REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TREVISO TERZA SEZIONE CIVILE
Il Giudice del Tribunale di Treviso, Terza Sezione civile, dott. Carlo Baggio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al R.G. n° 2207/2024 in data 13.5.2024, promossa da
Parte_1 (C.F. C.F._1 ), con il patrocinio degli avv. BAREL BRUNO e BARDINI FEDERICA attore contro
Controparte_1 (C.F. P.IVA_1 , con il patrocinio dell'avv. DALLA GIUSTINA MARIA LAURA convenuta
*** avente per oggetto: Vendita di cose immobili,
***
CONCLUSIONI
- per Parte_1
“In via principale:
- accertare e dichiarare la nullità del contratto preliminare di compravendita concluso in data 12.01.2021 tra il sig. Parte_1 e l' Controparte_2 per le ragioni esposte in atti e, per l'effetto, condannare la medesima società alla restituzione in favore del sig. Parte_1 della somma di euro 50.000,00 versata dal promissario acquirente a titolo di caparra, maggiorata degli interessi al saggio legale dal dì del dovuto al saldo, oltre al risarcimento per responsabilità precontrattuale di tutti i danni patrimoniali e non patrimoniali subiti e subendi dal sig. Pt_1 da liquidarsi nella misura di euro 50.000,00 o nella diversa misura che sarà ritenuta di giustizia.
In via subordinata:
- accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita concluso in data 12.01.2021 tra il sig. Parte_1 e la società Controparte_3 [...] intervenuta il 25.05.2023 per le ragioni esposte in atti e, per l'effetto, condannare la medesima società alla restituzione in favore del sig. [...] Pt_1 della somma di euro 50.000,00 versata dal promissario acquirente a titolo di caparra, maggiorata degli interessi al saggio legale dal dì del dovuto al saldo, oltre al risarcimento per responsabilità contrattuale ex art. 1218 c.c. di tutti i danni patrimoniali e non patrimoniali subiti e subendi dal sig. Pt_1 da liquidarsi nella misura di euro 50.000,00 o nella diversa misura che sarà ritenuta di giustizia.
In ogni caso:
- con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio.
- per Controparte_1
“Nel merito
Rigettarsi le domande avversarie, assunte sia in via principale che in via subordinata, perché infondate sia in fatto che in diritto.
In via subordinata di merito
Nella denegata e non creduta ipotesi in cui questo Giudice ritenesse nullo il contratto preliminare di compravendita del 12.01.2021, per l'effetto della dichiarata nullità, compensarsi l'importo di € 50.000,00 corrisposto a titolo di caparra, con la somma di € 34.753,40, oltre interessi legali dal dovuto al saldo, corrispondente ai maggiori costi sostenuti dalla convenuta per opere eseguite su commissione e nell'interesse del signor Parte_1 , o quella anche maggiore somma che sarà ritenuta di giustizia.
Nel merito in via riconvenzionale
Per le ragioni esposte nei precedenti atti difensivi, accertato il grave inadempimento del signor Parte_1 , dichiarare la risoluzione del preliminare di compravendita concluso il 12 gennaio 2021 tra lo stesso ricorrente e Controparte_1
[...]
Per l'effetto autorizzare Controparte_1 a ritenere l'importo di € 50.000,00, ricevuto a titolo di caparra, quale risarcimento del danno conseguito dall'inadempimento del ricorrente, o nella diversa somma che sarà ritenuta di giustizia.
In ogni caso
Con vittoria di spese e compensi professionali di lite.
In via istruttoria
Si chiede l'ammissione di prova testimoniale e interpello del ricorrente, Parte_1 , sulle circostanze di seguito capitolate:

1. Vero che, nel dicembre del 2020, le unità abitative, situate nell'area residenziale in Treviso – località Sant'Angelo, anche denominata lottizzazione S. Angelo 1-5B, riunite in due corpi di fabbrica, uno bifamiliare e uno trifamiliare, oggetto di costruzione da parte dell'impresa Controparte_1 risultavano tutte al c.d. grezzo, mancando solo le opere di completamento e le finiture, a eccezione di una delle unità bifamiliari che era già stata completata in ogni sua parte.
Pag. 2 di 8 2. Vero che il geom. CP_1 a dicembre del 2020, prima della conclusione del preliminare di cui è causa, faceva visitare al signor Pt_1 accompagnato dalla moglie e dalla figlia, la bifamiliare già completata, illustrandogli il grado di finiture e le tecniche costruttive che erano state adottate, precisando che le medesime si replicavano anche per le altre abitazioni della lottizzazione.

3. Vero che, in quell'occasione, il geom. CP_1 esibiva e illustrava sommariamente al signor Pt_1 il capitolato opere, che si rammostra quale doc. 3, specificando che le finiture, ossia i serramenti, i sanitari, le pavimentazioni e i rivestimenti tutti utili al completamento delle case, potevano essere visionati presso specifiche aziende, con cui erano stati conclusi i diversi appalti di fornitura.

4. Vero che, sottoscritto l'accordo del 12 gennaio 2021, il costruttore comunicava al signor Pt_1 i nominativi delle aziende in cui poteva recarsi per scegliere serramenti, sanitari, rivestimenti e le finiture utili al completamento della costruzione.

5. Vero che, già prima della sottoscrizione dell'accordo, anche alla presenza dell'arch. Per_1 il costruttore spiegava che l'acquirente avrebbe avuto la libertà di scegliere a suo piacimento delle finiture e dei materiali, diversi rispetto a quelli rientranti nei capitolati conclusi con le singole aziende, salvo possibili maggiorazioni di prezzo rispetto al totale definito nel preliminare.

6. Vero che, in vista della redazione della proposta d'acquisto, l'arch. Per_1 trasmetteva al geom. Per_2 il capitolato adottato per la costruzione di tutte le abitazioni della lottizzazione, che si rammostra quale doc. 3.

7. Vero che, tutte le opere extra capitolato elencate in calce alla proposta di acquisto del 12 gennaio 2021, che si rammostra al teste, sono state interamente realizzate dall'Impresa.

8. Vero che, il signor Pt_1 già a gennaio 2021, chiedeva una variante al progetto, consistente inter alia nella apertura di una porta finestra al piano terra.

9. Vero che, l'arch. Per_1 procedeva con la richiesta, presentando la SCIA in variante, previo assenso del geom. Per_2 come da doc. 4 che si rammostra al teste.
10. Vero che, tale pratica comportava per l'Impresa un costo di € 2.137,60, come da preavviso dell'arch. Per_1 che, quale doc. 5, si rammostra al teste.
11. Vero che, all'esito della variante di cui sopradetto, nella zona lavanderia, il foro previsto come finestra veniva trasformato in porta finestra, con un aggravio di costi per l'Impresa, comprensivi di diverso serramento (porta e non finestra) e lavori edili pari a
€ 2.200,00, come da doc. 22 che si rammostra al teste.
12. Vero che, una volta completata l'abitazione, già munita di certificato di agibilità, il signor Pt_1 chiedeva la sostituzione di una finestra della cucina con altro diverso manufatto.
13. Vero che, tale modifica comportava, oltre alla sostituzione del serramento, anche ulteriori opere murarie necessarie a adattare la nuova finestra, sostenendo l'Impresa un costo pari a € 1.100,00, come da doc. 22 che si rammostra al teste.
Pag. 3 di 8 14. Vero che, la fornitura e posa dei sanitari, per tutte le unità abitative della lottizzazione, era stata appaltata dall'Impresa alla ditta Parte_2 di RE (TV).
15. Vero che, il signor Pt_1 più volte sollecitato dall'Impresa, solo nel dicembre del 2021, recatosi personalmente presso la ditta Pt_2 , sceglieva i sanitari da installare nell'abitazione.
16. Vero che, i sanitari commissionati da Pt_1 alla ditta Pt_2 , comportavano una maggiorazione di costi, rispetto al capitolato adottato dall'Impresa, di € 5.885,00 oltre IVA di legge, come da docc. 6 e 23 che si rammostrano al teste.
17. Vero che, detti maggiori costi venivano anticipati dall'Impresa alla ditta Pt_2 .
18. Vero che, l'impianto idrosanitario è stato realizzato nell'unità abitativa di cui trattasi solo una volta definite le tipologie e le dimensioni dei sanitari e il loro posizionamento nelle stanze da bagno e quindi alla fine del mese di dicembre 2021.
19. Vero che, la fornitura e posa delle pavimentazioni, per tutte le unità abitative della lottizzazione, era stata appaltata dall'Impresa alla ditta Idealcasa di Quarto d'Altino.
20. Vero che, il signor Pt_1 sceglieva le pavimentazioni da posare nell'unità abitativa solo nel mese di giugno 2021, come da doc. 7 che si rammostra al teste.
21. Vero che, le pavimentazioni commissionate dal signor Pt_1 e messe in opera nella abitazione a lui promessa in vendita, comportavano all'impresa Controparte_1 un maggior costo rispetto alle finiture di capitolato di € 7.707,03, come da doc. 24 che si rammostra al teste.
22. Vero che, detti maggiori costi venivano anticipati dall'impresa Controparte_1
[...]
23. Vero che, la fornitura e posa dei serramenti, per tutte le unità abitative della lottizzazione, era stata appaltata dall'Impresa alla ditta Parte_3 come da capitolati che si rammostrano al teste (docc. 25 e 26).
24. Vero che, il signor Pt_1 recatosi nel mese di febbraio 2021 presso l'azienda Parte_3 per la scelta dei serramenti da installare nell'unità abitativa promessa in vendita, commissionava dei prodotti extra capitolato per un maggior costo pari a € 6.635,00, come da doc. 27 che si rammostra al teste.
25. Vero che, questi costi venivano anticipati dalla società Controparte_1
[...]
26. Vero che, l'Impresa anticipava, per conto del signor Pt_1 i costi di allacciamento alle utenze acqua, energia elettrica e fotovoltaico per un complessivo costo di € 3.800,00.
27. Vero che, le opere e i lavori nell'unità abitativa promessa in vendita al signor Pt_1 subivano molteplici interruzioni dovute alle tempistiche o comunque ai ritardi dell'attore nella scelta dei materiali e dei manufatti utili al completamento della casa.
28. Vero che, tutte le opere esterne all'abitazione, tra cui la piantumazione e l'impianto di illuminazione del guardino, erano extra capitolato.
Si indicano a testi i signori:
Pag. 4 di 8 Per_2 geom. CP_4 di Treviso;
Per_1 arch. Per_3 con studio in Treviso;
i legali rappresentanti di: Pt_3 Parte_3 di Quinto di Treviso (TV), Idealcasa S.r.l. di Quarto d'Altino (VE), Parte_4 di RE (TV).
Ci si oppone alle avversarie istanze istruttorie, in quanto le circostanze su cui si chiede prova testimoniale sono documentabili per tabulas”.
***
MOTIVI DELLA DECISIONE
Parte_1 premesso di aver concluso con Controparte_1 (di seguito anche solo CP_1 il contratto preliminare del 12.1.2021, non trascritto, con cui quest'ultima si era obbligata a vendergli un immobile allora in costruzione sito in Treviso, ha convenuto in giudizio la promittente venditrice al fine di ottenere in via principale l'accertamento della nullità del contratto per difetto di forma e degli ulteriori requisiti previsti dagli artt. 2 e 6 DLGS 122/2005 e la condanna della convenuta alla restituzione della caparra, pari ad € 50.000,00 oltre interessi, nonché al risarcimento del danno per responsabilità precontrattuale ex artt. 1337 e 1338 CC, nella misura di ulteriori € 50.000,00; in subordine, l'accertamento dell'avvenuta risoluzione del contratto a seguito dell'avvenuta alienazione del medesimo immobile a terzi, trascritta il 25.5.2023, e la condanna della convenuta alla restituzione della caparra e al risarcimento del danno nella predetta misura.
La convenuta si è costituita in giudizio chiedendo il rigetto delle domande attore ed anzi affermando che la mancata stipula del definitivo sarebbe da ricondurre all'inadempimento del promissario acquirente, ragion per cui ha altresì formulato domanda riconvenzionale di accertamento dell'avvenuta risoluzione di diritto del contratto a seguito della diffida ad adempiere inviata dalla promittente venditrice in data 22.6.2022 e di condanna dell'attore al risarcimento del danno nella misura di € 50.000,00, pari alla caparra già versata, e di ulteriori € 34.753,40, pari ai maggiori costi di costruzioni sostenuti in conseguenza delle varianti e migliorie all'immobile richieste dal promissario acquirente prima della diffida.
La causa viene in decisione senza lo svolgimento di attività istruttoria.
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L'attore sostiene che il contratto preliminare sarebbe nullo in ragione di plurime violazioni della disciplina speciale di cui al DLGS 122/2005, posto che:
- venne concluso in forma di semplice scrittura privata e non invece in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata (cfr. art. 6 co. 1 DLGS citato);
- non venne rilasciata alcuna fideiussione di importo corrispondente alle somme riscosse dal costruttore (cfr. art. 2 e art. 6 co. 1 lett. g);
- non vennero indicate “le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti” (cfr. art. 6 co. 1 lett. d);
- non venne allegato “il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori
Pag. 5 di 8 omogenei, nonché l'elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti” (cfr. art. 6 co. 2 lett. a).
L'applicabilità di tale normativa è pacifica nel caso di specie (un tanto non è stato minimamente contestato dalla convenuta), posto che al momento della stipula del preliminare l'immobile si trovava allo stato di c.d. grezzo avanzato, il che lo fa rientrare nella definizione di “immobili da costruire” ai sensi dell'art. 1 lett. d) DLGS 122/2005, a mente del quale sono tali “gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità”.
Per quanto il DLGS 155/2005 commini testualmente la sanzione della nullità solo relativamente alla violazione delle disposizioni relative alla fideiussione (cfr. art. 2), in giurisprudenza è più che consolidato l'orientamento per cui anche la violazione delle disposizioni relative ai requisiti di forma e sostanza del preliminare, di cui all'art. 6, integra una nullità virtuale di protezione, eccepibile dal promissario acquirente o rilevabile d'ufficio dal giudice nell'interesse di questi (cfr. Trib. Mantova 300/2025; Trib. Roma 13063/2025; Trib. Bolzano 829/2025; Trib. Asti 471/2025; Trib. Foggia 1421/2023; Corte App. Venezia 1361/2024; Corte App. Venezia 386/2025). La norma che prescrive la forma pubblica o autentica per la sottoscrizione del contratto preliminare assume infatti matrice pubblicistica, essendo finalizzata ad anticipare la protezione del consumatore già alla fase della contrattazione preliminare degli immobili da costruire, anzitutto consentendo la trascrizione del preliminare (la quale non solo garantisce il promissario acquirente nell'ipotesi di crisi aziendale del costruttore, ma è anche finalizzata a prevenire il rischio di una successiva alienazione a terzi, come d'altronde avvenuto nel presente caso) e inoltre (quanto meno laddove il contratto sia concluso per atto pubblico) assicurando l'intervento del notaio la presenza dei numerosi contenuti obbligatori previsti dall'art.

6. La norma prevede poi dei requisiti di sostanza del contratto al fine di eliminare – sempre nell'ottica della parte debole – qualsivoglia fattore di incertezza in ordine alle precise obbligazioni delle parti, in particolare quanto alla concreta consistenza che dovrà assumere l'immobile da costruire (in tal senso i riferimenti alle “caratteristiche tecniche” e al “capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi”), in un settore ove è statisticamente elevato il rischio di abusi o di gravi inadempienze da parte chi aliena.
Nel caso di specie è pacifico (e comunque risulta per tabulas) che il contratto (doc. 1 att.) non solo è assolutamente carente degli elementi di cui all'art. art. 6 co. 1 lett. d) e all'art. art. 6 co. 2 lett. a), ma soprattutto venne concluso in forma di semplice scrittura privata non autenticata, sicché lo stesso deve essere dichiarato nullo per difetto di forma (si noti, a tal proposito, che la convenuta nei suoi pur corposi scritti difensivi nulla ha osservato quanto alla forma del contratto, essendosi limitata da un lato a rilevare che la nullità per mancata consegna della fideiussione non rileva dopo la conclusione dei lavori, come condivisibilmente osservato da Cass. 3817/2023, dall'altro che la mancanza dei “contenuti” di cui all'art. 6 DLGS155/2005 non comporterebbe la nullità del contratto, il che comunque non è condivisibile, come sopra osservato).
L'accoglimento della domanda di nullità del contratto comporta logicamente anche l'accoglimento della domanda di ripetizione della caparra, per € 50.000,00, oltre
Pag. 6 di 8 interessi, nonché il rigetto delle riconvenzionali formulate dalla convenuta (trattandosi di domande che trovano il loro fondamento nell'asserito inadempimento da parte del promissario acquirente ad un contratto che però è nullo).
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La domanda risarcitoria formulata dall'attore ai sensi degli artt. 1337 e 1338 CC può invece trovare accoglimento solo in misura del tutto parziale.
Sicuramente sussiste il diritto dell'attore al pagamento degli interessi sugli acconti versati e poi tardivamente restituiti, da quantificarsi in complessivi € 5.858,71, di cui euro 3.310,76 a titolo di interessi al saggio legale per ritardata restituzione dell'acconto di euro 100.000,00 versato il 27.5.2021 ed euro 2.547,95 a titolo di interessi al saggio legale per ritardata restituzione dell'acconto di euro 80.000,00 versato il 4.2.2022 (si noti che detta quantificazione non è stata minimamente contestata dalla convenuta).
Non sussiste invece il diritto al risarcimento del danno per le spese sostenute per la realizzazione della pompeiana, essendo assorbente l'osservazione per cui dette spese non vennero in realtà sostenute dall'attore, ma da un diverso soggetto giuridico (cfr. doc. 13 att.).
Nemmeno sussiste il diritto al risarcimento del danno non patrimoniale (peraltro quantificato dall'attore nell'ingente misura di ben € 50.000,00). Si ricorda infatti che detto danno “è risarcibile nei soli casi previsti dalla legge, i quali si dividono in due gruppi: le ipotesi in cui la risarcibilità è prevista in modo espresso (ad es., nel caso in cui il fatto illecito integri gli estremi di un reato); e quella in cui la risarcibilità del danno in esame, pur non essendo espressamente prevista da una norma di legge ad hoc, deve ammettersi sulla base di una interpretazione costituzionalmente orientata dell'art. 2059 c.c., per avere il fatto illecito vulnerato in modo grave un diritto della persona direttamente tutelato dalla Costituzione.” (cfr. Cass. 26975/2008), il che non è nel caso di specie, non essendo stata nemmeno allegata una siffatta lesione di un diritto della persona costituzionalmente tutelato (anzi, a ben vedere l'attore non ha nemmeno specificamente allegato in cosa si sostanzierebbe il pregiudizio asseritamente patito). Si precisa, per completezza, che neppure sarebbe consentita una liquidazione equitativa ai sensi dell'art. 1226 CC: da un lato la disposizione in esame fa esclusivo riferimento alla prova del quantum del danno, non anche alla prova dell'an; dall'altro, anche la liquidazione equitativa (laddove ammissibile) postula che la parte fornisca tutti gli elementi in suo possesso necessari per la valutazione del giudice, mentre nel presente caso nessun elemento è stato finanche allegato dall'attore.
***
Stanti l'accoglimento della domanda di nullità del contratto e della domanda di condanna alla restituzione della caparra ed il pressoché integrale rigetto della domanda risarcitoria, si ritiene equo disporre la compensazione delle spese di lite in misura di un mezzo, mentre la quota residua deve essere posta a carico della convenuta, maggiormente soccombente. La liquidazione segue in dispositivo secondo valori inferiori ai medi, stante la scarsa complessità della causa ed il mancato svolgimento di attività istruttoria.
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P. Q. M.


Il Giudice, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando,

1. dichiara la nullità per difetto di forma del contratto preliminare del 12.1.2021 tra Parte_1 e Controparte_1 ;

2. condanna Controparte_1 a restituire a Parte_1 la somma di euro 50.000,00 (a suo tempo versata dal promissario acquirente a titolo di caparra), maggiorata degli interessi al saggio legale dal dì del dovuto al saldo;

3. condanna Controparte_1 a pagare a Parte_1 la somma di € 5.858,71;

4. rigetta le ulteriori domande attoree;

5. rigetta le domande riconvenzionali della convenuta;

6. condanna Controparte_1 a rifondere a Parte_1 la metà delle spese di lite del presente giudizio, liquidate (già considerata detta quota) in
€ 393,00 per esborsi ed € 5.000,00 per compensi, oltre ad IVA, CPA e rimborso spese generali al 15% ex DM 55/2014.
Così deciso in Treviso, 30 gennaio 2026
Il giudice
- Dott. Carlo Baggio -
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