REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Genova
Sezione Prima Civile
R.G. 318/2023
La Corte D'Appello di Genova, Sezione Prima Civile, in persona dei magistrati:
Dott. Rosella Silvestri              Presidente  
Dott. Riccardo Baudinelli    Consigliere        
Dott. Stefano Tarantola         Consigliere relatore  ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado tra
Parte_1 (C.F. C.F._1 ), assistita e difesa dall'Avv.
ET IU, ammessa al patrocinio a spese dello Stato con provvedimento del
Consiglio dell'Ordine degli Avvocati di Genova del 29 marzo 2023 appellante e
Controparte_1 (C.F. C.F._2 ), assistita e difesa dall'Avv.
AB ST appellata
CONCLUSIONI: per parte appellante: “Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello, contrariis reiectis IN VIA
PRELIMINARE: rimettere la causa in istruttoria licenziando C.T.U. tecnica volta ad accertare le effettive condizioni dell'immobile con particolare riferimento allo stato di umidità e di presenza di muffa, di infiltrazioni d'acqua, della causa di queste, delle condizioni del tetto. IN VIA PRINCIPALE: Rigettare la domanda dei ricorrenti di risoluzione del contratto di locazione per morosità, non avendo essi maturato il diritto al pagamento dei canoni di locazione pretesi stante il loro grave ed inescusabile inadempimento contrattuale, come meglio spiegato nelle premesse e, quindi, ordinare il pieno adempimento del contratto con interventi nell'immobile e nel tetto al fine di eliminare ogni forma di pericolo per la conduttrice e la sua famiglia;

IN VIA RICONVENZIONALE: Condannare la Signora CP_1 al risarcimento dei danni tutti patiti e patiendi, anche con riferimento alle condizioni di salute dei figli della Signora Parte_1 a causa delle condizioni insalubri dell'immobile, rimettendosi da ultimo alla equa valutazione di Codesto Ill.mo Giudice.
IN OGNI CASO: Con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa.
per parte appellata: “Piaccia all'Ill.ma Corte di Appello, previa conferma dell'impugnata sentenza, respingere l'atto di appello. Con condanna, se del caso, di parte appellante ai sensi dell'art . 96/3 cpc. Con vittoria di spese del presente grado di giudizio".
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1 – Con sentenza n. 716/2022 il Tribunale di Imperia dichiarava risolto tra le parti il contratto di locazione ad uso abitativo del 1° luglio 2017, registrato in data 5 luglio
2017, relativo all'immobile sito nel Comune di Sanremo, Str. San Giovanni n.238; dichiarava cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio dell'immobile oggetto di causa;
rigettava la domanda riconvenzionale svolta dalla parte resistente Parte_1 ; condannava la resistente al pagamento delle spese di lite per la fase sommaria e per la fase a cognizione piena. Con tale pronuncia il Tribunale aveva ritenuto fondata la domanda di risoluzione ex art.1453 cc per morosità, accertando la persistenza del mancato pagamento dei canoni di locazione, nonché l'insussistenza dell'inadempimento della locatrice, eccepito ex art.1460 cc dalla resistente. L'eccezione di cui all'art. 1460 cc. era stata ritenuta infondata, all'esito delle prove testimoniali e dei documenti prodotti, in relazione al lamentato mancato adeguamento dell'impianto elettrico, alla lamentata presenza di muffa e umidità all'interno dell'immobile, alla lamenta precaria condizione del tetto dell'immobile, alla lamentata modifica dell'allacciamento dell'impianto a gas, alla presenza di telecamere nei luoghi di accesso comuni all'immobile locato e ad altro immobile in proprietà della locatrice.
pag. 2/6 2 – Con il ricorso in appello è stato svolto un primo motivo d'appello avverso la pronuncia di primo grado nella parte in cui, ritenendo sussistente il grave inadempimento della conduttrice, non sarebbe stato considerato che, per tutta la durata della locazione, il 50% del canone di locazione era stato corrisposto direttamente dal
Controparte_2 alla locatrice, essendovi pertanto stato, da parte della conduttrice, solo un mancato pagamento parziale per il restante 50%. Con un ulteriore motivo d'appello – accorpato al primo dall'appellante ma evidentemente distinto – è stata lamentata l'erronea valutazione delle risultanze istruttorie in ordine all'eccezione ex art.1460 cc svolta dalla conduttrice, in particolare con riguardo alla presenza di umidità, di muffa, alla mancata messa a norma dell'impianto elettrico, alle condizioni del tetto, alla presenza di un buco nel locale cucina non adeguatamente chiuso, dal quale entrava acqua durante le piogge. Con un ultimo motivo d'appello è stato lamentato il mancato accoglimento della richiesta di CTU in ordine ai difetti dell'immobile dedotti quale eccezione ex art.1460 cc..
3 – Sulle conclusioni precisate dalle parti come innanzi riportate, la causa è stata posta in decisione immediata.
4 – L'appello è infondato e deve essere rigettato. Il motivo d'appello concernente il parziale pagamento del canone di locazione da parte del Controparte_2 non appare idoneo ad escludere il grave inadempimento della conduttrice, configurandosi – anche nella prospettazione offerta dall'appellante – la permanenza dell'inadempimento in capo alla conduttrice per la parte di canone non pagata. Tale inadempimento, protrattosi per un lungo periodo di tempo, anche successivamente all'instaurazione del contenzioso e sino al rilascio dell'immobile locato, è connotato da gravità tale da determinare la risoluzione del contratto, per l'alterazione dell'equilibrio sinallagmatico
(v., in tema, Cass.Sez.3, 17/07/1991, n.7934).
5 – In ordine al motivo d'appello concernente il mancato accoglimento dell'istanza di
CTU appare opportuno ricordare che la consulenza tecnica d'ufficio è un mezzo istruttorio rientrante nel potere discrezionale del giudice di merito, il quale ha esclusivamente l'obbligo di motivare la scelta di rigetto dell'eventuale istanza svolta dal riguardo dalla parte (v. Cass.Sez.2, 3 gennaio 2011, n.72). La sentenza impugnata non esplicita le ragioni del mancato accoglimento dell'istanza di CTU. Ritiene questa Corte
pag. 3/6 che la sufficiente completezza dell'istruttoria, già condotta mediante l'esame dei testimoni, e le produzioni documentali, sulle questioni oggetto di eccezione ex art.1460 cc, escluda la necessità dell'ulteriore attività istruttoria richiesta. In particolare, la richiesta di CTU è stata svolta per accertare la presenza di segni di umidità, di muffe, di infiltrazioni di acqua, e in ordine alle cause di queste, nonché alle condizioni del tetto.
L'accertamento dello stato dell'immobile sotto tali profili risulta essere stato oggetto di una completa attività istruttoria mediante l'assunzione delle dichiarazioni di testimoni, anche accompagnata da documenti fotografici. La non particolare complessità delle questioni tecniche relative alle cause dei difetti lamentati deve ritenersi consentirne l'esame senza la necessità di una consulenza tecnica sul punto. Il motivo d'appello relativo al mancato accoglimento dell'istanza di CTU non può pertanto trovare accoglimento.
6 – Ritiene questa Corte che anche il motivo d'appello relativo al mancato accoglimento dell'eccezione ex art.1460 cc sia infondato. La sentenza impugnata ha correttamente ritenuto l'infondatezza dell'eccezione. Con riguardo alla presenza di umidità e di muffa appare correttamente considerato il contenuto delle dichiarazioni rese dai testi Tes_1
Tes_2, Tes_3 in ordine alla circostanza che le finestre dell'immobile durante la locazione fossero state tenute chiuse per la maggior parte del tempo, nonché le dichiarazioni dei testi Tes_4 Tes_5 e Tes_6 in ordine alla circostanza della chiusura non solo delle finestre ma anche delle persiane. La ridotta areazione quotidiana dei locali dell'immobile locato appare di per sé – come ritenuto con la sentenza di primo grado – circostanza sufficiente a riconoscere in tale evento la causa della presenza di umidità e di muffa, in assenza di allegazione di altre diverse circostanze eventualmente costituenti cause alternative. Con la sentenza impugnata è stato altresì correttamente ritenuto rilevante al riguardo quanto accertato dalla Polizia di Stato, con nota diretta all'Ufficio Servizi Sociali del Comune di Sanremo, in ordine alle precarie condizioni igienico-sanitarie nelle quali veniva tenuto dalla conduttrice l'immobile locato. Per quanto concerne l'impianto elettrico è stata correttamente considerata la testimonianza resa dal teste Tes_6 , elettricista, il quale ha riferito di aver rilasciato una dichiarazione di conformità che attestava che l'impianto era a norma. In ordine alle condizioni del tetto, con la sentenza impugnata, è stata poi correttamente ritenuta accertata la pag. 4/6 circostanza che il tetto fosse complessivamente a posto, e non presentasse problemi, sulla base delle dichiarazioni rese sul punto dal teste Tes_7 artigiano edile, intervenuto a esaminare il tetto dell'edificio. Con riguardo alle infiltrazioni d'acqua, da un'apertura presente nel locale cucina, non vi sono elementi per poter considerare l'entità di tali infiltrazioni, non essendo pertanto possibile ritenere che le stesse potessero costituire inadempimento della locatrice di tale gravità da giustificare, ai sensi dell'art.1460 cc, il mancato pagamento della parte di canone di locazione a carico della conduttrice. In ogni caso, come ritenuto con la sentenza di primo grado, le infiltrazioni d'acqua sono indicate come provenire da una canna fumaria non utilizzata, in relazione alla quale è stato accertato nel primo grado di giudizio, con la testimonianza del teste Tes_3 essere stato svolto un intervento di sigillatura del comignolo. Il motivo d'appello non può pertanto trovare accoglimento.
7 – Con le conclusioni precisate nel presente grado di giudizio l'appellante ha riproposto anche la domanda riconvenzionale già svolta innanzi il Tribunale di Imperia.
Domanda oggetto di pronuncia di rigetto con la sentenza impugnata. In ordine alla pronuncia di rigetto, in parte qua, non è stato svolto alcuno specifico motivo d'appello, con conseguente inammissibilità della relativa domanda nel presente grado di giudizio.
8 – Le spese seguono la soccombenza della parte appellante e sono liquidate, secondo i valori medi della vigente TF, con riguardo al valore di causa indicato quale indeterminabile, e pertanto con riferimento allo scaglione da € 26.001,00 sino ad €
52.000,00, come di seguito indicato: fase di studio della controversia € 2.058,00, fase introduttiva del giudizio € 1.418,00, fase di trattazione € 3.045,00, fase decisionale €
3.470,00, e così complessivamente € 9.991,00, oltre 15 % per spese generali, oltre i.v.a. qualora dovuta e c.p.a. come per legge.


P.Q.M.


La Corte d'Appello definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Pt_1
[...] nei confronti di Controparte_1 avverso la sentenza del
Tribunale di Imperia n. 716/2022 così provvede:

1. rigetta l'appello;
pag. 5/6 2. condanna la parte appellante al pagamento, in favore della parte appellata, delle spese del presente grado del giudizio, che liquida in € 9.991,00, oltre 15 % per spese generali, oltre i.v.a. qualora dovuta e c.p.a. come per legge.
Così deciso nella camera di consiglio in data 01/10/2024.
Il Consigliere estensore Il Presidente
Stefano Tarantola Rosella Silvestri
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