IL TRI BUNALE O RDINARIO DI RO MA
XVII SEZIONE CIVILE
CAUSA R.G. 56784/ 2022
Verbal e d i Ud ien za
All'udi enza del 17 novemb re 2025, i nnanzi al giudi ce, dott.ssa Paol a
ZZ, sono pres enti:
Per part e opponent e l'avv. M assi mo C IR ILLI, anti st atario.
Per part e oppost a l 'avv. Leonardo Di Marco, in sostituzi one dell 'avv.
IL ND I , anti statario .
Il Giudice invita i di fensori presenti all a precisazi one del le concl usioni e alla discussione orale ai sensi dell'art.281 sexies c.p.c.
I difens ori si riport ano rispett ivament e, part e opponente, all e concl usioni rassegnate nell'atto di citazione in opposizione;
parte opposta a quelle indi cat e nell a compars a di costit uzione e rispost a.
IL Giudi ce invita l e parti ad illustrare i fatti IL evanti di causa
Terminat a l a dis cus sione il Gi udi ce si riti ra in Cam era di consigli o e all'esito emana il provvedimento che segue. R.G. 56784/ 2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NO ME DEL PO POLO IT ALIANO
IL TRI BUNALE O RDINARIO DI RO MA
XVI I SEZIO NE CIVILE
in composi zione m onocrati ca i n persona del Giudice Onorari o P aol a
ZZ , al t ermine dell'udi enza di discussione oral e del gi orno 17
novembre 2025 ha pronunzi ato, ai sensi dell 'art .281 sexi es c.p.c. l a seguent e
S E N T E N Z A
nell a cont roversi a civile is critt a al n. 56784/ 2022 del R uol o General e
Affari Civili Contenzios i vertent e
T R A
nat o a FA (B rindisi ) il 24/09/1970, codi ce Parte_1
fiscale: , resident e i n R om a , Via Tom aso CodiceFiscale_1
Sillani 11 e el ett ivament e domi cili ato in Roma, all a Via Maria B arbara
Tosatti 26, con e presso l'Avv. IM CiILli , indirizzo pec:
it giust a procura all e l iti in cal ce Email_1 Email_2
all a cit azione i n opposizione
OPPONENTE
Pag. 2 di 11 E
, in persona del legal e rappresent ant e, con sede Controparte_1
in Rom a alla Via dell e Cili egi e n. 68 abc, C .F. P.IVA_1
rappresentata e difesa dall'Avv. IL Aleandri e dall'Abogado Lucia
NA AR che agisce d'intesa ex D.Lgs. 96/2001 con il primo difensore, ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell'Avv. IL
Aleandri sit o in Roma all a Via Flam ini a n.16 , indirizzo di gital e, pec:
giust a procura all e l iti allegata Email_3
all a com pars a di cost ituzi one
OPPOSTA
Oggetto: m edi azione
Con clusioni : le part i hanno concluso com e da verbal e di udi enza
CONCIS A ESPOS I ZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DIRITTO
DELLA DE IS NE
Con ri corso del 3.05.2022 la soci età – Controparte_1
prem ett endo di es sere credi tri ce nei confront i di per Parte_1
l'attività di mediazione prestata (per l'acquisto relativa all'immobile di propri et à della Soci età r.l., sit a in Rom a, alla Via delle C iliegi e Pt_2
n. 66, interno 13, piano terzo) della somma capitale di € 10.000,00 +
IVA giust a atto di ri conos cim ento dell a provvigione sott oscritto i n dat a
02.12.2021 - ri correva al Tribunale di R oma per senti re emet tere decret o ingiuntivo nei c onfronti di . Parte_1
Pag. 3 di 11 Il Tribunal e di R oma con decreto i ngiunti vo 9995/2022, em esso il
7.06.2022, i ngiungeva - in conformit à al ricorso – a Parte_1
di pagare la somma di € 12.200,00 (IVA inclusa), oltre interessi di legge e spese dell a procedura m onitori a in favore dell a ricorrente, l a quale noti ficava il ri corso e il pedis sequo decreto in data 28.07.2022.
Con atto di cit azione noti ficat o in data 8. 09.2022 Parte_1
proponeva opposi zione avverso il cit ato decret o ingiunt ivo , per senti re accogli ere l e seguenti conc lusi oni: “Piaccia all' Ill.mo TRIBUNALE
adito, cont rari is r ej ectis : 1) In vi a prel iminare NON CON C EDERE LA
PROVVISORIA ESECUZIONE AL DECRETO OPPOST O;
2) Accertare i
fatti per cui è causa e, per l' effetto;
3) Accogliere , per tutti i narrati
titoli e motiv i, la presente opposizione , e per l 'ef fet to revocare il
decreto opposto;
4) Con vittoria di spese, diritti e onorari di lite, olt re
rimborso spes e general i CPA e IVA come per l egge da at tribui rsi ai
sottoscritti PROCURATORI ANTISTATARI”.
L'opponente - dopo aver premesso di aver sottoscritto a mani della
[...]
CP_ una propost a i rrevocabil e di acquisto rel ati va ad Parte_3
immobil e, in cors o di costruzione, sito in ROMA VIA DELLE C ILIEGIE
66, e di aver proposto il corrispettivo di € 280.000,00 con le seg uenti modalità: € 5.000,00, versati alla firma della proposta, € 15.000,00 entro il 22.12.2021, € 25.000,00 entro il 15.02.2022, € 50.000,00 entro il
16.05.2022, € 15.000,00 entro il 15.07.2022 il tutto in acconto prezzo,
con sal do al rogit o da stipul arsi entro il 31.12.2022 - rappresent ava che,
Pag. 4 di 11 a causa del COVID, aveva subito il blocco dell'attività ma – non appena cessato i l bl occo – di aver cercato di perfezionare l'affare, soll eci tando la sottoscri zione del prelimi nare. Il t utto senza esit o.
Veniva ecce pito che ness un vincolo gi uridico era sort o tra il Pt_1
ed il venditore ai sensi e per gli effetti dell'articolo 7 della proposta e,
quindi, che non era sort o il diri tto all a provvi gione. Quest o perché il mai aveva avuto contezza dell'accettazione della proposta con Pt_1
le m odalit à des critt e e patt uit e nel predet t o arti col o 7.
Veniva eccepito – ai s ensi del l'arti colo 8 dell a propost a di acquist o – il verificarsi dell a condizi one ri sol utiva all a luce dell a non corrispondenza del bene di cui all a propost a, t rattandosi di immobile i n fabbri cato da cost ruire.
Si costit utiva l'opposta, l a qual e rassegnava l e seguenti conclusi oni:
“Voglia l'Onorevole Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria
del caso o di legge, ogni di versa e contrari a istanza ed eccezione
disatt es a anche in via istr uttoria ed i nci dental e: In Via Prelimi nare:
confermare l a pr ovvisoria esecuti vità del decreto oppost o;
In Vi a
Principale: rigettare le avverse domande e, per l'effetto, dichiarare
dovut e le somme por tate dal medesimo de creto i ngiunti vo;
In Ogni C aso:
con vitt oria di s pese dir itti e onorari del procediment o moni torio e del
presente Giudi zio da dist rars i i n f avore del procuratore antist atari o avv.
IL DR.
Pag. 5 di 11 L'opposta, dopo aver ILevato che la proposta veniva acce ttata da parte dell a promitt ent e vendit rice i n dat a 03.12.2021 e port at a all a conoscenza dell'opponente in pari data, evidenziava come il diritto alla provvigione
ex 1754 – 1755 cc fos se m aturato, in ragione dello svolgim ento dell'attività di intermediazio ne. Rilevava, inoltre, che le deduzioni svolte dall'opponente circa l'avanzamento o meno della costruzione
CP dell'immobile fossero circostanze da opporre alla venditrice . Pt_2
CP e non all a soci età di medi azi one immobili are Parte_3
che, in forz a del l'attivit à esplet at a e documentata, aveva maturato il diritt o a ri chi edere gli importi provvigi onali.
All a prim a udi enza veni va ri gettata la richiesta di provvisori a esecuzione del decret o ingiunt ivo opposto, concessi i termini ex 183 comma VI cpc e rinviat a la causa al 27.06.2024
All'udienza del 27.06.2024 venivano rigettate le richieste istruttorie e la causa ri nvi at a per la preci sazi one dell e concl usioni e discussione orale
ex art . 281 s exies cpc, previ a concessione all e parti di t ermine per il deposit o di m emorie concl usive, all'udi enza odierna.
A seguito di vari azi one t abell are con provvedim ent o del President e del
Tri bunal e del 3/07/ 2025, l a causa veni va da ul timo assegnata a questo giudi ce che fiss ava udienza per i m edesim i incombenti all a dat a odi erna.
L'opposizione è fondata e merita accoglimento.
Pag. 6 di 11 Dagli atti di caus a, e nello specifico dall a propost a di acquisto del
2.12.2021 (doc. 1 di parte opponente), emerge che l'immobile è solo descritto nell a com posizione m a non com piut ament e identif icato.
Ciò detto, va ILevato come la Giurisprudenza ritenga che “Il requi sito
dell a det er minatezza o deter mi nabil ità dell'oggetto del contratto, in caso
di compravendi ta di bene immobi le, non postula l'i ndi cazi one dei tre
confini, r ichi esta dall'art.29 de lla l egge 27 f ebbraio 1985, n.52 al solo
fine dell a trascrizione dell 'att o, ma solt anto la si cura indi viduabilit à del
bene, per la qual e può ess er e suffi ci ent e, nel contrat to, l'indi cazi one dei
suoi dati catast ali ed il r iferiment o alle mappe censuari e” (Cass. Civ.
6166/ 2006) inolt re va ILevato che – nell 'ipotesi di i mmobili da cost ruire, com e nel caso di specie – il l egislat ore (d. l gs. 122/2005) ha previsto che “all 'at to dell a stipula di un contratt o che abbia come
finalit à il tr asf eri mento non i mmedi ato della propri et à o di altro diritt o
real e di godi mento su un immobil e da cost ruire o di un at to avent e l e
medesime f inal ità, ovvero in un momento precedent e, il costrut tore è
obbli gato, a pena di nul lità del contrat to che può essere f atta valere
uni camente dall 'acquirent e a procurare il ILasci o ed a consegnare
all'acquir ente una fi dei ussione”.
Facendo appli cazi one dei pri ncipi espressi - e nell'anali zzare la proposta di acqui sto del 2.12.2021 - non può non essere IL evato come la st essa contenga la sol a i denti fi cazi one cat ast ale dell 'immobil e demolito e -
inolt re - l a m ancat a produzione di una polizza fideiussoria, st ant e
Pag. 7 di 11 l'obbligo normativo a carico del costruttore/venditore di consegnare all'acquirente – prima o all'atto della stipula del contratto preli minare –
una fideiussione, fa sì che non possa ritenersi sorto un valido vincolo tr a l'opponente e la venditrice r.l. Pt_2
A ciò si aggiunga l'ulteriore circostanza che l'opposta non ha documentato di aver comunicato l'accettazione della proposta (ladd ove la stess a fos se ri t enuta valida anche a presci ndere dal la m ancat a identificazione cat astal e e dall a m ancat a allegazi one del la poli zza fideiussoria) con le modalità pattuire all'articolo 7 della proposta di acquisto, ovvero tramite tel egramm a, raccom and at a A/R , fax o pec.
Anche a vol er pres cindere dall e consi derazi oni appena espresse, va
IL evato che, nell a speci e, proposta di acqui sto e accett azione sono considerati solo un accordo preparatori o , qui ndi , non sono vincol anti com e un cont ratto prel iminare , m a sono solo una puntazi one dest inata a fissare il cont enut o del s uccessivo negozi o che dovrebbe assumere natura di contratto preliminare: con l'accettazione della proposta di acquisto non può dirsi concluso l'affare e, quindi, sorto un valido rapporto giuridi co tra l e parti .
Tale antecedente sul vincolo giuridico tra l'opponente e il venditore costit ui sce il presupposto l ogico -giuridi co per l a questione Parte_4
in esame, ovvero il diritto alla provvigione dell'opposta, contenuto nel riconoscimento di provvigione del 2.12.2021 (doc. 8 di parte opponent e)
da versare alla dat a di accett azi one del la propos ta.
Pag. 8 di 11 Questo perché, derivando il di ritto del mediatore all a provvigione dall'intervenuta conclusione dell'affare, ai fini del sorgere del diritto non è suffici ente un m ero vincol o preparat ori o, idoneo solt anto a regol are l e s uccessi ve arti col azioni del proc edim ento negozi ale, com e nel caso del preli mi nare di preliminare. Il di ritt o al la provvigione per l'attività di mediazione, infatti, presuppone la conclusione di un vero e propri o affare in s enso economi co -giuri dico. Tal e non può rit enersi,
invece, il cont rat to preliminare di preliminare. L'affare deve considerarsi concluso “quando, tra l e parti post e in relazione dal
mediat or e, s i si a concluso in vi ncolo che abiliti ciascuna di esse ad
agire per la esecuzione specifica del negozio nelle forme di cui all'ar t.
2932 c.c. ovvero per il risarci ment o del danno deri vante dal mancato
consegui mento del r isultat o util e del negozio programmato” (Cass. Civ.
32066/2021).
A quanto dett o si aggiunga che la Giurisprudenza è concorde (da ultimo
Cass. Civ. 9612/2023) nel ri t enere che “Deve considerarsi come non
apposta per nullit à par zial e di prot ezi one, ex art. 36, comma 1, del
d.lgs. n. 206 del 2005, la clausol a contenuta in un contratto di
mediazi one che pr eveda l a maturazione del diritto alla provvigi one in
una f ase non cor rispondente alla concl usione dell 'affare,
nell 'interpr etazione datane dal la giuri sprudenza di l egi tti mità, poiché
det ermina un signifi cati vo s quili brio normati vo ex art. 33, comma 1, del
Pag. 9 di 11 citat o d.l gs., cos ì s travolgendo il fondamento causal e dell 'operaz ione
economi ca pos ta i n esser e dall e parti”
Nel caso che ci occupa, non essendo sorto tra l'opponente e il venditore un val ido rapporto giuridi co, e st ante l a vessatori a dell a Parte_4
cl ausola che prevede l a m at urazione dell a provvi gione i n una fase antecedente la conclusione dell'affare, va escluso anche sotto tale profil o il di ritto del l'oppost a all a provvi gione per non aver maturato il diritto e, conseguentemente, l'opposizione va accolta e il decreto ingiuntivo revocat o.
Le spes e di lit e s eguono l a soccombenza e si l iqui dano com e in dispositivo s econdo i crit eri medi di cui al DM.55/2014, com e aggi ornati con D.M. 147/2022.


P.Q.M.


Il Tri bunal e Ordi nario di Rom a XVII Sezione C ivil e in composizi one monocrati ca, dis att esa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezi one,
definit ivament e pronunci ando nell a causa di opposizi one a decreto ingiuntivo is critt a al n. 56784/2022 promossa da Parte_1
contro così provvede: Controparte_1
- accogli e l'opposi zi one avverso il decret o ingi unti vo 9995/2022, em esso dal Tribunale di Roma il 7.06.2022, che, per l'effetto, viene revocato;

- condanna l'oppost a al pagam ent o in favore dell 'opponent e dell e spese e onorari di lit e che si liqui dano , di rettamente a favore d el l 'avvocato
IM Ci IL li , antis tatario, in com plessivi € 4.000,00 per onorari
Pag. 10 di 11 oltre rim borso forfettario nella misura del 15%, Cpa e Iva come per legge.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., allegata a verbale del 17 novembre 2025.
Il Giudice Onorario
Paol a R agozzo
Pag. 11 di 11