N. R.G. 2482/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SASSARI
Prima Sezione Civile
Il Tribunale civile di Sassari in composizione monocratica nella persona del Giudice, dott.ssa Elisabetta
Carta, ha pronunciato la seguente
SENTENZA EX ART 281 TERDECIES C.P.C.
Nella causa iscritta al n. 2482/2024 R.G. e promossa da:
(C.F.: ), Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F.: , elettivamente domiciliate in Cosenza, via G. Santoro, n. 20, presso e C.F._2 nello studio dell'avv. Cesare Greco, che le rappresenta e difende, coma da procura in atti,
RICORRENTI contro
(C.F.: ), in persona Controparte_1 P.IVA_1 dell'amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in via Olbia, n. 5/a, presso e nello CP_1 studio dell'avv. Emanuele Quirino Meloni, che lo rappresenta e difende in forza di delega in atti,
RESISTENTE
OGGETTO: Comunione e condominio, impugnazione di delibera assembleare – spese condominiali.
Conclusioni delle parti: per parte ricorrente:
«1) Preso atto della richiesta di per riconoscimento dell'errore di Parte_3 calcolo e dell'errore sulla deliberazione impugnata, si chiede che il Giudice valuti la soccombenza virtuale del;
2) Per l'effetto della soccombenza virtuale si chiede di condannare il CP_1 condominio convenuto alla refusione delle spese legali, oltre rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge, oltre ad onorari del procedimento di mediazione, secondo i parametri di legge». per parte resistente: «a) dichiarare la cessazione della materia del contendere per sopravvenuto difetto di interesse agli specifici motivi di impugnazione ex art. 2377, ultimo comma, C.c., con compensazione
pagina 1 di 6 di spese e compenso del giudizio;
b) in subordine, respingere il ricorso nel merito per i motivi in espositiva, con vittoria di spese e compenso del giudizio. Preso atto che, con note d'udienza in data odierna, Controparte aderisce all'eccezione di cessata materia del contendere e chiede la soccombenza virtuale, si insiste per la compensazione di spese e compensi del giudizio in considerazione della condotta collaborativa del Condominio, di quanto sostenuto per la costituzione in giudizio, e della mutualità della norma prevista per il regime societario».

MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
Con ricorso ex art. 281-decies, c.p.c., ritualmente notificato, e Parte_1 Parte_2 hanno convenuto in giudizio il in via
[...] Controparte_2 CP_1 Controparte_1 per ottenere l'annullamento della delibera condominiale assunta in data 14.5.2024.
Hanno allegato che il lastrico solare del predetto condominio era di proprietà esclusiva dei condomini e e che tale lastrico -fin dal 2019- era stato interessato da problemi di CP_3 CP_4 impermeabilizzazione.
Hanno dedotto che l'assemblea aveva preso atto della necessità di avviare i lavori di impermeabilizzazione del lastrico con la delibera del 27.9.2019, senza che, tuttavia, l'amministratore del condominio vi avesse dato seguito e che solamente con la deliberazione del 14.5.2024 – oggetto dell'odierno giudizio -il aveva affidato ad una ditta l'esecuzione dei lavori di ripristino. CP_1
Hanno quindi contestato la validità della delibera assunta il 14.5.2024 in quanto gli oneri derivanti dai predetti lavori sarebbero stati divisi nel seguente modo: 1/3 a carico del proprietario del lastrico
( ); 1/3 a carico dei proprietari dei due immobili posti al di sotto del lastrico ( e Vasa); CP_3 Per_1
1/3 a carico di tutti i condomini.
Hanno rappresentato, in particolare, che l'adozione di tale criterio di riparto era in aperta violazione dell'art. 1126 c.c., a mente del quale le spese relative alla riparazione dei lastrici solari devono essere poste per un terzo a carico dei condomini che del lastrico hanno l'uso esclusivo, e per due terzi, a carico dei condomini a cui il lastrico solare serve.
A conforto di tale tesi, hanno richiamato l'orientamento espresso da Cass. civ., Sez. VI, Ord. n.
11484/2017.
Hanno quindi aggiunto che anche la divisione delle spese afferenti al ripristino (ex art. 2051 c.c.) dell'immobile posto al di sotto del lastrico solare (che aveva subito le infiltrazioni) sarebbe stata viziata dal medesimo errore, in quanto anche per tale ripartizione si sarebbe dovuto seguire il disposto dell'art. 1126 c.c.
pagina 2 di 6 A sostegno della loro impostazione, hanno richiamato ed allegato dei precedenti provvedimenti di questo Tribunale e segnatamente l'ordinanza in data 14.3.2022 (R.G. n. 1796/2021).
Infine, hanno sottolineato che la responsabilità del danno occorso dovrebbe ricadere sul proprietario del lastrico (in quanto custode ex art. 2051 c.c.) e sull'amministratore del condominio, sig.
[...]
(ai sensi dell'art. 1130 c.c.), posto che fin dal settembre 2019 (v. verbale di assemblea del CP_5
16.12.2020), l'assemblea aveva preso atto dell'esistenza del danno ed aveva dato mandato all'amministratore affinché desse corso ai lavori di ripristino.
Hanno concluso come in epigrafe.
Con comparsa di costituzione e risposta in data 31.3.2025 si è costituito in giudizio il CP_1 resistente, il quale ha dichiarato che nelle date 6.3.2025 e 16.3.2025 si era riunita l'assemblea condominiale la quale aveva rettificato quanto deliberato nell'impugnata assemblea del 14.5.2024.
Ha, quindi, chiesto la cessazione della materia del contendere per sopravvenuto difetto di interesse all'impugnazione.
Nel merito della vicenda, ha -tuttavia- contestato l'interpretazione che dell'art. 1126 c.c. hanno offerto i ricorrenti, sottolineando la correttezza del criterio adottato dal codominio nella delibera impugnata, in quanto una quota delle spese (pari ad un terzo) avrebbe dovuto essere posta a carico di tutti i condomini, in ragione del fatto che il lastrico solare funge da copertura anche di parti dell'immobile che sono comuni a tutti i condomini e segnatamente quelli asserviti dalla c.d. colonna d'aria, ovvero cui il lastrico solare funge da copertura.
In ragione di ciò ha richiesto la compensazione delle spese del giudizio ed ha rassegnato le conclusioni riportate in epigrafe.
Il processo è stato istruito attraverso le produzioni documentali delle parti e, all'esito dell'istruttoria, lette le note di trattazione scritta con il cui scambio è stata sostituita l'udienza dell'1.4.2025 ex art. 127 ter c.p.c., la causa è stata trattenuta in decisione ex art. 281-sexies u.c. c.p.c.
***
In via di premessa, è opportuno osservare che già prima della celebrazione della prima udienza di trattazione, ma successivamente alla notifica dell'atto introduttivo del presente giudizio, è stata convocata l'assemblea condominiale del 6.3.2025, che ha rettificato la delibera impugnata.
Tale circostanza determina la cessazione della materia del contendere, chiesta congiuntamente da ambo le parti, essendo avvenuto in corso di causa un fatto che determina il venir meno dell'interesse sottostante alla pronuncia giudiziale richiesta.
Parte ricorrente ha tuttavia insistito nella condanna del convenuto al pagamento delle spese CP_1 di lite, secondo il criterio della c.d. soccombenza virtuale.
pagina 3 di 6 Come precisato dalla giurisprudenza, al fine di compiere tale valutazione si deve tenere in considerazione la fondatezza delle prospettazioni iniziali delle parti, a prescindere dal fatto sopravvenuto che ha determinato la cessazione della materia del contendere (v., ex multis, Cass. civ.,
Sez. II, Ord. n. 30251/2023).
Orbene, si osserva che in questa prospettiva va rilevato che la deliberazione assunta in data 14.5.2024 era senz'altro invalida per contrasto con quanto stabilito dall'art. 1126 c.c.
Come è noto la ratio della norma predetta è quella di distinguere due gruppi di condomini, ovvero, da un lato, quelli che dal lastrico solare traggono soltanto l'utilità che deriva dalla funzione principale di questo, che è quella di servire, come il tetto, alla copertura dell'edificio o di una parte dell'edificio e, dall'altro, quei condomini, che oltre a trarre tale utilità, hanno del lastrico solare l'uso esclusivo. In ragione di ciò, il legislatore ha posto le spese di manutenzione e di ricostruzione per un terzo a carico dei condomini che del lastrico hanno l'uso esclusivo e per gli altri due terzi a carico di tutti i condomini dell'edificio a cui il lastrico serve di copertura.
In merito all'individuazione di questi ultimi, la corte di Cassazione ha precisato che «l'art. 1126 c.c., obbligando a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, "tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve", si riferisce evidentemente a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto (cfr. Cass. Sez. 2, n. 7472 del 04/06/2001; Cass. Sez. 2, n. 3542 del 15/04/1994; Cass. Sez.
2, n. 244 del 29/01/1974; anche Cass. Sez. 2, n. 2726 del 25/02/2002)», rilevando, altresì, che restano esclusi gli altri condomini alle cui porzioni individuali il lastrico stesso non sia sovrapposto, indipendentemente dall'esistenza, nella colonna d'aria ad esso sottostante, di parti comuni” (così Cass.,
Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 11484 del 10/05/2017).
Il criterio di ripartizione delle spese adottato nella delibera impugnata è quindi contrario alla legge.
Giova precisare, inoltre, che -pur essendo la norma di cui all'art. 1126 c.c. di carattere dispositivo- non
è emerso e neppure è stato allegato in giudizio che il regolamento condominiale abbia adottato un sistema di ripartizione delle spese derogatorio, con la conseguenza che la suddivisione degli oneri relativi al rifacimento del lastrico deve seguire il principio contenuto nella norma codicistica, come decodificata dalla giurisprudenza di legittimità.
Le stesse considerazioni valgono per la ripartizione delle spese relative alla riduzione in pristino dei danni cagionati al piano sottostante al lastrico, considerazioni che sono rafforzate dal seguente arresto della Cassazione a Sezioni Unite: «qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia
pagina 4 di 6 comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il
Condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria;
il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del ” (v. SS.UU. sentenza n. CP_1
9449 del 10/05/2016), ovvero «dei condomini diversi da quelli che hanno l'uso esclusivo del lastrico solare», come affermato dall'orientamento sull'art. 1126 c.c. della Cassazione (v. Cass. civ., Sez. II,
Sent. n. 16583/2012; Cass. civ., Sez. II, Sent. n. 1451/2014 e Cass. civ., Sez. VI - II, Ord. n.
11484/2017), fermo restando che -come già segnalato- i condomini cui si riferisce l'art. 1126 c.c. sono
«i soli condomini che siano anche proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico ed alle quali esso funge da copertura, mentre restano esclusi gli altri condomini alle cui porzioni individuali il lastrico stesso non sia sovrapposto, indipendentemente dall'esistenza, nella colonna d'aria ad esso sottostante, di parti comuni» (Cass. civ., Sez. VI - II, Ord. n. 11484/2017).
Tutto ciò premesso ritiene il Giudice adito che in ragione delle motivazioni esposte sussista l'indiscutibile soccombenza virtuale del CP_1
Le spese di lite, pertanto, seguono il principio della soccombenza e della causalità e sono liquidate a favore dell'attore come in dispositivo applicando lo scaglione di valore indeterminabile complessità bassa ed il valore minimo per la fase studio, introduttiva e decisionale uniche svolte.


P.Q.M.


Il Tribunale di Sassari, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e difesa disattesa e respinta, così provvede:
1. – Accerta e dichiara l'intervenuta cessazione della materia del contendere.
2. – Condanna il resistente in persona dell'Amministratore pro tempore al pagamento CP_1 delle spese di lite in favore dei ricorrenti che liquida in complessivi € 1.453,00 per competenze, oltre spese vive e accessori di legge.
Sassari 18 aprile 2025.
Il Giudice
pagina 5 di 6 Dott.ssa Elisabetta Carta
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