cancellazione” (cfr. doc. n. 2 accluso al fascicolo di parte convenuta).
Tale fattispecie inadempitiva ha trovato, poi, ulteriore riscontro nella relazione del 21/10/2021, con la quale il notaio ha certificato la pendenza delle suddette formalità pregiudizievoli Persona_1 sull'immobile de quo, altresì attestando l'impossibilità di procedere alla stipula del definitivo “oltre che
pagina 8 di 11 per la mancata cancellazione delle sopra esposte formalità, per la difformità della planimetria catastale dallo stato di fatto dei luoghi e la presenza di difformità edilizie non sanate (ampliamenti)”
(cfr. doc. relazione notarile acclusa alla memoria n. 2 di parte attrice).
Peraltro, occorre altresì precisare che, dalla documentazione prodotta in atti, si evinca l'intervenuta estinzione della sola procedura esecutiva n. 54/2007, relativa al pignoramento n. 30906 iscritto in data
22/8/2007 contro la e non anche della procedura relativa all'ulteriore Controparte_1
pignoramento n. 28890 iscritto contro la predetta società in data 26/9/2005 (cfr. doc. n. 9 accluso al fascicolo di parte convenuta).
Deve pertanto reputarsi che il fatto che la pur a fronte Controparte_1 dell'obbligazione dapprima assunta in forza del contratto preliminare del 14/12/2010 e successivamente reiterata nella scrittura privata integrativa del 27/12/2012, e nonostante avesse incamerato, complessivamente, la rilevante somma di € 325.000,00, non abbia provveduto alla cancellazione di tutte le trascrizioni pregiudizievoli iscritte sull'immobile de quo – risultando inequivocabilmente dalla visura in atti che, ancora alla data del 7/7/2020 e, dunque, a distanza di dieci anni dalla sottoscrizione del citato preliminare, i gravami fossero ancora esistenti – costituisca un grave inadempimento, avendo di fatto impedito il trasferimento, così sottraendosi al principale obbligo previsto per il promittente venditore che è quello di alienare il bene, mediante la stipula del contratto definitivo (cfr. ispezione ipotecaria e copia pagamenti acclusi al fascicolo di parte attrice). Parte_1
Va evidenziato, a tal fine, che non può in alcun modo condividersi la tesi, sostenuta dalla convenuta, secondo la quale la sarebbe stata inadempiente per non aver provveduto a manifestare la Parte_1
propria disponibilità ad addivenire al rogito – stante l'inesistenza, in capo alla stessa, di alcun onere a procedere all'invito a presentarsi dinanzi al notaio, e ben potendosi desumere l'intenzione dell'attrice di perfezionare l'acquisto dalla corresponsione, nel corso di appena due anni, della predetta ingente somma complessivamente pari a € 325.000,00, in ottemperanza agli obblighi assunti – o a lamentare la mancata cancellazione delle trascrizioni quale circostanza ostativa alla compravendita, posto che la citata scrittura integrativa era stata stipulata, secondo quanto emerge dalla stessa, anche al fine di concedere alla Nuova Compagnia un ulteriore termine per provvedervi, trattandosi di adempimento essenziale ai fini della conclusione del definitivo.
Né può ritenersi, infine, che, dalle dichiarazioni rese dalla convenuta in sede di interpello, possa ricavarsi la prova di fatti favorevoli a tale parte (v. Cass. Civ., Sez. III, 09/01/2002, n. 200).
Deve pertanto concludersi che, stante il grave inadempimento posto in essere dalla convenuta, si configuri legittimo il recesso sostanzialmente esercitato da ai sensi dell'art. Parte_1
1385 comma 2 c.c., con conseguente diritto della stessa di esigere il doppio della caparra versata.
pagina 9 di 11 La va pertanto condannata alla corresponsione della somma di € Controparte_1
650.000,00 in favore dell'attrice, pari al doppio della caparra versata (essendo stato riconosciuto dalla stessa convenuta in comparsa di costituzione che la complessiva somma di € 325.000,00 le era stata consegnata dalla promissaria acquirente a titolo di caparra confirmatoria), oltre interessi legali.
Gli interessi legali sono dovuti dalla comunicazione del recesso (13/6/2018) sino alla domanda giudiziale (notifica del ricorso in data 4/1/2021) ai sensi dell'art. 1284, comma 1, c.c., e dalla domanda giudiziale (4/1/2021) sino all'effettivo soddisfo, ai sensi dell'art. 1284, comma 4, c.c..
Non spetta la rivalutazione in difetto di prova del maggior danno non coperto dagli interessi (si veda tra molte Cass. Civ. Sez. II 20/12/2013 n. 28573).
La Suprema Corte ha chiarito, infatti, che la parte non inadempiente che, avendo versato la caparra, recede dal contratto per l'inadempimento dell'altra e chiede il pagamento del doppio, ai sensi dell'art. 1385, secondo comma, cod. civ., accetta tale somma a titolo di integrale risarcimento del danno conseguente all'inadempimento e non può, dunque, pretendere ulteriori e maggiori danni, neppure sotto forma di rivalutazione monetaria della caparra stessa, atteso che il ritardo nell'adempimento del relativo credito, di natura pecuniaria e assoggettato al principio nominalistico sino alla data del pagamento, può essere causa di un'obbligazione risarcitoria del debitore solo in presenza dei presupposti indicati dall'art. 1224 cod. civ. (si veda tra molte Cass. Civ. Sez. II 20/12/2013 n. 28573).
L'accoglimento della domanda avanzata dall'attrice determina il rigetto della domanda spiegata in via riconvenzionale dalla convenuta.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano nel dispositivo secondo i criteri di cui al D.M.
55/2014, avendo come riferimento i valori minimi in ragione del contenuto dispendio di attività difensiva e della non particolare complessità della materia trattata.

P.Q.M.

Il Tribunale di Roma definitivamente pronunciando nella causa di cui in epigrafe, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, così provvede:
• In parziale accoglimento della domanda principale formulata dall'attrice, condanna la
[...]
in persona del legale rappresentante p.t., al pagamento, in favore di Controparte_1
della somma di € 650.000,00 pari al doppio della caparra versata, oltre Parte_1
interessi in misura legale ai sensi dell'art. 1284, comma 1, cc dal 13/6/2018 al 4/1/2021 e, ai sensi dell'art. 1284, comma 4, cc, dal 4/1/2021 sino all'effettivo soddisfo;

• Rigetta la domanda riconvenzionale spiegata dalla convenuta;

pagina 10 di 11 • Condanna la in persona del legale rappresentante p.t., al Controparte_1
pagamento delle spese processuali in favore di che si liquidano in Parte_1 complessivi € 15.116,00 di cui € 14.598,00 per compensi, oltre spese generali, Iva e Cpa come per legge.
Roma, 21/6/2024
Il Giudice
dott. Raffaele Miele
pagina 11 di 11