R.G. n. 457/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La CORTE D'APPELLO di TORINO sezione seconda civile composta dai magistrati:
Marco RO presidente
Angela Giunta consigliere
EA NI AN consigliere rel.
ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa civile iscritta al ruolo generale n. 457/2024 promossa da
Parte_1 (c.f. C.F._1 , difeso dall'avv. Claudio Bonelli, elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore, in Cuneo, via Senatore Antonio
Toselli, n. 1 appellante contro
CP_1 (c.f. C.F._2 , Controparte_2 (c.f.
C.F._3 ), difese dagli avv.ti Laura Desaymonet e Claudio Demaria, elettivamente domiciliate presso lo studio del primo difensore, in Savigliano, via Saluzzo,
n. 46 appellate
Conclusioni

1 Parte_1 ha precisato queste conclusioni: «Voglia l'Eccellentissima Corte adita, in accoglimento dell'interposto gravame,
Contrariis reiectis,
Richiamate espressamente le eccezioni, deduzioni e conclusioni tutte tenorizzate in prime cure, da aversi per ritrascritte, in integrale riforma della sentenza appellata, previa revoca dell'ordinanza istruttoria 24.02.2023 ed ammissione dei mezzi di prova
e d'indagine instati, disattesa ogni avversa eccezione, deliberazione, conclusione,
Previa ammissione, solo per il ravvisato caso di necessità e senz'inversione dell'onere probatorio, della prova per interrogatorio e testi sui capitoli della narrativa (ad ognuno dei quali dovendosi intendere premessa la locuzione “vero che”), che, specificamente contestati, non si dovessero ritenere documentalmente provati, previa - occorrenda- ammissione di CTU tecnico-descrittiva della proprietà per cui è controversia e, in particolare, del rispetto della normativa urbanistica ed edilizia e della conformità dello stato di fatto al titolo abilitativo, segnatamente quanto al rispetto dell'altezza minima dei soffitti di soppalco ed andito d'ingresso ex art. 77, comma 15, lett.C del Regolamento Edilizio del Comune di Cuneo;
previa - occorrenda - ammissione di CTU tecnica intesa a stimare il corretto ammontare del canone di locazione abitativo per un immobile come quello in parola;
previa - occorrenda- CTU tecnica intesa a stimare i costi per ricondurre a legittimità l'immobile, ivi compresi quelli per le pratiche edilizie ed il lucro cessante per la mancata locazione;

IN VIA PRINCIPALE dichiarare la nullità del contratto inter partes e, in ogni caso, pronunciarne con sentenza costitutiva la risoluzione per inadempimento colpevole e rilevante delle convenute e condannarle, in solido tra loro, a restituire il prezzo percepito, rivalutato secondo gli indici ISTAT e maggiorato di interessi ex D.lgs 231/02 sull'importo così rivalutato dalla sua corresponsione alla sua effettiva restituzione, nonchè a risarcire al concludente tutti i danni subiti, sia sotto il profilo del danno emergente, che del lucro cessante, secondo quanto sovraelencato e, in ogni caso, in misura non inferiore ad €.
6.218,00.
IN VIA SUBORDINATA Condannare le convenute, in solido tra loro, a risarcire all'attore ogni costo sopportando per ricondurre l'immobile a legittimità e conformità urbanistica ed edilizia, oltre al lucro cessante, con il favore di spese e competenze del
2 doppio grado 2 (oltre al rimborso delle “spese generali” 15% ex art. 14 T.F., IVA “22”% e
Cpa 4% come per legge)».
CP_1 e Controparte_2 hanno precisato queste conclusioni: «-
Respinta ogni diversa e contraria istanza, domanda, produzione e con[cl]usione;
- respingere l'appello proposto dal signor Pt_1 e per l'effetto confermare integralmente la sentenza impugnata con onorari e spese di giudizio da […] distrarre a favore dei sottoscritti difensori».

Svolgimento del processo
1. Parte_1 aveva convenuto CP_1 e Controparte_2 innanzi al Tribunale di Cuneo, rappresentando che, il 27 marzo 2021, aveva acquistato dalle convenute la proprietà dell'immobile, sito in Cuneo, via San Sebastiano, s.n.c., identificato in catasto al foglio 89, particella 293, subalterno 54, e che, volendo locarlo commercialmente, perché da adibirsi a “bed & breakfast” o “affittacamere”, aveva fatto fare un rilievo, in vista della ristrutturazione, dal quale era emerso che, a causa della sopraelevazione, nell'area di ingresso, del piano pavimento, l'altezza sotto il soppalco era stata ridotta in misura inferiore ai limiti legali e regolamentari.
L'attore aveva altresì esposto di avere richiesto e ottenuto un preventivo di spesa per ricondurre l'immobile a legittimità e che, il 17 luglio 2021, aveva ricevuto una proposta di locazione, sospensivamente condizionata alla trasformazione della destinazione in unità abitativa e soggetta al termine del 31 dicembre 2021.
L'attore aveva dedotto che, per l'irregolarità urbanistica e la mancanza del certificato di agibilità, si era configurata una vendita di aliud pro alio, con conseguente nullità, e che aveva subito un danno pari alle spese sostenute per la stipula dell'atto pubblico e per il rilievo e alle spese future per la risoluzione del contratto, da trascriversi e registrarsi, e per la regolarizzazione dell'immobile.
L'attore aveva dunque chiesto la dichiarazione di nullità del contratto ovvero la risoluzione per inadempimento delle convenute, la loro condanna alla restituzione del prezzo, oltre alla rivalutazione e agli interessi, e al risarcimento dei danni, in misura non inferiore ad euro 6.218,00, e in subordine la loro condanna al risarcimento di ogni costo da sostenere per ricondurre l'immobile a conformità urbanistica e edilizia, oltre al lucro cessante.
3 2. CP_1 e Controparte_2 si erano costituite in giudizio, deducendo la genericità descrittiva dell'abuso, con conseguente nullità della citazione, ed esponendo che il titolo edilizio della costruzione originaria mancava, perché anteriore al 1° settembre
1967, mentre ricorreva quello dell'intervento successivo, corrispondente alla concessione n. 767 del 18 dicembre 1997 del Comune di Cuneo, cui era seguita una variante con una denuncia di inizio attività nel 1998.
Le convenute avevano rilevato che l'immobile era un magazzino, come dichiarato in contratto, sia per categoria catastale sia per destinazione urbanistica, sicché non poteva avere destinazione d'uso residenziale, anche inteso in senso lato.
Le convenute avevano infine esposto che la costruzione risaliva all'800, quando non era previsto il rilascio del certificato di agibilità, e che l'intervento di ristrutturazione non aveva influito sulle condizioni di salubrità dell'immobile, le cui destinazione d'uso e categoria catastale non erano mutate.
Le convenute avevano chiesto la dichiarazione di nullità della citazione e, nel merito, il rigetto delle domande, e, in subordine, la riduzione del prezzo di vendita proporzionata al deprezzamento dell'immobile e, quanto al risarcimento del danno, il contenimento della condanna al solo danno emergente, senza applicazione degli interessi per le transazioni commerciali.

3. Con sentenza n. 212/2024 del 5 marzo 2024, il Tribunale di Cuneo ha rigettato le domande dell'attore e lo ha condannato alla rifusione delle spese di lite.

4. Avverso la sentenza, Parte_1 ha proposto appello sulla base di cinque motivi e ha riproposto le domande avanzate in primo grado.
CP_1 e Controparte_2 hanno chiesto il rigetto dell'appello.

5. Non è stata espletata attività di istruzione probatoria.
A seguito delle difese finali, la decisione della causa è stata riservata al collegio.

Motivi della decisione

1. Con il primo motivo d'appello, l'appellante ha impugnato il rigetto della domanda di accertamento della nullità del contratto in relazione al dedotto illecito edilizio.
Il motivo non è fondato.
Il giudice di primo grado ha statuito che «è […] sufficiente, ai fini della validità del contratto, che nell'atto siano riportati gli estremi del provvedimento autorizzativo o
4 concessorio rilasciato dalla pubblica amministrazione e ciò indipendentemente dalla conformità o meno della costruzione al titolo abilitativo. Nel caso di specie, risulta pacificamente dall'atto che l'immobile è stato costruito in data anteriore al 1° settembre
1967, riportando altresì gli estremi della concessione edilizia rilasciata nel 1997 per la ristrutturazione dell'immobile, n. 767 rilasciata dal Comune di Cuneo il 18 dicembre 1997 e successiva variante del 20 maggio 1998, protocollata al n. 14295 (doc. 1 fascicolo parte attrice). Tanto è sufficiente per escludere la nullità del contratto, pur in presenza delle difformità lamentate dall'attore, oggetto di successiva disamina» (p. 6 sent.).
L'appellante ha eccepito che «[l]a lettura della decisione a Sezioni Unite da parte del
Giudice cuneese è parziale. || Il principio tracciato dal Supremo Collegio, richiamato da una pletora di altre sentenze […], è che sia possibile vendere un immobile con un abuso edilizio, purchè, però, il venditore ne informi l'acquirente, il quale deve essere consapevole della situazione anti giuridica, così da poter valutare consapevolmente se sia disposto ad assumersi i rischi associati all'acquisto» (p. 6 cit. app.).
L'appellante non ha quindi dedotto errori di diritto, segnatamente la conclusione che l'illecito (o “abuso”) edilizio non è ragione di nullità del contratto di compravendita (artt.
40, co. 2, l. 28 febbraio 1985, n. 47, 46, co. 1, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380).
Così, ancora di recente, si legge nei repertori che, «con riguardo alle […] difformità urbanistico-edilizie e agli abusi da cui sarebbe stato inficiato il cespite alienato, si evidenzia che la nullità comminata dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46 e dalla L. n. 47 del 1985, artt.
17 e 40 va ricondotta nell'ambito dell'art. 1418 c.c., comma 3, di cui costituisce una specifica declinazione, sicché deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve essere riferibile proprio a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante circa gli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile oggetto dell'atto traslativo, il contratto è valido, a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato […] || […] In applicazione di questi principi, già per come il vizio di nullità è stato dedotto, l'invalidità denunciata non ricorre. E tanto perché
l'odierna ricorrente ha spiegato domanda di nullità dell'atto di compravendita emarginato, sostenendo che il bene oggetto dell'atto traslativo fosse incommerciabile per l'esistenza di
5 una moltitudine di abusi edilizi non sanabili e celati dalle parti contraenti. || Senonché è esclusa l'esistenza di una norma imperativa, rilevante quale nullità virtuale, e di un generale divieto di stipulazione di atti aventi ad oggetto immobili abusivi, al fine di renderli giuridicamente non utilizzabili. Per converso, le doglianze compendiate assumono una concezione virtuale (e non testuale), ovvero sostanziale, della nullità, concezione che tuttavia non è compatibile con i principi di diritto enunciati dalle citate Sezioni Unite» (Cass. civ., sez. II^, ord. 23 gennaio 2023, n. 1897).
L'appellante ha invece introdotto una nuova ragione di nullità, che non sarebbe data dalla ricorrenza dell'illecito, bensì dalla carenza informativa in ordine alla sua ricorrenza.
La deduzione non è però supportata da argomenti e riferimenti normativi.
Si osserva comunque, in primo luogo, che, se la ricorrenza di un illecito edilizio non
è ragione di nullità del contratto, il silenzio in merito non può allora “anticiparla”.
In secondo luogo, il difetto informativo, che è una critica al contegno avversario, può al più incidere sulla formazione del consenso e rilevare agli effetti dell'annullamento del contratto (quale utilità non pretesa dall'appellante), della risoluzione (ove si ritenga che l'illecito edilizio sia un vizio giuridico ex art. 1489 c.c.) o del risarcimento del danno.
In terzo luogo, che il difetto informativo non attenga al piano della nullità negoziale è stato riconosciuto dallo stesso appellante nelle sue difese finali [«Ciò però non affranca il venditore da responsabilità sul piano amministrativo, penale e civilistico, e che le difformità urbanistiche (sottaciute) diventino irrilevanti, soltanto non incidono sulla validità dell'atto di trasferimento», pp. 3 s. comp. conc. app.].
Il motivo è rigettato.

2. Con il secondo motivo d'appello, l'appellante ha censurato la sentenza, nella parte in cui contiene l'accertamento negativo dell'illecito edilizio.
Il motivo non è fondato.
L'appellante ha evidenziato che l'abuso non era stato contestato, ma, anzi, era stato confessato dalle appellate, ed era stato descritto con precisione sin dall'atto introduttivo
(p. 7 cit. app.).
L'illecito edilizio era stato in realtà precisamente allegato dall'appellante solo nella memoria ex art. 183, co. 6, n. 1), c.p.c.
Nella citazione, l'appellante aveva asserito che «accertò come l'errata realizzazione del piano pavimento, con sua sopraelevazione nell'area ingresso, avesse causato la riduzione dell'altezza sotto il soppalco in misura inferiore ai limiti di legge e del Regolamento Edilizio»
6 (p. 2), mentre, nella memoria citata, aveva indicato che «[l]'abuso […] si può individuare nella mancata osservanza dell'altezza all'intradosso del soppalco rispetto al pavimento, in quanto l'art. 77, comma 15, lettera C del Regolamento Edilizio del Comune di Cuneo ammette un'altezza minima di metri 2,20, mentre quella presente è inferiore, essendo pari a metri 2,03» (p. 2).
Non è poi vero che la ricorrenza dell'illecito non fosse stata “contestata”.
Rammentato che il grado di contestazione dipende dalla specificità dell'enunciato da contrastare (art. 115, co. 1, c.p.c., cfr., per tutte, Cass. civ., sez. III^, ord. 8 settembre
2022, n. 26510), si osserva che, in comparsa di costituzione, in risposta alla (generica) allegazione avversaria, le appellate avevano dedotto la nullità della citazione in parte qua –
«[l]a descrizione dell'abuso è, […], molto sommaria e lacunosa, tale da determinare, si ritiene, la nullità dell'atto di citazione, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 164, comma quattro, n. 4, c.p.c. || Infatti, non è dato comprendere con certezza in quale misura possa essere quantificata la soprelevazione dell'area ingresso, dove e quanto abbia determinato una riduzione di altezza sotto il soppalco e quanto tale misura sia inferiore ai limiti di legge
e del regolamento edilizio, non essendo stata citata alcuna norma in particolare. || […] Nel caso di specie, gli unici elementi noti alla difesa delle convenute sono legati alla esistenza di un asserito abuso assai genericamente descritto che riguarda il soppalco e il pavimento dell'ingresso» (pp. 2 s.) – e avevano assunto che «l'intervento di ristrutturazione è stato legittimamente autorizzato con concessione edilizia, cui è seguita una variante presentata con d.i.a. in ordine alla quale il Comune di Cuneo non ha eccepito» (p. 6 comp. cost.).
Con la memoria ex art. 183, co. 6, n. 2), c.p.c., in replica alle difese dell'appellante di cui alla prima memoria istruttoria, le appellate non avevano ammesso alcunché, ma anzi avevano implicitamente negato, in prima battuta, la ricorrenza dell'abuso («si rileva che, quand'anche esso fosse ritenuto sussistente, non sarebbe certamente idoneo a determinare la risoluzione del contratto ma semmai, al più, la sola riduzione del prezzo», p. 2).
L'assenza di una confessione o di una, meno intensa, ammissione, si ricava anche dal contrasto delle appellate alla disposizione di una consulenza tecnica d'ufficio, perché non poteva «essere utilizzata per colmare […] lacune probatorie in cui è incorsa parte attrice
o per alleggerirne l'onere probatorio» [p. 2 memoria ex art. 183, co. 6, n. 3), c.p.c.], e dal preteso rigetto delle domande avversarie.
L'appellante non ha mosso, almeno in questo motivo, ulteriori censure alla ritenuta carenza di prova, motivata dal tribunale in ragione e dell'inconcludenza delle emergenze
7 documentali e delle omissioni probatorie [«si deve osservare come l'attore non abbia dato prova, né ha sufficientemente allegato la sussistenza del lamentato abuso, limitandosi a richiamare un “preventivo di spesa” concernente il “ripristino dell'atrio immobile a piano terreno” (…). Il preventivo è tuttavia privo di data, né vi nemmeno alcun riferimento specifico all'immobile di cui trattasi. È appena il caso di rilevare che, in tal modo, il preventivo non può in alcun modo costituire prova dei lamentati abusi non sanabili e che parte attrice pone
a fondamento della domanda di risoluzione, vieppiù in mancanza di idonei e specifici elementi di riscontro che potevano essere desunti, a mero titolo esemplificativo, da una relazione tecnica», p. 6 sent.].
L'appellante non ha infatti criticato né l'utilizzo dei documenti, né l'interpretazione di quanto ivi rappresentato, ovvero non ha lamentato la pretermissione dell'esame di altri documenti.
Si deve aggiungere che, prima di un problema probatorio, le difese dell'appellante rivelano un problema assertivo.
L'illecito edilizio ricorre quando la costruzione o l'intervento edilizio successivo sia o privo di titolo o difforme dal titolo (cfr., per la definizione di stato legittimo dell'immobile, art. 9-bis, co. 1-bis, d.P.R. n. 380/2001, introdotto prima della compravendita litigiosa).
L'appellante non ha contestato che manca un titolo originario, perché la costruzione era stata realizzata nell'800, né ha lamentato la difformità degli interventi del 1997 e del
1998 ai corrispondenti titoli.
L'appellante non ha poi neanche eccepito l'illegittimità della concessione del 1997 o della denuncia di inizio attività del 1998.
In positivo, l'appellante ha rilevato un'irregolarità edilizia regolamentare.
Sennonché, lo stralcio di regolamento prodotto a parametro contiene riferimenti ad anni successivi al momento in cui erano state realizzate le opere del 1997 e 1998 (doc. n.
8 fasc. primo grado appellante).
Si tratta del regolamento edilizio approvato dal Comune di Cuneo in data 26 giugno
2018.
L'eccezione dell'appellante non ha quindi ad oggetto un fatto che sia rimproverabile alle appellate, le quali altro non avevano potuto che ribadire la conformità degli interventi eseguiti ai titoli edilizi e l'integrità giuridica di questi ultimi [«l'intervento di ristrutturazione
è stato legittimamente autorizzato con concessione edilizia, cui è seguita una variante presentata con d.i.a. in ordine alla quale il CP_3 Cuneo non ha eccepito alcunché (…)
8 || sia la concessione edilizia che la connessa variante non sono più in alcun modo annullabili, ove fossero ritenute illegittime, dal Controparte_4 || Le opere e i lavori realizzati in forza dei suddetti titoli sono per l'effetto pienamente legittimi, siccome conformi
a titoli regolarmente e legittimamente rilasciati», p. 6 comp. cost.].
La censura all'attività assertiva dell'appellante spiega ulteriormente l'inutilità degli approfondimenti istruttori.
Il motivo è rigettato.

3. Con il terzo motivo d'appello, l'appellante ha censurato la sentenza, nella parte in cui contiene l'accertamento negativo di una vendita di “aliud pro alio”.
Il motivo è in parte infondato e in parte inammissibile.
Anzitutto, occorre precisare che il motivo attiene alla questione della mancanza del certificato di agibilità, come si evince in modo inequivoco dalla prima parte, che consta della citazione di precedenti giurisprudenziali, ora per sintesi (pp. 7 ss. cit. app.) ora per massime (pp. 9 s. cit. app.), fatta per elencare i rimedi a disposizione dell'acquirente in caso di mancata consegna del certificato di agibilità (p. 8 cit. app.).
L'appellante ha poi rilevato, per dedurre la nullità del contratto o la risolubilità per vendita di “aliud pro alio”, che «[l]e appellate (il loro dante causa) nel 1997 trasformarono
l'immobile da “magazzino” a “laboratorio”, mutandone la destinazione urbanistica, […]. ||
[…] hanno ridotto l'altezza al di sotto del minimo di legge di ben 17 cm, realizzando una violazione della regolarità edilizia NON SANABILE, in quanto impinge nel Regolamento
Edilizio, violando un precetto a tutela delle condizioni igienico sanitarie dell'immobile»
(ibidem).
In ordine alla nullità del contratto, il motivo non è fondato.
La nullità è sanzione esclusa proprio dai precedenti citati dall'appellante [trattasi di
Cass. civ., sez. II^, sent. 21 novembre 2022, n. 34211, ove è ripresa un'altra sentenza, che ha statuito che «la consolidata giurisprudenza di questa Corte (di cassazione) ha condivisibilmente sancito che va esclusa la nullità del contratto di compravendita di casa priva di autorizzazione all'abitabilità in quanto, pur attenendo questa alle qualità essenziali del bene, ove tale carenza, come nella specie, non impedisca concretamente ed in assoluto il godimento del bene, dato questo neppure adombrato, la sua assenza non rende il bene stesso incommerciabile né il contratto nullo», Cass. civ., sez. II^, sent. 29 novembre 2007,
n. 24957].
9 In ordine alla risoluzione del contratto, il motivo è inammissibile per più ragioni (art. 342, co. 1, c.p.c.).
Il giudice di primo grado ha rigettato la domanda di risoluzione anzitutto per quanto segue: «si deve in primo luogo evidenziare come l'immobile, per quanto risulta pacificamente dall'atto pubblico di compravendita, risulta edificato in data anteriore al 1° settembre 1967, con la conseguenza che il certificato di agibilità non è necessario. In secondo luogo, per quanto prescritto dalla richiamata norma, il certificato è altresì richiesto nei casi di ricostruzioni totali o parziali e di interventi sugli edifici destinati a incidere sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico;
sotto tale profilo, risulta, per quanto allegato e documentato dalle convenute, che l'immobile di cui trattasi, già qualificato come magazzino, è stato oggetto di ristrutturazione nel 1997, circostanza pertanto che esclude la necessità di un certificato di agibilità, non risultando mutata né la destinazione d'uso, né la categoria catastale, come correttamente evidenziato da parte convenuta;
né il rilascio del certificato risulta espressamente contemplato nell'atto pubblico di compravendita, quanto agli obblighi posti a carico delle venditrici» (p. 8 sent.).
L'appellante non ha dedotto dei precisi errori rispetto a questo capo, segnatamente in ordine alla ricostruzione del dato normativo (il giudice di primo grado ha menzionato l'art. 24 d.P.R. n. 380/2001, p. 7 sent.) e quindi alla necessità del certificato di agibilità in relazione ai momenti della costruzione originaria e dei successivi interventi, anteriori all'entrata in vigore della disciplina richiamata dal tribunale.
Del resto, già nelle difese di primo grado, l'appellante si era limitato ad affermare che
«[n]on è presente l'agibilità che avrebbe dovuto essere richiesta dalle convenute (o dai loro danti causa) dopo aver ottenuto il cambiamento di destinazione d'uso» [pp. 1 s. memoria ex art. 183, co. 6, n. 1), c.p.c.], senza argomentare, a partire dall'individuazione delle norme applicabili, previa precisa allegazione delle vicende, con indicazione delle fonti a riscontro.
L'appellante non ha neanche censurato la decisione relativa al rilievo sull'omessa pattuizione dell'obbligo di consegna;
pertanto, al momento della stipulazione l'appellante sapeva della mancata consegna della certificazione e nulla aveva preteso in tal senso.
In presenza di una pluralità di ragioni della decisione, autosufficienti, l'appellante è onerato di criticarle tutte, non potendo altrimenti tendere, già in astratto, all'utilità della riforma (per difetto di interesse ex art. 100 c.p.c. o per formazione del giudicato sul capo non gravato;
in argomento, ancorché rispetto all'impugnazione per cassazione, per tutte,
v. Cass. civ., sez. II^, ord. 10 gennaio 2019, n. 477).
10 Il motivo è inammissibile anche per altre ragioni e sul piano del diritto e su quello del fatto.
In diritto, l'appellante ha spiegato che la mancanza del certificato di agibilità non implica necessariamente la risoluzione del contratto (p. 9 cit. app.).
Le difese non assurgono a critica alla sentenza, perché corrispondono esattamente a quanto affermato dal giudice di primo grado («si deve escludere la risoluzione del contratto qualora si accerti che l'immobile presentava, al momento dell'atto di compravendita, le caratteristiche necessarie e intrinseche tali da non impedire in radice il rilascio del certificato di agibilità», p. 7 sent.).
Infatti, «alla “mancanza” del certificato di abitabilità (recte del certificato di agibilità) possono essere ricondotte le seguenti diverse fattispecie, con eterogenee conseguenze: || a) il difetto della richiamata certificazione può essere ascrivibile all'assenza (in senso sostanziale-funzionale), in radice, dei requisiti di conformità igienico-sanitaria, di sicurezza
e sul risparmio energetico, volti a rendere abitabile o agibile l'immobile - assenza che non sia sanabile in termini assoluti -: in tal caso, il bene oggetto del negozio traslativo (o della promessa di vendita) assume connotazioni completamente diverse da quelle pattuite (ossia appartiene ad un genere o sottogenere diverso, rivelandosi funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere la destinazione economico-sociale della res venduta e, quindi, a fornire l'utilità richiesta), con la correlata possibilità di esperire l'azione di risoluzione (per vendita di aliud pro alio), senza soggiacere alle strettoie decadenziali e prescrizionali delle garanzie edilizie;
|| b) oppure la mancanza sostanziale dei requisiti igienico-sanitari può determinare un vizio della cosa alienata ovvero una mancanza di qualità essenziali, laddove le difformità accertate siano sanabili e, dunque, non abbiano un'incidenza strutturale e funzionale sulla destinazione economico-sociale del bene;
|| c) in ultimo, la carenza della relativa certificazione può avere un rilievo esclusivamente formale- documentale, in quanto, pur sussistendo i requisiti di conformità alle prescrizioni igienico- sanitarie, di sicurezza e sul risparmio energetico, la pratica amministrativa volta ad ottenere il rilascio di tale attestazione non sia stata avviata o ultimata, a cura dell'alienante
o del promittente venditore, in tal caso derivandone a priori che il contratto non può essere risolto, atteso che l'inadempimento dedotto non è talmente grave da dar luogo ad uno squilibrio funzionale del sinallagma negoziale, sebbene possa esserne invocato
l'adempimento e possa essere azionata la relativa tutela risarcitoria» [Cass. civ., sez. II^, sent. 2 agosto 2023, n. 23604; v. anche, «la semplice mancanza del certificato, senza
11 carenze sostanziali di agibilità, non genera automaticamente un danno risarcibile. Il danno deve essere dimostrato in concreto» (Cass. civ., sez. II^, ord. 17 luglio 2025, n. 19923): nel caso di specie la domanda risarcitoria è stata chiaramente circoscritta alle spese pagate per la stipulazione della compravendita, al compenso del tecnico incaricato, alle spese future per la registrazione e la trascrizione della risoluzione, a quelle, solo eventuali, per eseguire i lavori necessari a rimuovere l'asserito abuso (v. p. 1 cit.), e, verosimilmente, alla perdita del canone di locazione;
sicché alcun danno era stato dedotto in relazione alla questione dell'agibilità].
In fatto, nella prospettiva di queste possibili conseguenze, il giudice di primo grado ha statuito (ulteriormente) che, «ferme restando le superiori osservazioni, anche all'esito di una valutazione in concreto sulla gravità della omissione, […], si deve evidenziare come chiaramente l'immobile, censito come magazzino, non si presenti “non commerciabile” per il sol fatto della mancanza del certificato, risultando la conformità dello stato di fatto alla categoria catastale e non risultando elementi da cui desumere che il medesimo non fosse idoneo a soddisfare la concreta esigenza di un suo utilizzo in conformità a tale destinazione» (pp. 8 s. sent.).
In primo grado, l'appellante si era limitato ad eccepire la mancanza del certificato e nulla aveva dedotto circa la (non) ricorrenza dei requisiti espressivi dell'agibilità.
Solo a fronte dell'accertamento giudiziale circa la rilevanza sostanziale dell'agibilità,
l'appellante ha proposto delle difese, che però non si rivelano un'idonea critica.
L'appellante ha ripreso la questione della riduzione dell'altezza del soppalco al fine di affermare che ricorre la violazione di “un precetto a tutela delle condizioni igienico sanitarie dell'immobile”.
Vi è dunque una sovrapposizione tra la questione dell'illecito e quella dell'agibilità in termini sostanziali, in particolare, di salubrità.
Come illustrato nell'esaminare il secondo motivo d'appello, l'asserita riduzione non costituisce un fatto rimproverabile nei confronti delle appellate.
Pertanto, non si può automaticamente desumere da un intervento, incensurato in termini di regolarità edilizia, la causazione di problemi di salubrità, da accertarsi invece in concreto anche in ragione dell'attuale (al momento della vendita) destinazione d'uso.
Va soggiunto, a questo proposito, che è incontestato che l'immobile è stato venduto come afferente alla categoria catastale C/2 (“Magazzini e locali di deposito”) in coerenza con la situazione esistente, di cui l'appellante era consapevole.
12 Se poi, dopo l'acquisto, l'appellante ha inteso destinare l'immobile ad altro uso, che, in forza delle norme regolamentari vigenti, dovrebbe (in tesi) subire delle modifiche, le quali a loro volta farebbero sorgere l'obbligo di presentazione della segnalazione certificata di agibilità ai sensi dell'art. 24, co. 2, d.P.R. n. 380/2001, non si comprende quale rimprovero possa essere mosso nei confronti delle appellate.
Il motivo è rigettato (in parte nel merito e in parte in rito).

4. Con il quarto motivo d'appello, l'appellante ha censurato la sentenza, nella parte in cui contiene l'accertamento negativo dell'inadempimento risolutivo.
Il motivo non è fondato.
L'appellante ha dedotto l'inadempimento grave, «in quanto la superficie inutilizzabile per carenza insanabile della regolarità edilizia, […], rappresenta circa il quindici per cento di quella complessiva, […] || [e] se si considera che la superficie insanabilmente abusiva riguarda l'andito d'accesso all'intero immobile, che non potrebbe disporre d'altro ingresso, venendo così a trovarsi irrimediabilmente intercluso» (pp. 10 s. cit. app.).
In assenza dell'illecito dedotto, non può parlarsi di inadempimento.
Il motivo è rigettato.

5. Con il quinto motivo d'appello, l'appellante ha mosso plurime censure su diversi piani e fondamentalmente su quello istruttorio.
Il motivo è in parte infondato e in parte inammissibile.
La prima censura riguarda questa parte della sentenza: «A ciò si deve aggiungere che non risulta nemmeno provata la circostanza dedotta da parte attrice, secondo cui l'immobile era originariamente qualificato come abitativo e che le convenute ne avessero mutato la destinazione in occasione delle opere di ristrutturazione effettuate nel 1997» (p. 8 sent.).
L'appellante ha assunto che la circostanza non era stata contestata, anzi era stata confessata, e comunque trova riscontro nei documenti (p. 11 cit. app.).
Si osserva che la parte della sentenza appartiene all'ultima ragione di rigetto della domanda risolutiva in tema di agibilità.
Già si è detto che l'omessa censura anche di una sola ratio decidendi dà luogo alla non ammissibilità dell'appello (o del singolo motivo).
Inoltre, si osserva che l'originaria destinazione dell'immobile non era stata allegata nell'atto di citazione, sicché non si poteva pretendere dalle appellate una contestazione iniziale, mentre la loro memoria, depositata ex art. 183, co. 6, n. 2), c.p.c., non contiene una confessione, ma un giudizio di irrilevanza del dato;
quanto ai documenti, si rileva che
13 il documento n. 8) è lo stralcio del regolamento edilizio comunale e i documenti nn. 9), 10) sono i disegni dei progetti di ristrutturazione e della variante, dai quali non si può inferire con adeguata certezza la pregressa destinazione e rispetto ai quali comunque l'appellante ha affermato che «[l]e appellate (il loro dante causa) nel 1997 trasformarono l'immobile da
“magazzino” a “laboratorio”» (p. 10 cit. app.).
In ogni caso, non si comprende l'incidenza dell'argomento rispetto all'economia della decisione.
Siccome, per le stesse difese dell'appellante, l'assenza del certificato di agibilità non
è di per sé causa risolutiva del contratto e considerato che è incontestato che l'oggetto materiale della vendita, rispetto a cui accertare la ricorrenza dei requisiti sintetizzati sotto l'etichetta dell'agibilità, era un magazzino, non si comprende l'utilità di accertare quale fosse l'utilizzo anteriore all'intervento edilizio di fine anni '90.
Le censure in punto di istruzione probatoria constano diffusamente della parafrasi o della riproduzione di giurisprudenza (pp. 12-24 prima parte cit. app.).
In concreto, rispetto alle istanze di prova orale, l'appellante non le ha riprodotte né in parte motiva, né nelle conclusioni (Cass. civ., sez. III^, ord. 15 ottobre 2025, n. 27483:
«ai fini dell'ammissibilità delle istanze istruttorie in sede di gravame è necessaria la relativa completa riproduzione in appello, non essendo sufficiente il mero rinvio agli atti del giudizio di primo grado»), e non si è in modo specifico confrontato con il rigetto delle medesime, puntualmente motivato in relazione ai singoli capitoli di prova nell'ordinanza del 24-27 febbraio 2023; l'appellante avrebbe infatti dovuto riprendere i singoli capitoli delle prove orali non ammesse, dedurre lo specifico errore commesso dal tribunale, fornire argomenti a supporto anche dell'incidenza della prova, ove assunta, sulla sorte della domanda.
Chiaro è che, se l'appellante avesse inteso provare l'irregolarità edilizia, la relativa prova orale sarebbe stata inconcludente: l'irregolarità richiede la percezione di dati precisi e la valutazione della conformità alle regole, da reperire e interpretare correttamente.
Difatti, lo stesso appellante ha ammesso che «non avrebbe certo potuto provare per testi che l'altezza del soffitto al di sotto del soppalco era di diciassette centimetri inferiore a quella minima prevista dal Regolamento Edilizio» (p. 24 cit. app.).
L'appellante non può lamentare l'omesso ricorso alla consulenza tecnica d'ufficio.
Tanto l'irregolarità edilizia, quanto la mancanza dei requisiti di agibilità sono delle deduzioni che, anche solo per essere svolte con la giusta serietà, richiedono di essere suffragate da un riscontro tecnico, da sottoporre all'esame sia della controparte, sia del
14 giudice, il quale, anche nel confronto tra le difese delle parti e tenuto conto delle ulteriori evidenze, potrà così valutare la necessità o meno di una consulenza tecnica.
Inoltre, la superfluità della consulenza tecnica riposa sulle ragioni esposte in ordine all'accertamento negativo dell'illecito edilizio e dei requisiti di agibilità, la cui carenza si era risolta soltanto, si ripete, nell'allegazione dell'assenza del certificato.
Infine, non si può non evidenziare che l'appellante ha chiesto siano ammessi i mezzi di prova e d'indagine, ma al contempo ne ha dedotto la superfluità nell'accertamento della fondatezza delle domande [«(p)revia ammissione, solo per il ravvisato caso di necessità e senz'inversione dell'onere probatorio, della prova per interrogatorio e testi sui capitoli della narrativa (…) || previa - occorrenda- ammissione di CTU tecnico-descrittiva (…)», pp. 26 s. cit. app.].
L'appellante ha da ultimo dedotto l'erronea inversione dell'onere della prova.
Rispetto all'agibilità, il giudice di primo grado ha rigettato la domanda perché non era previsto il rilascio del certificato nella vicenda in esame e per l'insufficienza della mera mancata consegna del medesimo.
Rispetto all'illecito edilizio, la prova presuppone anzitutto una corretta allegazione.
L'inadempimento può essere negato anche soltanto in base all'attività assertiva delle parti.
Il motivo è rigettato (in parte nel merito e in parte in rito).

6. La regolamentazione delle spese processuali è retta dal principio di causalità, di cui è espressione il criterio della soccombenza (art. 91, co. 1, parte prima, c.p.c.).
Le spese processuali del grado gravano sull'appellante, soccombente totale.
Le spese sono liquidate secondo i parametri del d.m. 10 marzo 2014, n. 55.
Il valore della controversia è dato dalla somma dell'entità del contratto impugnato e dell'entità dei danni dedotti (scaglione 52.001,00-260.000,00); in ogni caso, viste le difese delle parti, essenzialmente tese in ultimo alla rimozione o alla conservazione del rapporto, il valore effettivo della controversia è proprio espresso dal prezzo dell'operazione negoziale
(art. 5, co. 1, parte ultima, d.m. n. 55/2014), come tra l'altro condiviso dalle parti (cfr. la dichiarazione di valore dell'appellante e i valori indicati nella nota spese delle appellate del 25 marzo 2026).
Tenuto conto del numero e della complessità delle questioni giuridiche e di fatto trattate, non vi è motivo di discostarsi dall'applicazione dei parametri forensi medi per
15 tutte le fasi, tranne per quella istruttoria, per la quale le appellate non hanno chiesto alcun compenso (art. 112 c.p.c., v. nota spese).
Le spese processuali sono liquidate nella somma di euro 9.991,00 per compensi
(euro 2.977,00 per la fase di studio, euro 1.911,00 per la fase introduttiva, euro 5.103,00 per la fase decisionale), oltre a spese generali al 15%, c.p.a. e i.v.a. alle rispettive aliquote di legge, e vanno distratte a favore dei difensori, dichiaratisi antistatari (art. 93, co., 1
c.p.c.).

7. Il rigetto integrale dell'appello costituisce un elemento dell'obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione (art. 13, co. 1-quater, parte prima, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115).


P.Q.M.



La Corte d'appello di Torino, seconda sezione civile, definitivamente pronunciando, rigetta l'appello proposto da Parte_1 condanna Parte_1 al rimborso a favore di CP_1 e [...]
CP_2 delle spese processuali, che liquida in complessivi euro 9.991,00 per compensi, oltre a spese generali al 15%, c.p.a. e i.v.a. alle rispettive aliquote di legge, da distrarsi in favore degli avv.ti Laura Desaymonet e Claudio Demaria;
dà atto della ricorrenza dei presupposti di cui all'art. 13, co. 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.
Così deciso in Torino, nella camera di consiglio del 15 aprile 2026.
Il consigliere estensore
EA NI AN
Il presidente
Marco RO
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