Repubblica Italiana
Tribunale di Pistoia In Nome del Popolo Italiano il giudice dott.ssa Lucia Leoncini ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa n. 502/2020 tra le parti:
cf , Parte_1 C.F._1 con l'avv. CALISTRI ALFREDO (cf C.F._2
ATTRICE
(cf Parte_2 C.F._3
(cf ), Parte_3 C.F._4 con l'avv. PANICUCCI ENRICO (cf ); C.F._5
(cf CP_1 C.F._6 con l'avv. GUIDI RICCARDO (cf ) C.F._7
CONVENUTI
Decisa a Pistoia in data 18/11/2025 sulle seguenti conclusioni:
Attrice: non ha depositato nota scritta ex art. 127ter c.p.c. contenente p.c., depositando poi unicamente la comparsa conclusionale ove ha concluso come in atto di citazione da intendersi qui richiamato
Convenuti come da nota scritta ex art. 127ter c.p.c. CP_2 contenente p.c., dep. 10.6.2025, da intendersi qui integralmente richiamata
Convenuto come da nota scritta ex art. 127ter c.p.c. contenente p.c., CP_1 dep. 4.6.2025, da intendersi qui integralmente richiamata
Fatto e diritto
I.1. Con atto di citazione in rinnovazione per mancata iscrizione a ruolo nei termini, ha evocato in giudizio con azione di rivendica e, in Parte_1 subordine, di usucapione e e CP_1 Parte_2 Parte_3 chiedendo: “

1. In accoglimento della domanda di rivendica avanzata dalla Parte_1 accertare e dichiarare il diritto di comproprietà indiviso paritario con gli altri convenuti della stessa sul piazzale antistante i beni trasferiti con decreto di trasferimento integrativo nella procedura esecutiva 222/2010 del Tribunale di
Pistoia ai signori e già identificato al catasto Parte_2 Parte_4 terreni del comune di Uzzano alla particella 639 del foglio 5 e non avente autonoma rappresentazione al catasto fabbricati;



2. In conseguenza di ciò, ordinare ai convenuti di porre in essere tutte le attività necessarie e rilasciare le autorizzazioni necessarie per trasferire il detto resede
a comune del Catasto terreni al catasto fabbricati (operazione necessaria per la corretta identificazione catastale del bene comune);


3. Ordinare al competente conservatore dei registri immobiliari, esonerandolo da ogni responsabilità, la trascrizione della emananda sentenza;

In tesi


4. Dichiarare ed accertare il diritto di comproprietà della OR , Parte_1 indiviso paritario on gli altri convenuti, sulla porzione di scala di accesso all'appartamento insistenti sulla particella 1444 sub. 1 per essere stati trasferiti alla stessa mediante atto notaio del 05.08.2005; Per_1


5. Dichiarare ed accertare che con il ridetto atto è stata costituita servitù di Per_1 passaggio alla pedona sulla particella 1444 sub. 1 per accedere alla scala di cui al punto precedente per il tramite del cancellino pedonale che insiste sulla stessa particella per accedere alla via VIII Marzo del Comune di Uzzano;

In ipotesi


6. Dichiarare ed accertare che la signora ha usucapito sia la Parte_1 comproprietà della porzione di scala di cui al precedente punto 4 e la servitù di passaggio di cui al precedente punto 5 per destinazione del buon padre di famiglia e per uso pacifico ed ininterrotto ultraventennale;



7. In conseguenza di ciò, ordinare ai convenuti di porre in essere tutte le attività necessarie e rilasciare tutte le autorizzazioni necessarie per identificare catastalmente in maniera corretta la scala;



8. Ordinare al competente Conservatore dei registri immobiliari, esonerandolo da ogni responsabilità, la trascrizione della emananda sentenza;



9. Ordinare ai convenuti e di consegnare alla signora Pt_2 Pt_3 Parte_1
le chiavi del cancellino pedonale insistente sulla particella 1444 sub. 1
[...] onde consentire l'esercizio della servitù di passaggio, determinare ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c. una somma di denaro a titolo di penalità per ogni giorno di ritardo nella consegna: In ogni caso vittoria di spese e competenze di causa”.
I.2. Si sono costituite in giudizio entrambe le parti convenute:
- e aggiudicatari nell'ambito della procedura Parte_2 CP_3 esecutiva immobiliare R.G.E. n. 222/2010 Trib. Pistoia conclusa con il decreto di trasferimento n. 92/18 del 23.4.2018 e successivo decreto integrativo
25.7.2018 contestato in questa sede, i quali denunciano l'infondatezza delle pretese attoree per mancanza di adeguata prova e, in subordine,
l'accoglimento dell'accertamento del diritto di comproprietà in favore dell'attrice ma in proporzione al valore dell'unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, trattandosi di beni condominiali ex art. 1118 c.c.; chiedono pertanto “Voglia l'Ecc.mo Tribunale di Pistoia, contrariis reiectis, respingere le domande proposte dalla SI.ra , per tutti i motivi Parte_1 illustrati.
Ovvero ed in ipotesi di accoglimento della domanda attrice, accertare e dichia- rare il diritto di comproprietà della SI.ra non in misura paritaria con Pt_1 tutti i convenuti, ma in misura proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene.
In ogni caso con il favore delle spese processuali e dei compensi professionali da liquidarsi secondo i parametri di legge, oltre al rimborso forfettario delle spese generali”.
- (a seguito di assegnazione di nuovo termine per la notifica da CP_1 parte del precedente g.i., sul rilievo della mancanza dei termini a comparire per il convenuto a causa della sospensione COVID - cfr. verbale udienza
19.1.2021), associandosi alle domande di rivendica e di usucapione proposte dall'attrice e così concludendo:
“Piaccia all'Ecc.mo Tribunale adito:


1. In accoglimento della domanda di rivendica avanzata da CP_1 accertare e dichiarare il suo diritto di comproprietà sulle parti comuni, proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene ex art. 1118
c.c., sul piazzale antistante i beni trasferiti con decreto di trasferimento integrativo nella procedura esecutiva 222/2010 del Tribunale di Pistoia ai SI.ri
e , già identificato al catasto terreni del Comune di Parte_2 CP_3
Uzzano alla particella 639 del foglio 5 e non avente autonoma rappresentazione al catasto fabbricati;

2. In conseguenza di ciò, ordinare ai SI.ri e di porre Parte_2 CP_3 in essere tutte le attività necessarie e rilasciare tutte le autorizzazioni necessarie per trasferire detto resede condominiale dal catasto terreni al catasto fabbricati
(operazione necessaria per la corretta identificazione catastale del bene);


3. Ordinare al competente Conservatore dei registri immobiliari, esonerandolo da ogni responsabilità, la trascrizione della emananda sentenza;

In tesi


4. Dichiarare e ed accertare il diritto di comproprietà del SI. , CP_1 proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene ex art. 1118
c.c., sulla porzione delle scale di accesso all'appartamento insistenti sulla particella 1444 sub. 1 per essere stati trasferiti allo stesso in sede di separazione personale dei coniugi in data 3.8.2010;


5. Dichiarare ed accertare che con il rogito del 5.08.2005 con il quale il SI. Per_1 aveva trasferito le due unità abitative alla SI.ra e CP_1 Parte_5
è stata costituita per destinazione del padre di famiglia ex Persona_2 art. 1062 c.c. servitù di passaggio alla pedona sulla particella 1444 sub 1 per accedere alla scala di cui al punto precedente per il tramite del cancellino pedonale che insiste sulla particella per accedere alla via 8 Marzo del Comune di Uzzano;

In ipotesi


6. Dichiarare ed accertare che il SI. ha usucapito sia la CP_1 comproprietà della porzione di scala di cui al precedente punto 4 e la servitù di passaggio pedonale di cui al precedente punto 5 per uso pacifico pubblico ed ininterrotto ultraventennale;



7. In conseguenza di ciò, ordinare ai SI.ri e di porre Parte_2 CP_3 in essere tutte le attività necessarie e rilasciare tutte le autorizzazioni necessarie per identificare catastalmente in maniera corretta la scala;



8. Ordinare al competente Conservatore dei registri immobiliari, esonerandolo da ogni responsabilità, la trascrizione della emananda sentenza;



9. Ordinare ai SI.ri e di consegnare alla SI. Parte_2 CP_3
le chiavi del cancellino pedonale insistente sulla particella 1444 CP_1 sub 1 onde consentirgli l'esercizio della servitù di passaggio, determinare ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c. una somma di denaro a titolo di penalità per ogni giorno di ritardo nella consegna;

In ogni caso vittoria di spese e competenze di causa”; I.3. Assegnati i termini di cui all'art. 183 co. 6 c.p.c. (per vero, già anteriormente assegnati alle parti attrice e convenuti , la CP_2 causa è stata istruita a mezzo c.t.u. sul quesito di cui all'ordinanza
23.11.2021 del nuovo g.i. il quale, all'esito, ha disposto l'invio delle parti in mediazione ex d.lgs. n. 28/2010, conclusasi con esito negativo;
quindi l'istruttoria è proseguita a mezzo prova per testi (cfr. ordinanza 14.11.2023 del precedente g.i.) con successiva fissazione di udienza di p.c. e trattenimento della causa in decisione, su assegnazione alle parti dei termini di legge ex art. 190 c.p.c. per il deposito di scritti conclusivi.
******
II. Nella decisione della presente controversia, occorre tener presente la vicenda processuale e sostanziale da cui essa muove, nonché gli esiti di altro contenzioso pendente tra le (sole) parti odierne convenute e già definito con sentenza non impugnata.
In dettaglio: parte attrice è divenuta proprietaria di immobile sito in Uzzano (PT) via 8
Marzo per acquisto ai rogiti del Notaio del 5.8.2005 alienante Per_1 [...]
- a propria volta proprietario dei beni in questione (oltre ad altri, siti CP_1 nel medesimo complesso immobiliare) in forza di atto notarile 23.4.1990 - , nell'atto di compravendita del 5.8.2005 è stata espressamente trasferita all'acquirente anche la quota di comproprietà indivisa ed indivisibile sulle parti del fabbricato che per legge, consuetudine o destinazione sono da considerarsi comuni ed in particolare le scale e il terrazzo tramite le quali si accede all'appartamento, rappresentati al catasto dalla particella 1441 sub 2, nonché la corte a comune con le altre unità immobiliari, che non ha rappresentazione al catasto fabbricati (cfr. doc. 1 fasc. attoreo);
l'alienante ha subito espropriazione forzata immobiliare iscritta CP_1 al R.G.E. n. 222/2010 Trib. Pistoia, conclusa con decreto di trasferimento n.
92/18 del 23.4.2018 con il quale sono stati trasferiti a e Parte_2 [...]
coniugati in regime di comunione dei beni, i “diritti di piena CP_3 proprietà su porzione di fabbricato posto al piano terra adibito a deposito/magazzino oltre ad altro ampio vano prefabbricato adibito a deposito/magazzino posto in Uzzano (PT), via VIII Marzo n. 8, attualmente utilizzate come magazzino dalla società e Com-pany Srl con comodato CP_4
d'uso gratuito solo verbale” contrassegnati al Catasto Fabbricati del Comune di Uzzano in foglio 5 mappale 639, sub. 4, cat. C/2, classe 5, consistenza 245 mq e rendita catastale € 430,21 nonché al foglio 5 mappale 1444 sub. 1, cat.
C/2, classe 6, consistenza 49 mq e rendita catastale € 101,23 (cfr. doc. 1 fasc. convenuti;
CP_2 con successivo decreto integrativo 25.7.2018, il g.e. ha precisato che, ai sensi dell'art. 2912 c.c., agli aggiudicatari è stato trasferito altresì il diritto di proprietà sull'area destinata a parcheggio, attigua ai locali deposito e magazzino, così precisando il citato decreto di trasferimento come inerente i
“diritti di piena proprietà su porzione di fabbricato posto al piano terra adibito a deposito/ma-gazzino oltre ad altro ampio vano prefabbricato adibito a deposito/magazzino posto in Uz-zano (PT), via VIII Marzo n. 8, corredato da corte adibita a parcheggio, attualmente utilizzate come magazzino dalla società con comodato d'uso gratuito solo verbale” con la Controparte_5 motivazione per cui “rilevato che, a tenore dell'art. 2912 c.c., il pignoramento comprende le pertinenze della cosa pignorata;
rilevato che la corte posta a corredo dell'immobile ed utilizzata come parcheggio del magazzino integra pertinenza dello stesso ex art. 817 c.c. in tal senso deponendo sia il titolo di acquisto in capo all'esecutato – ovverosia l'atto per notar del Persona_3
23.4.1990 ove trovasi espressamente descritta come l'area scoperta cir-costante al fabbricato oggetto di vendita – sia l'accatastamento operato dall'esecutato il 15.2.2005, la cui planimetria reca evidenza della corte, in adiacenza al deposito magazzino, denunciato al foglio 5, p.lla 1444 sub 1”
(cfr. doc. 2 fasc. convenuti;
CP_2
l'esecutato ha proposto opposizione ex art. 617 c.p.c. a tale CP_1 decreto integrativo, decisa poi nel merito da questo medesimo giudicante
(causa iscritta al ruolo R.G. n. 3885/2018) con sentenza n. 97/2025 del

7.2.2025 passata in giudicato, con la quale è stato stabilito “a parziale modifica del decreto emesso dal g.e. in data 25.7.2018 nella procedura esecutiva R.G. n. 222/2010 per integrazione del decreto di trasferimento ivi emesso in data 23.4.2018, dispone che l'aggiudicazione e successivo trasferimento immobiliare in favore degli odierni convenuti sia limitato, per quanto concerne l'area esterna adibita a parcheggio di pertinenza degli immobili trasferiti con il citato decreto 23.4.2018, a una quota di comproprietà indivisa di tale area proporzionale all'entità della quota di proprietà dei beni aggiudicati ai convenuti costituiti nella procedura esecutiva R.G.E. n. 222/2010”; medio tempore, con l'atto di citazione introduttivo del presente giudizio l'odierna attrice - estranea alla procedura esecutiva immobiliare R.G. n.
222/2010 di cui s'è detto - ha rivendicato il diritto di comproprietà indiviso paritario sul piazzale antistante i beni trasferiti a favore degli aggiudicatari con il decreto di trasferimento 23.4.2018 e ha chiesto accertarsi il proprio diritto di comproprietà indiviso e paritario con tutti i convenuti sulla porzione di scala di accesso al suo appartamento, nonché la servitù di passaggio alla pedona sulla particella 1444 sub. 1 per accedere alla medesima scala per il tramite del cancellino pedonale che si affaccia sulla via VIII Marzo del comune di Uzzano, assumendo che tali diritti le sarebbero pervenuti in forza dell'atto notarile di compravendita 5.8.2005 ovvero in forza di usucapione per destinazione del padre di famiglia o ultraventennale;
lamenta inoltre che, a causa di una errata rappresentazione catastale, ricadono nella proprietà aggiudicata e trasferita ai convenuti anche il resede antistante l'ingresso all'immobile e CP_2 porzione delle scale di accesso al piano superiore che quantomeno dal 1965 sarebbero state utilizzate, unitamente al cancello di collegamento alla via pubblica, dai proprietari degli appartamenti posti al piano superiore;
costituendosi in giudizio (a seguito di rinnovazione dell'atto di citazione), il convenuto - già opponente ex art. 617 c.p.c. nella procedura esecutiva CP_1 in questione, R.G.E. n. 222/2010 nonché attore nel conseguente giudizio di merito R.G. n. 3885/2018 - ha svolto domande analoghe a quelle dell'attrice ossia ha rivendicato la comproprietà pro quota sul piazzale Pt_1 antistante i beni trasferiti agli aggiudicatari con il decreto di trasferimento
23.4.2018 cit. e ha chiesto accertarsi il diritto di comproprietà pro quota sulla porzione di scala di accesso al proprio appartamento, nonché la servitù di passaggio alla pedona sulla particella 1444 sub. 1 per accedere alla medesima scala per il tramite del cancellino pedonale che si affaccia sulla via VIII Marzo del comune di Uzzano in forza dell'atto notarile 5.8.2005 o, in ipotesi, per usucapione per destinazione del padre di famiglia o ultraventennale.
II.1. Questo il contesto, occorre in primis valutare il rapporto processuale instauratosi fra i due odierni convenuti, atteso che da un lato gli stessi erano
(uniche) parti contrapposte nel giudizio di merito oppositivo R.G. n.
3885/2018 di cui s'è sinteticamente dato conto e, dall'altro lato, costituendosi nel presente giudizio il convenuto ha svolto domande trasversali nei CP_1 confronti degli altri convenuti, associandosi in toto alle pretese attoree. A fronte di ciò, i convenuti hanno tempestivamente (mem. 183 CP_2 co. 6 n. 1 c.p.c. dep. 8.7.2021) sollevato (i) eccezione di nullità/inammissibilità ovvero difetto dei termini a difesa ex art. 163bis c.p.c. (mai concessi) con riferimento alla domanda riconvenzionale svolta dal convenuto ( nei CP_1 confronti di altri convenuti ( , (ii) eccezione di litispendenza o CP_2 continenza di cause con riguardo alla già pendente azione di merito sull'opposizione agli atti esecutivi proposta dal nei confronti dei CP_1 medesimi convenuti chiedendo la riunione dei giudizi o la CP_2 sospensione di quello successivamente instaurato, (iii) ancora, eccezione di incontestabilità del decreto di trasferimento tramite una azione di rivendica quale quella avanzata dal convenuto dovendo costui far valere i CP_1 propri pretesi diretti tramite lo strumento dell'opposizione ex art. 617 c.p.c..
Deve darsi atto che, dinnanzi alle difese dei convenuti in CP_2 mem. 183 co. 6 n. 2 c.p.c. dep. 9.9.2021 (pag. 2) il convenuto ha CP_1 espressamente rinunciato alla domanda riconvenzionale di rivendicazione della proprietà e alla domanda subordinata di usucapione sulle parti comuni del fabbricato oggetto di controversia, insistendo invece nella domanda riconvenzionale per l'accertamento della servitù di passaggio alla pedona per destinazione del padre di famiglia sulla particella 1444 sub 1 per accedere alla scala e all'appartamento di sua proprietà per il tramite del cancellino pedonale insistente sulla medesima particella ovvero, in ipotesi, per l'accertamento dell'intervenuta usucapione di siffatta servitù - uniche domande reiterate, infatti, dal convenuto in sede conclusionale (cfr. nota scritta ex art. CP_1
127ter c.p.c. contenente p.c. dep. 4.6.2025).
Così quindi delimitato l'oggetto (residuo) del giudizio fra le due parti convenute, reputa il Tribunale che debbano essere disattese le eccezioni preliminari sollevate dai convenuti in quanto, relativamente CP_2 alla mancata concessione del cd. termine a difesa, soccorre la giurisprudenza prevalente della S.C. a chiarire che, in presenza di domande cd. riconvenzionali trasversali (i.e., spiegate da una parte convenuta nei confronti di altra/e parte/i convenuta/e nel medesimo giudizio) l'unico adempimento processuale posto a carico del convenuto agente in riconvenzionale consiste nel formulare siffatte domande entro il termine preclusivo di cui all'art. 167 c.p.c. per la tempestiva costituzione in giudizio¹ né è prevista, tantomeno a pena di invalidità di sorta, la necessità di concessione di termini a difesa: e si comprende, atteso che dinnanzi a una comparsa costitutiva tempestivamente depositata il convenuto in riconvenzionale cd. trasversale ha a disposizione le memorie (mem. 183 co. 6 n. 1 c.p.c. cd. vecchio rito e mem. 171ter n. 1 c.p.c. cd. nuovo rito) per esporre compiutamente le proprie difese al riguardo, così non verificandosi alcuna lesione del contraddittorio processuale.
Per quel che attiene alla presunta incontestabilità del decreto di trasferimento, mentre è inconferente l'argomentazione del convenuto per cui l'atto CP_1 esecutivo da lui unicamente impugnato ex art. 617 c.p.c. ossia il decreto integrativo al decreto di trasferimento non contiene menzione né negazione della pretesa servitù dunque la stessa non poteva essere oggetto di opposizione, poiché è evidente che a tal fine l'esecutato avrebbe ben potuto avanzare le proprie doglianze formulando opposizione ex art. 617 c.p.c. avverso lo stesso decreto di trasferimento (proprio in ragione del fatto che esso non contempla la pretesa servitù) o atti precedenti del procedimento espropriativo (perizia, ordinanza di vendita, avviso di vendita per la medesima ragione di non contemplare la servitù in parola in favore dell'esecutato), deve però dissentirsi dalla prospettazione degli altri convenuti i CP_2 quali, alla luce di talune pronunce di legittimità, ritengono irretrattabile il decreto di trasferimento: questo è certamente vero qualora un soggetto che è stato parte del processo esecutivo intenda, dopo la conclusione di questo a ¹ Cfr. ex aliis, anche per riferimenti a pronunce conforme precedenti, Cass. ord. n. 9441/2022: “Per costante giurisprudenza di questa Corte, infatti, deve qualificarsi "domanda riconvenzionale": (a) quella che il convenuto formula nei confronti dell'attore; (b) quella che il convenuto formula nei confronti di altro convenuto, che già sia parte del processo;
(c) quella che il chiamato in causa formula nei confronti del chiamante o di altri convenuti, che già siano parti del processo. In tutte queste ipotesi la domanda proposta dal convenuto nei confronti di altro convenuto non esige le forme prescritte per la chiamata in causa del terzo, per l'evidente ragione - a tacer d'altro - che è fuori luogo discorrere di "chiamata in causa" rispetto ad un soggetto che è già parte del giudizio. Tali principi vennero affermati già da Sez. 2, Sentenza n. 9 del 04/01/1969, e poi ribaditi da Sez. 3, Sentenza n. 894 del 26/03/1971; Sez. 3, Sentenza n. 2848 del 29/04/1980; Sez. 3, Sentenza n. 6800 del 15.6.1991; Sez. 3, Sentenza n. 10695 del 27.9.1999; Sez. 3, Sentenza n. 12558 del 12/11/1999; Sez. 3, Sentenza n. 9210 del 06/07/2001; Sez. 2, Sentenza n. 6846 del 16.3.2017. 1.2. La domanda proposta da un convenuto nei confronti di altro convenuto non soggiace ad altri oneri di forma che la formulazione entro il medesimo termine stabilito per la formulazione d'una domanda riconvenzionale in senso stretto, e cioè nei confronti dell'attore (sentenze 12558/99 e 6846/17, citt.), ed ovviamente la notifica al destinatario di essa, se sia rimasto contumace. Non è, invece, necessario che la riconvenzionale "trasversale" sia fondata sui medesimi fatti posati dall'attore principale a fondamento della sua domanda (Sez. 3, Sentenza n. 2848 del 29/04/1980)”. seguito di aggiudicazione e decreto di trasferimento, agire in rivendica per far valere errori del decreto di trasferimento quanto all'identificazione del bene trasferito, ad esempio perché più ampio rispetto al diritto di proprietà dell'esecutato (possono leggersi in argomento, per la particolare chiarezza,
Cass. n. 17811/2021 così massimata “In materia di esecuzione forzata, il decreto di trasferimento di cui all'art. 586 c.p.c., ancorché abbia avuto ad oggetto un bene in tutto o in parte diverso da quello pignorato, non è inesistente, ma solo affetto da invalidità, da fare valere con il rimedio dell'opposizione agli atti esecutivi nei termini di cui all'art. 617 c.p.c. e ciò anche nell'ipotesi in cui risulti controversa l'identificazione del bene oggetto del decreto con riferimento alla sua estensione”, Cass. n. 27677/2022 con l'interessante massima “Le parti del processo esecutivo hanno l'onere di denunciare con l'opposizione ex art.
617 c.p.c. l'erroneo trasferimento all'aggiudicatario di un cespite oggetto di pignoramento, essendo inammissibile l'autonoma azione da esse eventualmente proposta al fine di contrastare gli effetti dell'esecuzione, ponendoli nel nulla o limitandoli. (Nella specie, la S.C. ha cassato senza rinvio la sentenza di merito che aveva ritenuto ammissibile l'azione di rivendicazione, proposta nei confronti dell'aggiudicatario da parte di un soggetto che assumeva di essere comproprietario del bene pignorato il quale, pur avendo preso parte al processo esecutivo, aveva omesso di proporre l'opposizione ex art. 617 c.p.c.)”.
Sembra però di poter dire che l'azione di accertamento di servitù di passaggio sul bene trasferito in sede di espropriazione forzata non possa configurarsi quale azione che va a contestare il contenuto del decreto di trasferimento, assumendolo come erroneo, in quanto si tratta di accertare la sussistenza di un diritto reale parziario che non modifica l'oggetto del decreto di trasferimento, ma lo grava eventualmente di un peso.
Ciò chiarito, nel merito e in applicazione del principio del primato della ragione più liquida, si ritiene che l'esito dell'istruttoria orale svolta abbia dato ragione della domanda di usucapione formulata dal convenuto (e, prima di lui CP_1
e con analogo contenuto, dalla parte attrice) avendo tutti i testi escussi affermato di avere, da tempo risalente e comunque ante-ventennio, utilizzato il passaggio di cui si discute (cancellino e scale) per accedere alle proprietà oggi di titolarità e entrambe consistenti in abitazioni site al primo Pt_1 CP_1 piano del fabbricato in questione, e di avere altresì visto i proprietari e Pt_1 fruire di detto passaggio. CP_1 Cfr. verbale udienza 17.4.2024, relativamente ai testi indotti dal convenuto teste affermativo sui seguenti capitoli di prova (mem. 183 co. CP_1 Tes_1
6 n. 2 c.p.c. : CP_1
“5) V.C. dal 1965 l'accesso alle unità abitative dell'immobile sito in Uzzano (Pt), via 8 Marzo, n.8/10 è avvenuto anche attraverso il cancellino pedonale che vi si rammostra per raggiungere le scale di sbarco e le abitazioni poste al primo piano del fabbricato (all. 10 memoria 183 n° 2 di parte attrice 17.09.2020);
7) V.C. anche a seguito del trasferimento immobiliare avvento in data 5.08.2005 con il quale il SI. cedeva alle SI.ra e CP_1 Persona_2 Parte_1
le due unità abitative poste al piano primo del fabbricato, l'accesso a dette
[...] abitazioni veniva esercitato attraverso il cancellino pedonale per raggiungere le scale di sbarco (all. 10 memoria 183 n° 2 di parte attrice 17.09.2020)”
e affermativo sulle medesime circostanze il teste sentito Tes_2 all'udienza del 22.1.2025, il quale ha precisato sul cap. 5 “Io abito nella casa di Uzzano, via 8 marzo, dal 1967 e sono sempre passato da questo cancellino.
Passavano tutti da li. Quando andavo dal passavo da questo
CP_1 cancellino” e sul cap. 7 “Non sapevo che il avesse ceduto queste
CP_1 abitazioni. Da quanto ne so per accedere alle abitazioni si passa da questo cancellino. Io da questo cancellino non passo più da almeno 20 anni, prima passavo da lì perché andavo a trovare il Anche quando ho smesso di
CP_1 recarmi dal ho comunque continuato a vedere passare dal cancellino il
CP_1 sig. e la moglie”.
CP_1
D'altronde, anche il c.t.u. incaricato nel presente contenzioso, in risposta al quesito 5 inerente la descrizione della “attuale situazione proprietaria delle particelle costituenti il complesso immobiliare e, in particolare, di quelle relative alla corte, alle scale e alla porzione di resede che include il cancello pedonale e conduce alle scale” ha riscontrato che per l'immobile oggi unico rimasto di proprietà “l'accesso all'immobile avviene attraverso la corte esclusiva CP_1 della Particella 1444 Subalterno 1, su cui insistono anche il cancellino pedonale
e le scale esterne di accesso al piano primo, oltre attraverso terrazza a comune con l'altra abitazione di cui al successivo punto” ossia dell'abitazione dell'odierna attrice (cfr. pag. 9 relazione c.t.u. dep. 17.9.2022, ove anche l'ulteriore precisazione per cui la corte a comune circostante l'immobile, con l'eccezione della particella 1444 sub 1, è comune a tutte le unità immobiliari facenti parte del medesimo fabbricato). II.2. Venendo al rapporto tra parte attrice e i convenuti per CP_2 quanto attiene alla domanda di rivendica del diritto di comproprietà (esclusa ogni inammissibilità di siffatta domanda, posto che l'attrice non è stata parte della procedura esecutiva R.G.E. n. 222/2010 pertanto non era onerata di esporre ivi le proprie doglianze avverso la consistenza e individuazione dell'oggetto della vendita forzosa e successivo decreto di trasferimento) sono da svolgere considerazioni analoghe a quelle spiegate nel giudizio - in parte continente - R.G. n. 3885/2018 avente quali contendenti le due odierne parti convenute, nel quale peraltro e non a caso è stata acquisita la relazione peritale espletata nel presente giudizio siccome relativa a questioni rilevanti anche ai fini del decidere in quella diversa sede.
Ebbene, nella citata sentenza n. 97/2025 cit. resa a definizione di quel contenzioso, si è motivato nel senso che: per un verso, era stato depositato in atti (esattamente come avvenuto nel presente giudizio) “l'atto di compravendita 5.8.2005 con cui … [,] CP_1 cedeva rispettivamente a e ad Parte_1 Persona_2 appartamento per civile abitazione posto al piano primo del complesso immobiliare sito in Uzzano (PT) via 8 Marzo n. 10, compresa espressamente “la corrispondente quota di comproprietà indivisa e indivisibile sulle parti del fabbricato che per legge, consuetudine o destinazione sono da considerarsi comuni ed in particolare […] corte a comune con l'immobile di cui alla [altra] vendita e altre unità immobiliari”: che si tratti della corte su cui vantano diritti anche gli aggiudicatari e che nel citato atto 5.8.2005 era definita a comune con altre unità immobiliari insistenti sul medesimo fabbricato risulta sia dalla c.t.u. svolta in altro giudizio inter partes R.G. n. 502/2020 che si viene subito a menzionare, sia dalla conformazione dei luoghi perché non si vede quale altra area a comune potrebbe identificarsi con quella di cui all'atto traslativo del
2005, non essendo mai neppure state allegate intervenute modifiche sostanziali dello stato dei luoghi nel successivo lustro (considerato che la procedura esecutiva nel cui contesto è stato emesso il decreto di trasferimento e successivo decreto integrativo che ci occupa è del 2010)”; per altro verso, era stata ritualmente prodotta in giudizio la relazione peritale resa all'esito dell'indagine disposta nel presente contenzioso, la quale ha chiarito (cfr. relazione c.t.u. dep. 17.9.2022): “RISPOSTA AL QUESITO N°3
“Dica il consulente tecnico se la corte indicata nell'atto di acquisto, intercorso tra
e per notaio del 05.08.2005 (pag.2 dell'atto) Parte_1 CP_1 Per_1
è la medesima di cui al Decreto Integrativo del Decreto di Trasferimento del
25.07.2018;”
Visto l'atto del Notaio del 05-08-2005 che a pagina due, nella descrizione Per_1 dei beni comuni compresi nella vendita, cita testualmente “È compresa nella presente vendita la corrispondente quota di comproprietà indivisa e indivisibile sulle parti del fabbricato che per legge, consuetudine o destinazione sono da considerarsi comuni ed in particolare senza che la specificazione possa derogare alla generalità:
[…]
- Corte a comune con l'immobile di cui alla seconda vendita e altre unità immobiliari.”
Vista la cronistoria catastale, come ben descritta in risposta al secondo quesito, visto l'elaborato grafico redatto dal sottoscritto il C.T.U. e visto il Decreto
Integrativo del Decreto di Trasferimento del 25.07.2018, ritengo che “..la corte adibita a parcheggio…” oggetto del Decreto Integrativo sia una porzione della corte a comune menzionata nell'atto del Notaio . Infatti la corte comune è Per_1 più ampia rispetto alla corte adibita a parcheggio, come si può evincere sia dall'elaborato grafico redatto che dalla documentazione fotografica. Preciso inoltre che sia detta porzione (corte adibita a parcheggio) che la restante corte comune non hanno un identificativo catastale proprio, ma fanno parte della particella 639. Per poter identificare la corte catastalmente sarebbe opportuno redigere una variazione catastale per costituzione unità afferente con assegnazione di un subalterno e rappresentazione grafica di elaborato planimetrico.
RISPOSTA AL QUESITO N°4
“Dica il consulente tecnico quale era la situazione proprietaria della corte, delle scale e della porzione di resede che include il cancello pedonale e conduce alle scale, prima del suddetto Decreto Integrativo del Decreto di Trasferimento;
”
Premesso che con il Decreto Integrativo del Decreto di Trasferimento, secondo il sottoscritto, viene trasferita la proprietà ai SI.ri e Parte_2 CP_3 solo della corte adibita a parcheggio. Ritengo che la proprietà della corte, precedentemente a detto Decreto Integrativo, fosse a comune a tutte le unità immobiliari presenti nel compendio immobiliare. Come già riportato in precedenza, le scale e la porzione di resede che include il cancello pedonale e conduce alle scale ricadono sulla proprietà dei sig.ri e Parte_2 CP_3
identificata catastalmente con il mappale 1444 sub. 1 e che il decreto
[...] integrativo del decreto di trasferimento non ha comportato nessuna modifica a detti beni” (cfr. pagg.

7-8 relazione c.t.u.).
Al riguardo, può richiamarsi integralmente quanto osservato nella parte motiva della sentenza n. 97/2025 Trib. Pistoia cit. ossia: “In altri termini, secondo quanto si può ricostruire dalle vicende occorse in sede esecutiva e dalle evidenze documentali ora dette, è accaduto che la corte a comune a tutte le unità immobiliari presenti nel compendio immobiliare di (ex) proprietà - CP_1 oggetto in parte di trasferimento con atto di compravendita 5.8.2005 e in parte di espropriazione forzata con aggiudicazione in favore degli odierni convenuti - in quanto priva di identificazione catastale, sia stata genericamente indicata nel decreto integrativo 25.7.2018 al decreto di trasferimento 23.4.2018 quale pertinenza degli immobili del piano terra, adibiti a magazzino/deposito e trasferiti coattivamente agli odierni convenuti”, ritenendosi quindi necessario chiarire che “per “area destinata a parcheggio” legata da vincolo pertinenziale con gli immobili oggetto di vendita coattiva non si intende e non può intendersi, per tutto quanto sopra esposto, l'intera area a comune bensì una parte di essa proporzionale ai diritti di proprietà dei proprietari delle varie unità immobiliari insistenti sulla stessa [...] dovendosi riconoscere che l'area esterna in questione, quale spazio “a comune” (così denominato anche nell'atto traslativo del
5.8.2005), non può che intendersi come bene condominiale poiché bene a comune fra i vari condomini id est proprietari delle unità immobiliari insistenti sulla medesima, laddove non si rinvengono appigli giuridici né normativi né negoziali per potersi discorrere di area in comproprietà indivisa, non essendo così qualificata neppure nella compravendita del 5.8.2005 […] anzi, proprio
l'indicazione ivi contenuta di “bene a comune” rafforza la tesi della natura di bene condominiale, come tale di spettanza dei singoli proprietari delle unità immobiliari in proporzione al valore della rispettiva quota proprietaria espressa in millesimi e desumibile, ancora, dalla relazione di c.t.u. depositata nel R.G. n.
502/2020 cui per tale aspetto si rinvia”.
Pertanto, in analogia con quanto statuito nella causa - in parte parallela - R.G.
n. 3885/2018, deve essere accolta la domanda attorea di rivendica dell'area a comune quale bene condominiale in comproprietà fra i singoli condomini e quindi, per quanto di interesse, dell'attrice in rivendica ma non in modo paritario, bensì limitatamente al valore della rispettiva quota proprietaria espressa in millesimi, come conteggiata dal c.t.u. in risposta al quesito 6 alle pagg.

9-12 della relazione dep. 17.9.2022 cui, in parte qua, espressamente si rinvia.
Del pari da accogliere la domanda attorea di accertamento del diritto di comproprietà indiviso - sia pur, anche in questo caso, non in misura paritaria fra tutti i contendenti ma in misura proporzionale al valore delle unità immobiliari in proprietà esclusiva di ciascuno in applicazione dell'art. 1118
c.c., per quanto appena detto - relativamente alla scala che, insistendo sulla particella 1444 sub 1, dà accesso agli appartamenti siti al primo piano oggi di proprietà e essendo anche tale scala da definire quale “bene Pt_1 CP_1 condominiale” ed essendo anch'essa espressamente contemplata dall'atto di compravendita 5.8.2005, talché la pretesa attorea è sul punto fondata su titolo negoziale (cfr. ancora doc. 1 fasc. attoreo, “È compresa nella presente vendita la corrispondente quota di comproprietà indivisa e indivisibile sulle parti del fabbricato che per legge, consuetudine o destinazione sono da considerarsi comuni ed in particolare senza che la specificazione possa derogare alla generalità: - scale e terrazzo a comune … tramite i quali si accede all'appartamento; - corte a comune con l'immobile di cui alla seconda vendita e le altre unità immobiliari”).
Con riferimento, poi, alla domanda attorea di accertamento della servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia o, in subordine, per usucapione ultraventennale, anche in tal caso analogamente alla posizione del convenuto è da dire, in applicazione del principio del primato della CP_1 ragione più liquida, che risulta provata l'avvenuta usucapione in sede testimoniale, cfr. testi e (verbale udienza 17.4.2024) che Tes_3 Tes_4 hanno dato risposta affermativa ai seguenti capitoli della mem. 183 co. 6 n. 2
c.p.c. attorea:
“8) DCV che dal 1965 l'accesso alle unità abitative dell'immobile sito in Uzzano
(PT), Via 8 Marzo n. 8/10 è avvenuto anche attraverso il cancellino pedonale che vi si rammostra per raggiungere le scale di sbarco (all. 10 presente atto);
9) DCV che dal 1965 fino all'Aprile 2018 tutti i proprietari delle unità immobiliari site nell'immobile di Via 8 Marzo n. 8/10 di Uzzano (PT) avevano il possesso delle chiavi del cancellino pedonale di cui al capitolo precedente;

12) DCV che la corte di cui al capitolo 1 e di cui meglio al corredo fotografico che
Vi si rammostra (all. 9 presente atto) è stata usata dal 1965 all'Aprile 2018 da tutti i proprietari delle unità facenti parti del complesso immobiliare sito in
Uzzano, Via 8 Marzo n. 8/10 per posteggiare i veicoli e per ricoverarvi materiali;

14) DCV che il cancellino pedonale sito al civico 10 della Via 8 Marzo di Uzzano
è servito dalla campanelliera a 2 pulsanti come da foto che le si rammostra (all.
10.2 e 10.3 presente atto):
15) DCV che la campanelliera di cui al capitolo precedente serve le due unità immobiliari abitative site in Via 8 Marzo n. 8/10 di Uzzano e di proprietà dei
SIg.ri e ”. CP_1 Parte_1
Pure in questo caso, soccorre anche la valutazione del c.t.u. che, sempre in risposta al quesito 5 di cui s'è dato conto al par. II.1., ha osservato che l'accesso all'immobile di proprietà “avviene attraverso la corte Pt_1 esclusiva della Particella 1444 Subalterno 1, su cui insistono anche il cancellino pedonale e le scale esterne di accesso al piano primo, oltre attraverso terrazza a comune con l'altra abitazione di cui al punto precedente” ossia l'abitazione di proprietà (cfr. pag. 9 relazione c.t.u. dep. 17.9.2022). CP_1
III. Quanto alla regolamentazione delle spese di lite, merita accoglimento l'osservazione dei convenuti per cui costoro in buona fede CP_2 hanno acquistato in sede di procedura esecutiva giudiziale un bene immobile e relativa corte pertinenziale - come da decreto di trasferimento 23.4.2018 e successivo decreto integrativo 25.7.2018 - per i quali non erano indicati né nei decreti di trasferimento, né negli atti della procedura esecutiva contenenti la descrizione dell'immobile (perizia, avviso di vendita) la sussistenza di diritti di terzi quali la comproprietà pro quota sul bene condominiale id est corte a comune ovvero la servitù di passaggio sul cancellino pedonale.
Pertanto, si ritengono soccorrere motivi validi per disporre l'integrale compensazione ai sensi dell'art. 92 c.p.c. anche in considerazione (i) della rinuncia alla domanda di rivendica da parte del convenuto e (ii) CP_1 dell'accoglimento della domanda di rivendica attorea non nei termini chiesti da parte attrice, ossia accertamento del diritto di comproprietà sulla corte a comune in misura paritaria fra tutte le parti contendenti, bensì nel senso indicato dai convenuti ossia in misura proporzionale al valore CP_2 dell'unità immobiliare su cui ciascuno esercita il diritto di proprietà in applicazione del criterio di cui all'art. 1118 c.c.. Per le medesime ragioni, a carico solidale di tutte le parti contendenti - con eguale ripartizione nei rapporti interni (1/3 ciascuna) - sono poste le spese di c.t.u., già liquidate con ordinanza 11.10.2022.

P.Q.M.


Il Tribunale di Pistoia in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita:
1) dichiara cessata la materia del contendere fra le parti convenute relativamente alla domanda cd. riconvenzionale trasversale di rivendica formulata dal convenuto nei confronti dei convenuti CP_1 CP_2
2) in parziale accoglimento della domanda attorea, accerta e dichiara il diritto di comproprietà indivisa fra tutte le parti contendenti, ciascuna ex art. 1118
c.c. in misura proporzionale al valore dell'unità immobiliare su cui vanta diritto di proprietà esclusivo, sul piazzale antistante i beni trasferiti con decreto di trasferimento n. 92/2018 del 23.4.2018 nell'ambito della procedura esecutiva immobiliare R.G.E. n. 222/2010 Tribunale di Pistoia, già identificato al catasto terreni del comune di Uzzano alla particella 639 del foglio 5 e non avente autonoma rappresentazione al catasto fabbricati;

3) in parziale accoglimento della domanda attorea, accerta e dichiara il diritto di comproprietà indivisa fra tutte le parti contendenti, ciascuna ex art. 1118
c.c. in misura proporzionale al valore dell'unità immobiliare su cui vanta diritto di proprietà esclusivo, sulla scala di accesso agli appartamenti del primo piano insistente sulla particella 1444 sub 1;
4) accerta e dichiara l'intervenuta usucapione in favore di e di Parte_1 del diritto di servitù di passaggio alla pedona sulla particella CP_1
1444 sub 1 per accedere alla scala di accesso agli appartamenti di proprietà
e tramite il cancellino pedonale che insiste sulla stessa Pt_1 CP_1 particella per accedere alla via 8 Marzo, comune di Uzzano;

5) ordina al Conservatore dei RR.II. competente di procedere alla trascrizione della presente sentenza, con esonero da responsabilità;
6) compensa integralmente fra le parti le spese del presente giudizio;

7) pone a definitivo carico solidale di tutte le parti contendenti, con eguale ripartizione nei rapporti interni, le spese di c.t.u. già liquidate separatamente.
Pistoia, 18/11/2025
Il giudice dr. Lucia Leoncini