Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PREDEN Roberto - Presidente -
Dott. VARRONE Michele - Consigliere -
Dott. LO PIANO Michele - Consigliere -
Dott. DURANTE Bruno - rel. Consigliere -
Dott. CHIARINI RI Margherita - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
ME MB SNC, NUOVA FOOD SNC, elettivamente domiciliati in ROMA VIA MONTE SANTO 52, presso lo studio dell'avvocato ENNIO PIZZINO, che li difende unitamente agli avvocati ALESSANDRO MENDINI, WILLIAM MOSCHETTA, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
AGRICOLA CART SRL, in persona del suo amministratore e legale rappresentante, Dott. Vladimiro Buonomo, elettivamente domiciliata in ROMA VIA F. CONFALONIERI 5, presso lo studio dell'avvocato LUIGI MANZI, che la difende unitamente agli avvocati PAOLO GOZZO, GIANFRANCO CEOLETTA, giusta delega in atti;

- controricorrente -

e contro
OL DE AS EL, IO CE MARIA;

- intimati -

avverso la sentenza n. 186/01 della Corte d'Appello di VENEZIA, sezione 3^ sezione civile emessa il 22/1/2001, depositata il 05/02/01; RG. 651/00;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 20/09/04 dal Consigliere Dott. Bruno DURANTE;

udito l'Avvocato ALESSANDRO PIZZINI (per delega Avv. Ennio Pizzino);
udito l'Avvocato EMANUELE COGLITORE (per delega Avv. Luigi Manzi);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. VELARDI Maurizio che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
EL BR De MA e RA RI IO intimavano alla società ME ER licenza per finita locazione da immobili adibiti ad uso commerciale, citandola contestualmente per la convalida innanzi al pretore di Verona.
La società intimata si opponeva, sostenendo che la locazione si era rinnovata ed a norma dell'art. 28 L. 392/1978 sarebbe scaduta a distanza di dodici anni (sei + sei) anziché sei dalla data della rinnovazione.
Il pretore ordinava il rilascio e rimetteva la causa per ragioni di valore al tribunale del luogo, che confermava l'ordinanza di rilascio anche nei confronti della s.n.c. UO OD di Radicchi M.G., nuova conduttrice degli immobili, riconoscendo che la locazione era scaduta nelle date indicate dai locatori.
La corte di appello di Venezia con sentenza resa il 22.1.2001 rigettava il gravame delle società ME ER e UO OD, considerando quanto appresso sui punti ancora in discussione. Ben a ragione il tribunale ha escluso che si sia verificata novazione dei contratti di locazione, considerato che la locazione originaria non è venuta mai meno e per effetto dei patti 8 e 15 si è
semplicemente modificato il canone nel senso di una maggiorazione per il sessennio successivo alla prima scadenza;
ad una tale interpretazione non è di ostacolo la circostanza che i locatori abbiano accettato il canone maggiore, avendo essi contestato la tesi della novazione e puntualizzato trattarsi di rinnovazione ex art. 28 L. 392/1978; la conclusione non muta tanto se si interpreta il termine "locataria" come conduttrice quanto se lo si interpreta come locatrice, in quanto "alla rinuncia del conduttore a disdettare il contratto alla prima scadenza" corrisponde "la rinuncia del locatore a fare valere il diritto di diniego di rinnovazione alla prima scadenza"; in concreto le parti hanno pattuito "la rinnovazione alla prima scadenza, patto valido questo perché favorevole al conduttore,..., nonché l'aumento in una certa predeterminata misura del canone, anch'esso lecito, trattandosi di locazione commerciale ed in ogni caso vantaggioso per il conduttore che veniva ad assicurarsi una durata del rapporto di circa tre anni, complessivamente, più lunga rispetto a quella legale di dodici anni"; non v'è dubbio che sia legittimata l'intervenuta s.r.l. Agricola Cart, divenuta "medio tempore" proprietaria degli immobili locati per successione a titolo particolare.
Hanno proposto ricorso per Cassazione la società ME ER e UO OD, deducendo quattro motivi;
ha resistito con controricorso la s.r.l. Agricola Cart.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo le società ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione degli artt. 1322, 1362, 1363, 1367, 1369 c.c. in relazione all'art. 360, n. 3, c.p.c.; sostengono che i giudici di merito hanno ritenuto che il contratto di locazione è scaduto dopo quindici anni dalla sua conclusione, avendo le parti convenuto un termine di durata di nove anni, cui si sono aggiunti i sei anni previsti dall'art. 28 L. 392/1978, essi avrebbero dovuto, invece, considerare che le parti si sono obbligate a stipulare un nuovo contratto alla scadenza del primo e siffatto obbligo, che ha ricevuto puntuale esecuzione, non contrasta con l'art. 79 L. 392/1978 siccome diretto ad aumentare la durata legale del contratto, ritenendo, conseguentemente, che i sei anni di cui all'art. 28 si sono aggiunti alla durata prevista per il secondo contratto (sei anni) e non a quella prevista per il primo (nove anni) con il risultato che la locazione sarebbe cessata dopo ventuno anni e non dopo quindici dalla conclusione del primo contratto;
non si spiega altrimenti che le parti si siano assunto l'obbligo, visto che la rinnovazione per soli sei anni segue per legge (art. 28 L. 392/1978) alle condizioni iniziali;
senza dire che la lettera del contratto è chiara in tale senso ed il principio gerarchico che governa l'ermeneutica contrattuale fa divieto di ricorrere a criteri diversi da quello letterale, ove questo consenta da solo la ricostruzione della volontà delle parti.
Con il secondo motivo le società ricorrenti lamentano violazione dell'art. 28 L. 392/1978 in relazione all'art. 360, n. 3, c.p.c.;
dalle sentenze di merito - sostengono - emerge che i locatori hanno rinunciato alla facoltà di diniego della rinnovazione del contratto prevista dall'art. 28; essi hanno corrispondentemente attribuito alla parte conduttrice il diritto di ottenere la stipula di un nuovo contratto;
non avrebbe altrimenti senso l'aumento del canone in misura predeterminata;
aumento che si porrebbe anzi in contrasto con il disposto dell'art. 79 L. 392/1978; risulta confermata dall'applicazione dell'art. 1377 c.c. l'interpretazione secondo la quale le parti si sono obbligate a concludere un nuovo contratto per un canone maggiore e l'opposizione dei locatori non vale a modificare gli obblighi assunti.
Con il terzo motivo le società ricorrenti denunciano violazione dell'art. 1363 c.c. in relazione all'art. 360, n. 3, c.p.c., sostenendo che i giudici di merito si sono fermati ad un'interpretazione superficiale e monca del testo contrattuale senza alcuna indagine volta ad accertare attraverso il contenuto complessivo delle clausole l'effettiva volontà delle parti ed i motivi che l'hanno originata.
Con il quarto motivo le società ricorrenti lamentano violazione dell'art. 112 c.p.c. per avere i giudici di merito ricercato "la concreta volontà delle parti anche sulla base di elementi estranei". I motivi sono intimamente connessi e vanno esaminati congiuntamente. Occorre premettere che a norma dell'art. 27 L. 392/1978 la locazione di immobili urbani per uso commerciale non può essere stipulata per una durata inferiore a sei anni ed, ove lo sia, il contratto rimane valido, ma la clausola che prevede la durata è nulla ed è automaticamente sostituita con l'applicazione della durata legale per effetto del fenomeno di eterointegrazione previsto dall'art. 1419 c.c. (ex plurimis Cass. 25.11.2002, n. 16580).
Come si desume dall'art. 27, che considera inderogabile solo la durata minima senza porre limiti a quella massima, rientra nell'autonomia negoziale delle parti stabilire un termine di durata superiore a quello legale;
anche in questo caso, tuttavia, il contratto si rinnova per sei anni, essendo tale termine stabilito dalla legge a prescindere dalla durata inizialmente fissata dalle parti, sicché, ove, come nella specie, sia convenuto un termine di nove anni, la durata complessiva del contratto è di quindici anni (nove + sei), salvo ulteriori proroghe legali.
Non vi sono ragioni per ritenere che le parti non possano rinnovare espressamente il contratto alla prima scadenza ovvero obbligarsi a rinnovarlo mediante clausola stipulata con il contratto originario, costituendo l'una e l'altra cosa mezzo di adeguamento al dato normativo;
in questo caso il limite della facoltà di diniego della rinnovazione da parte del locatore opera alla scadenza del contratto originario;
se, però, le parti, invece di rinnovare il contratto, ne stipulano uno nuovo, dando vita ad un rapporto diverso da quello cessato, il detto limite opera alla scadenza del nuovo contratto. Peraltro, a concretare novazione non basta la variazione della misura del canone o del termine di scadenza, trattandosi di modificazioni accessorie;
all'uopo occorre oltre al mutamento dell'oggetto o del titolo della prestazione ex art. 1230 c.c., l'"animus" e la "causa novandi", da intendere il primo come manifestazione inequivoca dell'intento novativo e la seconda come interesse comune delle parti all'effetto novativo (ex plurimis Cass. 9.4.2003, n. 5576);
l'accertare se in relazione al mutamento di taluni elementi del vecchio contratto le parti abbiano voluto o meno stipulare un nuovo contratto è compito del giudice di merito, il cui giudizio è insindacabile in Cassazione se logicamente e correttamente motivato (Cass. 14.2.1992, n. 1834). Mentre la rinuncia del conduttore al diritto di rinnovazione del contratto alla prima scadenza è valida soltanto se interviene successivamente alla stipula del contratto - in relazione al fatto che la sanzione di nullità prevista dall'art. 79 L. 392/78 si riferisce alle pattuizioni che tendono a limitare preventivamente i diritti attribuiti al conduttore dalle disposizioni inderogabili della detta legge (Cass. 13.9.1996, n. 8262) - la rinuncia del locatore alla facoltà di diniego della rinnovazione di cui all'art. 28, ultimo comma, della stessa legge è valida in qualunque momento intervenga, risolvendosi in una protrazione del rapporto e risultando, perciò, più favorevole al conduttore, destinatario della tutela stabilita dalla legge.
Per pacifico principio giurisprudenziale è possibile fare ricorso a criteri interpretativi diversi da quello strettamente letterale solo quando l'applicazione di tale criterio non permetta di individuare la reale volontà delle parti (ex plurimis Cass. 16.7.2001, n. 9636). Nella specie la corte di merito ha interpretato il contratto nel senso che le parti hanno convenuto la rinnovazione della locazione per il termine previsto dalla L. 392/1978 (sei anni) alla prima scadenza con semplice maggiorazione del canone, escludendo, tuttavia, che vi sia stata novazione, con motivazione che si sottrae a censura per completezza e correttezza logico - giuridica.
E poiché la rinnovazione del contratto di locazione, a differenza della novazione di esso, non induce modificazione della disciplina prevista dall'art. 28 L. 392/1978, sicché la prima scadenza è quella del contratto originario, i motivi non possono essere accolti. Il ricorso è, pertanto, rigettato con condanna delle società ricorrenti al pagamento solidale delle spese processuali in favore della controricorrente;
non vi sono, invece, provvedimenti da assumere in ordine alle spese per gli altri intimati che non hanno svolto in questa sede attività difensiva.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e condanna le società ricorrenti al pagamento solidale delle spese in favore della società controricorrente, liquidandole in Euro 2600,00, di cui Euro 2500,00 per onorari, oltre spese generali ed accessori come per legge. Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione terza Civile della Corte di Cassazione, il 20 settembre 2004. Depositato in Cancelleria il 28 ottobre 2004