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Sentenza 30 maggio 2026
Sentenza 30 maggio 2026
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Sul provvedimento
Testo completo
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE CIVILE
dott. Maria Teresa Spanu Presidente
dott. Donatella Aru Consigliere
dott. Enzo Luchi Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 190 del ruolo generale degli affari contenziosi civili per l'anno 2025, promossa da
Parte_1 in persona del legale rappresentante (p.i
P.IVA_1 ), con sede a Terralba ed elettivamente domiciliata a Oristano
presso l'avv. Roberto Martani, che la rappresenta e difende per procura in atti,
appellante
contro
Controparte_1 in persona del legale rappresentante (p.i.
P.IVA_2 ), con sede a Marrubiu ed elettivamente domiciliata a Oristano
presso l'avv. Sergio Flore, che rappresenta e difende per procura in atti,
appellata-appellante incidentale
La causa è stata decisa sulle seguenti
CONCLUSIONI
pagina 1 di 27 Nell'interesse dell'appellante: voglia la Corte d'appello,
ammettere le prove dedotte e non ammesse
- rigettare le avverse domande e, confermato il decreto ingiuntivo opposto,
condannare la Parte_2 al pagamento della somma di € 5.755,90, o la veriore accertata, per le ragioni gradatamente esposte, quale indennizzo per miglioramenti ed addizioni, ex artt. 1592 e 1593 c.c., in subordine ex art. 2041
cod. civ. oltre interessi e rivalutazione e le spese ed i compensi del doppio grado di giudizio, ai sensi del DM 55/14.
Nell'interesse dell'appellata: voglia la Corte d'appello adita, ferma ogni statuizione emessa in proprio favore, respinta ogni contraria,
Nel merito
Rigettare integralmente l'appello proposto dalla controparte, in quanto infondato sia in fatto che in diritto, per le ragioni ampiamente illustrate nelle difese svolte nella precedente parte espositiva.
In via incidentale
Riformare la sentenza n. 333/2024, resa dal Tribunale di Oristano in data
23.10.2024 e pubblicata in data 24.10.2024, per i motivi esposti nella precedente parte espositiva, in accoglimento delle istanze e conclusioni formulate nei precedenti atti di giudizio e cosi come riportate nel procedente punto a) pagina uno della precedente parte espositiva, tenuto conto degli specifici motivi di appello, insiste affinché la Corte D'Appello adita Voglia: accertando e dichiarando che tutti i danni riscontrati nell'immobile locato post rilascio sono riconducibili ad esclusivo fatto e colpa della Parte_1 ,
e per l'effetto condannare la stessa al risarcimento dei danni quantificati nella pagina 2 di 27 misura di euro 6.230,69, oltre iva ( al netto dele spese tecniche per l'adeguamento urbanistico già riconosciute dal giudice di primo grado), ovvero alla maggiore o minore somma che verrà determinata in corso di causa.
In ogni caso, con vittoria di spese e compensi professionali oltre spese generali, IVA e CPA per il doppio grado di giudizio
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Controparte_1 propose opposizione contro il decreto ingiuntivo n. 369/2020 con cui il Tribunale di Oristano, su ricorso della [...]
Parte_1 , aveva ingiunto il pagamento di euro 4.500,00, oltre agli interessi moratori dalla scadenza al saldo, a titolo di restituzione dell'importo versato quale deposito cauzionale nell'ambito di un rapporto di locazione di un immobile dell'ingiunta.
A fondamento dell'opposizione, Controparte_1 allegò:
- che a seguito del recesso della conduttrice Pt_1 , in data 13 luglio
2020 era stato redatto un verbale di rilascio dell'immobile, nel quale era stato dato atto dei gravi vizi (tutti indicati nell'atto di citazione) presenti nell'immobile locato;
- che successivamente erano state riscontrate ulteriori problematiche del locale, comunicate con nota del 30 luglio 2020 (anche queste specificamente indicate, tra cui la mancanza della dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico e dell'impianto idrico, necessaria a seguito dei lavori di ripristino eseguiti dalla conduttrice, nonché la mancanza della documentazione aggiornata di agibilità del locale e del cambio di destinazione d'uso);
pagina 3 di 27 - di essere anche creditrice di euro 660,00 per oneri condominiali nonché
delle spese per la fornitura dell'acqua che ammontavano a euro 639,54,
calcolati sui consumi effettivi (211 mc) rilevati dal contattore e tenuto conto dal costo unitario di ogni mc d'acqua, sulla base delle fatture emesse dal gestore idrico.
Eccepita l'estinzione per compensazione del credito della conduttrice,
l'opponente diede atto di avere promosso un accertamento tecnico preventivo, strumentale a un'eventuale successiva azione risarcitoria e concluse:
in via principale, per la revoca del decreto ingiuntivo opposto, previo accertamento del debito di euro 6.153,54 in capo alla Pt_1 , con conseguente dichiarazione di insussistenza del credito restitutorio per intervenuta compensazione e condanna della conduttrice al pagamento del maggior credito accertato;
in via riconvenzionale, per la condanna dell'opposta al risarcimento di tutti i danni riscontrati nell'immobile, pari a euro 9.337,00 oltre i.v.a.;
ancora in via riconvenzionale, per la condanna della Parte_1 al risarcimento del danno da lucro cessante, da determinarsi in relazione ai canoni di locazione non percepiti fino al ripristino del locale.
*
L'opposta resistette, spiegando:
- di avere ricevuto in locazione dalla opponente un locale commerciale, da destinare a palestra, con consegna in data 4 gennaio
2019, il quale, al momento della consegna, versava in pessimo stato di pagina 4 di 27 manutenzione, circostanza dovuta anche a una controversia con il precedente conduttore;
- di aver, pertanto, provveduto a proprie spese ai lavori necessari per la rimessa in pristino e l'adeguamento dei locali, inclusi interventi per la conformità dei bagni alla normativa per disabili;
- che l'attività era stata esercitata fino al marzo 2020 a causa del covid e l'immobile era stato riconsegnato il successivo 13 luglio, come risultante da un verbale di consegna nella quale la locatrice aveva sì
elencato dei vizi, la cui sussistenza essa aveva, però, prontamente contestato;
- che la locatrice non aveva restituito il deposito cauzionale,
costringendola a ricorrere in via monitoria.
Ricostruito lo stato dell'immobile al momento della consegna da parte della locatrice (muri non tinteggiati, bagni fuori norma e l'illuminazione carente e gran parte fuori uso), l'opposta evidenziò come molte delle criticità lamentate dall'opponente fossero preesistenti e non imputabili a essa conduttrice.
La Pt_1 contestò la fondatezza delle doglianze della controparte,
escludendo che potessero essere riconducibili a una locazione protrattasi per solo un anno le infiltrazioni, i danneggiamenti e le difformità lamentate e sottolineò, ancora, la mancanza di prova circa la loro riferibilità alla propria condotta, atteso che molte delle contestazioni si fondavano su documentazione fotografica risalente a periodi precedenti la propria locazione e che essa aveva addirittura apportato migliorie, attraverso l'esecuzione di lavori seguiti all'interno del locale.
pagina 5 di 27 A supporto delle proprie difese, la conduttrice indicò che nel verbale di consegna immobile del 5 gennaio 2019, sottoscritto da Controparte_1 e dalla precedente conduttrice, risultava come quest'ultima si fosse impegnata a eseguire stuccatura e tinteggiatura delle zone da ripristinare - soffitto;
sistemazione pavimento in prossimità dell'ingresso; ripristino lampadine dei
porta lampada;
sistemazione porta lampada dove sono presenti dei cavi non
idonei.
Dopo avere affrontato, punto per punto, ciascuna delle contestazioni sollevate dalla locatrice (danni a scale, pavimenti, bagni, impianti,
illuminazione, balconi, etc.) e aver fornito per ciascuna di esse una replica,
l'opposta contestò l'effettiva esecuzione dei lavori di ripristino da parte dell'opponente ed eccepì come il ritardo nella nuova locazione dell'immobile fosse imputabile alla condotta della locatrice stessa.
Con riguardo alla richiesta di oneri condominiali, la Pt_1 negò di essersi mai sottratta al loro pagamento e spiegò di non avere mai ricevuto le delibere di ripartizione delle spese tra conduttore e proprietario o anche solo un documento contabile che ne attestasse la debenza.
Quanto ai consumi idrici, negò di averne mai avuto comunicazione e contestò l'attendibilità del consumo addebitatole dalla locatrice, sproporzionato per tempi e utilizzo dell'utenza, considerato anche il consumo di acqua abnorme nel periodo in cui la palestra era chiusa (da marzo-luglio 2020).
L'opposta chiese, dunque, il rigetto delle domande avversarie, la conferma del decreto ingiuntivo opposto, con condanna della controparte al rimborso pagina 6 di 27 delle spese e, in subordine, la condanna della locatrice al pagamento del deposito cauzionale.
Con note di trattazione scritta dell'11 ottobre 2024, la opposta concluse per il rigetto dell'opposizione e la condanna dell'opponente al pagamento dell'indennizzo per miglioramenti e addizioni, ex artt. 1592 e 1593 c.c. e, in subordine, ex art. 2041 c.c.
2. Con la sentenza n. 333, pubblicata il 24 ottobre 2024, il Tribunale:
- dichiarò inammissibili, perché nuove, la domanda principale di condanna al pagamento di miglioramenti e addizioni e quella subordinata di arricchimento senza causa;
- revocò il decreto ingiuntivo e condannò Pt_1 a pagare euro
1.609,52 a Controparte_1 previa compensazione tra il maggior credito da rimborso per la mutazione della destinazione d'uso del locale (euro 4.800,00), per spese condominiali (euro 660,00) e consumi idrici (euro 649,50) e il credito della conduttrice per il deposito cauzionale.
A fondamento della decisione, il Tribunale ritenne che, di fronte alle puntuali difese di Pt_1 , nulla di specifico fosse stato dedotto dalla opponente e che ogni asserito vizio lamentato avesse trovato puntuale giustificazione,
salvo poche eccezioni, che giustificavano la parziale condanna dell'opposta.
3. Contro la sentenza, la Pt_1 ha proposto impugnazione, affidando a cinque motivi le proprie doglianze.
3.1 Con un primo motivo, la Pt_1 ha censurato la mancata ammissione della domanda riconvenzionale per i miglioramenti apportati all'immobile e di pagina 7 di 27 quella subordinata per ingiustificato arricchimento per euro 5.755,90,
qualificata dal primo giudice come domanda nuova.
Secondo l'appellante, la domanda era stata tempestivamente proposta in via riconvenzionale in quanto, non solo con la comparsa di costituzione aveva chiesto, in subordine, [di] condannare la Parte_2 al pagamento
della somma di € 4.500,00 o la veriore che sarà accertata in corso di causa
per le ragioni gradatamente esposte nella memoria difensiva, ma aveva anche formulato richiesta di c.t.u. per la valutazione dell'aumento di valore delle
addizioni e dei miglioramenti apportati all'immobile dalla Parte_1
sicché appariva evidente come non fosse da intendere “in subordine” ma, logicamente, “in via riconvenzionale”.
Sottolineato come il refuso non avesse impedito alla controparte di comprendere il senso della pretesa e non avesse minato il contraddittorio,
Pt_1 ha argomentato come, in ogni caso, la domanda avrebbe dovuto essere apprezzata come eccezione riconvenzionale, ai sensi dell'art. 112 c.p.c. e 1592
c.c., anche alla luce della giurisprudenza di legittimità che consente la proposizione di domande nuove collegate alla vicenda sostanziale oggetto del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo.
3.2 Con un secondo motivo, l'appellante ha censurato la dichiarazione di inammissibilità della domanda di ingiustificato arricchimento e ha invocato il principio secondo cui la domanda di arricchimento senza causa può essere proposta anche per la prima volta in appello, purché fondata sulle medesime circostanze di fatto già dedotte in primo grado.
pagina 8 di 27 3.3 Con un terzo motivo ha criticato la condanna al pagamento di euro
4.800,00 per il cambio di destinazione d'uso.
L'appellante ha contestato che tale variazione fosse necessaria e che la spesa fosse stata effettivamente sostenuta dalla locatrice.
Sotto il primo profilo, la conduttrice ha sottolineato come la normativa di settore prescriva che, in quanto attività che offre servizi a pagamento per la pratica sportiva, una palestra rientri nella categoria delle attività commerciali,
per cui non vi era stata necessità di alcuna modifica.
Sotto l'altro profilo, la Pt_1 ha sottolineato come l'unica richiesta presentata fosse stata quella di variazione urbanistica, compiuta dall'ing.
CP_2 in seguito alla modifica della distribuzione degli spazi interni, e come la stessa non fosse stata ultimata e non vi fosse stato alcun aggiornamento del certificato di agibilità in conformità all'attuale stato dei luoghi.
3.4 Con un quarto motivo l'appellante ha lamentato la condanna al pagamento delle spese condominiali, rilevando la mancanza di prova circa l'effettiva spettanza e quantificazione delle stesse nonché l'assenza di delibera assembleare di approvazione e di ripartizione secondo le tabelle millesimali.
La Pt_1 ha sottolineato come la controparte avesse prodotto solo il
preventivo straordinario gestione dal 28/10/2019 al 30/6/2020 e ha argomentato come l'obbligo di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorga per effetto della delibera dell'assemblea che approva le spese stesse, delibera che non era stata prodotta, e ha aggiunto che il prospetto allegato era meramente preventivo e, soprattutto, straordinario e come tale non riferibile a spese riferibili al conduttore.
pagina 9 di 27 3.5 Con un quinto motivo, la Pt_1 ha censurato la condanna al rimborso dei consumi idrici per euro 649,50, riproponendo lo stesso schema argomentativo del punto che precede.
In particolare, l'appellante ha eccepito l'inesistenza della prova che le spese idriche fossero riferibili all'immobile locato, trattandosi di fatture relative alle diverse unità immobiliari della locatrice e in difetto di prova del consumo effettivo a essa attribuibile.
L'appellante ha formulato, dunque, le conclusioni trascritte.
4. L'appellata ha resistito e proposto appello incidentale, con cui ha fatto valere due doglianze.
4.1 Quanto alla impugnazione della conduttrice, Controparte_1 ha eccepito che:
a) la domanda di pagamento per migliorie era stata proposta solo in sede di discussione e, in ogni caso, sarebbe stata infondata, atteso che il contratto di locazione escludeva espressamente il diritto della conduttrice al riconoscimento di migliorie, data la previsione per cui ogni innovazione sarebbe stata acquisita gratuitamente alla proprietà; in ogni caso non vi era prova effettiva di migliorie;
b) la domanda di ingiustificato arricchimento era anche essa inammissibile in quanto nuova e, comunque, infondata nel merito, in ragione delle previsioni contrattuali e del fatto che non era stata fornita prova dell'esecuzione di migliorie tali da configurare un indebito arricchimento della locatrice ai sensi dell'art. 2041 c.c.;
pagina 10 di 27 c) le spese per la mutazione della destinazione d'uso sarebbero dovute essere a carico della conduttrice, la quale, avendo effettuato modifiche per proprie esigenze, era obbligata a riconsegnare il locale nello stato originario anche in termini urbanistici;
la necessità dell'adeguamento era stata confermata dalla c.t.u. e la quantificazione delle spese risultava congrua e documentata;
d) Pt_1 non aveva versato oneri condominiali durante il rapporto locatizio e il credito era comprovato dalla tabella millesimale e dal bilancio preventivo straordinario di gestione prodotti in atti;
e) la conduttrice non aveva proceduto alla voltura dell'utenza idrica e le contestazioni sulla quantificazione dei consumi erano infondate,
essendo smentite dalla documentazione e dalle risultanze istruttorie. I
consumi erano stati adeguatamente provati e riferibili all'attività svolta nell'immobile.
4.2. Con un primo motivo di appello incidentale, Controparte_1 ha impugnato la sentenza nella parte in cui aveva escluso la responsabilità della conduttrice per i danni riscontrati nell'immobile locato al momento della restituzione.
Controparte_1 ha argomentato che:
al momento della consegna, l'immobile era di recente costruzione, in ottimo stato e privo di vizi, come attestato contrattualmente e confermato dai consulenti tecnici d'ufficio;
il Tribunale avrebbe dovuto considerare la gravità dei danni documentati in sede di accertamento tecnico preventivo, senza pagina 11 di 27 procedere a comparazione tra lo stato ante e post locazione,
trattandosi di danni non esistenti al momento della consegna e riscontrati solo al rilascio;
erano stati provati in giudizio (in base alla documentazione in atti, alle risultanze della prova per tesi e della c.t.u.) gli specifici vizi e danni: irregolare ripristino della pittura, pavimentazione danneggiata, mancanza della pompa di calore, danneggiamento del gradino di marmo, mancanza di pannelli di cartongesso,
illuminazione danneggiata, perdita d'acqua dal bagno e impianto elettrico non conforme;
il c.t.u. aveva quantificato i costi necessari al ripristino dello stato originario dell'immobile, attribuendo la responsabilità
esclusiva alla conduttrice.
La locatrice ha chiesto, dunque, il riconoscimento e la condanna della controparte al risarcimento dei danni riscontrati sull'immobile, quantificati in euro 6.230,69 oltre i.v.a.
4.3 Con un secondo motivo, Controparte_1 ha denunciato l'erronea applicazione dell'art. 92 c.p.c. e la motivazione della scelta di compensazione delle spese, osservando come:
i. fase monitoria e fase di opposizione costituiscano un unico processo, per cui l'onere delle spese deve essere determinato in base all'esito complessivo e definitivo del giudizio;
ii. la revoca del decreto ingiuntivo opposto e il parziale accoglimento delle domande di essa opponente avrebbero dovuto indurre il giudice a pagina 12 di 27 una più equa ripartizione delle spese, motivando adeguatamente la regolamentazione adottata.
L'appellante incidentale ha chiesto, dunque, la rettifica della decisione sulle spese, con condanna della Pt_1 alla rifusione integrale delle spese processuali, in ossequio al principio di causalità e al disposto dell'art. 92 c.p.c.
* * *
5. Il primo motivo dell'appello principale è infondato.
Dalla comparsa di costituzione e risposta della Pt_1 emerge come la conduttrice non avesse proposto domanda riconvenzionale di indennizzo dei miglioramenti apportati al locale, ma si fosse limitata a chiedere, in via principale, il rigetto dell'opposizione e, in via di subordine (per il caso di revoca del decreto), la condanna della locatrice alla restituzione dell'importo versatole a titolo di deposito cauzionale.
Nella comparsa, la Pt_1 non aveva neanche affermato di essere creditrice di un importo per miglioramenti;
si era limitata ad allegare di avere eseguito lavori per rendere i locali maggiormente fruibili, senza però affermare di essere creditrice di alcunché e senza quantificare in alcun modo il relativo importo.
È pur vero che aveva sollecitato una consulenza per la valutazione
dell'aumento di valore delle addizioni e dei miglioramenti apportati all'immobile, ma tanto non consente di ravvisare la proposizione di una domanda di pagamento dei relativi importi né un'eccezione riconvenzionale per paralizzare l'avversa pretesa.
Nell'argomentare le ragioni di inconsistenza della richiesta della locatrice, la
Pt_1 aveva solo illustrato le ragioni di infondatezza della pretesa creditoria pagina 13 di 27 per insussistenza dei vizi lamentati, ma non aveva certamente invocato di essere, a propria volta, titolare di un controcredito per miglioramenti idoneo a determinare (anche solo) l'elisione del credito per danni e pagamenti indebiti eseguiti dalla locatrice.
Il semplice raffronto tra le domande proposte con la memoria di costituzione e quelle su cui la causa è stata tenuta a decisione evidenzia come la odierna appellante principale avesse introdotto una domanda nuova:
- confermare il decreto opposto e condannare l'Opponente al rimborso delle spese e compensi di lite dell'opposizione; in subordine, condannare la Parte_2 al pagamento della somma di €
4.500,00 o la veriore che sarà accertata in corso di causa (comparsa
di risposta);
- confermare il decreto opposto [e] condannare la [...]
Parte_2 al pagamento della somma di € 5.755,90, quale
indennizzo per miglioramenti ed addizioni, ex artt. 1592 e 1593 c.c.,
in subordine ex art. 2041 cod. civ., secondo quanto accertato, anche
secondo la quantificazione del CTU (note del 22 ottobre 2024).
6. Il secondo motivo di appello è infondato.
Nel prevedere un generale divieto di migliorie e addizioni senza l'autorizzazione della locatrice, l'art. 7 del contratto concluso dalle parti (doc. 2
fascicolo appellante) stabiliva che:
- ogni spesa, anche se autorizzata, ivi comprese quelle relative
alle pratiche amministrative che fossero necessarie, rimarrà a
integrale carico della parte conduttrice, che gli eventuali lavori
pagina 14 di 27 innovazioni o modificazioni, ovvero richieste dalla parte locatrice,
verranno rimosse al termine della locazione, sempre a cura e spese
della parte conduttrice;
- ogni aggiunta che non possa essere tolta senza danneggiare i
locali oggetto di locazione ed ogni altra innovazione, pure
autorizzata, resterà acquisita alla proprietà a titolo gratuito.
Conseguentemente, deve ritenersi infondata la pretesa della conduttrice di recuperare, attraverso la doglianza di un ingiustificato arricchimento da parte della locatrice, un'utilità la cui sorte è stata espressamente disciplinata in sede contrattuale.
L'azione generale prevista dall'art. 2041 c.c. presuppone che la locupletazione di un soggetto a danno dell'altro sia avvenuta senza giusta
causa: l'assenza di questa, dunque, costituisce elemento che integra la fattispecie.
Per consolidato insegnamento, non è dato invocare la mancanza o l'ingiustizia della causa qualora l'arricchimento sia conseguenza di un contratto,
di un impoverimento remunerato, di un atto di liberalità o dell'adempimento di un'obbligazione naturale (in termini, Cass., ord. 13 giugno 2023, n. 16864).
Atteso che l'acquisizione alla proprietà (locatrice) di ogni miglioria e addizione eseguita dalla conduttrice nell'immobile locato era stata concordata dalle parti, non ricorre evidentemente il presupposto per ritenere ingiustificata l'acquisizione al patrimonio della Controparte_1 del(l'eventuale) maggior valore della res a seguito della esecuzione dei lavori da parte della conduttrice.
7. Il terzo motivo è parzialmente fondato e va accolto per quanto di ragione.
pagina 15 di 27 Nel prendere posizione sulla necessità di documentazione aggiornata in
merito all'agibilità del locale e al cambio di destinazione d'uso in sede di costituzione nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo, la Pt_1 non aveva contestato la necessità dei relativi adempimenti né aveva negato il presupposto implicito della pretesa della controparte, costituito dal fatto che ricorressero i presupposti per l'aggiornamento della documentazione;
essa aveva solo indicato che la (non meglio specificata) pratica era stata curata dall'ing. Persona_1 sino alla revoca operata dal legale rappresentante della controparte e aveva lamentato solo l'esosità della pretesa della locatrice (euro
4.800,00).
Precisato come il citato art. 7 del contratto prevedesse il divieto di trasformazione della destinazione dei locali da parte della conduttrice nonché
che ogni spesa relativa alle pratiche amministrative rese necessarie -tra l'altro-
dalle modificazioni di destinazione fossero a integrale il carico della conduttrice, deve ritenersi fondata la pretesa della locatrice di essere rifusa del costo necessario per tale adempimento burocratico.
Sotto questo profilo, l'impugnazione non è fondata, atteso che, in sede di
A.T.P., il tecnico nominato ha spiegato:
- la necessità di adeguare anche urbanisticamente il locale mediante un cambio di destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale;
- trattarsi di un passaggio all'interno della medesima categoria funzionale d) direzionale, commerciale e socio-sanitaria, tramite presentazione di una SCIA a giorni zero per trasformare il locale pagina 16 di 27 dalla destinazione d'uso CP_3 Attrezzature e strutture per lo sport,
quali palestre, campi sportivi, etc. a COMM_01 Medie strutture di
Vendita (pag. 23 A.T.P.)
Con l'impugnazione, la conduttrice non ha adeguatamente contrastato le indicazioni di ordine tecnico ricavabili dall'A.T.P. Ha solo osservato,
genericamente, come la normativa di settore prescriva che una palestra, in quanto attività che offre servizi a pagamento per la pratica sportiva, rientri nella categoria delle attività commerciali, per cui non vi sarebbe alcuna necessità di alcuna modifica e l'unica richiesta necessaria sarebbe stata quella urbanistica, compiuta dall'ing. CP_2 in seguito alla modifica della distribuzione degli spazi interni.
La parte, dunque, non ha richiamato argomenti idonei a confutare quelli, ben più specifici e sviluppati in chiave tecnica, impiegati dal consulente per spiegare la necessità della SCIA, sicché non sono ravvisabili ragioni per demolire la decisione del primo giudice in ordine alla responsabilità della conduttrice per siffatta voce di spesa.
Ha, invece, ragione l'appellante di dolersi della misura della spesa
(necessaria) riconosciuta dal Tribunale di Oristano, che, senza confrontarsi -
anche sotto questo profilo- con l'accertamento tecnico in atti, ha riconosciuto alla locatrice la somma richiesta e non già quella ritenuta congrua dal tecnico.
Precisato come l'ing. CP_2 avesse proceduto solo a una variazione catastale, il tecnico ha dettagliatamente indicato le diverse voci di spesa per le prestazioni professionali (rilievo per restituzione grafica, pratiche SUAPE, etc.)
pagina 17 di 27 necessarie per l'adeguamento del locale sotto il profilo urbanistico e ha quantificato in complessivi euro 2.300,00 il costo complessivo.
Tale quantificazione non è stata convincentemente contrastata dall'appellata, la quale ha invero insistito sul diritto a maggiorazioni per sanzioni e spese burocratiche, ma non ha suggerito ragioni idonee a persuadere della non correttezza della stima effettuata dal tecnico.
In parziale accoglimento del motivo di appello, pertanto, la spesa per l'adeguamento urbanistico deve essere rideterminata nel minore importo quantificato dal consulente per l'adeguamento urbanistico e per la sanatoria e diritti SUAPE a fronte di quello di euro 4.800,00 riconosciuto dal primo giudice.
8. Il quarto e il quinto motivo possono essere trattati unitariamente, in quanto logicamente connessi, in quanto entrambi volti a censurare la condanna contenuta in sentenza al rimborso di somme relative ai canoni condominiali e ai canoni per la fornitura idrica.
Il Tribunale ha accolto la domanda di pagamento degli oneri condominiali,
sull'assunto che le contestazioni della conduttrice (mancata quantificati degli oneri, mancanza delle delibere di ripartizione e mancata consegna la tabella millesimale) fossero tutte superate dal prospetto agli atti, firmato dall'amministratore di condominio, contenente tutte le indicazioni necessarie.
Tale decisione non è condivisibile e non può essere confermata.
Seppur sia vero che dal contratto risulti che la conduttrice aveva ricevuto copia della tabella millesimale (art. 11), deve, cionondimeno, considerarsi come la richiesta della locatrice non fosse in alcun modo supportata da pagina 18 di 27 documentazione idonea a comprovare il credito, avendo la locatrice prodotto soltanto un prospetto, denominato, BILANCIO PREVENTIVO
STRAORDINARIO GESTIONE 28/10/2019-30/06/2020 (doc. 5), privo della delibera di approvazione da parte dell'assemblea.
In tema di locazione di immobili urbani, il locatore che convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali ex art. 9 della l. n.
392/1978 adempie il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell'amministratore approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore l'onere di sollevare specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate.
Nella fattispecie, la locatrice non aveva adempiuto l'indicato onere, avendo prodotto solo un documento predisposto dall'amministratore del condominio, con la prova di un pagamento a mezzo bonifico, senza però l'approvazione da parte dei condomini.
Il primo giudice ha, dunque, errato nel valutare sufficiente il documento agli atti.
Non vale osservare che l'approvazione dei condomini sia stata, comunque,
prodotta con la memoria conclusionale depositata il 3 febbraio scorso.
Tale produzione è, evidentemente, tardiva e di essa non può tenersi conto,
atteso che si tratta del verbale dell'assemblea dei condomini del 14 settembre
2020, alla quale aveva partecipato anche la Controparte_1 formato,
dunque, prima dell'inizio della causa di primo grado, sicché non riesce in alcun modo giustificata la produzione solo in questo giudizio di impugnazione.
pagina 19 di 27 9. Il primo motivo dell'appello incidentale, relativo al mancato riconoscimento dei danni riscontrati sull'immobile al momento della riconsegna, è parzialmente fondato e deve essere accolto per quanto di ragione.
9.1 La doglianza di irregolare ripristino della pittura sulle pareti e nel soffitto è fondata e merita accoglimento (Capitolo A sub 1 –A 1).
Nel resistere in primo grado, la conduttrice aveva eccepito che l'immobile
Part
[era] stato invece tinteggiato dalla seguendo la colorazione preesistente.
Risulta, dunque, confermato che i locali in questione siano stati oggetto di intervento da parte della Pt_1 .
In sede di ATP, tuttavia, il tecnico ha riscontrato l'esecuzione non alla regola dell'arte della [pittura] soprattutto in prossimità di spigoli ed i elementi
sporgenti quali lampade e plafoniere (pag. 11).
9.2 La doglianza relativa alla pavimentazione dell'ingresso principale danneggiata da lesioni e abrasioni e in generale ricoperta da calce e vernice è
parzialmente fondata, avendo il tecnico riscontrato la mancata accurata eliminazione dei residui di lavorazione a seguito della rimozione degli spogliatoi, con conseguente necessità di intervento di pulizia dei locali
(Capitolo A sub 1 –A 13).
9.3 La doglianza circa la mancata restituzione della pompa di calore,
installata nel locale al momento dell'inizio della locazione, è fondata (Capitolo
A sub 3 –A 7).
Il giudice di primo grado ha erroneamente negato il riconoscimento, in favore del locatore, del costo di sostituzione della pompa di calore presente all'inizio del rapporto locatizio e risultata mancante al momento della pagina 20 di 27 riconsegna dell'immobile da parte della conduttrice, omettendo una corretta valutazione delle risultanze istruttorie alla luce dei principi in tema di onere della prova e di responsabilità del conduttore ex artt. 1578, 1587 e 1590 c.c.
Prima di tutto, deve rilevarsi che, sebbene il contratto di locazione non menzioni specificamente la pompa di calore, esso attesta la consegna dell'immobile in buono stato di manutenzione. Tale clausola, secondo un'interpretazione conforme a criteri di normalità e di comune esperienza,
consente di ritenere che anche gli impianti ivi esistenti, pacificamente presenti all'inizio del rapporto, fossero funzionanti al momento della consegna, in difetto di allegazioni o prove contrarie. In tale prospettiva, correttamente il locatore ha assolto all'onere di dimostrare lo stato iniziale dell'immobile, mentre gravava sulla conduttrice l'onere di provare che il deterioramento o l'inutilizzabilità dell'impianto fosse dipesa da causa a lei non imputabile.
A tale conclusione concorre, in modo significativo, la durata del rapporto locatizio, che si è protratto per poco più di un anno. Un arco temporale così
limitato non appare, secondo criteri di ordinaria razionalità tecnica, idoneo a determinare il completo deterioramento di una pompa di calore per obsolescenza ovvero per esaurimento del gas refrigerante, in assenza dell'allegazione e dimostrazione di una specifica causa esterna o di un evento eccezionale. La decisione impugnata ha dunque attribuito rilievo indebito a un'ipotesi meramente astratta di vetustà dell'impianto, priva di adeguato supporto probatorio.
Ulteriore elemento trascurato dal primo giudice è rappresentato dall'assenza di qualsiasi contestazione, nel corso del rapporto, da parte della conduttrice in pagina 21 di 27 ordine al presunto mancato funzionamento della pompa di calore. Non risulta,
infatti, prova che la conduttrice avesse lamentato, né in forma scritta né orale,
disfunzioni dell'impianto o richiesto interventi manutentivi sul punto. Tale inerzia contestativa, lungi dall'essere neutra, assume rilievo indiziario nel senso del regolare funzionamento dell'impianto durante la locazione,
soprattutto in un contesto in cui l'impianto stesso rivestiva un ruolo essenziale.
Sul punto assume specifica rilevanza la destinazione dell'immobile a palestra. In relazione a tale destinazione, appare del tutto inverosimile che la conduttrice non abbia verificato sin dall'inizio il funzionamento dell'unica pompa di calore presente, trattandosi di impianto imprescindibile per il corretto svolgimento dell'attività esercitata e per il rispetto delle condizioni minime di comfort e sicurezza dell'utenza. La prosecuzione del rapporto senza riserve e senza segnalazioni di malfunzionamento depone, pertanto, nel senso dell'idoneità dell'impianto all'uso cui era destinato.
Quanto, infine, all'attestazione tecnica prodotta dalla conduttrice, secondo cui la macchina sarebbe stata vetusta e alimentata da gas non più disponibile,
essa risulta priva di sufficiente valore probatorio. Si tratta, infatti, di un documento unilaterale, formato da un tecnico incaricato dalla stessa conduttrice, non confermato in sede di escussione né sottoposto ad alcun vaglio critico in contraddittorio. In assenza di una verifica tecnica svolta in sede istruttoria o di altri elementi oggettivi di riscontro, tale attestazione non è
idonea a dimostrare una causa di esonero della responsabilità della conduttrice né a superare il complessivo quadro indiziario sopra delineato.
pagina 22 di 27 Alla luce di tali considerazioni, deve ritenersi ingiustificato il diniego del riconoscimento del costo di sostituzione della pompa di calore, avendo la decisione di primo grado fatto erronea applicazione dei criteri di valutazione della prova e dei principi che regolano gli obblighi restitutori del conduttore alla cessazione del rapporto.
9.4 La doglianza circa il mancato rispristino delle zone condominiali e di quelle in genere accessibili ai terzi è infondata e non può essere accolta.
La mancata esclusiva disponibilità delle aree da parte della Pt_1 e l'assenza di prova di condotte idonee a produrre danni (le testimonianze dalle quali la conduttrice vorrebbe trarre la prova della responsabilità della controparte sono assolutamente generiche) non giustificano che la conduttrice debba farsi carico delle voci di danno invocate da Controparte_1
Del resto, anche sotto il profilo della legittimazione attiva, quest'ultima non avrebbe titolo per pretendere il risarcimento di danni che non avrebbero interessato l'immobile, bensì, appunto, aree condominiali.
9.5 Sulla scorta del complessivo quadro istruttorio e delle risultanze dell'ATP, poi, degli ulteriori danni residui invocati dall'appellante incidentale,
possono essere riconosciuti:
i. quelli descritti dall'ausiliare nel Capitolo A sub 1 (A1, A2, A3 e A8) e derivanti dalla necessità di ripristino del locale conseguente a interventi compiuti dalla conduttrice;
ii. quelli descritti dall'ausiliare nel Capitolo A sub 2 (A9, A10, A11 e
A12) per restituire uniformità estetica al locale bagni a seguito dei lavori di adattamento eseguito dalla conduttrice;
pagina 23 di 27 iii. quelli descritti dall'ausiliare nel Capitolo A sub 3 (A6);
iv. quelli descritti dall'ausiliare nel Capitolo B (B1 e B2), relativi alle spese necessarie per la realizzazione ex novo dei camerini, delle pareti espositive in cartongesso rimosse dalla Parte_1 per esigenze legate alla fruibilità dei locali durante la propria conduzione e non citate espressamente nel contratto di locazione. Come ha rilevato il c.t.u., dai documenti agli atti non si rileva se tali opere siano state autorizzate o meno, sicché la loro eliminare deve soggiacere al generale divieto di innovazione con conseguente attribuzione alla locatrice del diritto al rimborso della spesa necessaria per gli interventi di ripristino non correttamente eseguiti dalla conduttrice.
9.6 Non spettano, invece, i danni per le ulteriori voci descritte dall'ausiliare nel Capitolo A sub 3 (A4 e A5).
Dal complessivo quadro istruttorio, emerge che, pur presentando condizioni riconosciute complessivamente buone sotto il profilo della funzionalità (cfr.
art. 12 contratto) al momento della consegna, l'immobile non versava in uno stato di conservazione ottimale né poteva qualificarsi come bene nuovo o di recente ristrutturazione o interessato da interventi manutentivi integrali.
È, anzi, provato –a dispetto delle contestazioni della locatrice- che i locali fossero stati riconsegnati dalla Controparte_4 in condizioni approssimative (doc. 4 Edition), come emergente dal carteggio intercorso tra locatore e il precedente conduttore, da cui è poi scaturito un accordo transattivo volto a definire le reciproche contestazioni (doc. 21 Edition).
pagina 24 di 27 Tali risultanze confermano che il conduttore subentrante aveva ricevuto un immobile non già in condizioni ottimali, ma segnato da pregresse carenze non integralmente risolte prima della nuova locazione.
Dalle riproduzioni fotografiche contenute nell'accertamento tecnico preventivo (relative allo stato dell'immobile durante la locazione alla [...]
CP_4 e allo stato del bene al momento del rilascio a parte della Pt_1 )
emerge come all'interno dei locali fossero già presenti elementi decorativi installati in maniera non corretta e privi di una finitura coerente, sicché non riesce giustificato porre il costo della sistemazione a carico della Pt_1 .
A ciò si aggiunga che l'impianto di illuminazione recava già segni di interventi effettuati nel tempo, con l'aggiunta di corpi illuminanti diversi rispetto a quelli originari senza che si fosse proceduto a un riassetto complessivo dell'impianto.
In tale contesto, alcuni punti luce non più utilizzati risultavano ancora presenti, indice di un assetto non razionalizzato né adeguatamente rifinito.
9.7 Sulla scorta di quanto sopra argomentato, con riguardo all'appello principale e a quello incidentale, può ritenersi che la società locatrice abbia maturato un credito per danni nei confronti della conduttrice pari alla somma delle singole voci stimate dal tecnico dell'ATP (sopra indicate).
Trattandosi di un'obbligazione (risarcitoria) di valore, tali importi devono essere oggetto di rivalutazione tra la data della quantificazione operata dal tecnico e la pronuncia della presente sentenza.
Conseguentemente, la Pt_1 deve essere condannata al pagamento della differenza tra quanto dovuto alla locatrice e l'importo a sé spettante a titolo di pagina 25 di 27 restituzione del deposito cauzionale, da non rivalutarsi in quanto integra obbligazione di valuta.
10. Le ragioni della decisione giustificano la compensazione per un terzo delle spese processuali, liquidate in dispositivo, che nella restante parte devono, invece, essere poste a carico dell'appellante Pt_1 .
Secondo lo stesso criterio, nei rapporti interni devono essere regolate anche le spese dell'ATP, mentre quelle della c.t.u. per la verifica del valore dei lavori eseguiti dalla conduttrice devono rimanere a suoi carico, stante l'inutilità dell'accertamento eseguito.
P.Q.M.
La Corte d'appello, definitivamente pronunciando, rigettata ogni contraria istanza, eccezione e deduzione,
1. accoglie, per quanto di ragione, l'appello principale proposto dalla Parte_1 e l'appello incidentale della [...]
Controparte_1 e, in parziale riforma della sentenza n. 333/2024 del
Tribunale di Oristano,
2. condanna la Parte_1 al pagamento di euro
3.919,78, oltre interessi al tasso legale dalla presente pronuncia;
3. dichiara le spese processuali dei due gradi di giudizio compensate per un terzo e condanna Parte_1 alla rifusione della restante parte che liquida in complessivi:
o euro 3.384,70 per compensi e in euro 172,70 per spese esenti, oltre spese generali, c.p.a. e i.v.a. e la quota parte delle spese della fase di ATP per il primo grado di giudizio;
pagina 26 di 27 o euro 2.007,30 per compensi, oltre spese generali, c.p.a. e i.v.a. per il presente grado di giudizio.
Cagliari, 29 maggio 2026
Il Presidente
Il consigliere estensore dott. Maria Teresa Spanu
dott. Enzo Luchi
pagina 27 di 27
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE CIVILE
dott. Maria Teresa Spanu Presidente
dott. Donatella Aru Consigliere
dott. Enzo Luchi Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 190 del ruolo generale degli affari contenziosi civili per l'anno 2025, promossa da
Parte_1 in persona del legale rappresentante (p.i
P.IVA_1 ), con sede a Terralba ed elettivamente domiciliata a Oristano
presso l'avv. Roberto Martani, che la rappresenta e difende per procura in atti,
appellante
contro
Controparte_1 in persona del legale rappresentante (p.i.
P.IVA_2 ), con sede a Marrubiu ed elettivamente domiciliata a Oristano
presso l'avv. Sergio Flore, che rappresenta e difende per procura in atti,
appellata-appellante incidentale
La causa è stata decisa sulle seguenti
CONCLUSIONI
pagina 1 di 27 Nell'interesse dell'appellante: voglia la Corte d'appello,
ammettere le prove dedotte e non ammesse
- rigettare le avverse domande e, confermato il decreto ingiuntivo opposto,
condannare la Parte_2 al pagamento della somma di € 5.755,90, o la veriore accertata, per le ragioni gradatamente esposte, quale indennizzo per miglioramenti ed addizioni, ex artt. 1592 e 1593 c.c., in subordine ex art. 2041
cod. civ. oltre interessi e rivalutazione e le spese ed i compensi del doppio grado di giudizio, ai sensi del DM 55/14.
Nell'interesse dell'appellata: voglia la Corte d'appello adita, ferma ogni statuizione emessa in proprio favore, respinta ogni contraria,
Nel merito
Rigettare integralmente l'appello proposto dalla controparte, in quanto infondato sia in fatto che in diritto, per le ragioni ampiamente illustrate nelle difese svolte nella precedente parte espositiva.
In via incidentale
Riformare la sentenza n. 333/2024, resa dal Tribunale di Oristano in data
23.10.2024 e pubblicata in data 24.10.2024, per i motivi esposti nella precedente parte espositiva, in accoglimento delle istanze e conclusioni formulate nei precedenti atti di giudizio e cosi come riportate nel procedente punto a) pagina uno della precedente parte espositiva, tenuto conto degli specifici motivi di appello, insiste affinché la Corte D'Appello adita Voglia: accertando e dichiarando che tutti i danni riscontrati nell'immobile locato post rilascio sono riconducibili ad esclusivo fatto e colpa della Parte_1 ,
e per l'effetto condannare la stessa al risarcimento dei danni quantificati nella pagina 2 di 27 misura di euro 6.230,69, oltre iva ( al netto dele spese tecniche per l'adeguamento urbanistico già riconosciute dal giudice di primo grado), ovvero alla maggiore o minore somma che verrà determinata in corso di causa.
In ogni caso, con vittoria di spese e compensi professionali oltre spese generali, IVA e CPA per il doppio grado di giudizio
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Controparte_1 propose opposizione contro il decreto ingiuntivo n. 369/2020 con cui il Tribunale di Oristano, su ricorso della [...]
Parte_1 , aveva ingiunto il pagamento di euro 4.500,00, oltre agli interessi moratori dalla scadenza al saldo, a titolo di restituzione dell'importo versato quale deposito cauzionale nell'ambito di un rapporto di locazione di un immobile dell'ingiunta.
A fondamento dell'opposizione, Controparte_1 allegò:
- che a seguito del recesso della conduttrice Pt_1 , in data 13 luglio
2020 era stato redatto un verbale di rilascio dell'immobile, nel quale era stato dato atto dei gravi vizi (tutti indicati nell'atto di citazione) presenti nell'immobile locato;
- che successivamente erano state riscontrate ulteriori problematiche del locale, comunicate con nota del 30 luglio 2020 (anche queste specificamente indicate, tra cui la mancanza della dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico e dell'impianto idrico, necessaria a seguito dei lavori di ripristino eseguiti dalla conduttrice, nonché la mancanza della documentazione aggiornata di agibilità del locale e del cambio di destinazione d'uso);
pagina 3 di 27 - di essere anche creditrice di euro 660,00 per oneri condominiali nonché
delle spese per la fornitura dell'acqua che ammontavano a euro 639,54,
calcolati sui consumi effettivi (211 mc) rilevati dal contattore e tenuto conto dal costo unitario di ogni mc d'acqua, sulla base delle fatture emesse dal gestore idrico.
Eccepita l'estinzione per compensazione del credito della conduttrice,
l'opponente diede atto di avere promosso un accertamento tecnico preventivo, strumentale a un'eventuale successiva azione risarcitoria e concluse:
in via principale, per la revoca del decreto ingiuntivo opposto, previo accertamento del debito di euro 6.153,54 in capo alla Pt_1 , con conseguente dichiarazione di insussistenza del credito restitutorio per intervenuta compensazione e condanna della conduttrice al pagamento del maggior credito accertato;
in via riconvenzionale, per la condanna dell'opposta al risarcimento di tutti i danni riscontrati nell'immobile, pari a euro 9.337,00 oltre i.v.a.;
ancora in via riconvenzionale, per la condanna della Parte_1 al risarcimento del danno da lucro cessante, da determinarsi in relazione ai canoni di locazione non percepiti fino al ripristino del locale.
*
L'opposta resistette, spiegando:
- di avere ricevuto in locazione dalla opponente un locale commerciale, da destinare a palestra, con consegna in data 4 gennaio
2019, il quale, al momento della consegna, versava in pessimo stato di pagina 4 di 27 manutenzione, circostanza dovuta anche a una controversia con il precedente conduttore;
- di aver, pertanto, provveduto a proprie spese ai lavori necessari per la rimessa in pristino e l'adeguamento dei locali, inclusi interventi per la conformità dei bagni alla normativa per disabili;
- che l'attività era stata esercitata fino al marzo 2020 a causa del covid e l'immobile era stato riconsegnato il successivo 13 luglio, come risultante da un verbale di consegna nella quale la locatrice aveva sì
elencato dei vizi, la cui sussistenza essa aveva, però, prontamente contestato;
- che la locatrice non aveva restituito il deposito cauzionale,
costringendola a ricorrere in via monitoria.
Ricostruito lo stato dell'immobile al momento della consegna da parte della locatrice (muri non tinteggiati, bagni fuori norma e l'illuminazione carente e gran parte fuori uso), l'opposta evidenziò come molte delle criticità lamentate dall'opponente fossero preesistenti e non imputabili a essa conduttrice.
La Pt_1 contestò la fondatezza delle doglianze della controparte,
escludendo che potessero essere riconducibili a una locazione protrattasi per solo un anno le infiltrazioni, i danneggiamenti e le difformità lamentate e sottolineò, ancora, la mancanza di prova circa la loro riferibilità alla propria condotta, atteso che molte delle contestazioni si fondavano su documentazione fotografica risalente a periodi precedenti la propria locazione e che essa aveva addirittura apportato migliorie, attraverso l'esecuzione di lavori seguiti all'interno del locale.
pagina 5 di 27 A supporto delle proprie difese, la conduttrice indicò che nel verbale di consegna immobile del 5 gennaio 2019, sottoscritto da Controparte_1 e dalla precedente conduttrice, risultava come quest'ultima si fosse impegnata a eseguire stuccatura e tinteggiatura delle zone da ripristinare - soffitto;
sistemazione pavimento in prossimità dell'ingresso; ripristino lampadine dei
porta lampada;
sistemazione porta lampada dove sono presenti dei cavi non
idonei.
Dopo avere affrontato, punto per punto, ciascuna delle contestazioni sollevate dalla locatrice (danni a scale, pavimenti, bagni, impianti,
illuminazione, balconi, etc.) e aver fornito per ciascuna di esse una replica,
l'opposta contestò l'effettiva esecuzione dei lavori di ripristino da parte dell'opponente ed eccepì come il ritardo nella nuova locazione dell'immobile fosse imputabile alla condotta della locatrice stessa.
Con riguardo alla richiesta di oneri condominiali, la Pt_1 negò di essersi mai sottratta al loro pagamento e spiegò di non avere mai ricevuto le delibere di ripartizione delle spese tra conduttore e proprietario o anche solo un documento contabile che ne attestasse la debenza.
Quanto ai consumi idrici, negò di averne mai avuto comunicazione e contestò l'attendibilità del consumo addebitatole dalla locatrice, sproporzionato per tempi e utilizzo dell'utenza, considerato anche il consumo di acqua abnorme nel periodo in cui la palestra era chiusa (da marzo-luglio 2020).
L'opposta chiese, dunque, il rigetto delle domande avversarie, la conferma del decreto ingiuntivo opposto, con condanna della controparte al rimborso pagina 6 di 27 delle spese e, in subordine, la condanna della locatrice al pagamento del deposito cauzionale.
Con note di trattazione scritta dell'11 ottobre 2024, la opposta concluse per il rigetto dell'opposizione e la condanna dell'opponente al pagamento dell'indennizzo per miglioramenti e addizioni, ex artt. 1592 e 1593 c.c. e, in subordine, ex art. 2041 c.c.
2. Con la sentenza n. 333, pubblicata il 24 ottobre 2024, il Tribunale:
- dichiarò inammissibili, perché nuove, la domanda principale di condanna al pagamento di miglioramenti e addizioni e quella subordinata di arricchimento senza causa;
- revocò il decreto ingiuntivo e condannò Pt_1 a pagare euro
1.609,52 a Controparte_1 previa compensazione tra il maggior credito da rimborso per la mutazione della destinazione d'uso del locale (euro 4.800,00), per spese condominiali (euro 660,00) e consumi idrici (euro 649,50) e il credito della conduttrice per il deposito cauzionale.
A fondamento della decisione, il Tribunale ritenne che, di fronte alle puntuali difese di Pt_1 , nulla di specifico fosse stato dedotto dalla opponente e che ogni asserito vizio lamentato avesse trovato puntuale giustificazione,
salvo poche eccezioni, che giustificavano la parziale condanna dell'opposta.
3. Contro la sentenza, la Pt_1 ha proposto impugnazione, affidando a cinque motivi le proprie doglianze.
3.1 Con un primo motivo, la Pt_1 ha censurato la mancata ammissione della domanda riconvenzionale per i miglioramenti apportati all'immobile e di pagina 7 di 27 quella subordinata per ingiustificato arricchimento per euro 5.755,90,
qualificata dal primo giudice come domanda nuova.
Secondo l'appellante, la domanda era stata tempestivamente proposta in via riconvenzionale in quanto, non solo con la comparsa di costituzione aveva chiesto, in subordine, [di] condannare la Parte_2 al pagamento
della somma di € 4.500,00 o la veriore che sarà accertata in corso di causa
per le ragioni gradatamente esposte nella memoria difensiva, ma aveva anche formulato richiesta di c.t.u. per la valutazione dell'aumento di valore delle
addizioni e dei miglioramenti apportati all'immobile dalla Parte_1
sicché appariva evidente come non fosse da intendere “in subordine” ma, logicamente, “in via riconvenzionale”.
Sottolineato come il refuso non avesse impedito alla controparte di comprendere il senso della pretesa e non avesse minato il contraddittorio,
Pt_1 ha argomentato come, in ogni caso, la domanda avrebbe dovuto essere apprezzata come eccezione riconvenzionale, ai sensi dell'art. 112 c.p.c. e 1592
c.c., anche alla luce della giurisprudenza di legittimità che consente la proposizione di domande nuove collegate alla vicenda sostanziale oggetto del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo.
3.2 Con un secondo motivo, l'appellante ha censurato la dichiarazione di inammissibilità della domanda di ingiustificato arricchimento e ha invocato il principio secondo cui la domanda di arricchimento senza causa può essere proposta anche per la prima volta in appello, purché fondata sulle medesime circostanze di fatto già dedotte in primo grado.
pagina 8 di 27 3.3 Con un terzo motivo ha criticato la condanna al pagamento di euro
4.800,00 per il cambio di destinazione d'uso.
L'appellante ha contestato che tale variazione fosse necessaria e che la spesa fosse stata effettivamente sostenuta dalla locatrice.
Sotto il primo profilo, la conduttrice ha sottolineato come la normativa di settore prescriva che, in quanto attività che offre servizi a pagamento per la pratica sportiva, una palestra rientri nella categoria delle attività commerciali,
per cui non vi era stata necessità di alcuna modifica.
Sotto l'altro profilo, la Pt_1 ha sottolineato come l'unica richiesta presentata fosse stata quella di variazione urbanistica, compiuta dall'ing.
CP_2 in seguito alla modifica della distribuzione degli spazi interni, e come la stessa non fosse stata ultimata e non vi fosse stato alcun aggiornamento del certificato di agibilità in conformità all'attuale stato dei luoghi.
3.4 Con un quarto motivo l'appellante ha lamentato la condanna al pagamento delle spese condominiali, rilevando la mancanza di prova circa l'effettiva spettanza e quantificazione delle stesse nonché l'assenza di delibera assembleare di approvazione e di ripartizione secondo le tabelle millesimali.
La Pt_1 ha sottolineato come la controparte avesse prodotto solo il
preventivo straordinario gestione dal 28/10/2019 al 30/6/2020 e ha argomentato come l'obbligo di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorga per effetto della delibera dell'assemblea che approva le spese stesse, delibera che non era stata prodotta, e ha aggiunto che il prospetto allegato era meramente preventivo e, soprattutto, straordinario e come tale non riferibile a spese riferibili al conduttore.
pagina 9 di 27 3.5 Con un quinto motivo, la Pt_1 ha censurato la condanna al rimborso dei consumi idrici per euro 649,50, riproponendo lo stesso schema argomentativo del punto che precede.
In particolare, l'appellante ha eccepito l'inesistenza della prova che le spese idriche fossero riferibili all'immobile locato, trattandosi di fatture relative alle diverse unità immobiliari della locatrice e in difetto di prova del consumo effettivo a essa attribuibile.
L'appellante ha formulato, dunque, le conclusioni trascritte.
4. L'appellata ha resistito e proposto appello incidentale, con cui ha fatto valere due doglianze.
4.1 Quanto alla impugnazione della conduttrice, Controparte_1 ha eccepito che:
a) la domanda di pagamento per migliorie era stata proposta solo in sede di discussione e, in ogni caso, sarebbe stata infondata, atteso che il contratto di locazione escludeva espressamente il diritto della conduttrice al riconoscimento di migliorie, data la previsione per cui ogni innovazione sarebbe stata acquisita gratuitamente alla proprietà; in ogni caso non vi era prova effettiva di migliorie;
b) la domanda di ingiustificato arricchimento era anche essa inammissibile in quanto nuova e, comunque, infondata nel merito, in ragione delle previsioni contrattuali e del fatto che non era stata fornita prova dell'esecuzione di migliorie tali da configurare un indebito arricchimento della locatrice ai sensi dell'art. 2041 c.c.;
pagina 10 di 27 c) le spese per la mutazione della destinazione d'uso sarebbero dovute essere a carico della conduttrice, la quale, avendo effettuato modifiche per proprie esigenze, era obbligata a riconsegnare il locale nello stato originario anche in termini urbanistici;
la necessità dell'adeguamento era stata confermata dalla c.t.u. e la quantificazione delle spese risultava congrua e documentata;
d) Pt_1 non aveva versato oneri condominiali durante il rapporto locatizio e il credito era comprovato dalla tabella millesimale e dal bilancio preventivo straordinario di gestione prodotti in atti;
e) la conduttrice non aveva proceduto alla voltura dell'utenza idrica e le contestazioni sulla quantificazione dei consumi erano infondate,
essendo smentite dalla documentazione e dalle risultanze istruttorie. I
consumi erano stati adeguatamente provati e riferibili all'attività svolta nell'immobile.
4.2. Con un primo motivo di appello incidentale, Controparte_1 ha impugnato la sentenza nella parte in cui aveva escluso la responsabilità della conduttrice per i danni riscontrati nell'immobile locato al momento della restituzione.
Controparte_1 ha argomentato che:
al momento della consegna, l'immobile era di recente costruzione, in ottimo stato e privo di vizi, come attestato contrattualmente e confermato dai consulenti tecnici d'ufficio;
il Tribunale avrebbe dovuto considerare la gravità dei danni documentati in sede di accertamento tecnico preventivo, senza pagina 11 di 27 procedere a comparazione tra lo stato ante e post locazione,
trattandosi di danni non esistenti al momento della consegna e riscontrati solo al rilascio;
erano stati provati in giudizio (in base alla documentazione in atti, alle risultanze della prova per tesi e della c.t.u.) gli specifici vizi e danni: irregolare ripristino della pittura, pavimentazione danneggiata, mancanza della pompa di calore, danneggiamento del gradino di marmo, mancanza di pannelli di cartongesso,
illuminazione danneggiata, perdita d'acqua dal bagno e impianto elettrico non conforme;
il c.t.u. aveva quantificato i costi necessari al ripristino dello stato originario dell'immobile, attribuendo la responsabilità
esclusiva alla conduttrice.
La locatrice ha chiesto, dunque, il riconoscimento e la condanna della controparte al risarcimento dei danni riscontrati sull'immobile, quantificati in euro 6.230,69 oltre i.v.a.
4.3 Con un secondo motivo, Controparte_1 ha denunciato l'erronea applicazione dell'art. 92 c.p.c. e la motivazione della scelta di compensazione delle spese, osservando come:
i. fase monitoria e fase di opposizione costituiscano un unico processo, per cui l'onere delle spese deve essere determinato in base all'esito complessivo e definitivo del giudizio;
ii. la revoca del decreto ingiuntivo opposto e il parziale accoglimento delle domande di essa opponente avrebbero dovuto indurre il giudice a pagina 12 di 27 una più equa ripartizione delle spese, motivando adeguatamente la regolamentazione adottata.
L'appellante incidentale ha chiesto, dunque, la rettifica della decisione sulle spese, con condanna della Pt_1 alla rifusione integrale delle spese processuali, in ossequio al principio di causalità e al disposto dell'art. 92 c.p.c.
* * *
5. Il primo motivo dell'appello principale è infondato.
Dalla comparsa di costituzione e risposta della Pt_1 emerge come la conduttrice non avesse proposto domanda riconvenzionale di indennizzo dei miglioramenti apportati al locale, ma si fosse limitata a chiedere, in via principale, il rigetto dell'opposizione e, in via di subordine (per il caso di revoca del decreto), la condanna della locatrice alla restituzione dell'importo versatole a titolo di deposito cauzionale.
Nella comparsa, la Pt_1 non aveva neanche affermato di essere creditrice di un importo per miglioramenti;
si era limitata ad allegare di avere eseguito lavori per rendere i locali maggiormente fruibili, senza però affermare di essere creditrice di alcunché e senza quantificare in alcun modo il relativo importo.
È pur vero che aveva sollecitato una consulenza per la valutazione
dell'aumento di valore delle addizioni e dei miglioramenti apportati all'immobile, ma tanto non consente di ravvisare la proposizione di una domanda di pagamento dei relativi importi né un'eccezione riconvenzionale per paralizzare l'avversa pretesa.
Nell'argomentare le ragioni di inconsistenza della richiesta della locatrice, la
Pt_1 aveva solo illustrato le ragioni di infondatezza della pretesa creditoria pagina 13 di 27 per insussistenza dei vizi lamentati, ma non aveva certamente invocato di essere, a propria volta, titolare di un controcredito per miglioramenti idoneo a determinare (anche solo) l'elisione del credito per danni e pagamenti indebiti eseguiti dalla locatrice.
Il semplice raffronto tra le domande proposte con la memoria di costituzione e quelle su cui la causa è stata tenuta a decisione evidenzia come la odierna appellante principale avesse introdotto una domanda nuova:
- confermare il decreto opposto e condannare l'Opponente al rimborso delle spese e compensi di lite dell'opposizione; in subordine, condannare la Parte_2 al pagamento della somma di €
4.500,00 o la veriore che sarà accertata in corso di causa (comparsa
di risposta);
- confermare il decreto opposto [e] condannare la [...]
Parte_2 al pagamento della somma di € 5.755,90, quale
indennizzo per miglioramenti ed addizioni, ex artt. 1592 e 1593 c.c.,
in subordine ex art. 2041 cod. civ., secondo quanto accertato, anche
secondo la quantificazione del CTU (note del 22 ottobre 2024).
6. Il secondo motivo di appello è infondato.
Nel prevedere un generale divieto di migliorie e addizioni senza l'autorizzazione della locatrice, l'art. 7 del contratto concluso dalle parti (doc. 2
fascicolo appellante) stabiliva che:
- ogni spesa, anche se autorizzata, ivi comprese quelle relative
alle pratiche amministrative che fossero necessarie, rimarrà a
integrale carico della parte conduttrice, che gli eventuali lavori
pagina 14 di 27 innovazioni o modificazioni, ovvero richieste dalla parte locatrice,
verranno rimosse al termine della locazione, sempre a cura e spese
della parte conduttrice;
- ogni aggiunta che non possa essere tolta senza danneggiare i
locali oggetto di locazione ed ogni altra innovazione, pure
autorizzata, resterà acquisita alla proprietà a titolo gratuito.
Conseguentemente, deve ritenersi infondata la pretesa della conduttrice di recuperare, attraverso la doglianza di un ingiustificato arricchimento da parte della locatrice, un'utilità la cui sorte è stata espressamente disciplinata in sede contrattuale.
L'azione generale prevista dall'art. 2041 c.c. presuppone che la locupletazione di un soggetto a danno dell'altro sia avvenuta senza giusta
causa: l'assenza di questa, dunque, costituisce elemento che integra la fattispecie.
Per consolidato insegnamento, non è dato invocare la mancanza o l'ingiustizia della causa qualora l'arricchimento sia conseguenza di un contratto,
di un impoverimento remunerato, di un atto di liberalità o dell'adempimento di un'obbligazione naturale (in termini, Cass., ord. 13 giugno 2023, n. 16864).
Atteso che l'acquisizione alla proprietà (locatrice) di ogni miglioria e addizione eseguita dalla conduttrice nell'immobile locato era stata concordata dalle parti, non ricorre evidentemente il presupposto per ritenere ingiustificata l'acquisizione al patrimonio della Controparte_1 del(l'eventuale) maggior valore della res a seguito della esecuzione dei lavori da parte della conduttrice.
7. Il terzo motivo è parzialmente fondato e va accolto per quanto di ragione.
pagina 15 di 27 Nel prendere posizione sulla necessità di documentazione aggiornata in
merito all'agibilità del locale e al cambio di destinazione d'uso in sede di costituzione nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo, la Pt_1 non aveva contestato la necessità dei relativi adempimenti né aveva negato il presupposto implicito della pretesa della controparte, costituito dal fatto che ricorressero i presupposti per l'aggiornamento della documentazione;
essa aveva solo indicato che la (non meglio specificata) pratica era stata curata dall'ing. Persona_1 sino alla revoca operata dal legale rappresentante della controparte e aveva lamentato solo l'esosità della pretesa della locatrice (euro
4.800,00).
Precisato come il citato art. 7 del contratto prevedesse il divieto di trasformazione della destinazione dei locali da parte della conduttrice nonché
che ogni spesa relativa alle pratiche amministrative rese necessarie -tra l'altro-
dalle modificazioni di destinazione fossero a integrale il carico della conduttrice, deve ritenersi fondata la pretesa della locatrice di essere rifusa del costo necessario per tale adempimento burocratico.
Sotto questo profilo, l'impugnazione non è fondata, atteso che, in sede di
A.T.P., il tecnico nominato ha spiegato:
- la necessità di adeguare anche urbanisticamente il locale mediante un cambio di destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale;
- trattarsi di un passaggio all'interno della medesima categoria funzionale d) direzionale, commerciale e socio-sanitaria, tramite presentazione di una SCIA a giorni zero per trasformare il locale pagina 16 di 27 dalla destinazione d'uso CP_3 Attrezzature e strutture per lo sport,
quali palestre, campi sportivi, etc. a COMM_01 Medie strutture di
Vendita (pag. 23 A.T.P.)
Con l'impugnazione, la conduttrice non ha adeguatamente contrastato le indicazioni di ordine tecnico ricavabili dall'A.T.P. Ha solo osservato,
genericamente, come la normativa di settore prescriva che una palestra, in quanto attività che offre servizi a pagamento per la pratica sportiva, rientri nella categoria delle attività commerciali, per cui non vi sarebbe alcuna necessità di alcuna modifica e l'unica richiesta necessaria sarebbe stata quella urbanistica, compiuta dall'ing. CP_2 in seguito alla modifica della distribuzione degli spazi interni.
La parte, dunque, non ha richiamato argomenti idonei a confutare quelli, ben più specifici e sviluppati in chiave tecnica, impiegati dal consulente per spiegare la necessità della SCIA, sicché non sono ravvisabili ragioni per demolire la decisione del primo giudice in ordine alla responsabilità della conduttrice per siffatta voce di spesa.
Ha, invece, ragione l'appellante di dolersi della misura della spesa
(necessaria) riconosciuta dal Tribunale di Oristano, che, senza confrontarsi -
anche sotto questo profilo- con l'accertamento tecnico in atti, ha riconosciuto alla locatrice la somma richiesta e non già quella ritenuta congrua dal tecnico.
Precisato come l'ing. CP_2 avesse proceduto solo a una variazione catastale, il tecnico ha dettagliatamente indicato le diverse voci di spesa per le prestazioni professionali (rilievo per restituzione grafica, pratiche SUAPE, etc.)
pagina 17 di 27 necessarie per l'adeguamento del locale sotto il profilo urbanistico e ha quantificato in complessivi euro 2.300,00 il costo complessivo.
Tale quantificazione non è stata convincentemente contrastata dall'appellata, la quale ha invero insistito sul diritto a maggiorazioni per sanzioni e spese burocratiche, ma non ha suggerito ragioni idonee a persuadere della non correttezza della stima effettuata dal tecnico.
In parziale accoglimento del motivo di appello, pertanto, la spesa per l'adeguamento urbanistico deve essere rideterminata nel minore importo quantificato dal consulente per l'adeguamento urbanistico e per la sanatoria e diritti SUAPE a fronte di quello di euro 4.800,00 riconosciuto dal primo giudice.
8. Il quarto e il quinto motivo possono essere trattati unitariamente, in quanto logicamente connessi, in quanto entrambi volti a censurare la condanna contenuta in sentenza al rimborso di somme relative ai canoni condominiali e ai canoni per la fornitura idrica.
Il Tribunale ha accolto la domanda di pagamento degli oneri condominiali,
sull'assunto che le contestazioni della conduttrice (mancata quantificati degli oneri, mancanza delle delibere di ripartizione e mancata consegna la tabella millesimale) fossero tutte superate dal prospetto agli atti, firmato dall'amministratore di condominio, contenente tutte le indicazioni necessarie.
Tale decisione non è condivisibile e non può essere confermata.
Seppur sia vero che dal contratto risulti che la conduttrice aveva ricevuto copia della tabella millesimale (art. 11), deve, cionondimeno, considerarsi come la richiesta della locatrice non fosse in alcun modo supportata da pagina 18 di 27 documentazione idonea a comprovare il credito, avendo la locatrice prodotto soltanto un prospetto, denominato, BILANCIO PREVENTIVO
STRAORDINARIO GESTIONE 28/10/2019-30/06/2020 (doc. 5), privo della delibera di approvazione da parte dell'assemblea.
In tema di locazione di immobili urbani, il locatore che convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali ex art. 9 della l. n.
392/1978 adempie il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell'amministratore approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore l'onere di sollevare specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate.
Nella fattispecie, la locatrice non aveva adempiuto l'indicato onere, avendo prodotto solo un documento predisposto dall'amministratore del condominio, con la prova di un pagamento a mezzo bonifico, senza però l'approvazione da parte dei condomini.
Il primo giudice ha, dunque, errato nel valutare sufficiente il documento agli atti.
Non vale osservare che l'approvazione dei condomini sia stata, comunque,
prodotta con la memoria conclusionale depositata il 3 febbraio scorso.
Tale produzione è, evidentemente, tardiva e di essa non può tenersi conto,
atteso che si tratta del verbale dell'assemblea dei condomini del 14 settembre
2020, alla quale aveva partecipato anche la Controparte_1 formato,
dunque, prima dell'inizio della causa di primo grado, sicché non riesce in alcun modo giustificata la produzione solo in questo giudizio di impugnazione.
pagina 19 di 27 9. Il primo motivo dell'appello incidentale, relativo al mancato riconoscimento dei danni riscontrati sull'immobile al momento della riconsegna, è parzialmente fondato e deve essere accolto per quanto di ragione.
9.1 La doglianza di irregolare ripristino della pittura sulle pareti e nel soffitto è fondata e merita accoglimento (Capitolo A sub 1 –A 1).
Nel resistere in primo grado, la conduttrice aveva eccepito che l'immobile
Part
[era] stato invece tinteggiato dalla seguendo la colorazione preesistente.
Risulta, dunque, confermato che i locali in questione siano stati oggetto di intervento da parte della Pt_1 .
In sede di ATP, tuttavia, il tecnico ha riscontrato l'esecuzione non alla regola dell'arte della [pittura] soprattutto in prossimità di spigoli ed i elementi
sporgenti quali lampade e plafoniere (pag. 11).
9.2 La doglianza relativa alla pavimentazione dell'ingresso principale danneggiata da lesioni e abrasioni e in generale ricoperta da calce e vernice è
parzialmente fondata, avendo il tecnico riscontrato la mancata accurata eliminazione dei residui di lavorazione a seguito della rimozione degli spogliatoi, con conseguente necessità di intervento di pulizia dei locali
(Capitolo A sub 1 –A 13).
9.3 La doglianza circa la mancata restituzione della pompa di calore,
installata nel locale al momento dell'inizio della locazione, è fondata (Capitolo
A sub 3 –A 7).
Il giudice di primo grado ha erroneamente negato il riconoscimento, in favore del locatore, del costo di sostituzione della pompa di calore presente all'inizio del rapporto locatizio e risultata mancante al momento della pagina 20 di 27 riconsegna dell'immobile da parte della conduttrice, omettendo una corretta valutazione delle risultanze istruttorie alla luce dei principi in tema di onere della prova e di responsabilità del conduttore ex artt. 1578, 1587 e 1590 c.c.
Prima di tutto, deve rilevarsi che, sebbene il contratto di locazione non menzioni specificamente la pompa di calore, esso attesta la consegna dell'immobile in buono stato di manutenzione. Tale clausola, secondo un'interpretazione conforme a criteri di normalità e di comune esperienza,
consente di ritenere che anche gli impianti ivi esistenti, pacificamente presenti all'inizio del rapporto, fossero funzionanti al momento della consegna, in difetto di allegazioni o prove contrarie. In tale prospettiva, correttamente il locatore ha assolto all'onere di dimostrare lo stato iniziale dell'immobile, mentre gravava sulla conduttrice l'onere di provare che il deterioramento o l'inutilizzabilità dell'impianto fosse dipesa da causa a lei non imputabile.
A tale conclusione concorre, in modo significativo, la durata del rapporto locatizio, che si è protratto per poco più di un anno. Un arco temporale così
limitato non appare, secondo criteri di ordinaria razionalità tecnica, idoneo a determinare il completo deterioramento di una pompa di calore per obsolescenza ovvero per esaurimento del gas refrigerante, in assenza dell'allegazione e dimostrazione di una specifica causa esterna o di un evento eccezionale. La decisione impugnata ha dunque attribuito rilievo indebito a un'ipotesi meramente astratta di vetustà dell'impianto, priva di adeguato supporto probatorio.
Ulteriore elemento trascurato dal primo giudice è rappresentato dall'assenza di qualsiasi contestazione, nel corso del rapporto, da parte della conduttrice in pagina 21 di 27 ordine al presunto mancato funzionamento della pompa di calore. Non risulta,
infatti, prova che la conduttrice avesse lamentato, né in forma scritta né orale,
disfunzioni dell'impianto o richiesto interventi manutentivi sul punto. Tale inerzia contestativa, lungi dall'essere neutra, assume rilievo indiziario nel senso del regolare funzionamento dell'impianto durante la locazione,
soprattutto in un contesto in cui l'impianto stesso rivestiva un ruolo essenziale.
Sul punto assume specifica rilevanza la destinazione dell'immobile a palestra. In relazione a tale destinazione, appare del tutto inverosimile che la conduttrice non abbia verificato sin dall'inizio il funzionamento dell'unica pompa di calore presente, trattandosi di impianto imprescindibile per il corretto svolgimento dell'attività esercitata e per il rispetto delle condizioni minime di comfort e sicurezza dell'utenza. La prosecuzione del rapporto senza riserve e senza segnalazioni di malfunzionamento depone, pertanto, nel senso dell'idoneità dell'impianto all'uso cui era destinato.
Quanto, infine, all'attestazione tecnica prodotta dalla conduttrice, secondo cui la macchina sarebbe stata vetusta e alimentata da gas non più disponibile,
essa risulta priva di sufficiente valore probatorio. Si tratta, infatti, di un documento unilaterale, formato da un tecnico incaricato dalla stessa conduttrice, non confermato in sede di escussione né sottoposto ad alcun vaglio critico in contraddittorio. In assenza di una verifica tecnica svolta in sede istruttoria o di altri elementi oggettivi di riscontro, tale attestazione non è
idonea a dimostrare una causa di esonero della responsabilità della conduttrice né a superare il complessivo quadro indiziario sopra delineato.
pagina 22 di 27 Alla luce di tali considerazioni, deve ritenersi ingiustificato il diniego del riconoscimento del costo di sostituzione della pompa di calore, avendo la decisione di primo grado fatto erronea applicazione dei criteri di valutazione della prova e dei principi che regolano gli obblighi restitutori del conduttore alla cessazione del rapporto.
9.4 La doglianza circa il mancato rispristino delle zone condominiali e di quelle in genere accessibili ai terzi è infondata e non può essere accolta.
La mancata esclusiva disponibilità delle aree da parte della Pt_1 e l'assenza di prova di condotte idonee a produrre danni (le testimonianze dalle quali la conduttrice vorrebbe trarre la prova della responsabilità della controparte sono assolutamente generiche) non giustificano che la conduttrice debba farsi carico delle voci di danno invocate da Controparte_1
Del resto, anche sotto il profilo della legittimazione attiva, quest'ultima non avrebbe titolo per pretendere il risarcimento di danni che non avrebbero interessato l'immobile, bensì, appunto, aree condominiali.
9.5 Sulla scorta del complessivo quadro istruttorio e delle risultanze dell'ATP, poi, degli ulteriori danni residui invocati dall'appellante incidentale,
possono essere riconosciuti:
i. quelli descritti dall'ausiliare nel Capitolo A sub 1 (A1, A2, A3 e A8) e derivanti dalla necessità di ripristino del locale conseguente a interventi compiuti dalla conduttrice;
ii. quelli descritti dall'ausiliare nel Capitolo A sub 2 (A9, A10, A11 e
A12) per restituire uniformità estetica al locale bagni a seguito dei lavori di adattamento eseguito dalla conduttrice;
pagina 23 di 27 iii. quelli descritti dall'ausiliare nel Capitolo A sub 3 (A6);
iv. quelli descritti dall'ausiliare nel Capitolo B (B1 e B2), relativi alle spese necessarie per la realizzazione ex novo dei camerini, delle pareti espositive in cartongesso rimosse dalla Parte_1 per esigenze legate alla fruibilità dei locali durante la propria conduzione e non citate espressamente nel contratto di locazione. Come ha rilevato il c.t.u., dai documenti agli atti non si rileva se tali opere siano state autorizzate o meno, sicché la loro eliminare deve soggiacere al generale divieto di innovazione con conseguente attribuzione alla locatrice del diritto al rimborso della spesa necessaria per gli interventi di ripristino non correttamente eseguiti dalla conduttrice.
9.6 Non spettano, invece, i danni per le ulteriori voci descritte dall'ausiliare nel Capitolo A sub 3 (A4 e A5).
Dal complessivo quadro istruttorio, emerge che, pur presentando condizioni riconosciute complessivamente buone sotto il profilo della funzionalità (cfr.
art. 12 contratto) al momento della consegna, l'immobile non versava in uno stato di conservazione ottimale né poteva qualificarsi come bene nuovo o di recente ristrutturazione o interessato da interventi manutentivi integrali.
È, anzi, provato –a dispetto delle contestazioni della locatrice- che i locali fossero stati riconsegnati dalla Controparte_4 in condizioni approssimative (doc. 4 Edition), come emergente dal carteggio intercorso tra locatore e il precedente conduttore, da cui è poi scaturito un accordo transattivo volto a definire le reciproche contestazioni (doc. 21 Edition).
pagina 24 di 27 Tali risultanze confermano che il conduttore subentrante aveva ricevuto un immobile non già in condizioni ottimali, ma segnato da pregresse carenze non integralmente risolte prima della nuova locazione.
Dalle riproduzioni fotografiche contenute nell'accertamento tecnico preventivo (relative allo stato dell'immobile durante la locazione alla [...]
CP_4 e allo stato del bene al momento del rilascio a parte della Pt_1 )
emerge come all'interno dei locali fossero già presenti elementi decorativi installati in maniera non corretta e privi di una finitura coerente, sicché non riesce giustificato porre il costo della sistemazione a carico della Pt_1 .
A ciò si aggiunga che l'impianto di illuminazione recava già segni di interventi effettuati nel tempo, con l'aggiunta di corpi illuminanti diversi rispetto a quelli originari senza che si fosse proceduto a un riassetto complessivo dell'impianto.
In tale contesto, alcuni punti luce non più utilizzati risultavano ancora presenti, indice di un assetto non razionalizzato né adeguatamente rifinito.
9.7 Sulla scorta di quanto sopra argomentato, con riguardo all'appello principale e a quello incidentale, può ritenersi che la società locatrice abbia maturato un credito per danni nei confronti della conduttrice pari alla somma delle singole voci stimate dal tecnico dell'ATP (sopra indicate).
Trattandosi di un'obbligazione (risarcitoria) di valore, tali importi devono essere oggetto di rivalutazione tra la data della quantificazione operata dal tecnico e la pronuncia della presente sentenza.
Conseguentemente, la Pt_1 deve essere condannata al pagamento della differenza tra quanto dovuto alla locatrice e l'importo a sé spettante a titolo di pagina 25 di 27 restituzione del deposito cauzionale, da non rivalutarsi in quanto integra obbligazione di valuta.
10. Le ragioni della decisione giustificano la compensazione per un terzo delle spese processuali, liquidate in dispositivo, che nella restante parte devono, invece, essere poste a carico dell'appellante Pt_1 .
Secondo lo stesso criterio, nei rapporti interni devono essere regolate anche le spese dell'ATP, mentre quelle della c.t.u. per la verifica del valore dei lavori eseguiti dalla conduttrice devono rimanere a suoi carico, stante l'inutilità dell'accertamento eseguito.
P.Q.M.
La Corte d'appello, definitivamente pronunciando, rigettata ogni contraria istanza, eccezione e deduzione,
1. accoglie, per quanto di ragione, l'appello principale proposto dalla Parte_1 e l'appello incidentale della [...]
Controparte_1 e, in parziale riforma della sentenza n. 333/2024 del
Tribunale di Oristano,
2. condanna la Parte_1 al pagamento di euro
3.919,78, oltre interessi al tasso legale dalla presente pronuncia;
3. dichiara le spese processuali dei due gradi di giudizio compensate per un terzo e condanna Parte_1 alla rifusione della restante parte che liquida in complessivi:
o euro 3.384,70 per compensi e in euro 172,70 per spese esenti, oltre spese generali, c.p.a. e i.v.a. e la quota parte delle spese della fase di ATP per il primo grado di giudizio;
pagina 26 di 27 o euro 2.007,30 per compensi, oltre spese generali, c.p.a. e i.v.a. per il presente grado di giudizio.
Cagliari, 29 maggio 2026
Il Presidente
Il consigliere estensore dott. Maria Teresa Spanu
dott. Enzo Luchi
pagina 27 di 27