Pubblicato il 22/12/2025

N. 02193/2025 REG.PROV.COLL.

N. 02110/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania

sezione staccata di Salerno (Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 2110 del 2024, proposto dal sig. IO RR, rappresentato e difeso dall'avvocato Rosalia Iandiorio, con domicilio eletto presso il suo studio in Avellino, al corso Vittorio Emanuele n. 15 e domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Montefredane (Av), in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Modestino Iannaccone, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento del provvedimento di diniego Registro Generale n. 220 Registro di settore n. 113 emesso dal responsabile Area Tecnica del Comune di Montefredane in data 20 giugno 2024, notificato in data 3 luglio 2024, avente ad oggetto il provvedimento di diniego dell’istanza ex art. 36 D.P.R. n. 380/2001 e s.m.i., nonché di ogni altro atto presupposto, connesso e/o consequenziale, ancorché non conosciuto, potenzialmente lesivo della sfera giuridica di parte ricorrente, ivi compresa la relazione di sopralluogo prot. 494/2024.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Montefredane (Av);

Visti tutti gli atti di causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 18 dicembre 2025 il dott. TO RI e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Il ricorrente è proprietario di un edificio all’interno del Comune di Montefredane e segnatamente alla via Fratte snc, identificato catastalmente al foglio n. 1 mappale n. 1341 sub 3 e sub 4.

Nella sua attuale struttura, in disparte le opere successivamente realizzate e oggetto di contenzioso, il manufatto è stato edificato con fondi della L. 219/1981 a seguito del provvedimento sindacale n. 251/2004 e Permesso di Costruire n° 6/2004.

2. Sennonchè nel 2022 il sig. RR ha presentato una CILA Asseverata intendendo fruire del cd. Superbonus per eseguire lavori di efficientamento energetico sull’edificio di sua proprietà e in particolare per realizzare l'isolamento termico delle superfici opache (copertura, pareti esterne e solaio verso garage/seminterrato), la sostituzione dell'impianto di climatizzazione invernale esistente con nuove pompe di calore ad alta efficienza, oltre che, quali interventi cd “trainati”, l'installazione di un impianto fotovoltaico, di colonnine di ricarica per auto elettriche e l'implementazione della domotica (building automation).

2. A seguito di una segnalazione è stato svolto un sopralluogo dal competente ufficio tecnico dal quale sono emerse le criticità a monte dell’ordinanza di demolizione n.1/2024 contenente le contestazioni che seguono e che val la pena di richiamare anche per delineare il quadro d’insieme della vicenda : “ a) Frazionamento senza titolo edilizio dell'unità immobiliare: Nella CILAS Superbonus vengono dichiarate catastalmente n°2 unità immobiliari e precisamente il fabbricato viene suddiviso nel mappale 1341 foglio 1 sub. 3 (piano terra) e nel mappale 1341 foglio 1 sub.4 (Piano Primo). Per il predetto frazionamento avvenuto il data 18/05/2022, non risultano agli atti dell'Ente pratiche edilizie presentate dal Committente. Il predetto frazionamento è stato effettuato su un immobile non conforme al titolo edilizio autorizzativo; Nella CILAS Superbonus viene indicato e rappresentato uno stato di fatto difforme, sia in termini di superfici che di volumi, rispetto a quello autorizzato con Provvedimento Sindacale n° 251 del 19/02/2004 e successivo Permesso di Costruire n°6 del 27 marzo 2004 e successiva variante 6/bis del 27/05/2006. Per il fabbricato in esame, ultimato in data 21/04/2022 secondo dichiarazione contenuta nel modello DOCFA utilizzato per il frazionamento, non risulta gli atti dell'Ente nessuna, comunicazione di ultimazione lavori né tantomeno una Segnalazione Certificata di Agibilità; b) Incremento della Volumetria non autorizzata: Dal Sopralluogo effettuato e dal riscontro documentale si è rilevato un incremento volumetrico non autorizzato, come precedentemente valutato analiticamente, di circa 319,04 mc.; c) Diversa distribuzione interna e delle aperture: Si rileva una diversa distribuzione interna (muri divisori interni) degli ambienti e una diversa distribuzione delle aperture (porte e finestre) su tutti i prospetti del fabbricato; d) diversa tipologia del piano sottotetto e pianta copertura: Pur non generando incrementi volumetrici il piano sottotetto esistente non è conforme a quello autorizzato e presenta diversa inclinazione della falda di copertura che presenta altresì anche n°2 abbaini, delle finestre e un balcone prospiciente il lato destro del fabbricato; e) Incremento della superficie SNR relativa a terrazzi e balconi. Le superfici esterne adibite a balconi e terrazze (SNR) passano da circa 78 mq nel progetto autorizzato a circa 100 mq attuali; f) Difformità sulla struttura: La struttura dell'edificio presenta delle modifiche relativamente al piano terra con l'aggiunta di un ulteriore corpo in c.a. delle dimensioni in pianta di 3,60 x 10,40 ml con un'altezza di 3.5 ml e modifiche alla pianta copertura” .

In prevalenza nell’ordinanza il Comune contestava un incremento volumetrico non autorizzato di circa 319,04 mc, oltre che l'aggiunta di un ulteriore corpo in cemento armato.

2.1 Per porre rimedio alle criticità rilevate dal Comune, il RR presentava l’istanza di sanatoria prot. n. 924/2024, ma già con la nota ex art. 10 bis L. 241/1990 il Comune ne preannunciava il diniego.

2.1.1 A tale preavviso rispondeva il ricorrente mediante il proprio tecnico di fiducia svolgendo poi i rilievi così richiamati nel ricorso: “1. In relazione alla doppia conformità: - con riferimento all’area agricola E del P di F. vigente all’epoca della costruzione: era stato assentito un volume di 469,83 mc; - con riferimento alla zona agricola E “zona agricola di preminente valore paesaggistico” del vigente Piano Urbanistico Comunale: tenuto conto della possibilità di incremento del 20% del volume del fabbricato esistente mc 461,76 x1,20 = 554,11 mc volume massimo realizzabile, di fatto è stata realizzata una volumetria = 468,38 mc; 2.In relazione all’incremento volumetrico non autorizzato, il ricorrente ha osservato l'Ente assume erroneamente che l'istante abbia richiesto di sanare l'eccesso del volume fuori terra mediante una sistemazione ex post del terreno circostante il fabbricato. E’ stata allegata relazione redatta dal tecnico incaricato, ing. Costantino Puorro, avente ad oggetto il piano quotato del terreno riportante la quota naturale del terreno esistente prima dell'intervento edilizio e, rispetto a questa, l'attuale posizione altimetrica del fabbricato per la parte interessata dalle opere di reinterro e ripristino dell'originario piano di campagna (cfr fol. 7-allegati 1 e 2). 2.2 Al piano seminterrato non sono collocate le pompe di calore ma è stato realizzato tutto l'impianto, mentre la pompa di calore è stata momentaneamente collocata, nelle more dei lavori di ristrutturazione di cui alla CILA 07.12.2023 sospesa/revocata con ordinanza sub 1.b, sul terrazzo antistante la stanza/locale adibito a locale tecnico, dove peraltro passano i tubi. Per quanto concerne la metratura, non può dirsi che esista una norma edilizia che stabilisca in via generale la misura di un locale tecnico, nel caso specifico inferiore a 10 mq., sicché rileva esclusivamente la congruità (sussistente nel caso di specie) di tale volume tecnico rispetto alla funzione da perseguire, considerato lo spazio di allocazione della pompa e quello necessario alla manutenzione. 2.3 Per quanto concerne i rilievi sull'altezza dell'interpiano, la struttura principale è stata completata, in vigenza dell'art. 14, comma 6, del D.Lgs 04/07/2014 n. 102, sicché il volume in questione va ritenuto compreso nella volumetria già assentita con l'originario permesso di costruire, sulla quale non ha determinato alcun incremento, sicché è stata richiesto espressamente di riesame della qualificazione abusiva. In ordine al volume dell’intercapedine del piano interrato, l’ufficio, nella determinazione del volume fuori terra, ha erroneamente tenuto conto di quello riferito anche all’ ntercapedine perimetrale regolarmente autorizzata con il progetto di variante e attualmente ancora da realizzarsi in quanto il piano interrato non risulta allo stato ultimato. 2.4. I crediti edilizi, previsti dall'art. 44 delle NTA del PUC del Comune di Montefredane, pur essendo ammissibili nei casi di cui all'art. 46 NTA non sono stati computati ai fini dell'incremento volumetrico. 3. In relazione al frazionamento è stato dedotto che in data 07.12.2023, il ricorrente aveva presentato CILA per lavori di manutenzione straordinaria, poi sospesa con ordinanza richiamata in premessa, che ben avrebbe potuto essere integrata con richiesta in sanatoria per il frazionamento, come previsto dalla legge 164/2014. In ogni caso, se fosse stato rilasciato il permesso a costruire in sanatoria de plano si sarebbe sopperito a quanto contestato. L'art. 77 delle N.T.A. è impropriamente richiamato poiché non può essere applicato per un fabbricato esistente, al quale si applica, invece, l'art. 86 “Zto E agricola – edifici esistenti”, a mente del quale sono sempre consentiti gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia che non preveda l'integrale demolizione e ricostruzione, senza incremento di superfici e volumi. Inoltre, relativamente al frazionamento dell'unità abitativa del fabbricato assentito con concessione edilizia n. 06/Var del 27/05/2006 in due unità abitative, “La legge 164/2014 di conversione del DL 133/2014 (cd Sblocca cantieri) ha modificato la definizione relativa agli interventi di manutenzione straordinaria includendo nell'ambito degli stessi anche quelli consistenti nel “frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzioni di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari......”; come previsto al punto 5 dell'art. 86. 4.In relazione alla diversa tipologia del piano sottotetto e della pianta copertura rispetto al progetto autorizzato, è stato chiarito che, dal punto di vista strutturale, la copertura risulta realizzata come dai calcoli depositati e regolarmente collaudata, mentre, dal punto di vista volumetrico, la copertura costituisce un volume tecnico sicché la modifica non incide su alcun parametro urbanistico e rispetta la stessa tipologia approvata. 5.In relazione al mancato rispetto della distanza minima dai confini di proprietà del manufatto aggiuntivo, il ricorrente ha contestato che la distanza dai confini va computata esclusivamente in ipotesi di manufatti fuori terra e non si applica per manufatti al servizio degli impianti a rete. 6.In relazione alla necessità di autorizzazione sismica in sanatoria dei fabbricati e delle opere in c.a., corpo aggiuntivo, privo di autorizzazione sismica, l’istante ha chiarito che, per il corpo aggiuntivo, avrebbe provveduto, prima del rilascio del permesso di costruire, come previsto ai sensi dell’articolo 94 del d.P.R. n. 380/2001, a presentare e richiedere autorizzazione sismica in sanatoria al Genio Civile di competenza., poi definitivamente espresso con la nota prot. n. 133/2024” .

3. Nonostante le osservazioni tecniche dell’interessato con il provvedimento prot. n. 133/2024 il Comune respingeva l’istanza di accertamento di conformità, basandosi su cinque elementi ben indicati nella relazione tecnica redatta dal CTP del Comune (cfr. all.to n.15 in prod. doc. del 3/11/2025): “ 1. Distanze e Alterazione del Piano di Campagna: Il manufatto aggiuntivo in cemento armato è ritenuto fuori terra e, conseguentemente, non rispetta la distanza minima di 5 ml dal confine (violazione delle norme sulle distanze). Il Comune respinge l'esclusione volumetrica del piano seminterrato (che il ricorrente vorrebbe includere nell'Art. 72 RUEC) in quanto la sistemazione del terreno proposta è una sistemazione artificiale che comporterebbe un riporto artificioso del terreno, non riferibile al profilo naturale, nonostante l'altezza media ponderale dichiarata dal ricorrente sia inferiore a 1,00 m; 2.Piano Seminterrato e Altezza Media: Il Comune respinge l'esclusione volumetrica del piano seminterrato (che il ricorrente vorrebbe includere nell'Art. 72 RUEC) in quanto la sistemazione del terreno proposta comporterebbe un "riporto artificioso" non riferibile al profilo naturale, nonostante l'altezza media ponderale dichiarata dal ricorrente sia inferiore a 1,00 m.; 3.Frazionamento Abusivo: Il diniego è rafforzato dal frazionamento in due unità catastali (sub. 3 e sub. 4) avvenuto il 18/05/2022 senza titolo edilizio e su un immobile non conforme; 4. Volumi Tecnici (Art. 111 RUEC): La previsione di un locale tecnico al piano terra è respinta in base all'Art. 111, comma 1 R.U.E.C., che definisce i volumi tecnici come esterni alla sagoma, in contrasto con la tesi del ricorrente che si appella all'Art. 79 e all'Art. 111, comma 3 del RUEC per l'inclusione di tali spazi all'interno del corpo dell'edificio. 5. Crediti Edilizi Non Concedibili: Infine, i crediti edilizi per l'incremento volumetrico del 20% sono ritenuti non applicabili in quanto le NTA (Art. 49, comma 3, lett. a) ne escludono la concessione per edifici realizzati in difformità al titolo abilitativo e privi di sanatoria”.

4. Avverso il provvedimento il ricorrente è insorto proponendo ricorso straordinario al Capo dello Stato, successivamente trasposto innanzi a questo Tribunale nei termini di legge a seguito dell’atto di opposizione del Comune.

4.1 I cinque motivi addotti nel ricorso sono stati così rubricati: “ 1. Violazione e falsa applicazione art. 36 D.P.R. 380/2001- eccesso di potere per travisamento ed assenza di presupposti- difetto di istruttoria- difetto di motivazione; 2. Violazione e falsa applicazione art. 36 D.P.R. 380/2001- eccesso di potere per travisamento ed assenza di presupposti- difetto di istruttoria - Carenza di motivazione; 3. Violazione e falsa applicazione art. 36 D.P.R. 380/2001, art.14, commi 6 e 7 D.lgs. 04/07/2014 n. 102, art. 13 D.Lgs. 73/2020 - eccesso di potere; 4. Violazione e falsa applicazione art. 36 D.P.R. 380/2001- eccesso di potere per travisamento - motivazione perplessa e illogica; 5. Violazione e falsa applicazione art. 36 D.P.R. n. 380/2024 e l. 164/2014 eccesso di potere; 6. Violazione e falsa applicazione art. 36 D.P.R. N. 380/2024 - Eccesso di potere” .

4.2. In estrema sintesi, elemento centrale della prospettazione del ricorrente risiede nel sostenere che la volumetrica complessiva realizzata fosse assentibile, tenuto conto delle norme del Piano Casa e del fatto che ai fini della determinazione volumetrica additiva e contestata dal comune non si dovesse considerare l’ampio seminterrato realizzato abusivamente. Nella prospettazione attorea, richiamando il contenuto della istanza di sanatoria il Comune avrebbe dovuto altresì tenere in considerazione la parte progettuale dell’istanza stessa nella quale si proponevano in fieri talune modifiche.

5. Il Comune si è costituito e difeso in giudizio con corpose memorie e documentazione di supporto nelle quali, sostanzialmente, ha rilevato l’erroneità, come si avrà modo di verificare di seguito, delle prospettazioni contenute nel ricorso. In atti l’Amministrazione ha altresì depositato la già richiamata CTP redatta da un tecnico appositamente incaricato ed alla quale ha fatto poi ampio riferimento, in particolare, nelle memorie di merito e di replica.

5.1 All’udienza del 25.6.2025, tenuto conto che medio tempore era in corso il procedimento di sanatoria sismica già precedentemente avviata, la discussione del ricorso è stata rinviata e fissata per l’odierna udienza, al cui esito, sentite le parti, la causa è stata posta in decisione. Risulta in proposito che sia stata peraltro ottenuta la predetta sanatoria sismica.

6. Va innanzitutto disattesa l’istanza di nomina di CTU articolata in atti dal ricorrente e sulla quale ha insistito anche nella memoria di merito. Invero tra le parti non sono in discussione fatti di causa per il cui accertamento è necessario il conforto di una specifica disamina tecnica da svolgere mediante verificazione o CTU. Anzi, sotto questo profilo, le parti hanno depositato approfondite e bastevoli consulenze tecniche.

In giudizio, invece, si controverte della qualificazione giuridica delle opere realizzate oltre che della loro sanabilità. Per la soluzione di dette questioni, a questo punto, il Collegio non ritiene necessario l’espletamento di una consulenza tecnica o di una verificazione ai sensi degli artt. 66 e 67 cod.proc.amm e l’istanza va quindi respinta.

7. Passando al merito, il ricorso è fondato soltanto con riguardo all’ultima delle censure (posta al quinto motivo) e riguardante il diniego di sanatoria delle opere eseguite nel sottotetto e di cui al punto d) del provvedimento impugnato. Per il resto va respinto.

Rispetto ai preponderanti mezzi di gravame che vengono respinti, poiché il giudizio ha ad oggetto un atto plurimotivato e considerato che il rigetto delle doglianze attoree discende, sostanzialmente, dalla non accoglibilità dei presupposti argomentativi a monte delle diverse censure il Collegio si occuperà, in particolare, proprio dei presupposti fondanti il ricorso e una volta disattesi ne discenderà, di conseguenza, il rigetto di tutte le altre motivazioni sulle quali non ci soffermerà specificamente, ritenendo esaustiva la disamina che verrà svolta.

8. Ciò posto, il Collegio reputa utile premettere che gli argomenti spesi per criticare il provvedimento impugnato si sono fondati su tre diversi e fallaci assunti: a) la mancata considerazione del volume realizzato nel piano seminterrato (con le precisazioni che su questo stesso termine saranno svolte ai fini del calcolo della volumetria complessivamente edificata e in particolare di quella abusivamente aggiunta); b) l’ammissibilità di un’istanza ex art. 36 TUED contenente un progetto di modifica e quindi sostanzialmente in fieri ; c) l’utilizzabilità, in assenza di una progettazione e di uno specifico procedimento, della disciplina di favore contenuta nel cd. Piano Casa regionale L. n. 19/2009 e succ. mod. e integr.

9. Sempre a monte della disamina delle specifiche censure occorre altresì ricordare che l’art. 36 TUED non è una norma condonistica, bensì uno strumento di verifica della conformità agli strumenti urbanistici e ovviamente agli ulteriori vincoli, di opere formalmente abusive perché eseguite in assenza del prescritto titolo edilizio, ma sostanzialmente conformi alla normativa vigente sia al momento della loro realizzazione che della loro verifica da parte dell’Amministrazione a seguito della presentazione dell’ accertamento di conformità. Si tratta, come talvolta efficacemente descritto in giurisprudenza, di una fotografia dalla quale deve emergere la predetta “doppia conformità” e la circostanza della carenza “formale” del previsto titolo edilizio (Consiglio di Stato, Sez. Sesta, n. 4633/2024; T.A.R. Lombardia, n. 3340/2023).

9.1 Il provvedimento di sanatoria ha perciò natura sostanzialmente vincolata, non contemplandosi sanatorie subordinate a interventi correttivi prospettati nell’istanza e senza che sia possa indulgere, rispetto ai presupposti oggettivi legittimanti, a interpretazioni estensive o analogiche (T.A.R. Lombardia, n. 50/2024; T.A.R. Lazio, n. 2329/2024); in caso contrario, difatti, ne verrebbe intaccata la funzione accertativa della conformità, trasformando impropriamente l’istanza in uno strumento di legittimazione postuma di abusi sostanziali.

10. Indicate le coordinate ermeneutiche da applicare è ora possibile passare allo scrutinio delle singole doglianze, seguendone l’ordine logico-espositivo e principiando, quindi, da quelle poste nei primi due motivi di ricorso. Dette censure, in particolare, muovono dall’affermazione secondo cui, complessivamente, sarebbero stati sfruttati, rispetto al progetto approvato che prevedeva circa 469 mc, non più di 466,47mc. A questa conclusione è pervenuto il ricorrente tenendo conto che, a suo avviso, alcune opere non si sarebbero dovute calcolare ai fini della volumetria e in particolare: i) la nuova costruzione additiva da ritenere a suo avviso quale locale tecnico, ii) il volume ricavato dal livellamento del terreno e che aveva consentito la realizzazione di un garage; iii ) l’incremento prodotto dalla chiusura di precedenti balconi.

Sul punto, sia nell’ordinanza di demolizione a monte che nel diniego di sanatoria qui impugnato, il Comune aveva contestato, invece, la complessiva volumetria in 780,80 mc, derivante, per l’appunto, dall’inserimento nel calcolo delle anzidette opere successive non autorizzate.

11. La tesi del ricorrente non può essere condivisa. Al confutato calcolo posto a monte delle tesi sostenute nell’istanza di sanatoria e confermate nel ricorso l’interessato è addivenuto, prevalentemente, in quanto non ha considerato la volumetria del piano seminterrato. In particolare, secondo questa prospettazione, la detrazione applicata sarebbe stata consentita, come sottolineato con specifici richiami contenuti nell’istanza e indicati altresì nell’ordinanza di demolizione, nel diniego e nella relazione tecnica comunale, dagli artt. 69 e 72 del RUEC.

La prima delle due norme consente effettivamente di escludere dal calcolo della volumetria il piano seminterrato, però soltanto allorchè “ in ogni punto perimetrale, sia a quota non superiore di 1,00 m dal piano di campagna”; mentre la seconda indica invece le modalità di calcolo della quota altimetrica da prendere in esame, tra l’altro, per l’individuazione delle suddette misure di calcolo del piano seminterrato.

11.1 Ebbene, seguendo la prospettazione di parte ricorrente l’altezza “media ponderale” del piano seminterrato e quindi la sua quota rispetto al piano di campagna sarebbe in questo caso di circa 0,84 ml. e quindi ben al di sotto della soglia di 1,00m (Art. 69 RUEC).

11.2 L’obiezione mossa dall’Amministrazione, condivisa dal Collegio, è che invece, al momento, non potrebbe applicarsi l’esenzione prevista dal citato art. 69 RUEC in quanto attualmente “il fabbricato realizzato presenta un’altezza media fuori terra di 1,58 cm rispetto all’andamento originario del terreno” . Detto in altri termini, il Comune ha contestato il fatto che, contrariamente a quanto sostenuto dal RR, il piano seminterrato sia attualmente un piano fuori terra a causa del già intervenuto abbassamento del terreno di scavo e che, peraltro, il ripristino proposto sia un riporto artificioso, in aperto contrasto con l'interpretazione che considera volumi interrati soltanto quelli che rispettano il profilo naturale del terreno. Nella motivazione e nella relazione tecnica è stato altresì specificato come l’edificio non poggi su un piano di campagna naturale e uniforme, così come evidenziato dal corredo fotografico integrato nel provvedimento e che mostra come il piano S1 emerga notevolmente dal piano di calpestio circostante.

11.2.1 In ragione di quanto sopra, a questo punto, come emerge dalla stessa istanza, alla quota di 0,84 ml. a cui fa invece riferimento il RR, si addiverrebbe a seguito di attività ancora non realizzate e, quindi, solo dopo l’approvazione (eventuale) di (ulteriori) opere di sbancamento e livellamento, atte a modificare le quote già attualmente esistenti.

In sostanza il ricorrente pretenderebbe di non considerare un volume perché, a seguito di ulteriori lavori, lo stesso, a suo dire, si attesterebbe alla quota ritenuta idonea a considerare il locale come seminterrato.

11.3 Questa parte del diniego, come anticipato, ad avviso del Collegio costituisce un elemento dirimente per il rigetto del ricorso posto che - in disparte la conclamata difformità dell’attuale livello di sottoposizione al piano di campagna, nemmeno in contestazione rispetto alla sua misurazione attuale - per conseguire l’altezza idonea a non considerare il volume nel calcolo complessivo, lo stesso ricorrente è costretto a prospettare una modifica non ancora intervenuta; ciò in netto contrasto con i principi già richiamati (sub. 9) dai quali si ricava che la verifica della sussistenza dei presupposti per il rilascio della sanatoria ex art. 36 TUED deve rapportarsi allo stato di fatto descritto nel progetto e che rappresenta e rispecchia le effettive opere edilizie già realizzate.

11.3.1 Per non dire che ammettere l’accesso nella disamina da svolgere in sede di verifica dei presupposti per la sanatoria della prospettazione di nuove opere significherebbe, peraltro, indulgere alla cd. “ sanatoria giurisprudenziale ”. Detta singolare forma di sanatoria, in passato, è stata riconosciuta da un isolato orientamento giurisprudenziale ampiamente superato, che non trova invero alcuna cittadinanza nella granitica giurisprudenza sul punto e tantomeno nella vigente e pregressa legislazione edilizia e urbanistica. Difatti, come costantemente affermato dal Consiglio di Stato “ deve escludersi che il titolo in sanatoria possa contenere alcuna prescrizione, in particolare sub specie di previsione di interventi modificativi dello stato di fatto rilevato al momento dell'accertamento degli abusi, poiché un simile titolo “condizionato” postulerebbe, in contrasto con l'art. 36 d.P.R. n. 380/2001, non già la “doppia conformità” delle opere abusive, ma una sorta di conformità ex post, condizionata all'esecuzione delle prescrizioni e, quindi, non esistente né al momento della realizzazione delle opere, né al tempo della presentazione della domanda di sanatoria, bensì eventualmente solo alla data futura e incerta in cui il ricorrente abbia ottemperato a tali prescrizioni ”(Consiglio di Stato sez. VI, n.10317/2022). Il Collegio non può che aderire a questa impostazione, ribadendo che la prospettiva in fieri da cui muove il ricorrente per contestare il diniego, in tale sua specifica parte non trova alcun fondamento nell’ordinamento positivo, “ contrassegnato invece dai principi di legalità dell'azione amministrativa, tipicità e nominatività dei poteri esercitati dalla pubblica amministrazione”, e che deve pertanto considerarsi espressione di poteri “creati in via giurisprudenziale” “in assenza di espressa previsione legislativa ”(Cons. Stato, Sez. VI, 24 aprile 2018 n. 2496).

11.4 Non guasta soggiungere, a questo punto, seppur per mera completezza espositiva che, sussistendone i presupposti, è nell’art. 36 bis TUED di recente introdotto che, a determinate condizioni e per talune tipologie di abusi, al Comune è consentito di valutare possibili modifiche progettuali idonee ad addivenire all’accoglimento di quella ben diversa tipologia di istanza. Ma quest’ultima non è questione che rileva nell’odierno giudizio, in quanto né è stata proposta un’istanza ex art. 36 bis T.U.E.D. né il Comune, a seguito della entrata in vigore della stessa disposizione, sarebbe stato tenuto a valutarla in tal senso in mancanza di una specifica rimodulazione della stessa da parte del ricorrente.

11.5 Nella sua disamina il Comune ha dunque correttamente determinato il volume additivo correlandolo anche al locale seminterrato, con la conseguenza che in questa parte il provvedimento resiste decisivamente alle censure articolate e fin qui esaminate.

12. Parimenti, considerando l’ulteriore e pur contestato aumento volumetrico, sono infondate le censure riguardanti la realizzazione del vano ulteriore realizzato in cemento armato, di circa 8 mq. (dimensioni 3,60×10,40×3,5 ml) che il ricorrente ha qualificato come locale tecnico.

12.1 Sul punto il RR ha contestato, oltre che l’abusività, anche l’insanabilità dello stesso vano aggiuntivo, affermata dal Comune in ragione della costruzione avvenuta ad una distanza inferiore a cinque metri rispetto al confine di altra proprietà, così come invece previsto dall’art. 9 delle NTA, in base al quale la distanza minima di 5 mt non si calcola per i locali seminterrati.

Ebbene, le considerazioni svolte a proposito dell’altezza del manufatto seminterrato rispetto al piano di campagna consentono di escludere la fondatezza anche di quest’ulteriore motivo. Difatti per il predetto vano vale la considerazione per cui, ai fini della sottrazione dello stesso dal calcolo volumetrico, sarebbe stato essenziale che rispondesse alla nozione di seminterrato e si trovasse dunque a un’altezza del piano di campagna inferiore a un metro. Cosa che, anche in tal caso e almeno all’attualità, non può essere affermata. Di conseguenza le considerazioni già svolte al precedente capo e alle quali ci si richiama ampiamente, sono sufficienti ad escludere la fondatezza anche di questo motivo.

12.2 Rileva inoltre il Collegio che le doglianze non colgono nel segno nemmeno quanto alla qualificazione come locale tecnico del vano appena realizzato. Difatti, in proposito, il ricorrente si è limitato a sostenere che in esso avrebbe intenzione successivamente di allocare l’intero impianto energetico.

Ora, premesso che non v’è prova in atti di detta prospettata destinazione, in ogni caso, per respingere la censura val la pena ricordare, aderendo alla costante giurisprudenza sul punto, che la nozione di locale tecnico è sia strutturale che funzionale. Di conseguenza “Il volume tecnico afferisce a opere edilizie, allocate al di fuori del corpo dell'edificio, di limitata consistenza volumetrica e completamente prive di una propria autonomia funzionale, anche potenziale, in quanto destinate a contenere impianti serventi di una costruzione principale, per esigenze tecnico-funzionali di tale costruzione. La qualificazione di un volume come "tecnico", dipende, quindi, da una qualità intrinseca e oggettiva del medesimo, e non invece dalla circostanza che quest'ultimo, per una libera scelta del proprietario dell'immobile, venga, di fatto, destinato a contenere impianti tecnici. Pertanto, la realizzazione di un locale sottotetto con vani distinti e comunicanti con il piano sottostante, mediante una scala interna, costituisce indice rilevatore dell'intento di rendere abitabile detto locale, non potendosi considerare volumi tecnici i vani in esso ricavati ” (T.A.R. Campania, Salerno, sez. II, 23/01/2023, n.143).

13. Si può così passare al terzo e già cennato tassello, anch’esso inaccoglibile, della prospettazione attorea, secondo il quale, ai fini della conformità della cubatura realizzata rispetto a quella assentibile si sarebbe potuto utilizzare l’incremento del 20% previsto dalla L. 19/2009 e succ. mod. e integr. (cd. Piano Casa Regionale). Segnatamente, secondo la prospettazione del ricorrente, in applicazione della suddetta disciplina si sarebbe potuto realizzare un complessivo incremento che da mc 461,76 conducesse, moltiplicandolo per il 20% a 554,11 mc, lì dove, al contrario, di fatto “ è stata realizzata una volumetria = 468,38 mc ”.

13.1 L’assunto non può essere condiviso. Il provvedimento impugnato legittimamente non ha considerato l’incremento del 20% previsto dal Piano Casa; né in sede procedimentale sarebbe stato tenuto a svolgere una specifica disamina sul punto, in quanto l’applicazione delle relative regole presupponevano l’avvio di un procedimento a istanza di parte del quale invero, nulla risulta agli atti di causa.

13.1.2 In sostanza l’applicazione delle regole - peraltro eccezionali - del Piano casa regionale non può essere invocata come parametro per stabilire ex post la conformità di un bene nell’ambito della valutazione comunale di un’istanza in sanatoria. Per non dire, inoltre, che le regole del Piano casa regionale hanno avuto una loro specifica durata temporale, lì dove, per come rilevato nella stessa istanza di sanatoria, nel caso in esame le modifiche sarebbero intervenute nell’ambito dei lavori eseguiti con la CILA del 2022 e quindi, peraltro, senza fornire alcuna certezza ed anzi tendenzialmente escludendo la possibilità che gli stessi lavori fossero stati eseguiti nel periodo di vigenza dello stesso Piano.

13.2 Per completezza d’esame giova soggiungere che, come ben evidenziato dal Comune, a seguire il ragionamento del ricorrente si finirebbe con l’equiparare la legge regionale sul Piano Casa, nemmeno invocata nel procedimento, a una sorta di condono automaticamente applicabile; prospettazione che va comunque esclusa in quanto l’accesso alle premialità dimensionali previste dalla L.R. 19/2009 era precluso agli edifici gravati da abusi pregressi e non sanati (Art. 3, comma 1, lett. a, e Art. 12 bis L.R. n. 19/2009); tantomeno, come sottolineato dalla Corte Costituzionale (sent. n. 107/2017), la doppia conformità potrebbe essere valutata avendo come parametro la legge regionale.

14. Si può così procedere oltre nella disamina addentrandosi nel terzo mezzo di gravame, nel quale il ricorrente ha contestato che il Comune avrebbe erroneamente quantificato, ai fini del volume complessivo, lo spessore di 15 cm dell’altezza dell’interpiano.

14.1 Tenuto conto della natura plurimotivata dell’atto e del fatto che la censura in esame sia anch’essa correlata al surplus volumetrico ben più ampio già esaminato nei capi precedenti, la stessa si presenta, a questo punto, improcedibile per carenza d’interesse. Difatti anche la sua eventuale fondatezza non modificherebbe gli esiti del ricorso. In ogni caso, come già evidenziato dal Comune nel corso del procedimento, il ricorrente, ai fini del mancato computo volumetrico di detto spessore, ha invocato una disciplina normativa inidonea a conferire conformità all’opera: difatti, non risulta controverso che detta volumetria sia stata realizzata prima dell’entrata in vigore della norma che la sottraeva al predetto computo (art. 14, comma 6, del D.Lgs. 04/07/2014 n. 102); inoltre detta disciplina è stata successivamente abrogata dall'art 13 D.lgs. n. 73/2020 e quindi anche al momento della valutazione dell’istanza di sanatoria la stessa non risultava vigente. Tanto basta a disattendere anche nel merito la doglianza.

15. Del pari risultano infondate le censure veicolate al quarto motivo e riguardanti, invece, l’utilizzo dei crediti edilizi, ancora una volta ai fini dell’implementazione della volumetria in contestazione.

15.1 In primo luogo, anche per questa censura vale il rilievo di improcedibilità per difetto d’interesse correlata alla reiezione dei primi due motivi di ricorso. In secondo luogo lo stesso ricorrente ha rilevato di non aver utilizzato detta volumetria premiale per il computo del calcolo di quella oggetto di causa: tanto già condurrebbe a una definizione di inammissibilità della specifica censura.

15.2 In ogni caso il mezzo di gravame presta il fianco anche nel merito alla decisiva obiezione mossa nel provvedimento impugnato e ribadita nelle difese giudiziali, secondo cui, ai sensi dell’art. 49 delle NTA comunali (citato in proposito dal ricorrente), i predetti crediti edilizi non avrebbero potuto essere utilizzati per supportare incrementi volumetrici realizzati abusivamente, trattandosi di una fisiologica misura di natura premiale, all’evidenza non spendibile in sede di sanatoria di abusi edilizi e a fortiori per supportare abusi sostanziali e non meramente formali.

16. Con il quinto motivo parte ricorrente ha poi preso di mira il diniego di sanatoria con riguardo alla contestazione comunale riguardante il frazionamento dell’immobile originario in due distinte unità abitative. Ad avviso del ricorrente, infatti, detta attività sarebbe stata da qualificare come manutenzione straordinaria e, come tale sanabile, anche mediante SCIA.

16.1 Sull’argomento, tuttavia, le contestazioni del ricorrente non hanno investito il fulcro delle motivazioni specifiche ed ampie di diniego opposte dal Comune, il quale in proposito ha rilevato l’insanabilità di un frazionamento realizzato su un immobile gravato da abusi, ma soprattutto, la circostanza che ai sensi dell’art. 77 NTA, nell’area in questione - classificata come area agricola E2 - le uniche opere possibili di frazionamento sarebbero state quelle correlabili ad attività connesse alla qualità di imprenditore agricolo, non rivestita dal ricorrente.

Ebbene, anche su questo punto le censure attoree sono state del tutto generiche ed alle stesse, in ragione di quanto fin qui osservato, resiste il provvedimento impugnato.

17. Da ultimo, mediante il sesto motivo, il ricorrente ha affermato l’illegittimità delle contestazioni riguardanti la realizzazione del sottotetto recte l’ulteriore difformità dello stesso rispetto al progetto originario. Ad avviso del ricorrente, difatti, pur ammettendo la difformità dall’originario progetto, la stessa si sarebbe in parte giustificata in ragione dell’adibizione dello stesso a volume tecnico. In ogni caso, rispetto al diniego il Comune non avrebbe espresso una specifica motivazione correlata alla difformità dell’opera rispetto agli strumenti urbanistici comunali.

17.1 La doglianza è fondata. Contrariamente agli altri motivi di diniego, in tal caso il Comune si è limitato a rilevare la difformità progettuale, senza soffermarsi - come invece avrebbe dovuto e peraltro seguendo il criterio seguito rispetto alle altre contestazioni - sulle motivazioni d’insanabilità dell’abuso in parte qua . Reputa il Collegio che non costituisce argomento sufficiente al diniego il mero richiamo alla difformità progettuale, trattandosi, invero, del punto di partenza condiviso da cui ha preso le mosse l’istanza di sanatoria. In particolare, secondo la prospettazione dell’Ente, i lavori eseguiti dal ricorrente avrebbero prodotto una diversa inclinazione della falda e la presenza di due abbaini, di una finestra e di un balcone, pur non avendo generato incrementi volumetrici. Tuttavia nella motivazione dell’atto comunale è mancata l’indicazione della congruità o meno delle modifiche eseguite (pur) senza autorizzazione rispetto agli strumenti urbanistici comunali e, segnatamente, come indicato nell’ordinanza di demolizione a monte, quanto : “ (alla) diversa inclinazione della falda di copertura che presenta altresì anche n°2 abbaini, delle finestre e un balcone prospiciente il lato destro del fabbricato ”.

17.1.2 Va evidenziato in proposito che per quanto il provvedimento di sanatoria sia un atto vincolato, non di meno, la costante giurisprudenza alla quale il Collegio intende aderire ha affermato che il diniego espresso, deve contenere, quantomeno, l’indicazione della motivazione circa la difformità della realizzazione rispetto agli strumenti urbanistici. Difatti “ Deve ritenersi carente di motivazione il diniego di concessione in sanatoria fondato su un generico contrasto dell'opera con leggi e regolamenti in materia edilizia, dovendo invece il diniego soffermarsi sulle disposizioni che si assumano ostative al rilascio del titolo e sulle previsioni di riferimento contenute negli strumenti urbanistici, in modo da consentire all'interessato, da un lato, di rendersi conto degli impedimenti che si frappongono alla regolarizzazione e al mantenimento dell'opera abusiva, dall'altro, di confutare in giudizio, in maniera pienamente consapevole ed esaustiva, la legittimità del provvedimento impugnato ” (TAR Piemonte, sez. I n. 205/2024). L’indicazione di questi elementi, per quanto osservato, è però mancata in questo specifico segmento del provvedimento impugnato. Di qui la sua illegittimità seppur soltanto in parte qua .

18. Conclusivamente il ricorso è fondato limitatamente alle censure di difetto ed erroneità della motivazione, veicolate all’ultimo motivo di ricorso e riguardanti il punto d) del diniego impugnato e relativo, per l’appunto, alle opere eseguite nel sottotetto. In conseguenza il provvedimento di diniego è solo per questa parte annullato. Per il resto il gravame è infondato e va quindi respinto.

18.1 I motivi affrontati esauriscono il thema decidendum ; le questioni ulteriori possono essere assorbite anche perché non considerate decisive ai fini della sentenza.

19. Le spese possono essere comunque compensate attesa la complessità delle questioni affrontate e la loro parziale novità.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania sezione staccata di Salerno (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie, per le ragioni suesposte, limitatamente al sesto motivo riguardante il punto d) del provvedimento di diniego e specificamente le opere eseguite nel sottotetto, mentre lo respinge per il resto.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Salerno nella camera di consiglio del giorno 18 dicembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

Nicola Durante, Presidente

Gaetana Marena, Primo Referendario

TO RI, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
TO RI	Nicola Durante

IL SEGRETARIO