CASS
Ordinanza 17 luglio 2025
Ordinanza 17 luglio 2025
Commentario • 1
- Redazione Wolters Kluwer · https://www.altalex.com/ · 23 luglio 2025
Sul provvedimento
Testo completo
ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 16661/2020 R.G. proposto da: OR IK, rappresentata e difesa dall'avvocato REPPUCCI TEO- DORO ([...]) ed elettivamente domiciliata all’indi- rizzo PEC del difensore iscritto nel REGINDE;
-ricorrente- contro OC AN, elettivamente domiciliato in ROMA, via G. Nicotera n. 29, presso lo studio dell’avvocato CATELLI AR ([...]), rappresentato e difeso dall'avvocato ALI BE- AC BE ([...]); -controricorrente- avverso SENTENZA di CORTE D'APPELLO MILANO n. 4037/2019 de- positata il 07/10/2019. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 19/02/2025 dal Consigliere REMO CAPONI. Civile Ord. Sez. 2 Num. 19923 Anno 2025 Presidente: FALASCHI MILENA Relatore: CAPONI REMO Data pubblicazione: 17/07/2025 2 di 6 FATTI DI CAUSA La controversia trae origine dalla vendita di un immobile, stipulata nel 2013, tra DR OC (venditore) e AR MO (compratrice). Quest’ultima scopriva successivamente la mancanza del certificato di agibilità e difformità strutturali rispetto al progetto originario, in particolare nelle finestre e nelle distanze tra edifici. Nel 2016, la com- pratrice conveniva il venditore dinanzi al Tribunale di Busto Arsizio, chiedendo il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali, nonché la riduzione del prezzo, previo accertamento tecnico. Il ven- ditore eccepiva la tardiva denuncia dei vizi, la prescrizione dell’azione ex art. 1495 c.c. e contestava l’assenza di prove sulle difformità. Il Tribunale dichiarava l’improcedibilità delle domande per mancato ri- spetto del termine di mediazione ex art. 5 d.lgs. n. 28/2010, rite- nendo perentorio il termine fissato. La compratrice proponeva ap- pello, deducendo violazione dell’art. 5 d.lgs. n. 28/2010 per la natura ordinatoria del termine di mediazione e chiedendo l’esame nel me- rito. Il venditore eccepiva l’inammissibilità del gravame e la fonda- tezza delle difese di primo grado. La Corte di appello di Milano, con la sentenza in epigrafe, riformava la decisione sul rito, dichiarando procedibili le domande. Rilevava che la norma non prevede la peren- torietà del termine per la mediazione delegata, essendo sufficiente l’effettivo esperimento prima dell’udienza. Tuttavia, rigettava le do- mande nel merito: la successiva regolarizzazione del certificato di agibilità, intervenuta nel giugno del 2014, escludeva il danno da non commerciabilità. Le difformità delle finestre e delle distanze erano dedotte in modo generico, con carenza di specificazione dei fatti co- stitutivi, rendendo inammissibile la domanda risarcitoria. Ricorre in cassazione la compratrice attrice con tre motivi, illustrati da memoria. Resiste il venditore convenuto con controricorso. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. - Il primo motivo denuncia violazione degli artt. 1477, 1337, 1218 e 1490 c.c., nonché degli artt. 115 e 116 c.p.c. e del Testo 3 di 6 Unico sull’Edilizia. Si censura la sentenza impugnata per avere erro- neamente escluso la sussistenza del danno in relazione alla man- canza del certificato di abitabilità al momento della stipula del con- tratto di vendita. La Corte di appello ha ritenuto che il successivo rilascio della certificazione abbia eliminato ogni conseguenza nega- tiva per l’acquirente, richiamando una giurisprudenza che esclude la risoluzione del contratto in caso di sanatoria successiva. Tuttavia, tale orientamento è erroneamente applicato, in quanto il ricorrente non ha chiesto la risoluzione, ma esclusivamente il risarcimento del danno per l’inadempimento del venditore. Il motivo è infondato. La giurisprudenza di questa Corte afferma che il certificato di abi- tabilità è essenziale ai fini della normale commerciabilità del bene, ma la sua mancata consegna non costituisce un inadempimento del venditore che ne abbia ottenuto il rilascio successivamente. In tali casi non è configurabile l'ipotesi di vendita di aliud pro alio (cfr. Cass. 23386/2023, cui si rinvia anche per l’indicazione di ulteriori prece- denti conformi). Riaffermato ciò in linea di principio, è da osservare che la Corte di appello ha conosciuto la domanda risarcitoria ed ha accertato - con apprezzamento insuscettibile di sindacato in sede di giudizio di legittimità - che la sanatoria dell'originaria irregolarità ha escluso «la sussistenza del danno da non commerciabilità del bene prospettata da parte attrice a fondamento della domanda risarcito- ria». In questo contesto è utile ribadire che la semplice mancanza del certificato, senza carenze sostanziali di agibilità, non genera au- tomaticamente un danno risarcibile. Il danno deve essere dimostrato in concreto (es. diminuzione del valore dell’immobile, spese per sa- natorie: così, Cass. 23604/2023 in un caso in cui la Corte distrettuale aveva escluso il risarcimento del danno per mancanza di prova della ridotta commerciabilità degli immobili o di costi sostenuti dagli ac- quirenti per ottenere il certificato). Il caso attuale si atteggia in modo simile, considerato che, identicamente, tale prova non è stata data. 4 di 6 Il primo motivo è rigettato. 2. - Il secondo motivo denuncia violazione dell’art. 163 co. 3 n. 4 c.p.c. e dell’art. 183 co. 6 c.p.c. Si contesta la sentenza impugnata per aver dichiarato generica la domanda di risarcimento del danno per l’abusività di alcune finestre dell’immobile, ritenendo che essa non individuasse chiaramente la natura delle difformità. Si evidenzia, invece, che la domanda introduttiva del giudizio e le successive me- morie ex art. 183 c.p.c. individuavano con precisione le violazioni contestate, riferendosi a specifiche difformità rispetto alla planime- tria catastale. Inoltre, la Corte di appello ha erroneamente interpre- tato le preclusioni processuali, non considerando che le memorie ex art. 183 co. 6 c.p.c. consentono la precisazione degli elementi costi- tutivi della domanda, senza modificarne l’oggetto. Del secondo motivo è da dichiarare l’inammissibilità. Sul punto immediatamente rilevante, la Corte territoriale ha argo- mentato così: «La così evidenziata carenza di specificità in relazione alle ‘difformità’ della o delle finestre rende pertanto inammissibile la domanda risarcitoria dedotta con riguardo ad essa. Né peraltro a ciò può ovviare la deduzione istruttoria di cui al capitolo 8 della memoria ex art. 183 comma VI n. 2) di parte attrice: non solo perché tale atto difensivo è previsto in via esclusiva per l’articolazione dei mezzi di prova e non già per precisare il contenuto delle deduzioni in fatto costitutive delle domande, ma anche perché essa stessa è generica». Come si può constatare, la pronuncia di inammissibilità si fonda non solo sulla ratio censurata (peraltro infondatamente) dalla ricor- rente, ma su una ratio distinta ed autonoma, imperniata sul carat- tere generico delle integrazioni contenute nella memoria ex art. 183 co. 6 n. 2 c.p.c. Tale ratio ulteriore non è stata oggetto di doglianza. Orbene, ove la sentenza (o il capo di sentenza) sia sorretto da due (o più) ragioni, distinte ed autonome, nel senso che ciascuna è suf- ficiente a giustificare la decisione adottata, l'omessa impugnazione di una di esse rende inammissibile la censura relativa all’altra (cfr., 5 di 6 tra le altre, Cass. 9752/2017). E ciò anche a tacere della genericità della medesima censura formulata nel presente giudizio. Il secondo motivo è inammissibile. 3. - Il terzo motivo denuncia violazione degli artt. 1218 e 1490 c.c., nonché degli artt. 115 e 116 c.p.c., nonché omesso esame di fatti decisivi. Si censura la sentenza impugnata per aver omesso di valutare elementi decisivi a supporto della domanda di risarcimento del danno. La Corte di appello ha riconosciuto che l’immobile era privo del certificato di abitabilità e che vi erano difformità edilizie, ma ha escluso l’inadempimento del venditore, ritenendo che la com- merciabilità dell’immobile non fosse compromessa. Si evidenzia che la prova del danno derivava dalle dichiarazioni di agenzie immobiliari che avevano rifiutato la commercializzazione dell’immobile per la mancanza della certificazione di abitabilità. Inoltre, la sentenza im- pugnata è contraddittoria poiché richiama giurisprudenza che rico- nosce l’inadempimento per la mancata consegna della certificazione, ma lo considera non grave ai fini della risoluzione, quando invece il ricorrente aveva chiesto solo il risarcimento del danno. Il terzo motivo è rigettato. Il giudice di appello non ha omesso l’esame di un fatto decisivo, ma ha ritenuto assorbente l’avvenuto rilascio del certificato di agibi- lità, escludendo la configurabilità di un danno (come si è già detto nell’esaminare il primo motivo). Per il resto, occorre ribadire che il giudice di merito che fondi il proprio apprezzamento su alcune prove piuttosto che su altre non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento in una motivazione effettiva, re- soluta e coerente (che rispetti quindi i canoni dettati da Cass. SU n. 8053/2014), come è avvenuto nel caso di specie. In obbedienza al canone di proporzionalità di una motivazione necessaria, idonea allo scopo e adeguata non è tenuto a discutere esplicitamente ogni sin- golo elemento probatorio o a confutare ogni singola deduzione che aspiri ad una diversa ricostruzione della situazione di fatto rilevante. 6 di 6 L’esito positivo della verifica compiuta dalla Corte di cassazione non implica logicamente che essa faccia proprio tale apprezzamento: esso è e rimane del giudice di merito. 4. - Il ricorso è rigettato. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo. Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co.
1-quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un'ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato a norma dell’art. 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente a rimbor- sare alla parte controricorrente le spese del presente giudizio, che liquida in € 4.300,00, oltre a € 200,00 per esborsi, alle spese gene- rali, pari al 15% sui compensi, e agli accessori di legge. Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un'ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato, se dovuto. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Se-
-ricorrente- contro OC AN, elettivamente domiciliato in ROMA, via G. Nicotera n. 29, presso lo studio dell’avvocato CATELLI AR ([...]), rappresentato e difeso dall'avvocato ALI BE- AC BE ([...]); -controricorrente- avverso SENTENZA di CORTE D'APPELLO MILANO n. 4037/2019 de- positata il 07/10/2019. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 19/02/2025 dal Consigliere REMO CAPONI. Civile Ord. Sez. 2 Num. 19923 Anno 2025 Presidente: FALASCHI MILENA Relatore: CAPONI REMO Data pubblicazione: 17/07/2025 2 di 6 FATTI DI CAUSA La controversia trae origine dalla vendita di un immobile, stipulata nel 2013, tra DR OC (venditore) e AR MO (compratrice). Quest’ultima scopriva successivamente la mancanza del certificato di agibilità e difformità strutturali rispetto al progetto originario, in particolare nelle finestre e nelle distanze tra edifici. Nel 2016, la com- pratrice conveniva il venditore dinanzi al Tribunale di Busto Arsizio, chiedendo il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali, nonché la riduzione del prezzo, previo accertamento tecnico. Il ven- ditore eccepiva la tardiva denuncia dei vizi, la prescrizione dell’azione ex art. 1495 c.c. e contestava l’assenza di prove sulle difformità. Il Tribunale dichiarava l’improcedibilità delle domande per mancato ri- spetto del termine di mediazione ex art. 5 d.lgs. n. 28/2010, rite- nendo perentorio il termine fissato. La compratrice proponeva ap- pello, deducendo violazione dell’art. 5 d.lgs. n. 28/2010 per la natura ordinatoria del termine di mediazione e chiedendo l’esame nel me- rito. Il venditore eccepiva l’inammissibilità del gravame e la fonda- tezza delle difese di primo grado. La Corte di appello di Milano, con la sentenza in epigrafe, riformava la decisione sul rito, dichiarando procedibili le domande. Rilevava che la norma non prevede la peren- torietà del termine per la mediazione delegata, essendo sufficiente l’effettivo esperimento prima dell’udienza. Tuttavia, rigettava le do- mande nel merito: la successiva regolarizzazione del certificato di agibilità, intervenuta nel giugno del 2014, escludeva il danno da non commerciabilità. Le difformità delle finestre e delle distanze erano dedotte in modo generico, con carenza di specificazione dei fatti co- stitutivi, rendendo inammissibile la domanda risarcitoria. Ricorre in cassazione la compratrice attrice con tre motivi, illustrati da memoria. Resiste il venditore convenuto con controricorso. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. - Il primo motivo denuncia violazione degli artt. 1477, 1337, 1218 e 1490 c.c., nonché degli artt. 115 e 116 c.p.c. e del Testo 3 di 6 Unico sull’Edilizia. Si censura la sentenza impugnata per avere erro- neamente escluso la sussistenza del danno in relazione alla man- canza del certificato di abitabilità al momento della stipula del con- tratto di vendita. La Corte di appello ha ritenuto che il successivo rilascio della certificazione abbia eliminato ogni conseguenza nega- tiva per l’acquirente, richiamando una giurisprudenza che esclude la risoluzione del contratto in caso di sanatoria successiva. Tuttavia, tale orientamento è erroneamente applicato, in quanto il ricorrente non ha chiesto la risoluzione, ma esclusivamente il risarcimento del danno per l’inadempimento del venditore. Il motivo è infondato. La giurisprudenza di questa Corte afferma che il certificato di abi- tabilità è essenziale ai fini della normale commerciabilità del bene, ma la sua mancata consegna non costituisce un inadempimento del venditore che ne abbia ottenuto il rilascio successivamente. In tali casi non è configurabile l'ipotesi di vendita di aliud pro alio (cfr. Cass. 23386/2023, cui si rinvia anche per l’indicazione di ulteriori prece- denti conformi). Riaffermato ciò in linea di principio, è da osservare che la Corte di appello ha conosciuto la domanda risarcitoria ed ha accertato - con apprezzamento insuscettibile di sindacato in sede di giudizio di legittimità - che la sanatoria dell'originaria irregolarità ha escluso «la sussistenza del danno da non commerciabilità del bene prospettata da parte attrice a fondamento della domanda risarcito- ria». In questo contesto è utile ribadire che la semplice mancanza del certificato, senza carenze sostanziali di agibilità, non genera au- tomaticamente un danno risarcibile. Il danno deve essere dimostrato in concreto (es. diminuzione del valore dell’immobile, spese per sa- natorie: così, Cass. 23604/2023 in un caso in cui la Corte distrettuale aveva escluso il risarcimento del danno per mancanza di prova della ridotta commerciabilità degli immobili o di costi sostenuti dagli ac- quirenti per ottenere il certificato). Il caso attuale si atteggia in modo simile, considerato che, identicamente, tale prova non è stata data. 4 di 6 Il primo motivo è rigettato. 2. - Il secondo motivo denuncia violazione dell’art. 163 co. 3 n. 4 c.p.c. e dell’art. 183 co. 6 c.p.c. Si contesta la sentenza impugnata per aver dichiarato generica la domanda di risarcimento del danno per l’abusività di alcune finestre dell’immobile, ritenendo che essa non individuasse chiaramente la natura delle difformità. Si evidenzia, invece, che la domanda introduttiva del giudizio e le successive me- morie ex art. 183 c.p.c. individuavano con precisione le violazioni contestate, riferendosi a specifiche difformità rispetto alla planime- tria catastale. Inoltre, la Corte di appello ha erroneamente interpre- tato le preclusioni processuali, non considerando che le memorie ex art. 183 co. 6 c.p.c. consentono la precisazione degli elementi costi- tutivi della domanda, senza modificarne l’oggetto. Del secondo motivo è da dichiarare l’inammissibilità. Sul punto immediatamente rilevante, la Corte territoriale ha argo- mentato così: «La così evidenziata carenza di specificità in relazione alle ‘difformità’ della o delle finestre rende pertanto inammissibile la domanda risarcitoria dedotta con riguardo ad essa. Né peraltro a ciò può ovviare la deduzione istruttoria di cui al capitolo 8 della memoria ex art. 183 comma VI n. 2) di parte attrice: non solo perché tale atto difensivo è previsto in via esclusiva per l’articolazione dei mezzi di prova e non già per precisare il contenuto delle deduzioni in fatto costitutive delle domande, ma anche perché essa stessa è generica». Come si può constatare, la pronuncia di inammissibilità si fonda non solo sulla ratio censurata (peraltro infondatamente) dalla ricor- rente, ma su una ratio distinta ed autonoma, imperniata sul carat- tere generico delle integrazioni contenute nella memoria ex art. 183 co. 6 n. 2 c.p.c. Tale ratio ulteriore non è stata oggetto di doglianza. Orbene, ove la sentenza (o il capo di sentenza) sia sorretto da due (o più) ragioni, distinte ed autonome, nel senso che ciascuna è suf- ficiente a giustificare la decisione adottata, l'omessa impugnazione di una di esse rende inammissibile la censura relativa all’altra (cfr., 5 di 6 tra le altre, Cass. 9752/2017). E ciò anche a tacere della genericità della medesima censura formulata nel presente giudizio. Il secondo motivo è inammissibile. 3. - Il terzo motivo denuncia violazione degli artt. 1218 e 1490 c.c., nonché degli artt. 115 e 116 c.p.c., nonché omesso esame di fatti decisivi. Si censura la sentenza impugnata per aver omesso di valutare elementi decisivi a supporto della domanda di risarcimento del danno. La Corte di appello ha riconosciuto che l’immobile era privo del certificato di abitabilità e che vi erano difformità edilizie, ma ha escluso l’inadempimento del venditore, ritenendo che la com- merciabilità dell’immobile non fosse compromessa. Si evidenzia che la prova del danno derivava dalle dichiarazioni di agenzie immobiliari che avevano rifiutato la commercializzazione dell’immobile per la mancanza della certificazione di abitabilità. Inoltre, la sentenza im- pugnata è contraddittoria poiché richiama giurisprudenza che rico- nosce l’inadempimento per la mancata consegna della certificazione, ma lo considera non grave ai fini della risoluzione, quando invece il ricorrente aveva chiesto solo il risarcimento del danno. Il terzo motivo è rigettato. Il giudice di appello non ha omesso l’esame di un fatto decisivo, ma ha ritenuto assorbente l’avvenuto rilascio del certificato di agibi- lità, escludendo la configurabilità di un danno (come si è già detto nell’esaminare il primo motivo). Per il resto, occorre ribadire che il giudice di merito che fondi il proprio apprezzamento su alcune prove piuttosto che su altre non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento in una motivazione effettiva, re- soluta e coerente (che rispetti quindi i canoni dettati da Cass. SU n. 8053/2014), come è avvenuto nel caso di specie. In obbedienza al canone di proporzionalità di una motivazione necessaria, idonea allo scopo e adeguata non è tenuto a discutere esplicitamente ogni sin- golo elemento probatorio o a confutare ogni singola deduzione che aspiri ad una diversa ricostruzione della situazione di fatto rilevante. 6 di 6 L’esito positivo della verifica compiuta dalla Corte di cassazione non implica logicamente che essa faccia proprio tale apprezzamento: esso è e rimane del giudice di merito. 4. - Il ricorso è rigettato. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo. Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co.
1-quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un'ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato a norma dell’art. 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente a rimbor- sare alla parte controricorrente le spese del presente giudizio, che liquida in € 4.300,00, oltre a € 200,00 per esborsi, alle spese gene- rali, pari al 15% sui compensi, e agli accessori di legge. Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un'ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato, se dovuto. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Se-