REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TERMINI IMERESE
Nella persona del Giudice Onorario dott.ssa Maria Cusenza ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al N. R.G. 793 dell'anno 2021 vertente
TRA
, C.F. elettivamente Parte_1 CodiceFiscale_1
domiciliato in Palermo, via Marchese Ugo n. 52, presso lo studio degli Avv.ti Francesco Peria Giaconia e Giovanni Giallombardo che lo rappresentano e difendono, unitamente e disgiuntamente, per procura a margine dell'intimazione di sfratto per morosità
RICORRENTE
CONTRO
1 Tribunale di Termini Imerese sez. civile
, C.F. , Parte_2 CodiceFiscale_2
elettivamente domiciliato in Ficarazzi, Corso Umberto I n. 698,
presso lo studio dell'Avv. Loredana Mancino che lo rappresenta e difende giusta procura in calce alla comparsa di costituzione
RESISTENTE
OGGETTO: sfratto per morosità immobile uso abitativo
CONCLUSIONI DELLE PARTI: le parti concludono come da note a trattazione scritta a cui si rinvia
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato il signor Parte_1
ha intimato sfratto per morosità al signor
[...] [...]
, conduttore dell'immobile sito in Ficarazzi, Corso Parte_2
Umberto I n. 386, PT, adibito ad uso abitativo, oggetto di contratto di locazione registrato in Bagheria il 15.12.2018 al numero 002499
serie 3T; adduceva la mancata corresponsione dei canoni scaduti pari dal mese di maggio 2020 al mese di ottobre 2020 ad € 1.800,00,
oltre spese e competenze del giudizio, chiedendone, altresì,
l'emissione di ingiunzione di pagamento nonché, in caso di
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opposizione, pronunciarsi ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva fissando la data per l'esecuzione.
Si costituiva in giudizio il signor il quale, proponeva Pt_2
opposizione allo sfratto adducendo l'esistenza di grosse difficoltà
economiche riscontrate durante il periodo della pandemia da Covid
19, ammettendo di non aver corrisposto le mensilità di settembre e ottobre 2020 e di aver sostenuto degli esborsi a causa di lavori eseguiti per infiltrazioni all'immobile.
Con ordinanza riservata del 17.03.2021 il Giudicante ordinava il rilascio dell'immobile, disponendo il mutamento del rito e onerando le parti di presentare istanza di mediazione ai sensi e agli effetti della normativa in materia.
Con successiva ordinanza riservata del 23.04.2022 il Giudice,
ritenuta la causa matura per la decisione, rigettava la richiesta di espletamento di consulenza tecnica d'ufficio formulata da parte resistente in memoria integrativa per accertare le presunte infiltrazioni e rinviava la causa per discussione e decisione all'udienza del 17.11.2022 concedendo termine per note.
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Parte attrice insisteva nelle rassegnate conclusioni chiedendo convalidarsi definitivamente lo sfratto per morosità stante il grave inadempimento del conduttore ed emettersi ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti e a scadere sino al rilascio dell'immobile, avvenuto nelle more del giudizio in data 01.03.2022,
con condanna alle spese del giudizio.
Il conduttore con note di trattazione scritta del 28.06.2023, rilevando l'intervenuto rilascio dell'immobile, chiedeva pronunciarsi la cessazione della materia del contendere, con liquidazione dei compensi.
La causa di natura documentale all'udienza cartolare del 29.06.2023
veniva assunta in decisione sulle conclusioni rassegnate dalle parti nelle note scritte e memorie conclusionali.
Preliminarmente si dà atto che risulta validamente esperito il procedimento di mediazione, come da verbale allegato in atti,
conclusosi negativamente.
Tanto premesso, la domanda di parte ricorrente è fondata e può
trovare accoglimento nei termini che seguono.
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Assume prioritaria rilevanza, in considerazione della domanda di declaratoria di cessazione della materia del contendere avanzata da parte resistente, la valutazione della possibilità di procedere al suo accoglimento, con preclusione di ogni ulteriore indagine sul merito della controversia o meno.
Pacifico e notorio che alla predetta declaratoria possa procedervi anche il Giudice d'ufficio, il signor ha fondato la propria Pt_2
richiesta sul presupposto dell'avvenuto rilascio dell'immobile locato.
Le pronunce di merito e legittimità concordano nel ritenere che
"...La pronuncia di cessazione della materia del contendere postula che
siano sopravvenuti nel corso del giudizio fatti tali da determinare la totale
eliminazione delle ragioni di contrasto tra le parti, e, conseguentemente, il
venir meno dell'interesse ad agire ed a contraddire e della conseguente
necessità di una pronuncia del giudice sull'oggetto della controversia”
(Cass. n. 23289/2007; Cass. 2567/2007).
“La dichiarazione della cessata materia del contendere è legittima se tutte
le parti ne riconoscono la sussistenza dei requisiti oppure, nel caso di
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richieste differenti, alla sola condizione di un'adeguata valutazione delle
circostanze da parte del giudice di merito” (Cass. 16764/2020).
Per costante giurisprudenza, la comune volontà delle parti di ottenere la declaratoria di cessazione della materia del contendere deve riguardare il profilo storico non meno che le conseguenze giuridiche del fatto;
in altre parole, le parti devono concordare tanto sul reale verificarsi del fatto, quanto sulle conseguenze giuridiche dello stesso.
Solo in questo caso può affermarsi che nel corso del processo sia sopravvenuta una situazione che abbia eliminato completamente e in tutti i suoi aspetti la posizione di contrasto tra le parti, facendo venir meno del tutto la necessità di una decisione sulla domanda quale originariamente proposta in giudizio ed escludendo sotto ogni profilo l'interesse delle parti ad ottenere l'accertamento,
positivo o negativo, del diritto o di alcuno dei diritti inizialmente dedotti in causa.
La cessazione della materia del contendere costituisce il riflesso processuale del venir meno della ragion d'essere sostanziale della lite, per la sopravvenienza di un fatto suscettibile di privare le parti
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di ogni interesse a proseguire il giudizio e può e deve essere dichiarata ogni qual volta i contendenti si diano reciprocamente atto dell'intervenuto mutamento della situazione evocata in controversia, tale da eliminare totalmente ed in ogni suo aspetto la posizione di contrasto tra le parti e da far venir meno del tutto la necessità di una decisione sulla domanda originariamente proposta,
sottoponendo al giudice conclusioni conformi intese a sollecitare l'adozione di una declaratoria della cessazione della materia del contendere, potendo al più residuare un contrasto solo sulle spese di lite, che il giudice con la pronuncia deve risolvere secondo il criterio della cosiddetta soccombenza virtuale (cfr. in tal senso:
Cass. Civile, Sez. III 1 aprile 2004 n. 6395; Cass. Civile Sez. III 1
aprile 2004 n. 6403; Cass. Civile Sez. Un. 26 luglio 2004 n. 13969;
Cass. Civile, Sez. III, 8 giugno 2005 n. 11962).
Dall'esame degli atti difensivi emerge chiaramente che l'originario contrasto tra le odierne parti in giudizio non è del tutto venuto meno: parte intimante, infatti, pur avendo ottenuto il rilascio dell'immobile, ha insistito nella domanda di condanna del conduttore al pagamento dei canoni non corrisposti e per la
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risoluzione dell'intercorso contratto di locazione per grave inadempimento imputabile al signor Pt_2
Quando sia una sola delle parti a chiedere la predetta declaratoria e in difetto di un'effettiva soddisfazione delle aspettative di tutela,
pertanto, non si potrà pronunciare la cessazione della materia del contendere, nemmeno d'ufficio, perdurando le ragioni di contrasto che hanno dato origine al giudizio.
La richiesta declaratoria, pertanto, non è meritevole di accoglimento, dovendosi procedere all'esame del merito delle domande.
Tanto premesso, va rilevato che per effetto della spiegata opposizione e all'esito del mutamento del rito, la instaurata procedura per convalida di sfratto è passata dalla sua fase sommaria a quella ordinaria a cognizione piena, nel cui ambito l'oggetto del giudizio è divenuto l'accertamento dell'eventuale sussistenza di tutti i presupposti previsti dagli artt. 1453 e 1455 cod.
civ. necessari e funzionali a decidere sulla domanda avanzata da parte ricorrente di risoluzione per inadempimento del contratto di locazione stipulato tra le parti.
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Si rende opportuno, sinteticamente, premettere che l'azione di risoluzione contrattuale per inadempimento proposta dal ricorrente prima con l'intimato sfratto per morosità e a seguito del mutamento del rito poi, è un'azione di tipo costitutivo secondo il paradigma normativo di cui all'art. 1453 cod. civ., con la quale si mira ad ottenere, al ricorrere di un inadempimento imputabile alla controparte, lo scioglimento del vincolo contrattuale.
Il successivo art. 1455 cod. civ. specifica che l'inadempimento idoneo a determinare una siffatta risoluzione è solo quello di non scarsa importanza, ovvero, con valutazione riservata al giudice del merito, quello che comporti una significativa alterazione del vincolo sinallagmatico sotteso al regolamento negoziale concordato tra le parti.
Con riferimento alle locazioni ad uso abitativo è notorio che la gravità dell'inadempimento risulta predeterminata dall'art. 5 della
L. n. 392/1978 che lo riconduce al “mancato pagamento del canone
decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento,
nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato
superi quello di due mensilità del canone”.
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La gravità e l'importanza dell'inadempimento del conduttore, in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è, pertanto,
rimessa all'apprezzamento discrezionale del Giudice, ma è
predeterminata legalmente, secondo il richiamato disposto, alla sussistenza di due presupposti.
Il primo è di ordine quantitativo e riguarda il mancato pagamento di una sola rata del canone o il mancato pagamento di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone;
il secondo, invece, è di ordine temporale, ovvero il ritardo consentito e tollerato di non oltre giorni venti dagli accordi contrattuali.
Né discende che, al verificarsi dei richiamati presupposti, deve automaticamente ritenersi sussistente la gravità
dell'inadempimento legittimante l'accoglimento della domanda di risoluzione (cfr. Tribunale di Roma, Sezione 6 civile n. 2347/2020).
Ciò posto, per quanto attiene alle regole processuali relative alla ripartizione dell'onere della prova in tema di risoluzione e risarcimento danni per inadempimento contrattuale, le Sezioni
Unite della Cassazione (Cass. SS.UU. 13533/2001) hanno posto l'ormai incontrastato principio di diritto, recepito da innumerevoli
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successive pronunce, tra cui, ex multis Cass. 11173/2012, 7530/2012 e
3373/2010, pienamente condiviso anche da questo Tribunale,
secondo il quale, nell'ambito dei rapporti obbligatori di natura contrattuale “il creditore che agisca tanto per ottenere l'adempimento del
contratto rimasto inadempiuto, quanto la risoluzione dello stesso e/o il
consequenziale risarcimento del danno, ha il preciso onere di provare
l'esistenza e la perdurante efficacia del titolo negoziale dedotto in giudizio,
potendosi limitare semplicemente ad allegare l'inadempimento della
controparte. Spetterà, infatti, alla parte che voglia contrastare l'avversa
azione promossa fornire la prova del fatto estintivo, modificativo o
impeditivo del diritto fatto valere nei suoi confronti dal creditore”.
Invero, sul punto va chiarito che, in adesione ai principi espressi dalla Cassazione, innanzi richiamati, l'onere di provare l'adempimento di una determinata prestazione grava sul debitore della medesima, dovendosi limitare il creditore a provare la fonte della relativa obbligazione e a dedurre l'inadempimento di controparte e ciò in virtù del principio di vicinanza della prova.
Orbene, in ordine alla morosità contestata e all'inadempimento imputato, parte resistente ha ammesso la morosità limitandola alle
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sole mensilità dei mesi di settembre ed ottobre 2020 senza, tuttavia,
fornire prova dei pagamenti relativi agli altri canoni, rilevando semplicemente che si trattava di “morosità incolpevole” in quanto determinata dalla ben nota situazione emergenziale Covid 19 che gli aveva impedito di adempiere alla obbligazione nei confronti di parte locatrice.
Parte conduttrice, inoltre, pur adducendo di aver eseguito opere di manutenzione all'immobile per presunti fenomeni infiltrativi, non ha fornito prova alcuna né delle asserite cause dei lamentati danni,
né dei pretesi pagamenti eseguiti per la loro risoluzione, non avendo allegato nessuna prova del pagamento.
Ciò posto, giova precisare che il richiamo alla normativa emergenziale non offre elementi nella direzione indicata dall'opponente: è sufficiente osservare che non vi è alcuna norma di carattere generale che preveda una sospensione dell'obbligo di corrispondere i canoni di locazione. Infatti, il legislatore ha inteso assumere iniziative di agevolazione in merito alle locazioni commerciali, ma nulla ha voluto disporre in ordine al quantum ed
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al quando del pagamento dei canoni di locazione commerciale o di affitto di azienda o ad uso abitativo.
Dirimente in tal senso è il rilievo per cui gli interventi governativi in materia locatizia, fino ad oggi, si siano limitati a concedere agevolazioni fiscali in favore di imprese, la cui attività è stata sospesa a seguito delle misure restrittive "anti coronavirus".
Il fatto che, lungi dal concedere un'esenzione dal pagamento dei canoni, si sia concesso una misura agevolativa sub specie di credito di imposta (peraltro cedibile) commisurato all'importo del canone stesso, sta a significare una ben precisa volontà del legislatore di non far venir meno né limitare l'obbligazione di versare il canone stesso.
Non è neppure stata prevista una "moratoria" dei canoni derivanti da contratti di locazione in essere, che vanno quindi adempiuti.
Non è dunque possibile applicare in questa sede alcuna norma sospensiva dell'obbligo di pagamento di canoni di locazione dalla disciplina emergenziale ad oggi adottata, per la ragione - tanto semplice quanto decisiva - che una norma di tal fatta non esiste;
non vi è di conseguenza spazio per una misura cautelare di mero
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differimento dei termini contrattuali di pagamento del canone ed a maggior ragione del debito maturato nel periodo pregresso.
Tra le altre, il Tribunale di Roma, con sentenza n. 19843/2021 ha precisato come non possa “ritenersi esistente un diritto, fondato sulla
disciplina della emergenza epidemiologica e sulla crisi che ne è scaturita,
alla sospensione od alla riduzione del canone od ancora alla sua modifica da
parte del conduttore che è rimasto nel godimento materiale dell'immobile
con la propria famiglia oppure con la propria struttura, con i propri beni
strumentali e con le proprie merci” e come non possa neanche “ritenersi
legittima la unilaterale auto-sospensione od autoriduzione dei pagamenti,
essendo tra l'altro, di regola, prevista nei contratti di locazione la clausola
del c.d. solve et repete”.
Alla luce di quanto esposto, pertanto, deve dichiararsi l'inadempimento del conduttore , con condanna Parte_2
dello stesso al pagamento dei canoni intimati da maggio a ottobre
2020 pari ad € 1.800,00 nonché dei successivi canoni sino alla data del rilascio avvenuto in data 01.03.2022, oltre interessi legali dalle varie scadenze fino al soddisfo.
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Le spese seguono la soccombenza di parte resistente e vengono liquidate in favore del signor in € 1.600,00 oltre Parte_1
rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge.
In virtù dell'ammissione al Patrocinio a Spese dello Stato, le spese processuali relative alla difesa di parte resistente vanno poste a carico dello Stato e liquidate con separato decreto,

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda ed eccezione disattesa, così provvede:
- dichiara risolto per grave inadempimento del signor
[...]
il contratto di locazione registrato in Bagheria il Parte_2
15.12.2018 al numero 002499 serie 3T avente ad oggetto l'immobile sito in Ficarazzi, Corso Umberto I n. 386, PT, adibito ad uso abitativo;

- per l'effetto condanna il signor al pagamento Parte_2
della complessiva somma di € 1.800,00 per canoni scaduti dal mese di maggio 2020 al mese di ottobre 2020, oltre al pagamento di tutti i canoni maturati fino all'effettivo rilascio avvenuto in data
01.03.2022, oltre interessi legali dalle varie scadenze fino al soddisfo;

15 Tribunale di Termini Imerese sez. civile
condanna parte resistente al pagamento delle spese di lite in favore del signor che si liquidano in complessi € 1.600,00 Parte_1
oltre rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge.
Provvede con separato decreto alla liquidazione delle spese processuali della parte resistente ammessa al gratuito patrocinio.
Così deciso in Termini Imerese il 26 marzo 2025.
Il Giudice
Dott.ssa Maria Cusenza
Il presente provvedimento viene redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale dal Giudice dr.ssa Maria Cusenza,
in conformità alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del
D.L. 29/12/2009, n. 193, conv. con modifiche dalla L. 22/2/2010, n. 24,
e del decreto legislativo 7/3/2005, n. 82, e succ. mod. e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal decreto del Ministro della Giustizia
del 21/2/2011 n. 44.
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