Repubblica italiana
In nome del popolo italiano
Verbale di udienza con sentenza contestuale
Tribunale Ordinario di Oristano SEZIONE ORDINARI/SPECIALI CIVILE
Giudice: LÒ TA
Indicazione delle parti
Parte_1 (c.f. P.IVA_1 ), residente in
VIA LISBONA 3 09094 MARRUBIU ITALIA Difeso dall'avv. FLORE SERGIO (c.f. C.F._1 ) con studio in VIALE A. DIAZ 73 09170 ORISTANO
– Parte principale –
Parte_2 (c.f. P.IVA_2 ), resi- dente in VIA MARCEDDÌ 225 09098 TERRALBA ITALIA Difeso dall'avv. MARTANI ROBERTO (c.f. C.F._2 ), con studio in VIA CARDUCCI, 9 09170 ORISTANO
– Controparte –
Ruolo: n. 1375/2020 r.g.c.c.
Svolgimento dell'udienza
Il 23 ottobre 2024 sono presenti le note conclusive delle parti.
Le parti concludono come segue:
Parte_1
— 1 — - in via principale, per i motivi esposti rigettare l'avversa do- manda azionata in via monitoria e per l'effetto, revocare, annullare di- chiarare inefficace il decreto ingiuntivo opposto, in quanto infondato in fatto e in diritto.
- accertare e dichiarare che la Parte_3 è debitrice nei confronti della Parte_1 della somma complessiva di euro
6.153,54 di cui: euro 4.800,00 per la pratica urbanistico/edilizia di ade- guamento dell'immobile e cambio destinazione d'uso; euro 660,00 re- lativi a oneri condominiali ed euro 693,54, per spese relative ai consumi d'acqua Org_1 , e per l'effetto dichiarare l'insussistenza del cre- dito preteso in restituzione per intervenuta compensazione delle somme di cui sopra, condannando, altresì, l'opposta al pagamento in favore dell'opponente del maggior credito accertato.
- In via riconvenzionale, accertare e dichiarare che tutti i danni riscontrati nell'immobile locato sono riconducibili ad esclusivo fatto e colpa della Parte_3 , e per l'effetto condannare la stessa al risarcimento dei danni quantificati nella misura di euro 9.337,00, oltre iva, ovvero alla maggiore o minore somma che verrà determinata in corso di causa.
- sempre in via riconvenzionale, condannare la Parte_3
[...] al risarcimento dell'ulteriore danno a titolo di lucro cessante, da determinarsi in ragione dei canoni di locazione non percepiti fino al momento del ripristino del locale.
- Con vittoria di spese, diritti ed onorari.
EDITION FITNESS ASD:
1) ammettere tutte le prove dedite e non ammesse e rinnovare la
CTU alla luce delle emergenze probatorie, come spiegato in conclusio- nale;

2) rigettare le avverse istanze, deduzioni e conclusioni e per l'ef- fetto confermare il decreto opposto
3) Condannare la Controparte_1 al pagamento della somma di € 5.755,90, quale indennizzo per miglioramenti ed addizioni, ex artt. 1592 e 1593 c.c., in subordine ex art. 2041 cod. civ., secondo quanto accertato, anche secondo la quantificazione del CTU, e per le ragioni gradatamente esposte, oltre interessi e rivalutazione
4) Con vittoria di spese e compensi di lite e condanna dell' CP_2
[...] ex art. 96 cpc.
La lettura della sentenza è sostituita dal deposito.
— 2 — Ragioni della decisione


1. I fatti di causa.
Il 3 gennaio 2019 la Parte_1 e l'associazione [...] Org_2 hanno concluso un contratto di locazione, in forza del quale la prima ha concesso alla seconda un immobile a Terralba in via Mar- ceddì 32, prevedendo un deposito cauzionale di 4.500 €. Esponendo di essere receduta dal contratto e di aver riconsegnato l'immobile, senza ottenere la restituzione del deposito cauzionale, il 28 ottobre 2020 la Parte_3 ha notificato decreto ingiuntivo per tale importo.
Il 5 dicembre 2020 la Parte_1 ha presentato opposi- zione tempestiva, indicando vari controcrediti che giustificano il tratte- nimento del deposito e proponendo domanda riconvenzionale per le somme non coperte dal deposito.
Parte_3 ha dapprima chiesto il rigetto dell'opposizione, con domanda subordinata di condanna a pagare 4.500 € «per le ragioni gradatamente esposte nella memoria difensiva»; sostanzialmente, quest'ultima, la stessa domanda formulata con altri termini, tant'è che alla prima udienza ribadiva che «la parte opposta si limita a chiedere il rigetto dell'opposizione». All'udienza di discussione, invece, ha sosti- tuito questa domanda subordinata con una nuova domanda principale di condanna al pagamento dei miglioramenti e delle addizioni o, in su- bordine, per arricchimento senza causa, pari a 5.755,90 €; queste do- mande sono inammissibili, trattandosi di domande del tutto nuove.


2. I danni all'immobile e gli altri inadempimenti.
Parte_1 lamenta che l'immobile sia stato riconsegnato affetto da vari vizi e che Parte_3 non abbia adempiuto altri im- portanti obblighi.
La Parte_3 nega di aver rilasciato l'immobile danneggiato e rileva, in particolare, che il verbale di riconsegna non ha alcun valore probatorio, essendo stato predisposto unilateralmente dalla Parte_1
[...] per essere precisi, si evince che la Parte_3 ha firmato
— 3 — il verbale di riconsegna, apponendovi però la dichiarazione «Il condut- tore contesta tutte le voci che precedono». In seguito, contesta punto per punto i vizi denunciati.
Di seguito, un quadro riassuntivo dei vizi denunciati e delle difese di Parte_3
— 4 — Organizzazione_3
Il gradino di marmo della scala Fa parte di una scala comune con fronte strada era danneggiato. accesso alla pubblica via. Non vi sono elementi per attribuire re- sponsabilità a qualcuno.
Pavimenti e placcaggio del bagno Lavori autorizzati in contratto. diversi dagli originali.
Mancanza di due pannelli di car- Smaltiti, come da intenzione tongesso 2x2,70m e tramezzi della locatrice. Mancanza dei tubi al neon. Già fuori uso all'inizio del con- tratto. Plafoniere sporche di pittura, Già in quelle condizioni all'inizio danneggiate e in parte smontate. del contratto. Perdita d'acqua dal pavimento Mai riscontrato perdite, neanche del bagno. in sede di riconsegna.
Pareti e soffitto del piano rialzato Ritinteggiatura secondo colora-
e del seminterrato ritinteggiati zione preesistente. malamente.
Balcone laterale danneggiato da Le infiltrazioni sono risalenti nel infiltrazioni causate dalla con- tempo e derivano dal piano supe- densa d'acqua di scarico del con- riore dello stabile (v. altri balconi dizionatore. dell'edificio). La condensa veniva convogliata al piano inferiore mediante tubo.
Pavimento danneggiato dal mo- Foro per il tubo autorizzato al tore del condizionatore. precedente conduttore e pia- strella già ripristinata.
Sagome di polistirolo ripristinate Pt_4 non risultante dal verbale, malamente. in quanto esse si trovavano nello stato in cui erano all'inizio del contratto.
Vetri e pannelli murari danneg- Vizio non risultante dal verbale, giati. in quanto esse si trovavano nello stato in cui erano all'inizio del contratto. Pavimento dell'ingresso con le- Si trovava nello stato in cui erano sioni, abrasioni, calce e vernice. all'inizio del contratto. Costi ec- cessivi.
Mancanza della pompa di calore. Pompa non funzionante e non a norma. Sostituita.
— 5 — Organizzazione_3
Lavandino del bagno disabili Servizio realizzato ex novo dal montato malamente. conduttore.
Piastrelle rotte. Alla riconsegna non sono risul- tate piastrelle rotte.
Vetrate, pavimento e plafoniere Si trovava nello stato in cui erano sporche. all'inizio del contratto. Battiscopa rovinato. Si trovava nello stato in cui era all'inizio del contratto;
anzi, in alcuni punti mancava e la condut- trice l'ha fatto installare a proprie spese.
Piastrelle rotte nel parcheggio Parcheggio sulla pubblica via. fronte strada. Non vi sono elementi per attri- buire responsabilità a qualcuno.
Impianto elettrico non a norma, I cavi erano già scoperti. con cavi scoperti.
Mancanza di conformità per gli Impianto elettrico ripristinato impianti elettrico e idrico. allo stato originale, quindi senza necessità di conformità.
Mancanza di documentazione re- Costi non provati e comunque ec- lativa all'agibilità e al cambio di cessivi (4.800 €). destinazione.
Inadempimento oneri condomi- Mai quantificati, mai ricevuto le niali (660 €). delibere di ripartizione delle spese, mai ricevuta la tabella mil- lesimale.
Vi sono indicati servizi mai effet- tuati.
Inadempimento bollette acqua Consumi sproporzionati (rilevati
(639,54 €). 211 mc), in particolare quando la palestra è stata chiusa a causa del lock down.
Inadempimento imposta di regi- Pagata. CP
per risoluzione anticipata.
— 6 — In relazione alla perdita d'acqua dal pavimento del bagno, si deve riscontrare l'inconsistenza della difesa di Parte_3 ; peraltro, non corrisponde al vero che la perdita non è stata rilevata al momento della riconsegna: risulta dal verbale, per quanto contestato. In relazione alla mancanza di conformità dell'impianto idrico, nulla è stato dedotto. Per il resto, di fronte alle puntuali difese di Parte_3 nulla di specifico è stato dedotto da Parte_1 Ogni asserito vizio lamentato ha trovato puntuale giustificazione, salvo poche eccezioni. È indubbio che Parte_3 abbia mutato la destinazione d'uso del locale da negozio a palestra, così come è indubbio che non abbia provveduto ad alcun adempimento amministrativo in relazione a tale mutamento. A fronte di un preventivo di 4.800 € per la cura della pra- tica, Parte_3 non poteva limitarsi a lamentarne l'eccessività, ma avrebbe dovuto muovere una contestazione puntuale sugli elementi di calcolo, offrendo elementi alternativi. Peraltro, non ha pregio affermare che non c'è prova dell'esborso effettivo: il risarcimento del danno ben può consistere anche nel rimborso di una spesa futura che si è resa ne- cessaria a causa dell'inadempimento dell'obbligato. Non è in contestazione che Parte_3 non abbia mai pagato alcunché a titolo di oneri condominiali. Le contestazioni relative al fatto che essi non siano mai stati quantificati, che manchino le delibere di ripartizione e che non sia stata ricevuta la tabella millesimale (nono- stante dichiarazione contraria in contratto) sono tutte superate dal pro- spetto agli atti, firmato dall'amministratore di condominio, contenente tutte le indicazioni necessarie. Irrilevante, oltre che piuttosto implausi- bile, il fatto che il locale non consentisse l'accesso a parti comuni;
fatto che peraltro è in contraddizione con la lamentata assenza di illumina- zione e pulizia degli spazi comuni, che non trova ragione visto l'asserita impossibilità di accedere alle parti comuni. La somma richiesta, per 660
€, è quindi dovuta. Allo stesso modo, non è in contestazione che Parte_3 non abbia mai pagato alcunché a titolo di consumo d'acqua. Essa si difende sostenendo, da un lato, che i consumi non siano stati comunicati e, dall'altro, che i consumi siano eccessivi. Si tratta di contestazioni prive di pregio, in quanto nell'ordine naturale dei rapporti locativi il condut- tore deve procedere al cambio di intestazione dell'utenza, cosa che nel caso di specie non è stata fatta. La Parte_3 non può prima omet- tere la volturazione e poi lamentare l'eccessività dei costi richiesti, in mancanza di una pattuizione contrattuale precisa. La somma richiesta, per 649,50 €, è quindi dovuta.
— 7 — Il deposito cauzionale avrebbe il diverso scopo di garantire la re- stituzione dell'immobile senza vizi, ma Parte_1 può comun- que trattenerla a titolo di compensazione, in relazione ai controcrediti sopra indicati, coma da essa espressamente domandato. Essa ha inoltre diritto a ulteriori 1.609,52 €, somma non coperta dal deposito.


3. Il lucro cessante.
Parte_1 lamenta di non aver potuto dare in locazione l'immobile prima di aver fatto accertare i danni in sede di accertamento tecnico preventivo e di averli ripristinati, il che si è tradotto in un man- cato incasso.
La domanda è infondata, in quanto nulla è stato riconosciuto a titolo di risarcimento del danno. A fronte delle difese delle parti, si deve concludere che l'immobile, salvo eccezioni, è stato consegnato in stato non ottimale e restituito nelle stesse condizioni. Parte_1 non può quindi porre su Parte_3 le conseguenze della necessità di procedere al ripristino dopo la riconsegna.


4. Le spese del processo.
Le spese devono essere compensate, in ragione della soccom- benza reciproca.
Dispositivo
Il Tribunale: 1. revoca il decreto opposto
2. condanna Parte_3 a pagare 1.609,52 € a CP_4
[...] oltre rivalutazione e interessi come da sezioni unite 1712/1995 dal dovuto al saldo 3. compensa le spese
Si comunichi.
— 8 — Il giudice
LÒ TA
— 9 — 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
23 ottobre 2024