N. 7132/2016 R.G.A.C.
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Nocera Inferiore, Prima Civile, in composizione monocratica, in persona del G.M., dott. Stefania Fontanarosa, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 7132/2016 R.G.A.C. assegnata in decisione all'udienza a trattazione scritta del 19.3.2025 con la fissazione dei termini previsti dagli artt. 190 e 281-quinquies, comma 1, c.p.c.,
TRA
Parte_1 (c.f.: P.IVA_1 ), elettivamente domiciliato in
C.SO NAZIONALE N.211, C/O AVV. TERESA SAMMURI SCAFATI, presso lo studio dell'Avv. TROIANO RAFFAELE (c.f.: C.F._1 ), dal quale è rappresentato e difeso;

ATTRICE
E
Controparte_1 (c.f.: C.F._2 ), elettivamente domiciliato in VIA BARI, 21 84018 SCAFATI, presso lo studio dell'Avv. AFFUSO FULVIO (c.f.:
C.F._3 ), dal quale è rappresentato e difeso;

CONVENUTO
CP_2 (c.f.: C.F._4 ), elettivamente domiciliato in VIA BARI,
21 84018 SCAFATI, presso lo studio dell'Avv. AFFUSO FULVIO (c.f.:
C.F._3 ), dal quale è rappresentato e difeso;

CONVENUTA
Oggetto: azione ex art. 2932 c.c..
Conclusioni: Come in atti.
Pagina 1 di 6 RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Preliminarmente, vanno dichiarate inammissibili, in quanto formulate per la prima volta nella comparsa conclusionale depositata da parte attrice, le domande nuove di cui alle conclusioni a) e b) della suddetta comparsa.
Ciò premesso, parte attrice ha agito in giudizio per ottenere ai sensi dell'art. 2932 c.c. l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto di permuta definitivo, dedotto nel contratto preliminare intercorso tra le parti in data 12.7.2012.
Secondo il costante orientamento delle giurisprudenza di legittimità, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, la sentenza di trasferimento coattivo prevista dall' art. 2932 c.c., non può essere emanata in assenza della dichiarazione - contenuta nel preliminare o successivamente prodotta in giudizio - sugli estremi della concessione edilizia, che costituisce requisito richiesto a pena di nullità del contratto traslativo dalla Legge n. 47/1985, art. 17 (ora sostituito dal D.P.R. 380/2001, art. 46) e della stessa L. n.
47 del 1985, art. 40.
Tale principio si fonda su due presupposti: per un verso, la pronuncia giudiziale, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti, nè, comunque, un effetto che eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto, l'autonomia negoziale delle parti;
per altro verso, la possibilità di successiva "conferma", con effetto sanante, del contratto nullo
- secondo il disposto della Legge n. 47/1985, art. 17 comma 4 e art. 40, comma 3, D.P.R.
380/2001, art. 46 comma 4 - non influenza la disciplina della sentenza ex art. 2932 c.c., attesa l'evidente incompatibilità tra l'istituto della conferma dell'atto nullo, previsto dalla predetta disposizione, e le peculiari caratteristiche della sentenza e l'autorità del giudicato che questa è destinata ad acquistare (Cassazione sentt. nn.
1199/97, 5902/02, 9647/06, 13225/08, 8489/16, 1505/18, 21721/19, 12654/2020).
Ne deriva che la presenza della dichiarazione sugli estremi della concessione edilizia integra una condizione dell'azione ex art. 2932 c.c. e non un presupposto della domanda, cosicchè la produzione di tale dichiarazione può intervenire anche in corso di causa e altresì nel corso del giudizio d'appello, purchè prima della relativa decisione, giacchè essa è sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti (in termini, con specifico riferimento alla dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui alla Legge n. 47/1985, art. 40 attestante l'inizio dell'opera in data anteriore al 2 settembre
1967, Cass. 6684/2019).
Pagina 2 di 6 Inoltre, sempre in tema di conformità edilizia ed urbanistica occorre altresì precisare che
- alla luce di principi fissati dalla Sezioni Unite della Corte di Cassazione nella sentenza n.
8230/19, ai fini della possibilità di adottare una sentenza traslativa della proprietà di un immobile con sentenza ex art. 2932 c.c. è sufficiente che negli atti siano presenti (in quanto già contenute nel contratto preliminare o successivamente acquisite nel corso del giudizio) le dichiarazioni previste dalla Legge n. 47/1985, art. 17 (ora sostituito dal D.P.R. 380/2001, art. 46) o della stessa Legge n. 47/1985, art. 40 (purchè reali e riferibili all'immobile).
Nel caso di specie, dall'istruttoria documentale è emerso che l'immobile oggetto di causa, all'epoca della stipula del contratto preliminare di vendita-permuta intercorso tra le parti, posto a fondamento della domanda ex art. 2932 c.c., era privo dell'indicazione dei titoli abilitativi e della dichiarazione di coerenza catastale.
Non risultano prodotti i documenti attestanti la regolarità edilizia ed urbanistica dell'immobile, ovvero a rendere la dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui alla Legge n.
47/1985, art. 40 in applicazione del principio, fissato dalla Sezioni Unite della Corte di
Cassazione con la sentenza n. 23825/09.
Si segnala, poi, la mancanza della dichiarazione di coerenza catastale Legge n.
52/1985, art. 29 comma 1 bis, vale a dire "oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie" (quest'ultima sostituibile da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale).
Infatti, come affermato dalla giurisprudenza di legittimità, il disposto comma 1 bis dell' art. 29, Legge n. 52/1985, art. 29 , aggiunto dall' art. 19, comma 14, D.L. 78/2010, conv., con modificazioni, con la L. 122/2020 trova applicazione anche in ordine al trasferimento giudiziale della proprietà degli immobili con sentenza emessa ai sensi dell' art. 2932 c.c.; la presenza delle menzioni catastali (l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, quest'ultima sostituibile da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale) costituisce condizione dell'azione di adempimento del contratto in forma specifica ex art. 2932 c.c. e, pertanto, deve sussistere al momento della decisione;
la produzione delle suddette menzioni catastale, quando le stesse non siano già contenute nel contratto preliminare dedotto in giudizio, può intervenire anche in corso di causa ed è sottratta
Pagina 3 di 6 alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti (tra le altre, vedi Cass., sent. 12654/2020).
Nel caso di specie, nell'atto denominato "contratto preliminare di compravendita" vi è solo la menzione dell'identificazione catastale del bene e non anche il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.
Ancora, si ritiene che la scrittura privata del 12.7.2012 sconti un insuperabile difetto di specificità.
A tal proposito, si ritiene opportuno evidenziare che la possibilità che l'oggetto di un contratto di vendita immobiliare, o di un contratto preliminare di vendita immobiliare, entrambi soggetti all'obbligo della forma scritta ad substantiam ex artt. 1350 n. 11) c.c., in base al combinato disposto di tale articolo con l'art. 1351 c.c., sia determinato attraverso atti e fatti storici esterni al negozio ed anche successivi alla sua conclusione mediante sottoscrizione, incontra dei limiti che derivano dalla forma prescritta a pena di nullità, e dal fatto che in caso di preliminare di vendita, può accadere che in assenza di una conclusione consensuale del contratto definitivo eventualmente anche integrativa del preliminare, a fronte dell'inadempimento di uno o più delle parti all'obbligo di concludere il contratto definitivo, si renda necessario per la parte non inadempiente ricorrere allo strumento dell'azione ex art. 2932 c.c..
In tale ultima ipotesi, così come in quella di conclusione di una scrittura privata di vendita che debba solo essere riprodotta in un successivo e formale atto notarile, è indispensabile l'esatta individuazione, o almeno la determinabilità ex art. 1346 c.c. dei beni immobili che si intendono trasferire, senza la quale l'effetto traslativo immediato, o derivante dalla sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ., non può prodursi, non essendo consentito al giudice sostituirsi alle parti contrattuali nell'individuazione dei beni immobili.
Secondo alcune pronunce della Suprema Corte, l'individuazione dei beni immobili da trasferire deve avvenire con l'indicazione dei confini e dei dati catastali nel contratto, in quanto l'individuazione dei beni non può basarsi su dati attingibili da altra documentazione
(Cfr. Cass. n. 952/2014; Cass.

7.8.2002 n. 11874), ma secondo altre più benevole pronunce della Cassazione le indicazioni catastali ed i confini occorrono per la trascrizione, mentre per la vendita e quindi anche per la pronuncia della sentenza ex art. 2932 c.c. è sufficiente l'indicazione nell'atto scritto degli elementi necessari per l'identificazione senza incertezze dell'immobile da trasferire, ad esempio col richiamo al tipo mappale, o alle planimetrie
Pagina 4 di 6 catastali allegate, o al progetto presentato in Comune (vedi in tal senso Cass. 14.8.2012 n.
14524; Cass. 20.3.2006 n. 6166; Cass. 12.7.2000 n. 9235).
Pur volendo aderire all'orientamento della Suprema Corte più permissivo, che consente di fare ricorso ad elementi esterni per l'individuazione degli immobili oggetto del trasferimento, o del promesso trasferimento ai fini della pronuncia della sentenza ex art. 2932 c.c. in quanto espressamente richiamati nell'atto scritto, esaminando la scrittura privata del 12.7.2012, si deve notare innanzitutto che essa non contiene alcun riferimento alla provenienza dei beni immobili promessi in vendita, non sono menzionati gli atti di derivazione della proprietà, non si fa riferimento a perizie di stima, a certificazioni catastali, a tipi mappali, o a progetti presentati al Comune per il conseguimento dei titoli autorizzatori, o a confini, limitandosi ad una mera identificazione catastale, corredata da una planimetria semplice.
Si consideri conclusivamente che l'oggetto del contratto per il quale è necessaria la forma scritta può considerarsi determinabile, benché non indicato specificamente, solo se sia con certezza individuabile in base agli elementi prestabiliti dalle parti nello stesso atto scritto, senza necessità di fare ricorso al comportamento successivo delle parti, dovendosi escludere la possibilità di applicazione per la determinazione dell'oggetto del contratto della regola ermeneutica dell'art. 1362 comma, c.c. (Cfr. Cass. n. 6201/1995), posto che il comportamento successivo dei contraenti, con riguardo ai trasferimenti immobiliari (ed il principio vale anche per i contratti preliminari di trasferimento immobiliare per i quali si richieda la pronuncia di sentenza ex art. 2932 c.c.), se valutabile, porrebbe sostanzialmente nel nulla l'esigenza dell'atto scritto ad substantiam (Cfr. Cass. n. 5421/1983).
Ne discende il rigetto della domanda attorea ex art. 2932 c.c..
Quanto alla domanda attorea subordinata di ripetizione delle somme sborsate in esecuzione del contratto preliminare, essa è inammissibile non essendo stata formulata dalla società attrice domanda tempestiva di risoluzione del contratto di cui trattasi.
Quanto alla domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto preliminare formulata dai convenuti per inadempimento della società attrice, essa è infondata e va rigettata.
Gli inadempimenti che i convenuti allegano, in realtà, non sussistono atteso che dall'esame del preliminare medesimo si evince che la corresponsione della somma di euro
155.000,00 da parte della società attrice doveva avvenire, mediante pagamento della differenza sulla somma ancora dovuta per mutuo, all'atto della stipula del definitivo.
Infine, non risulta fornita idonea prova dei danni asseritamente patiti dai convenuti.
Pagina 5 di 6 In considerazione del rigetta della domanda ex art. 2932 c.c. va ordinata la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale.
Le spese di lite, stante la reciproca soccombenza delle parti, vanno interamente compensate.


P.Q.M.


Il Tribunale di Nocera Inferiore definitivamente pronunciando così provvede:
1) Rigetta tutte le domande formulate da parte attrice;

2) Rigetta tutte le domande formulate dai convenuti;

3) Compensa le spese di lite;

4) Ordina all'Agenzia delle Entrate- Uffici del Servizio di Pubblicità Immobiliare (ex
Conservatoria dei Registri Immobiliari) territorialmente competente, con esonero da responsabilità, la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2932 c.c..
Così deciso in Nocera Inferiore, 11/09/2025
IL GIUDICE
dott.ssa Stefania Fontanarosa
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209, e succ. mod..
Pagina 6 di 6